Louis Jarry v. I Minister of National Revenue, [1961] CTC 402, 61 DTC 1239

KEARNEY, J.:—L’appelant, notaire résidant et domicilié à St-Martin, comté de Laval, province de Québec, et deux entre- preneurs en construction, MM. J.-Henri Brien et Fernand Bernard, achetèrent un grand terrain dans la banlieue de la ville de St-Martin où un nouveau projet de construction était en voie de réalisation.

Les trois associés vendirent à profit une grande partie de ce terrain vacant; mais le seul aspect de cette affaire qui nous intéresse est le revenu imposable de l’appelant pour les années 1953, 1954 et 1955, plus particulièrement celui provenant de deux ventes effectuées au cours de ces années.

L’issue de la présente action repose sur le fait qu’il s’agit ici, ou bien, comme l’a prétendu l’appelant, d’un gain en capital, et par conséquent non imposable; ou bien, selon les allégations de l’intimé, d’un bénéfice qui tombe sous l’empire des articles 3(a) et 139(1) (e) de la Loi de l’Impôt sur le Revenu, R.S.C. 1952, c. 148.

L’intimé, par la méthode dite de conciliation de capital, a ajouté au revenu imposable de l’appelant pour les années 1953, 1954 et 1955 un montant de $417,889.52, et c’est de cette cotisation que découle le présent appel. Il prétend que ce montant de $417,889.52 devrait être réduit à $235,482.94, pour les trois raisons suivantes :

Premièrement, à cause d’erreurs au bilan prépare par le ministre dans l’établissement de la conciliation, le montant de $417,889.52 imposé comme le revenu net pour les années en question devrait être diminué de $88,396.65, et alors réduit au montant de $329,492.87.

Deuxièmement, de ce montant de $329,492.87, devrait être soustrait pour la période 1953-1955 une somme de $69,406.93, représentant un gain en capital non imposable, réalisé lors de la disposition d’une partie de la terre n° 122 acquise en société par Brien, Bernard et Jarry, pour la construction d’un centre commercial et vendue en 1955 par les mêmes associés à Ivanhoe Corporation qui y a bâti un centre commercial. Ce profit non imposable ramène le revenu net pour les années 1953-55 à $260,085.94.

En dernier lieu, l’appelant prétend que, de ce montant de $260,085.94, devrait être soustrait pour la même période le profit en capital non imposable qu’il a réalisé lors de la vente d’une partie de sa part du reliquat de la terre n° 122, après la vente à Ivanhoe Corporation pour le centre de commerce et après partage entre les trois associés. Sur cette partie du reliquat qui lui était ainsi dévolu, l’appelant dit qu’il a tenté sans succès de construire un “grill” et ensuite une taverne et qu’il l’a enfin vendue avec un profit, au cours de la période sous appel, de $24,603. Sur ce qui lui restait de la terre n° 122, l’appelant a construit cinq maisons appartements qu’il exploite encore.

A l’ouverture de l’enquête, l’intimé a reconnu, en raison d’erreurs au bilan lors de l’établissement de la conciliation de capital, le bien-fondé de la réduction de $88,396.65 réclamé par l’appelant. En conséquence l’intimé a mis au dossier l’admission suivante :

“L’intimé consent à ce que l’appel soit maintenu en partie et que les cotisations pour les années d’imposition se terminant le 31 décembre 1953, 1954 et 1955 de l’appelant soient déférées au Ministre pour qu’il émette de nouvelles cotisations réduisant le revenu net, pour ces trois années de $88,396.65 et de porter le revenu net de $417,889.52 à $329,492.87 sans préjudice à la décision que pourra rendre cette Honorable Cour sur le reste de l’appel.”

