20 June 2002 GST/HST Interpretation 37647 - Remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs - - question 16

La présente lettre est en réponse à une question (question no 16) de XXXXX XXXXX. Cette question concerne le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs ainsi que d'autres points relatifs à la fourniture à soi-même.

Comme vous le savez, nous répondrons à d'autres questions du XXXXX concernant le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs sous pli séparé.

Question no 16 - Fourniture à soi-même - Deux propriétaires, dont un seul inscrit

Contexte

XXXXX est un inscrit possédant une petite entreprise d'appareils électroménagers XXXXX. Il s'agit d'une entreprise à propriétaire unique (non constituée en personne morale). XXXXX souhaitent construire un immeuble d'habitation à quatre unités sur leur terrain. XXXXX loueront les appartements à des personnes n'ayant pas de lien avec eux à des fins résidentielles seulement.

Interprétations demandées

1. XXXXX voudrait tout déclarer dans sa déclaration, c'est-à-dire demander les CTI, effectuer l'autocotisation et demander le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs. XXXXX est d'accord et consent à signer un document si c'est nécessaire.

Peuvent-ils procéder ainsi, ou devons-nous traiter deux demandes distinctes, soit la demande de XXXXX comme " demande d'un inscrit " et XXXXX comme " demande d'un non-inscrit "? En d'autres mots, XXXXX peut-il effectuer seul la fourniture à soi-même en vertu de l'article 191 et demander les CTI et le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs?

2. Il a été suggéré (si XXXXX produisent des demandes distinctes) que si le coût de la construction dépasse la juste valeur marchande (JVM), XXXXX demande tous les CTI, tandis que XXXXX n'obtiendrait que les CTI ne dépassant pas la valeur de la taxe payable par suite de l'autocotisation, c'est-à-dire :

Interprétations rendues

1. XXXXX voudrait tout déclarer dans sa déclaration. Peut-il, seul, effectuer la fourniture à soi-même en vertu de l'article 191 et demander les CTI et le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs (" IHL ")?

Nous supposons que XXXXX sont copropriétaires indivis de la propriété en question (c.-à-d. le terrain et l'immeuble d'habitation à y construire).

La définition du terme " constructeur " d'un immeuble d'habitation donnée au paragraphe 123(1) inclut notamment " la personne qui [...] a) réalise, elle-même ou par un intermédiaire, à un moment où elle a un droit sur l'immeuble sur lequel l'immeuble d'habitation est situé [...] la construction [...] de l'immeuble d'habitation. "

Selon cette définition, il est possible qu'il existe plus d'un constructeur de l'immeuble d'habitation. Par exemple, comme XXXXX ont tous deux un droit sur l'immeuble, ils peuvent tous deux être considérés comme des " constructeurs ". Par contre, il est tout à fait possible que XXXXX ne soit pas considérée comme un " constructeur " selon la définition donnée au paragraphe 123(1), particulièrement si XXXXX est dans l'une des situations suivantes :

(i) XXXXX ne " réalise [pas], XXXXX ou par un intermédiaire [...] la construction [...] de l'immeuble d'habitation ". [selon l'alinéa a) de la définition] ;

(ii) sa participation s'effectue " en dehors du cadre d'une entreprise, d'un projet à risques ou d'une affaire de caractère commercial " [selon l'alinéa f) de la définition].

En ce qui concerne le point [(]i) susmentionné, il est clair que XXXXX n'est pas un constructeur d'après cette définition si, au moment du début de la construction ou avant, il existait des preuves que seul XXXXX, et non XXXXX, aurait fait construire l'immeuble.

Si l'on examine le point (ii), il semble moins probable que XXXXX soit XXXXX de la définition de " constructeur " sur la base de cette disposition. Comme XXXXX est copropriétaire et participe à la construction de l'immeuble, il serait difficile d'affirmer qu'XXXXX n'est pas XXXXX dans une entreprise étant donné que l'objectif de la construction du complexe est la location des habitations, ce que nous considérerions comme une activité commerciale.

Fourniture à soi-même

Peu importe que seul XXXXX soit le constructeur ou que XXXXX soient tous deux les constructeurs, une fourniture réputée faite à soi-même serait nécessaire dans cette situation en vertu du paragraphe 191(3), " Fourniture à soi-même d'un immeuble d'habitation à logements multiples " (c.-à-d. un IHLM). En résumé, selon cette disposition, le constructeur est réputé avoir effectué la fourniture taxable d'un IHLM par vente et avoir " payé à titre d'acquéreur et perçu à titre de fournisseur [...] la taxe relative à la fourniture, calculée sur la juste valeur marchande de l'immeuble [....] ". Cette vente est réputée se produire le dernier des jours suivants : a) lorsque la construction de l'IHLM est achevée en grande partie ou b) au moment où les intéressés, à titre de constructeurs, transfèrent " à une personne [...] la possession d'une habitation de celui-ci aux termes d'un bail [...] conclu en vue de l'occupation de l'habitation à titre résidentiel ".

