Jean-Paul Desrosiers v. Minister of National Revenue, [1979] CTC 2543, 79 DTC 389

The Chairman:—Ceci est l’appel de M Jean-Paul Desrosiers d’un avis de cotisation en date du 20 octobre 1975 pour l’année d’imposition 1973, par lequel le Ministre du Revenu national ajouta au revenu imposable de l’appelant un montant de $14,500. En effectuant cet ajustement le Ministre soutient que l’appelant a réalisé un gain en capital net au montant de $29,000 de la vente de certains immeubles situés aux 1819-25, 1827-29 et 1833-35 Boul. Dorchester est, à Montréal.

A la suite de la confirmation par le Ministre en date du 28 septembre 1976, l’appelant interjeta appel auprès de cette Commission, alléguant que le Ministre en calculant le gain en capital réalisé de la vente de ces immeubles avait oublié d’ajouter à la valeur estimée des terrains un montant de $34,000, soit la valeur de trois bâtisses qui existaient sur lesdits terrains en date du 31 décembre 1971, mais qui subséquemment furent démolies. L’appelant soutient alors que la valeur de sa propriété au 31 décembre 1971 était de beaucoup supérieure à la valeur accordée par l’évaluateur du ministère du Revenu national.

D’après les plaidoiries et le témoignage de l’appelant, il semble que l’appelant aurait accepté comme étant une valeur équitable à la date d’évaluation un montant de $75,000 pour les terrains seulement, auquel on devait ajouter la valeur des trois édifices, soit $34,000 que l’évaluateur de l’intimé avait erronément omis dans son évaluation des propriétés.

Dans sa réponse à l’avis d’appel, l’intimé nie les allégations de l’appelant et soutient que l’appelant en vendant ses propriétés en 1973 pour une somme de $110,000 a réalisé un gain en capital de $35,000, dont le calcul est le suivant:

Prix de vente $110,000 Valeur marchande au 31 déc. 1971 75,000

Lors de l’audition de cet appel, l’appelant a allégué que l’intimé ne savait pas au moment où il a fait son évaluation des terrains que trois édifices existaient sur les terrains en date du 31 décembre 1971 et que le Ministre refuse toujours de reconnaître cette erreur. L’appelant a témoigné très longuement sur la construction, l’état, le site et la location des édifices, ainsi que sur les offres d’achat qu’on lui avait faites et qu’il avait refusées. Toutefois, l’appelant n’a pas réussi à me convaincre que l’état des édifices au 31 décembre 1971 et les loyers perçus pouvaient justifier une majoration de la valeur marchande des propriétés de l’appelant. Il me semble que les propriétés ont été acquises, non pas dans le but d’en tirer un revenu de location mais bien, étant donné leur site, de revendre les édifices qui étaient déjà très vieux avec les terrains afin de permettre un développement sur les terrains, donnant ainsi aux terrains une base plus réelle de leur véritable valeur marchande au 31 décembre 1971.

Le témoignage de M J A Roy et le rapport d’évaluation sur lequel fut fondé la cotisation de l’appelant n’ont pas nécessairement ignoré l’existence des trois édifices et n’ont pas sous-estimé la valeur marchande de la propriété de l’appelant au 31 décembre 1971. L’existence de vieux édifices dont les revenus de location étaient négligeables était un facteur négatif dans l’évaluation de la propriété étant donné que des dépenses de démolition devaient être encourues avant qu’un acheteur éventuel puisse réaliser la meilleure utilisation de la propriété. L’appelant, à mon avis, était bien au courant que la meilleure utilisation de sa propriété n’était pas la location de vieux édifices, et il attendait l’acheteur qui démolirait les maisons et utiliserait la propriété d’une façon beaucoup plus avantageuse.

Même si l’on considère que la valeur d’une propriété doit être vue tant du point de vue du vendeur que de celui de l’acheteur, dans cette affaire, pour l’appelant aussi bien que pour l’acheteur, la valeur de la propriété était déterminée exclusivement par les terrains et non par les édifices qui y étaient situés et qui devaient être démolis.

Dans son étude de la propriété et dans son rapport d’évaluation, M Roy a suivi méticuleusement les méthodes d’évaluation acceptées par l’Association professionnelle des évaluateurs en basant son évaluation de la propriété sur la meilleure utilisation possible des terrains. Pour ce faire, M Roy a appuyé son évaluation sur le prix de vente de terrains comparables dans l’entourage de la propriété de l’appelant. D’ailleurs, l’appelant n’a pas semblé discuter la valeur de $75,000 que M Roy avait attribuée au terrain, mais il n’acceptait pas que la valeur économique des édifices soit considérée comme étant nulle.

ll peut y avoir des circonstances où une propriété pourrait avoir pour le vendeur une valeur différente de celle de l’acheteur. Si l’édifice sur un terrain était un edifice commercial, ou un edifice de location où les revenus étaient considérables, ou même s’il s’agissait de la résidence du vendeur, alors la valeur marchande de l’ensemble de la propriété tiendrait compte des revenus ou des bénéfices tirés de l’édifice aussi bien que de la valeur marchande du terrain et l’acheteur, même s’il n’était intéressé qu’au terrain, devrait payer une somme supérieure à la valeur marchande du terrain.

Dans cette affaire l’appelant n’a pas réussi, en dépit de ses vaillants efforts, à démontrer que les trois édifices avaient une valeur économique quelconque qui obligerait un acheteur averti à payer une somme supérieure a la valeur marchande du terrain, puisque la vétusté des édifices ne justifiait pas de réparations majeures et les revenus de location rencontraient à peine les impôts fonciers et n’apportaient aucun véritable bénéfice à l’appelant. Celui-ci n’a pas réussi à démontrer à la satisfaction de la Commission que l’évaluation de la propriété vendue par l’appelant en 1973, sur laquelle fut basée sa cotisation, est mal fondée et je conclus que le Ministre n’a pas erré en considérant que la juste valeur marchande de ladite propriété était de $75,000 en date du 31 décembre 1971; et je tiens que l’appelant dans la transaction a réalisé un gain en capital imposable de $14,500.

Pour ces motifs, l’appel est rejeté.

Appeal dismissed.