En donnant acte de ladite admission, l’appelant a décidé de continuer son action portant sur la nature du profit qui découlait des deux transactions suivantes :

(a) Profit imputable à la période 1953 à 1955,

mais réalisé par l’appelant le 28 octobre 1955,
lors de la vente d’une partie du lot 122 par
Henri Brien, Fernand Bernard et l’appelant
à Ivanhoe Construction	$69,406.93
(b) Profit imputable à la même période mais réa
lisé par l’appelant en 1955 sur la vente d’une
autre partie du lot 122 à Léon Jeannotte le
8 octobre 1955	24,603.00
	$94,009.93

Relativement à l’item (a), il est important de considérer les circonstances principales qui ont amené l’appelant et ses deux associés à abandonner le projet de construire eux-mêmes un centre d’achats et à réaliser plutôt un bénéfice immédiat en vendant une grande partie du lot vacant à Ivanhoe Construction qui voulait y ériger un tel centre.

Ce qui suit est un abrégé des faits par ordre chronologique.

La compagnie Les Immeubles Val-Martin Ltée, dont les principaux actionnaires étaient MM. Henri Brien et Fernand Bernard, achetait en novembre 1952 les lots 159 et 160, sur lesquels cette compagnie projetait de construire 288 logements, avec l’aide d’un prêt de la Société Centrale d’Hypothèques et de Logement (ci- après indiquée par les lettres SCHL). L’achat du lot 122 qui donnerait accès au terrain du projet en vue s’imposait. Le notaire Jarry se joignit à MM. Brien et Bernard qui, à eux seuls, ne disposaient pas des fonds voulus pour l’acquisition du terrain désiré, et le 11 mai 1953 les trois signaient leur offre d’acheter ledit lot 122 de M. Roy. La construction des 288 logements par Val-Martin Ltée débutait en novembre 1953.

A l’automne de 1954, la compagnie Val-Martin Ltée projetait la construction de 298 nouveaux logements mais la SCHL exigeait comme condition de ce second prêt, la construction d’un centre d’achats. M. Brien se mit en relation avec M. Lamarre en vue de la réalisation d’un tel centre.

Le 10 décembre 1954, le notaire Jarry vend une partie du lot 122 aux copropriétaires Brien et Bernard pour leurs fins de construction domiciliaire; et ces derniers vendent à l’appelant une autre partie du même lot qui éventuellement fut vendue à

M. Jeannotte. Cette vente à Jeannotte constitue l’item (b), dont je disposerai séparément.

Au cours de l’hiver 1955 Lamarre cherche des prêteurs et Manufacturers Life Insurance Company lui laisse entendre qu’elle consentirait peut-être un prêt, si Lamarre pouvait trouver des locataires, et celui-ci en trouva plusieurs qui manifestaient un certain intérêt.

C’est au printemps de 1955 que MM. Bernard et Brien ont décidé de vendre le terrain à un acheteur qui construirait le centre d’achats sans tarder; et le 28 juin, par suite des démarches de Lamarre, la compagnie Ivanhoe Construction, par lettre du 28 juin 1955, signifiait son désir de se porter acquéreur du terrain et son intention d’y construire un centre d’achats pas plus tard que le 1 juillet 1956. Le 9 juillet 1955 la SCHL consent au second prêt, et le 28 octobre de la même année, MM. Brien, Bernard et Jarry donnent suite à l’offre d’achat de Ivanhoe Construction du 28 juin en leur vendant le terrain.

MM. Brien et Bernard ont déclaré en cour que par l’entremise d’une compagnie connue sous la raison sociale de Les Immeubles Val-Martin Ltée et avec l’aide d’un prêt de deux millions de dollars consenti par la SCHL, ils construisaient, en 1953, 288 maisons sur les lots 158, 159 et 160 qu’ils avaient achetés. Ces lots (pièce 2) sont situés à l’est du boulevard Labelle qui constitue une section de la grande route nationale n° 11, sur laquelle ils ne pouvaient déboucher vu que le lot 122 les en séparait. Ils communiquèrent avec M. J. Roy, propriétaire du lot 122, qui déclara oralement son intention de leur donner les droits de passage nécessaires, mais sans droit de servitude.

