Estate of Herve Desmarais v. Minister of National Revenue, [1979] CTC 2415, 79 DTC 215

Guy Tremblay:—Cette cause fut entendue à Sherbrooke (Quebec) le 23 janvier 1979.

1. Le Point en Litige

Il s’agit de savoir si l’appelante est bien fondée d’en appeler de la cotisation de l’intimé relatif à l’année d’imposition 1970. L’intime considère, en effet, comme profit à compte de revenu la somme de $60,453.34 résultant de l’indemnité de la somme de $93,000 reçue du Governement du Québec suite à l’expropriation d’un terrain situé dans la ville de Drummondville. L’appelante soutient qu’il s’agit de gain de capital.

2. Fardeau de la Preuve

L’appelante a le fardeau de démontrer que la cotisation de l’intimé est mal fondée. Ce fardeau de la preuve découle non pas d’un article particulier de la Loi de l’impôt sur le revenu mais de plusieurs décisions judiciaires dont de jugement de la Cour Suprême du Canada rendu dans R W S Johnston c MRN, [1948] CTC 195; 3 DTC 1182.

3. Changement du Nom de la Partie Appelante

L’appelant étant décédé en 1976, son procureur a produit un mandat des exécuteurs testamentaires (Exhibit A-3) l’autorisant à continuer les procédures d’appel. Il a demandé de changer le nom de la partie appelante de “Hervé Desmarais” à “Succession Hervé Desmarais”, ce qui fut accordé.

4. Les Faits

4.01 Selon le témoignage de son fils, monsieur Jack Desmarais, l’appelante a exercé deux commerces: celui de la vente de produits “Chrysler” par l’intermédiaire de la compagnie Desmarais Automobiles Ltée (1948 à 1959) et celui de restaurant le “Club Heriot” (débuté en 1950) devenu par la suite “Motel 400”. Les deux étaient situés à Drummondville.

4.02 Après avoir liquidé les actifs de sa compagnie d’automobiles en 1959, M Hervé Desmarais (âgé alors de 50 ans) pensa alors d’investir dans le domaine du golf en construisant un “Driving Range” (desservi par un “Club House”) et un “par 3” (à 3 trous). Ces investissements étaient en vue d’établir son fils Jack alors âgé de 25 ans. Toute la famille étant amateurs de golf, on considérait cette affaire avec joie. Pour mener à bien cette affaire, on fit d’abord des recherches: on a interrogé un pro a Montréal, visité un “Driving Range” à New York et interrogé les responsables. On s’est informé au sujet de la posibilité d’obtenir un permis de boisson pour le “Club House”. M Jack Desmarais a dit également que son père avait beaucoup de projets. Il ne les connaissait pas tous.

4.03 Afin de concrétiser son plan, M Hervé Desmarais fit, toujours selon le témoignage de son fils Jack, deux options d’achat à $1,000.00 par option (Exhibit A-1-B) le 25 juillet 1961 sur deux terrains paraissant sur l’exhibit A-2. Il s’agit de la partie sud et de la partie nord du lot 185 du quartier nord de la ville de Drummondville. C’est un lopin de la partie nord qui est le terrain faisant l’objet du présent litige. Dans ce contrat faisant l’objet des options est prévue une clause de mainlevée partielle dans le cas où les terrains seraient vendus par lots.

4.04 M W J Rosenberg, architecte, témoigna pour sa part, qu’avant la signature de l’option du 25 juillet 1961, il avait rencontré M Hervé Desmarais à plusieurs reprises et avait discuté avec lui de la possibilité d’acheter du terrain dans le but, entre autres, d’en revendre une partie à un client de M Rosenberg qui désirait construire un bloc à appartements. M Rosenberg soutient que son idée et celle de M Desmarais étaient d’acheter des terrains, de les subdiviser et de les vendre par lots.

4.05 Deux jours après la signature de l’option par M Hervé Desmarais, ce dernier vendit à M Rosenberg la partie sud par moitié indivise (Exhibit A-1-E).

