2000 Ruling 1999-0009493 F - TRANSFERT IMMEUBLE-DROITS D'OCCUPATION

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

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Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.

Principales Questions:

Quelles sont les conséquences pour une société et pour les actionnaires du transfert d'un immeuble de la société dans le cadre de sa liquidation aux actionnaires qui détenaient déjà des droits d'occupation dans cet immeuble ?

Position Adoptée:

La société sera réputée en vertu du paragraphe 69(5) de la Loi avoir disposé de l'immeuble pour un montant égal à sa juste valeur marchande. Le gain en capital résultant de cette transaction sera calculé en considérant seulement la partie du PBR de l'immeuble qui est disposée, soit l'unité de logement à l'égard duquel aucun droit d'occupation n'avait été accordé par la société.

De plus, la société sera réputée avoir versé un dividende aux actionnaires en vertu des paragraphes 84(2) et 88(2) de la Loi égal à l'excédent de la valeur des biens distribués sur la réduction du capital versé.

Raisons POUR POSITION ADOPTÉE:

Puisque l'immeuble est transféré par la société dans le cadre de sa liquidation et qu'après le transfert de l'immeuble, la société sera dissoute, les règles applicables lors d'une liquidation doivent être appliquées à la présente situation. Pour ces raisons, le paragraphe 15(1) n'est pas applicable.

XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX 	1999-000949
			XXXXXXXXXX 

Le XXXXXXXXXX 2000

Maître,

Objet: Demande de décisions anticipées
en matière d'impôt sur le revenu
XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX
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XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX

La présente est en réponse à vos lettres du XXXXXXXXXX par lesquels vous nous demandez des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu pour le compte des contribuables susmentionnés relativement aux faits et transactions projetées décrits ci-après.

Aux fins de la présente, les noms suivants seront remplacés comme suit :

L'Agence des douanes et du
   revenu du Canada :		L'ADRC

XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX L'évaluateur

XXXXXXXXXX L'immeuble

XXXXXXXXXX Le promoteur

XXXXXXXXXX La société

XXXXXXXXXX		Gestion

EXPOSÉ DES FAITS

1. La société a été constituée en XXXXXXXXXX. Selon les statuts de la société, sa seule raison d'être est de fournir à ses actionnaires au prix le plus modique possible, le droit d'occuper une unité de logement dans un immeuble dont la société est propriétaire, ledit droit d'occuper étant rattaché aux actions ordinaires de la société. Par conséquent, la société ne devra en aucune circonstance faire un profit à l'exception du remboursement du capital de l'hypothèque sur l'immeuble s'il y a lieu, ou payer de dividendes. L'exercice financier de la société se termine le XXXXXXXXXX.

2. Gestion a été le premier actionnaire de la société. Elle détenait XXXXXXXXXX actions catégorie A. En XXXXXXXXXX, Gestion a vendu l'immeuble à la société pour un montant de XXXXXXXXXX $. Gestion avait acquis cet immeuble du promoteur le jour même pour le même montant. Cet immeuble contient XXXXXXXXXX unités dont XXXXXXXXXX sont utilisées à titre de résidence principale par les actionnaires. L'autre unité fait partie des espaces communs et est donnée en location par la société.

3. Une convention unanime entre actionnaires, à laquelle doivent souscrire tous les actionnaires de la société, était jointe à votre demande. Cette convention avait été signée en XXXXXXXXXX et a été reconfirmée à quelques reprises par les actionnaires. Ladite convention contient, entre autres, les clauses suivantes :

Aux termes d'actes de vente d'actions dûment signés ou qui seront signés subséquemment, les actionnaires sont actionnaires de la société dont le principal actif est l'immeuble dans les proportions du nombre d'actions de chaque actionnaire par rapport au nombre total de XXXXXXXXXX actions émises. Les actionnaires conviennent que chacun d'eux détiendra un droit exclusif d'occupation de l'appartement qui lui est assigné comme si celui-ci détenait un titre de propriété de cet appartement. Ce privilège est assujetti aux conditions et restrictions stipulées dans ladite convention ou imposées par la loi.

La société acquittera les frais de gestion et autres dépenses relatives à l'immeuble y compris tous versements en capital et intérêts sur toute hypothèque qui pourrait grever l'immeuble et chaque actionnaire sera responsable envers la société de lui fournir une contribution mensuelle suffisante pour acquitter lesdits frais d'opération et autres dépenses.

En ce qui a trait aux dépenses courantes, la contribution de chaque actionnaire sera fixée selon le nombre d'actions qu'ils détiennent. En ce qui a trait aux versements en capital et intérêts sur toute hypothèque qui pourrait grever l'immeuble, la contribution de chaque actionnaire sera fixée selon la part dans cette/ces hypothèque(s) due(s) par chacun.