Les deux entrepreneurs projetaient de construire sur ces trois lots, après la réalisation de leur première entreprise, susmentionnée, trois cents autres maisons. L’accès au boulevard devenait done un besoin encore plus pressant. L’achat de tout le lot 122, comprenant environ 1,200,000 p.c., ne s’imposait pas, mais ils désiraient acheter autant de terrain que possible, et M. Brien a témoigné à ce sujet comme suit:

‘ Nous avions acheté tout ce que nous pouvions, tout ce que nous avons pu acheter dans les limites de Ville St-Martin, en bordure du boulevard Labelle, c’est ce qu’il y avait de disponible. On a tout acheté, il n’y en avait pas d’autre à acheter.”

Manquant de l’argent liquide nécessaire, vu les fortes sommes qu’ils avaient investies dans la construction, ils proposèrent à l’appelant de se joindre à eux et de fournir un tiers des fonds requis pour l’achat du lot en entier. Comme il appert à la pièce 8, l’appelant et ses deux associés ont obtenu de M. Roy une promesse de vente, en date du 9 mai 1953, de tout le lot 122, à raison de 104 le pied carré. Ils déposèrent $9,000 et s’engagèrent à faire trois versements de $24,000 chacun : le premier le ou avant novembre 1953; le deuxième le ou avant mai 1954; le troisième pas plus tard que le 1 novembre 1954; et le solde le ou avant le 1 mai 1955. Le vendeur n’était tenu de remettre un titre de propriété aux acheteurs qu’après le dernier paiement.

Vers la fin de 1954, après remise par les associés de plus de $80,000 en acompte sur la promesse de vente, alors que. MM. Brien et Bernard avaient adressé à la SCHL une demande pour un autre prêt de $2,000,000 à être affecté à la seconde étape du projet de construction, les trois associés ont partagé le lot 122 de la manière suivante:

Les trois associés conservaient, à parts égales, le droit de propriété des 710,000 p.c. destinés au centre d’achats. Quant au résidu, MM. Brien et Bernard, moyennant une valeur nominale, ont transféré (pièce 5) à l’appelant par acte de vente du 10 décembre 1954 tous leurs droits, titres et intérêts dans les subdivisions 61 et 62 du lot original n° 122, lesquelles s’étendent au nord du site destiné au centre d’achats (pièce 2). Le même jour, et de la même manière (pièce 4), l’appelant transférait à MM. Brien et Bernard sa part d’un tiers du lot 122-45 à -59, -60, -63 et -65, s’étendant au sud du site pour centre commercial.

Le témoignage de M. Barnard donne l’impression que ce ne fut qu’après l’achat du lot 122 que les associés ont ébauché le projet d’en employer une grande partie pour la construction du centre d’achats. Aux pages 10 et 13 de la transcription de la preuve, il dit :

“Dans le temps, après avoir acquis la terre que nous avons discutée, nous avons décidé que cette terre nous la garderions pour un futur centre commercial, parce que déjà nous savions exactement ce que nous étions pour faire avec les trois terres que nous avions achetées avant.’’

Il faut souligner que c’était pour réaliser leur ambition d’acquérir la totalité du lot 122 que MM. Brien et Bernard ont recherché l’appelant comme associé parce qu’en raison de leurs autres engagements financiers ils n ’avaient pas suffisamment d’argent comptant pour compléter l’achat voulu.

? La seule preuve par écrit démontrant qu’il y a contrat de société est la promesse de vente en date du 11 mai 1953 (pièce 3), en vertu de laquelle MM. Brien, Bernard et Jarry ont conjointement acheté le lot 122. Toute autre entente entre eux était d’une nature verbale, et ceci indique jusqu’à quel point les associés n’avaient aucune idée précise quant à l’usage qu’ils feraient du lot 122. Par l’intermédiaire de leur compagnie Les Immeubles Val-Martin Ltée, dans laquelle l’appelant ne détenait aucun intérêt, MM. Brien et Bernard étaient fortement engagés dans l’affaire de la construction immobilière. L’appelant, avant de se joindre à eux comme associé, savait qu’une partie du lot 122 serait utilisée par ses associés dans le but d’acquérir un accès au boulevard Labelle, et je pense que c’est tout naturel qu’il devait anticiper que ses associés, comme de bons hommes d’affaires, feraient usage de leurs intérêts majoritaires dans la balance de la propriété qui restait indivisée, selon leur propre besoin et leur meilleur avantage.

