21 January 2002 GST/HST Interpretation 37504[1] - Remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs - Demandes de renseignements du [Deux questions]

La présente vise à répondre à deux questions, qui figurent ci-joint, récemment envoyées à votre section par XXXXX[.] Votre section nous a par la suite fait parvenir ces questions, qui portent sur le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs. Comme vous le savez, d'autres demandes de renseignements reçues du XXXXX relativement à ces dispositions de remboursement seront envoyées sous pli séparé.

Interprétations demandées

Vous nous avez demandé nos commentaires concernant la manière dont l'article 256.2 de la LTA s'applique relativement aux situations suivantes, dont la première porte sur un cas où un triplex est occupé principalement pour le propre usage du constructeur ou de l'acheteur, et dont la deuxième porte sur un cas où un constructeur applique les règles relatives à la fourniture à soi-même.

Interprétations fournies

Question no 1 :

Si un triplex sert principalement de lieu de résidence habituelle d'un constructeur ou d'un acheteur, est-ce que la situation suivante exprime la manière dont s'applique l'article 256.2 de la LTA?

Un particulier achète un triplex d'un constructeur. Il paie la taxe au moment de l'achat et se sert de 60 % du triplex pour son utilisation personnelle.

En vertu du paragraphe 191(5) de la LTA, une personne qui construit elle-même ce type de bâtiment et s'en sert à plus de 50 % pour son utilisation personnelle n'est pas tenue d'établir elle-même sa cotisation (à la condition qu'elle satisfasse aux autres conditions mentionnées au paragraphe 191(5)) et n'est donc pas admissible aux remboursements pour immeubles d'habitation locatifs.

Toutefois, l'acheteur serait admissible au remboursement, même s'il se sert de plus de 50 % du triplex pour son utilisation personnelle, parce que c'est lui, par opposition au constructeur, qui se sert de plus de 50 % du bâtiment pour son utilisation personnelle.

Réponse

Les dispositions sur le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs, telles qu'elles figurent à l'article 256.2 de la LTA, s'appliquent généralement de la manière que vous avez décrite.

D'une manière plus détaillée, la disposition qui prévoit un remboursement touchant la location d'un fonds et d'un bâtiment à des fins résidentielles figure au paragraphe 256.2(3) de la LTA. En application de ce paragraphe, seul

(i) l'acheteur d'un immeuble d'habitation qui n'est pas le constructeur de l'immeuble, ou

(ii) un constructeur (En application du paragraphe 123(1) de la LTA, on définit en partie le constructeur d'un immeuble d'habitation comme " la personne qui, a) réalise, elle-même ou par un intermédiaire, au moment où elle a un droit sur l'immeuble sur lequel l'immeuble d'habitation est situé ... la construction ou des rénovations majeures de l'immeuble d'habitation ... ou b) acquiert un droit sur l'immeuble à un moment où ... l'immeuble d'habitation est en construction ou fait l'objet de rénovations majeures ... d) acquiert un droit sur l'immeuble d'habitation ... en vue principalement ... d'effectuer des fournitures de tout ou partie de l'immeuble par bail, licence ou encore semblable ... avant qu'il soit occupé à titre résidentiel ... ") qui effectue une fourniture exonérée par bail mentionnée à l'article 6 ou 6.1 de la partie I de l'annexe V et résultant dans une fourniture à soi-même en vertu de l'article 191 de la LTA,

est admissible au remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs, en supposant que sont satisfaites les autres exigences mentionnées au paragraphe 256.2(3) de la LTA.

De plus, l'acheteur d'une habitation admissible située dans un immeuble renfermant au moins une autre habitation (tel que le triplex dans le cas qui nous occupe) peut donner droit au remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs même si l'immeuble dans lequel se trouve l'habitation sert principalement (plus de 50 %) de lieu de résidence habituelle de l'acheteur, mais uniquement si au moins une des autres habitations de l'immeuble constitue une habitation admissible de cet acheteur, et est louée par bail en franchise de taxe en application des articles 5.1, 6, 6.1 ou 7 de la partie I de l'annexe V de la LTA.

D'autre part, si un constructeur utilise un immeuble d'habitation principalement à titre résidentiel, il est possible que le paragraphe 191(5) de la LTA s'appliquera afin d'empêcher la fourniture à soi-même en vertu de l'article 191 de la LTA. Dans ce cas, le constructeur ne sera pas admissible au remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs. Toutefois, le paragraphe 191(5) s'appliquera uniquement si toutes les conditions mentionnées au paragraphe 191(5) sont respectées. En conséquence, si un constructeur demande des crédits de taxe sur les intrants (CTI) relativement, par exemple, à l'acquisition de l'immeuble, le paragraphe 191(5) ne s'appliquera alors pas. Cette question est abordée d'une manière plus complète dans notre réponse à la question suivante.