Tout actionnaire aura le droit de vendre ou céder à titre gratuit ou onéreux ses droits dans l'immeuble et ses actions dans la société. Les actionnaires conviennent que, lors de l'aliénation de leurs droits dans l'immeuble et de leurs actions dans la société, ils obligeront l'acquéreur ou le cessionnaire à adhérer à toutes les clauses, termes et conditions de la convention, ceci étant une condition essentielle à leur droit d'aliéner leurs droits dans l'immeuble et leurs actions.

Le maximum d'hypothèque relié à un appartement ne doit pas dépasser : le montant maximum d'hypothèque accordée par l'institution prêteuse sur toute la bâtisse, multiplié par le pourcentage des actions reliées à cet appartement par rapport à l'ensemble des actions.

Advenant qu'un actionnaire désire rembourser sa part d'une hypothèque affectant l'immeuble, les administrateurs pourront diminuer le montant de l'hypothèque par une somme équivalente à ce remboursement. Tous les actionnaires qui détiennent encore une part de responsabilité pour une hypothèque sur l'immeuble s'engagent à intervenir à ladite entente afin de libérer le ou les actionnaires qui auront remboursé en entier leur part de ladite hypothèque de toute responsabilité pour celle-ci. Tous les frais encourus pour le renouvellement ou le remplacement ou l'augmentation de l'hypothèque grevant actuellement ledit immeuble seront à la charge exclusive des actionnaires qui bénéficieront de la modification apportée à ladite hypothèque.

Les parties réservées (plus les sous-sols et autres accessoires) sont celles qui sont affectées au droit d'occupation exclusif de chacun des actionnaires. Les parties à usage commun de l'immeuble sont le gros-oeuvre, les installations non comprises dans les appartements et, en général, tout ce qui par nature, caractère et situation est indispensable à la jouissance et à l'entretien de l'immeuble. L'appartement XXXXXXXXXX de l'immeuble est aussi à usage commun.

4. Gestion a vendu ses XXXXXXXXXX actions et les droits d'occupation dans les unités de logement de l'immeuble de la société aux premiers actionnaires occupants de l'immeuble, soit à :

XXXXXXXXXX

Les particuliers qui ont acquis les actions et les droits d'occupation qui y sont rattachés se sont rendus personnellement responsables relativement aux sommes dues par la société.

Le prix de base rajusté des actions acquises par les particuliers ne représente qu'une valeur nominale par rapport au prix de base rajusté des droits d'occupation acquis au même moment en vertu de la convention entre actionnaires. En effet, la valeur de la contrepartie payée pour l'acquisition des droits d'occupation représente la presque totalité de la contrepartie effectivement payée pour l'acquisition des actions et des droits d'occupation. De même, la juste valeur marchande des actions de la société ne représente qu'une valeur nominale par rapport à la juste valeur marchande des droits d'occupation.

5. Durant les années suivantes, il y a eu plusieurs transferts d'actions. Une copie des registres pertinents était jointe à la demande. Les actionnaires actuels sont :

XXXXXXXXXX

6. Il y a une hypothèque grevant l'immeuble, laquelle hypothèque est assumée par les actionnaires. Ladite hypothèque a été consentie pour le bénéfice des actionnaires et non de la société. Cette hypothèque a pour principal objectif de financer les transferts d'actions, mais certains actionnaires ont utilisé leur droit d'hypothéquer leur logement pour des fins autres. Certains des actionnaires ont remboursé leur part de l'hypothèque au complet. Le solde approximatif de l'hypothèque en date du XXXXXXXXXX est assumé de la façon suivante :

	Proportion	  Montant

XXXXXXXXXX

7. Selon le rapport d'évaluation de l'évaluateur, la juste valeur marchande de l'immeuble détenue par la société s'établit à un montant de XXXXXXXXXX $ en date du XXXXXXXXXX. Il est entendu que la valeur marchande de l'immeuble se rapporte à l'appartement #XXXXXXXXXX. L'évaluateur est d'avis qu'il n'est pas possible d'attribuer une valeur supérieure à l'immeuble étant donné que la société ne peut vendre, louer ou aliéner aucun des XXXXXXXXXX autres logements de l'immeuble. En effet, la convention des actionnaires prévoit que le droit d'occupation des logements est à l'attribut des actions de la société et que seul l'actionnaire peut disposer de son logement via les actions qu'il détient de la société. Une copie du rapport étant jointe à votre demande.

8. Des copies des états financiers et des rapports d'impôt de la société pour les dernières années étaient jointes à votre demande. La société n'a jamais réalisé de profit.

9. Toutes les parties mentionnées ci-dessus sont des personnes résidentes du Canada au sens de la Loi et ne sont pas des personnes liées au sens de l'article 251 de la Loi à l'exception de XXXXXXXXXX.