L’appelant, tout comme ses associés, n’était pas un acheteur occasionnel de biens immobiliers. Il était bien au courant des possibilités spéculatives de cette nouvelle subdivision, et la preuve démontre qu’entre 1946 et 1955 il s’est effectué au delà de 300 transactions concernant des biens immobiliers, la majorité desquelles avaient eu lieu à St-Martin. En décrivant ces transactions, il a dit qu’il lui est arrivé des fois de vendre des terrains vacants et d’avoir payé sur ces ventes un impôt sur le revenu. Il paraît que cette méthode de faire un profit par la vente de quelques lots vacants lui aidait à garder d’autres lots et à y construire les édifices dont il a retiré, d’après sa propre admission, un revenu imposable s’élevant à un montant de plus de $200,000 par année.

C’est prouvé que les associés ont engagé un nommé Lamarre, un expert qui s’occupait particulièrement de ces transactions concernant les centres d’achats, et lui ont demandé de faire les démarches nécessaires pour construire un centre d’achats sur le lot 122. M. Lamarre a déclaré qu’il y avait de bonnes chances d’obtenir des locataires; mais il est arrivé que MM. Brien et Bernard, et leur compagnie, n’étaient pas capables d’emprunter de la SCHL les deux millions nécessaires pour faire construire leur deuxième projet de maisons à moins de pouvoir garantir à la SCHL qu’un centre d’achats y serait sûrement érigé. M. Lamarre a alors reçu des associés l’ordre de s’enquérir s’il pouvait trouver une compagnie capable d’acheter le terrain et d’entreprendre la construction d’un centre d’achats. Qu’il était possible de vendre facilement le lot 122 pour les fins d’un centre d’achats, est déclaré dans le témoignage de M. Lamarre au sujet de sa première entrevue avec M. Brien, qui se lit en partie comme suit:

“R. La première journée, en 1954, que j’ai rencontré M. Brien,

avoir voulu vendre le terrain, j’avais déjà les acheteurs, je connaissais la compagnie Steinberg et Dominion Stores, j’aurais pu leur vendre.

Q. Ils auraient sauté dessus immédiatement ?

R. Bien, immédiatement, ca prend de sept (7) à huit (8)

Jours, et Je voulais faire un centre d’achats, personnellement, côté de finance.’’

Comme résultat, ainsi qu’il appert à la pièce 8, Ivanhoe Construction Co., appartenant aux intérêts Steinberg, ont, le 28 juin 1955, fait une offre, laquelle a été acceptée par les associés, d’acheter à 50¢ le pied carré, 710,000 de 1,200,000 p.c. du lot original 122 que les associés avaient achetés de M. Roy le 11 mai 1953 à raison de 10¢ le pied carré. D’après la pièce 8, Ivanhoe Construction Company entreprit de commencer la construction d’un centre d’achats le 6 juillet 1956 au plus tard et, comme garantie à cet égard, a fait un paiement de $50,000 pour garantir que le centre d’achats, qui y fut plus tard érigé, serait complété. L’appelant a témoigné qu’il préférait que la construction d’un centre d’achats soit différée à quelques années plus tard pour que lui et ses associés puissent le construire. Mais, vu que c’était impossible pour ses associés d’avoir par voie d’hypothèque l’ar- gent nécessaire pour faire construire leur seconde groupe de 300 maisons à moins d’avoir une garantie formelle relative au développement d’un centre d’achats tel que prévu à la pièce 8, il ne voulait pas être le mouton noir’’ de la famille et, par conséquent, il a consenti à vendre ses intérêts dans les 710,000 p.c. en question à Ivanhoe Construction.