L'exigence d'effectuer la fourniture à soi-même n'est pas liée à l'obligation de s'inscrire. C'est à dire, les exigences relatives à la fourniture à soi-même prévues à l'article 191 s'appliquent tant aux inscrits qu'aux non-inscrits.

CTI et inscription aux fins de la TPS/TVH

Selon le paragraphe 169(1), une personne peut demander un CTI à l'égard de la taxe payable par elle relativement à des achats effectués aux fins de ses activités commerciales, pourvu que les exigences prévues dans cette disposition soient respectées. Bien entendu, la personne doit être inscrite aux fins de la TPS/TVH pour demander un CTI.

Par conséquent, le fait que XXXXX, ou les deux, aient droit à un CTI dépend notamment de qui est responsable du paiement de la TPS/TVH à l'égard de tout achat lié à la construction de l'immeuble. Si, par exemple, XXXXX XXXXX ont entrepris la construction en tant que coentreprise dans le cadre de laquelle ils partagent tout également, de sorte que chacun est responsable de 50 p. 100 de la taxe, il est possible à XXXXX de demander un CTI pour seulement sa portion de la taxe, soit 50 p. 100. XXXXX pourrait demander un CTI pour ses 50 p. 100 de la taxe, à condition d'être XXXXX aux fins de la TPS/TVH. ( Il existe une exception à ce traitement lorsque les participants à une coentreprise peuvent faire un choix en vertu de l'article 273. Il ne semble pas qu'un tel choix ait été fait dans la situation présente. Néanmoins, nous fournirons une description de cette disposition à titre d'information générale.

L'article 273 permet aux participants à certaines coentreprises de faire un choix [en général ceux qui sont prescrits en vertu du Règlement visant des activités de coentreprise (DORS/91-36)] lorsqu'ils ont une convention constatée par écrit décrivant l'activité qu'ils effectuent en coentreprise. Selon ce choix, l'un des participants est désigné " entrepreneur " et l'autre est appelé " coentrepreneur ". La construction d'un immeuble d'habitation est une activité prescrite. D'autres exigences sont décrites dans les publications suivantes : P-187, Forme déterminée de choix concernant les coentreprises; P-138R, L'effet d'un choix concernant une coentreprise sur la capacité d'un participant de s'inscrire et de demander des crédits de taxe sur les intrants et P-106, Définition administrative d'un " participant " à une coentreprise.

En vertu de l'alinéa 273(1)a), les biens et les services qui sont acquis ou fournis par l'entrepreneur au nom du coentrepreneur dans le cadre de la convention de coentreprise sont réputés avoir été acquis ou fournis par l'entrepreneur et non par le coentrepreneur. Il est donc possible à l'un des participants de demeurer non inscrit si cette personne est un petit fournisseur. L'entrepreneur pourrait, à titre d'inscrit, demander des CTI à l'égard de la taxe payable sur tous les frais de la coentreprise.

De plus, selon l'alinéa 273(1)c), les fournitures effectuées par l'entrepreneur au coentrepreneur dans le cadre de la convention de coentreprise sont réputées ne pas être des fournitures dans la mesure où elles sont acquises par le coentrepreneur comme contributions à l'activité de la coentreprise, à condition qu'il s'agisse d'une activité commerciale.)

Pour ce qui est des exigences relatives à l'inscription, en vertu de l'article 148, le petit fournisseur n'est pas tenu de s'inscrire aux fins de la TPS/TVH; de plus, selon l'alinéa 148(1)a), la vente d'immobilisations n'est pas incluse dans la détermination du seuil des petits fournisseurs. Par conséquent, XXXXX pourrait demeurer un petit fournisseur même si XXXXX d'effectuer une fourniture à XXXXX en vertu du paragraphe 191(3), car la fourniture réputée effectuée conformément à cette disposition en est une d'immobilisations. Ce scénario suppose que XXXXX ne tire pas de revenus d'autres fournitures taxables qui dépasseraient la limite annuelle de 30 000 $.