TRANSACTIONS PROJETÉES

10. La société procédera à la liquidation de ses affaires. Pour ces fins, elle distribuera ses biens dont, entre autres, l'immeuble de la façon suivante : les actionnaires occupants achèteront, en indivision, l'immeuble détenu par la société pour le prix de XXXXXXXXXX $. Subséquemment à cette acquisition, les actionnaires occupants détiendront l'immeuble en indivision dans les proportions respectant la détention des actions de la société immédiatement avant le transfert.

11. Lors du transfert de l'immeuble, les actionnaires occupants assumeront l'hypothèque grevant l'immeuble puisque ceux-ci sont déjà personnellement responsables des dettes tel que mentionné dans l'énoncé des faits. À cet effet, il est prévu que l'hypothèque sera partagée dans les mêmes proportions qu'avant le transfert et que les actionnaires occupants contracteront des hypothèques individuelles.

12. Après la distribution de ses biens, la société demandera sa dissolution XXXXXXXXXX.

BUT DES TRANSACTIONS PROJETÉES

13. Il a été décidé de modifier la nature juridique présentement en vigueur puisque celle-ci affecte la juste valeur marchande des appartements et pose de nombreux autres problèmes. De plus, cette modification va permettre aux actionnaires occupants XXXXXXXXXX permettant des hypothèques individuelles sur un immeuble détenu en indivision.

RENSEIGNEMENTS SUPPLÉMENTAIRES

14. À votre connaissance et à celles de vos clients, aucune des questions invoquées dans la présente demande de décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu n'a fait l'objet d'une opposition et au meilleur de votre connaissance, aucune des questions n'est actuellement étudiée par l'ADRC relativement à une déclaration d'impôt déjà produite auprès de l'ADRC.

15. Tous les propriétaires des actions et des droits d'occupation de l'immeuble résident au XXXXXXXXXX. Tous ces contribuables sont desservis par le Bureau des services fiscaux de XXXXXXXXXX et par le Centre fiscal de XXXXXXXXXX.

DÉCISIONS RENDUES

Pourvu que l'énoncé des faits et des transactions projetées soit exact et constitue une divulgation complète de tous les faits pertinents et des transactions projetées et que les transactions soient effectuées telles que décrites aux présentes, et sous réserve que ces transactions n'enfreignent aucune loi provinciale ou municipale, nos décisions sont les suivantes :

A. La vente de l'immeuble aux actionnaires occupants sera considérée, en elle-même et par elle-même, comme une transaction de nature capitale dans la mesure où l'immeuble constitue pour la société une immobilisation au sens de l'article 54 de la Loi.

B. Le paragraphe 69(5) de la Loi s'appliquera à la distribution des biens de sorte que la société sera réputée avoir disposé de l'immeuble immédiatement avant la liquidation pour un produit égal à sa juste valeur marchande à ce moment et les actionnaires seront réputés avoir acquis l'immeuble à un coût égal à sa juste valeur marchande immédiatement avant la liquidation.

C. Pour les fins du calcul du gain ou de la perte en capital pour la société résultant de la vente de l'immeuble, nous confirmons que le prix de base rajusté de l'immeuble sera égal à un montant représentant la partie du prix de base rajusté de l'immeuble qui n'est pas sujet à un droit d'occupation, soit l'unité de logement # XXXXXXXXXX.

D. Nous confirmons que les paragraphes 84(2) et 88(2) de la Loi s'appliqueront à la liquidation de la société. Lorsque la société distribuera l'immeuble à ses actionnaires lors de la liquidation, elle sera réputée avoir versé un dividende sur les actions catégorie A égal à l'excédent éventuel du montant ou de la valeur de l'immeuble au moment de la distribution sur le montant éventuel de la réduction, lors de la distribution ou de l'attribution, du capital versé relatif aux actions de cette catégorie.

Rien dans ce qui précède ne doit être interprété comme une confirmation de la part de l'ADRC à l'effet que la valeur attribuée à certains biens visés dans l'énoncé des faits et des transactions projetées, représente la juste valeur marchande desdits biens.

Ces décisions sont rendues sous réserve des conditions et des restrictions générales énoncées dans la Circulaire d'information 70-6R3 publiée le 30 décembre 1996 et lie l'ADRC pourvu que les transactions projetées décrites aux présentes soient complétées le ou avant le XXXXXXXXXX.

Le relevé de nos honoraires pour le temps consacré à l'étude de votre dossier vous sera envoyé sous pli séparé.

Veuillez agréer, Maître, l'expression de nos sentiments distingués.

XXXXXXXXXX
pour le directeur
Division des entreprises et
des publications
Direction des décisions et de
l'interprétation de l'impôt

??