A part de réaliser un bon profit, une vente immédiate avait l’avantage de libérer les associés du risque et de la responsabilité d’une promesse de faire leur construction du centre d’achats qui nécessiterait qu’ils s’engagent à emprunter au moins $2,000,000. De plus, le témoignage montre que la SCHL a refusé aux associés les fonds nécessaires à cette fin; vu que leur crédit était déjà lourdement engagé, il n’est pas surprenant qu’ils apprirent qu’ils pourraient difficilement emprunter un montant aussi considérable ailleurs. L’appelant a aussi témoigné que le grand centre d’achats construit par la compagnie Ivanhoe Construction a eu l’effet de donner une valeur additionnelle à de nombreuses propriétés des environs, dont l’appelant était le propriétaire.

Faisant contraste avec de nombreuses causes venues devant cette Cour, la présente cause porte sur un cas où la propriété en jeu a servi les fins que les associés désiraient, même si ce ne sont pas eux qui ont construit le centre d’achats. C’est parce qu’ils devaient construire un centre d’achats relativement à brev échéance que l’appelant et ses associés n’ont pas été capables de le construire eux-mêmes. On voit que MM. Brien et Bernard étaient les grands responsables de cette courte échéance ou qu'ils insistaient pour procéder avec leur projet de construire 300 nouvelles maisons, ce qui aurait pour résultat de faire venir à St-Martin 300 nouvelles familles; c’est pour cette raison, comme l’a déclaré M. Soudre de la SCHL, que ledit M. Soudre insista pour poser comme condition préalable à l’emprunt de $2,000,000 que MM. Brien et Bernard désiraient obtenir, que ces derniers garantissent que la construction du centre d’achats commencerait dans un délai minimum d’un an. Dans mon opinion, l’appelant pouvait prévoir les événements plus haut décrits vu qu’il était bien au courant de tout ce qui se passait en matière de placements immobiliers, et il a volontairement accepté ces risques quand il a pris un engagement verbal avec ses deux associés qui étaient entrepreneurs de construction. En agissant ainsi, dans mon opinion, il s’est engagé dans ‘‘a scheme of profit making’’: vide John Cragg v. M.N.R., [1952] Ex. C.R. 40; [1951] C.T.C. 322, où Thorson, P., à la page 46 [[1951] C.T.C. 328], dit:

. On the facts, I have no difficulty in finding that the appellant was carrying out a scheme of profit making, that his purchases and sales of property were operations of business and that his profits therefrom were subject to tax. Moreover, I am unable to see how he can now assert that his profits were not business profits in view of his statutory declaration that he was in the real estate business. He cannot escape from this declaration by his attempted explanation.”

Il va sans dire que, dans ce genre d’affaire, chaque cause est une cause d’espèce qui doit être jugée uniquement selon les faits s’y rapportant; cependant, en tenant compte de la preuve dans son ensemble, je pense que les raisons données par Judson, J., dans Regal Heights Ltd. v. M.N.R., [1960] S.C.R. 902, à la page 907 ; [1960] C.T.C. 384, à la page 389 s’appliquent à la présente cause; Je cite:

“. . . Their venture was entirely speculative. If it failed, the property was a valuable property, as is proved from the proceeds of the sales that they made. There is ample evidence to support the finding of the learned trial judge that this was an undertaking or venture in the nature of trade, a speculation in vacant land. These promoters were hopeful of putting the land to one use but that hope was not realized. They then sold at a substantial profit and that profit, in my opinion, is income and subject to taxation.’

Je vais maintenant examiner l’item (b) qui a trait à un profit de $24,603 réalisé par l’appelant sur la vente qu’il a faite à M: Léon Jeannotte en octobre 1955.