Si XXXXX ne s'inscrit pas, XXXXX peut tout de même recouvrer la taxe qu'XXXXX doit payer relativement aux coûts de construction en demandant un remboursement en vertu de l'article 257. (C'est cette disposition qui permet le remboursement lorsqu'un non-inscrit effectue une fourniture d'immeubles taxable par vente.) Toutefois, si XXXXX doit payer de la taxe à l'égard de la construction de l'IHLM en question et est XXXXX d'effectuer une fourniture à XXXXX, XXXXX peut choisir de s'inscrire pour demander des CTI relativement à la taxe payée pendant la construction.

Remboursement pour IHL

Dans la situation où se trouvent XXXXX, toute admissibilité à un remboursement pour IHL prendrait sa source dans le paragraphe 256.2(3), et notamment, le remboursement correspondrait à une partie de la taxe réputée payable par :

" [...] le constructeur d'un immeuble d'habitation [...] qui effectue une fourniture exonérée par bail incluse aux articles 6 ou 6.1 de la partie I de l'annexe V par suite de laquelle [il] est réputé, par l'article 191, avoir effectué et reçu, par vente, la fourniture taxable [...] de l'immeuble [...] " [256.2(3)a)(ii)]

Par conséquent, si XXXXX est le seul à être tenu d'effectuer une fourniture à lui-même en vertu du paragraphe 191(3), il est aussi le seul à pouvoir demander le remboursement pour IHL, en supposant que les autres exigences prévues au paragraphe 256.2(3) sont satisfaites. Le montant du remboursement est déterminé suivant la formule fournie au paragraphe 256.2(3). Tant qu'il respecte les seuils fixés et les autres exigences définies dans ce paragraphe, (Prenez note que le remboursement et les calculs indiqués au paragraphe 256.2(3) s'appliquent à chacune des habitations admissibles.) XXXXX a droit au remboursement d'une partie de la taxe payable à l'égard de l'acquisition réputée du complexe. Comme le stipule le paragraphe 191(3), l'acquisition réputée et l'obligation à l'égard de la taxe qui en résulte sont fondées sur la juste valeur marchande de l'IHLM.

Si XXXXX est également XXXXX d'effectuer une fourniture à XXXXX en vertu du paragraphe 191(3), XXXXX a également droit à un remboursement pour IHL, encore une fois en supposant que les exigences prévues au paragraphe 256.2(3) sont satisfaites.

Si XXXXX ont tous deux droit à un remboursement pour IHL, ils doivent produire des demandes de remboursement distinctes.

1. Il a été suggéré (si XXXXX produisent des demandes distinctes) que si le coût de la construction dépasse la juste valeur marchande (JVM), XXXXX demande tous les CTI, tandis que XXXXX n'obtiendrait que les CTI ne dépassant pas la valeur de la taxe payée par suite de l'autocotisation.

Il faut d'abord noter que l'une des raisons pour lesquelles la fourniture à soi-même est requise dans la situation présente est que XXXXX loueront les appartements en question. (L'une des situations menant à la fourniture à soi-même en vertu du paragraphe 191(3) est celle où le constructeur de l'immeuble d'habitation " (i) transfère à une personne [...] possession d'une habitation de celui-ci aux termes d'un bail, d'une licence ou d'un accord semblable conclu en vue de l'occupation de l'habitation à titre résidentiel ".) Toutefois, comme les fournitures de la plupart des habitations effectuées par bail sont exonérées, (En vertu de l'annexe V, partie I, article 6.) la taxe qui est réputée avoir été payée en vertu de l'alinéa 191(3)e) relativement à l'acquisition réputée selon l'alinéa 191(3)d) ne peut pas être recouvrée au moyen de crédits de taxe sur les intrants (Selon les paragraphes 169(1), 141.01(2) et 141.01(3), on ne peut demander des CTI qu'à l'égard des biens ou des services utilisés pour effectuer des fournitures taxables en retour d'une contrepartie, et non à l'égard de biens ou de services utilisés pour effectuer des fournitures exonérées.) comme on le suggère dans l'exemple que vous avez fourni. Une partie de la taxe peut être recouvrée en demandant le remboursement pour IHL, en supposant que les exigences prévues à l'article 256.2 sont satisfaites.

Comme nous l'avons déjà mentionné, la taxe payée à l'égard des coûts de construction peut être recouvrée au moyen de CTI si le constructeur (qu'il s'agisse de XXXXX ou de XXXXX seul) est inscrit aux fins de la TPS/TVH. Les non-inscrits peuvent recouvrer la taxe en demandant un remboursement en vertu de l'article 257. Cette possibilité est également abordée au point (1) ci-dessus.

XXXXX