Question no 2 :

Est-ce que la situation suivante exprime la manière dont l'article 256.2 de la LTA s'applique à un constructeur inscrit assujetti aux règles relatives à la fourniture à soi-même?

Un inscrit construit lui-même un triplex dont il se sert principalement pour son utilisation personnelle en tant que lieu de résidence. Normalement, il ne serait pas tenu d'établir lui-même sa cotisation et n'aurait pas droit au remboursement pour immeubles d'habitation locatifs. Toutefois, conformément au point 47 du mémorandum 19.2.3, s'il demande des CTI durant la période de construction, il aura le droit d'appliquer les règles sur la fourniture à soi-même et devrait établir lui-même sa cotisation.

Aura-t-il alors droit au remboursement pour immeubles d'habitation locatifs, étant donné qu'il a établi lui-même sa cotisation?

Réponse :

Dans une telle situation, le constructeur aura droit au remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs, en supposant que les autres exigences mentionnées au paragraphe 256.2(3) de la LTA sont respectées.

D'une manière plus détaillée, et comme il a été noté en réponse à la question ci-dessus, un constructeur qui effectue par bail une fourniture exonérée mentionnée à l'article 6 ou 6.1 de la partie I de l'annexe V de la LTA et résultant dans une fourniture en soi-même en vertu de l'article 191 a droit au remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs en supposant une fois encore que les autres exigences mentionnées au paragraphe 256.2(3) sont respectées. En application de la division 256.2(1)a)(ii)(B), si une habitation d'un immeuble d'habitation sert de lieu de résidence habituelle au constructeur (comme dans le cas présent), cette habitation répondra aux exigences relatives au remboursement uniquement si au moins une des autres habitations est louée par bail en franchise de taxe en application de l'article 5.1, 6, 6.1 ou 7 de la partie I de l'annexe V, et respecte également les autres exigences de la définition de " habitation admissible " que l'on trouve au paragraphe 256.2(1).

Comme il a été noté dans notre réponse ci-dessus, lorsque s'applique le paragraphe 191(5), le constructeur n'est pas tenu et n'a pas le droit d'appliquer les dispositions sur l'autocotisation contenues aux paragraphes 191(1) à (4). En conséquence, dans un tel cas, le constructeur ne sera pas admissible au remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs. Les conditions établies pour permettre l'application du paragraphe 191(5) sont présentées aux alinéas a) à d) de ce paragraphe; c.a.d.

191(5) Les paragraphes (1) à (4) ne s'appliquent pas au constructeur d'un immeuble d'habitation ... si :

(a) le constructeur est un particulier;

(b) à un moment donné après que la construction ... est achevée, l'immeuble est utilisé principalement à titre résidentiel par le constructeur (ou un particulier lié à ce constructeur, son ex-époux ou son ancien conjoint de fait);

(c) l'immeuble n'est pas utilisé principalement à une autre fin après l'achèvement de la construction et avant que l'immeuble commence à être utilisé de la manière décrite à l'alinéa b) ci-dessus;

(d) le constructeur n'a pas demandé de CTI relativement aux coûts liés à l'acquisition ou à la construction.

Étant donné que l'une des conditions, telle qu'indiquée à l'alinéa d) ci-dessus, est que le constructeur " n'a pas demandé de crédit de taxe sur les intrants relativement à l'acquisition de l'immeuble ou aux améliorations qui y ont été apportées ", le constructeur dans l'exemple présent pourrait s'inscrire et demander des CTI durant la construction de l'immeuble, évitant ainsi l'application du paragraphe 191(5). Dans un tel cas, une fourniture à soi-même en application du paragraphe 191(3) (Nous supposons que l'immeuble est admissible en tant qu'" immeuble d'habitation à logements multiples ". Dans le cas contraire, les dispositions sur la fourniture à soi-même contenues au paragraphe 191(1) pourraient s'appliquer.) serait effectuée au moment où les modalités de ces dispositions seraient réalisées. De plus, étant donné que le constructeur est assujetti aux règles sur la fourniture à soi-même, il aura droit au remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs pour une partie de la taxe réputée avoir été versée au moment de la fourniture à soi-même, en supposant que les autres dispositions du paragraphe 256.2(3) sont respectées.

On devrait prendre note qu'un constructeur n'est pas nécessairement désavantagé s'il est empêché d'effectuer une fourniture à soi-même et de demander un remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs, étant donné que la fourniture à soi-même est basée sur la juste valeur marchande de l'immeuble, et que le remboursement est soumis à un plafond représentant 36 % de ce montant.

Nous espérons que nos commentaires vous seront utiles. Si vous avez des questions et des préoccupations, veuillez communiquer avec moi au (613) 954-3772 ou avec Michael Place au (613) 952-9587.