Nous avons vu que les associés, après s’être entendus pour disposer de la plus grande partie de leur acquisition pour les fins d’un centre d’achats, en ont partagé le reste et que, comme résultat, l’appelant est devenu propriétaire des lots 122-61 et 122-62. L’appelant a décidé de subdiviser le lot 122-61 en lots plus petits et d’y bâtir un bureau de notaire pour lui-même et ses associés ainsi que d’autres bureaux et des appartements d’un seul tenant. L’appelant a conservé pour lui ces bâtisses rapportant des revenus et rien de ce qui les concerne n’est en jeu dans la présente cause.

L’appelant a considéré que le lot 122-62 était un endroit idéal pour y ériger une taverne et il a déclaré que c’était son intention de donner suite à un tel projet. Cependant, la preuve n’établit pas qu’il avait l’intention de réaliser seul cette entreprise puisque, tout de suite, il a invité M. Hector Labelle, un ami et échevin, à se Joindre à lui en qualité d’associé à part égale. On a demandé à l’architecte Colangelo de préparer une esquisse et on a su ainsi que la taverne coûterait approximativement $75,000; M. Labelle était prêt à souscrire la moitié de ce montant.

En vue d’obtenir un permis de taverne, cependant, le consentement du curé de l’endroit était nécessaire et, comme l’appelant était un ancien maire, président de la Commission scolaire et marguillier de la paroisse du curé, il a pensé qu’avec l’aide de

M. Labelle, il aurait eu suffisamment d’influence pour obtenir le consentement requis, mais en cela, il s’est trompé. Il arriva que peu de temps après cela un incendie a détruit l’hôtel Monte Carlo, de St-Martin, qui détenait un permis. L’appelant a entendu dire que les propriétaires de cet hôtel n’avaient pas l’intention de le rebâtir. I] savait que pour obtenir le transfert d’un permis de vente de boissons alcooliques, le seul consentement requis était celui du député provincial du comté. Ceci ne constituait pas un problème, car il se trouvait que l’appelant était l’organisateur électoral du député élu. Vu qu’il était assuré du transfert du permis, l’appelant a demandé à M. Colangelo de préparer un projet préliminaire pour la construction d’un hotel de 26 chambres, ce qui constitutait le nombre requis pour donner droit à l’émission d’un permis d’hôtel pour la vente de boissons alcooliques. M. Colangelo informa l’appelant que le coût d’un pareil hôtel s’élèverait à environ $300,000. M. Labelle n’était pas en mesure de souscrire la moitié de ce montant et l’appelant a commencé à se chercher un associé qui pourrait le faire. Comme un cheveu sur la soupe, selon l’expression employée par l’appelant, à la fin de juillet ou au commencement d’août 1955, est venu le voir un nommé Jacques Fauteux, hôtelier de profession, qui avait entendu dire à travers les branches que l’appelant avait à sa disposition la licence de l’hôtel Monte Carlo et qu’il se cherchait un associé. M. Fauteux croyait que le lot 62 était un site idéal pour un hôtel; il était disposé à souscrire un certain montant d’argent comptant et à se charger de la gérance de l’hôtel. La réaction de l’appelant a été la suivante, d’après le témoignage de M. Fauteux, un témoin entendu à la demande dudit appelant :

. . ‘mais vous êtes à court d’argent’. Il dit: ‘je ne vous connais pas.’ Il dit: ‘je ne veux pas prendre le risque de devenir votre associé’ . . . Alors, après avoir discuté pendant quinze jours, il dit: ‘à ce moment-ci, il y a une chose que je pourrais faire avec toi.’ Il dit: ‘si tu es capable de te trouver un autre associé Je pourrais m’arranger pour te faire trans- .. férer la licence.’ C’est à ce moment-là que j’ai eu contact avec

M. Jeannotte, qui était intéressé à avoir un hôtel, que je pou- : vais avoir la licence. Alors, M. Jeannotte, je l’ai fait recontrer

avec M. Jarry et monsieur Jeannotte a acheté le terrain de monsieur J arry.”

La preuve montre que M. Jeannotte a acheté le terrain personnellement et formé une compagnie qui y bâtit un hôtel appelé Faisan Bleu. M. Fauteux a reçu un tiers des parts de la compagnie et, après en avoir assumé l’administration pendant un certain temps, en raison d’une mésentente entre lui et M. Jeannotte, il s’est retiré en février 1957.

A mon avis, les faits susmentionnés permettent encore moins de tenir pour gain en capital les profits réalisés sur la vente de ce qui constituait l’item (b) que ceux réalisés sur la vente de ce qui constituait l’item (a).

Si l’appelant, au lieu de vendre le lot 62 comme terrain vague (vacant) à l’égard duquel il a été capable d’obtenir un permis de vente de boissons alcooliques, y avait construit un hôtel et avait conservé la moitié des parts de ce terrain, comme s’était son intention à un moment donné, aujourd’hui les résultats auraient peut-être été différents. Le fait que les circonstances les empêchèrent, lui et M. Labelle, de bâtir une taverne, comme c’était d’abord leur intention de le faire, ne peut pas avoir d’effet sur le résultat de la présente affaire parce que, quand l’appelant a fait son premier placement en 1953, l’idée de construire une taverne ne lui était jamais venue à l’esprit. De plus, la preuve, dans son ensemble, est à l’encontre de la suggestion faite par le procureur de l’appelant que les trois associés, en achetant, n’avaient qu’une idée en tête, à savoir, y construire et y exploiter un centre d’achats.

Nulle part la preuve laisse-t-elle entendre que l’appelant aurait refusé de spéculer comme il l’a fait en achetant une portion considérable d’un terrain faisant partie d’une ferme s’il avait su que quelqu’un d’autre, au lieu de lui-même, y aurait bâti le Faisan Bleu.

A mon avis, l’appelant et ses associés, en faisant le placement qu'ils ont fait, savaient que l’affaire se prêtait à des usages alternatifs et qu’ils ne mettaient pas, pour me servir d’une expression populaire, tous leurs oeufs dans le même panier. Ils ont cru que, même si quelque chose d’imprévu survenait pour les empêcher d’ériger le genre de bâtisses qu’ils désiraient construire, il leur resterait l’alternative de vendre le terrain comme lots vacants à bon profit. C’est ainsi que M. Brien a déclaré qu’au moment de l’achat du lot 122 ‘‘nous avions acheté tout ce que nous pouvions, tout ce que nous avons pu acheter dans les limites de Ville St-Martin, en bordure du boulevard Labelle, c’est ce qu’il y avait de disponible. On a tout acheté, il n’y en avait pas d’autre à acheter.’’ Pour sa part, l’appelant déclarait qu'ils ont acheté ‘‘parce que si on ne l’achetait pas, ça ne serait plus achetable. Ca ne serait plus achetable un an ou deux après”. Kn parlant d’usages alternatifs, le juge Thurlow, dans la cause de Fogel v. M.N.R., [1959] Ex. C.R. 363 à la page 370; [1959] C.T.C. 227 à la page 232, a dit:

“. . . In my view, the utmost that can be said in favour of the appellant’s position is that these lots were acquired generally for the purposes of the partnership business, with an intention to turn them into an income-producing investment if that could be done in the way the partners desired, and otherwise to deal with them in the same way as other lands acquired in the same and other transactions were to be dealt with in the course of the partnership business.”

En raison de la déclaration faite au tout début de cette cause par l’intimé à l’effet que l’appel devait être reçu quant à la somme de $88,396.65 qui a été ajoutée par erreur au revenu imposable de l’appelant et que ce dernier est en droit de recouvrer les frais de l’appel jusqu’à la production de cette declaration, l’appel est maintenu pour cette partie, mais est rejeté pour ce qui a trait aux items (a) et (b) de son appel avec les frais subséquents à la production de la déclaration susdite. Le dossier est done retourné au Ministre du Revenu national afin que les cotisations du revenu imposable de l’intimé quant aux années 1953 et 1955 inclusivement soient revisées.

Jugement en conséquence.