4.06 Selon M Jack Desmarais, le permis de construire le “Club House” fut refusé par la Ville à cause de l’article 13A du Règlement de zonage no 527 en vigueur depuis le 11 avril 1961. Cet article défendait la construction sur des lots non desservis par un réseau d’aqueduc et d’égouts. Selon le témoin Desmarais, ni son père ni lui n’avaient vérifié le zonage avant la signature des options. S’ils avaient connu ce règlement, selon le témoin, les options n’auraient pas été signées.

4.07 Le 29 janvier 1964, M W J Rosenberg revendait à M Hervé Desmarais le terrain qui avait fait l’objet du contrat du 27 juillet 1961 (Exhibit A-1-G).

4.08 Le 24 juillet 1964, M Hervé Desmarais renouvelait l’option pour un prix de $5,000 (Exhibit A-1-H) de la partie nord du lot 185. Le 20 août 1964, M Hervé Desmarais fit faire le lotissement de cette partie nord par l’arpenteur Maurice Lemaire.

4.09 Le 4 novembre 1964, le Ministre de la Voirie faisait le dépôt d’expropriation (Exhibit A-1-1) de la partie nord du lot 185.

4.10 Le 25 juillet 1966, M Hervé Desmarais exerçait son option et acquérait la partie nord du lot 185.

4.11 Les 17 et 18 octobre 1966, le Ministre de la Voirie retirait son dépôt d’expropriation sur les deux parties sud et nord sauf toutefois sur un lopin de la partie nord, ce lopin étant le terrain sujet de la présente cause (Exhibits A-1Mc et A-1-N). Selon le preuve, le projet de golf “par 3” (à 3 trous) devait occuper environ les 2/5 du terrain sujet, soit moins du 1/10 de la partie nord. La preuve a aussi démontré qu’on ne se serait aperçu qu’en 1968 qu’un lopin existait sur lequel le dépôt n’avait pas été retiré.

4.12 Le 7 juin 1968, une évaluation du terrain sujet fut produite à M Hervé Desmarais par M Tessier, évaluateur. Les conclusions de ce rapport effectué sur une base de 8 comparables (Exhibit A-7) sont à l’effet que la juste valeur marchande est de 0.14¢ le pied carré, formant une valeur globale de $130,000.

Ce rapport a en effet servi pendant les années suivantes pour discuter du prix avec le Gouvernement du Québec. Selon M Tessier, M Hervé Desmarais lui affirmé qu’il aurait vendu ce terrain par lots si le gouvernement ne l’avait pas exproprié.

4.13 Le 26 novembre 1970, M Hervé Desmarais transférait à la Province de Québec, le terrain sujet pour la somme de $93,000.

4.14 Le 19 octobre 1973, l’intimé, par un avis de nouvelle cotisation, incluait dans le revenu de M Hervé Desmarais la somme de $61,453.34 [sic] comme profit à compte de revenu provenant de la transaction avec la Province de Québec.

4.15 Suite à l’avis d’opposition produit le 31 octobre 1973, l’intimé confirmait, le 31 juillet 1974, l’avis de nouvelle cotisation.

4.16 Le 22 octobre 1974, un appel fut logé devant la Commission de révision de l’impôt.

5. Loi—Jurisprudence—Commentaires

5.1 Loi

Les articles de l’ancienne Loi impliqués dans la présente cause sont 3, 4 et 139(1)(e).

5.2 Jurisprudence

La jurisprudence suivante a été citée:

a) par la partie appelante:

1. Pine Ridge Property Ltd c MRN, [1970] Tax ABC 499; 70 DTC 1309; 2. MRN c Glen-Rouge Parks Limited, [1973] CTC 433; 73 DTC 5364;

3. Douglas H Sherman c MRN, [1973] CTC 192; 73 DTC 5164;

4. Bernard Roberge c MRN, [1978] CTC 2551; 78 DTC 1401.

b) par l’intimé:

1. The Commissioners of Inland Revenu c Newcastle Breweries Ltd, 12 TC 927;

2. MRN c James A Taylor, [1956] CTC 189; 56 DTC 1125;

3. George J Thiessen c MRN, 22 Tax ABC 37; 59 DTC 254;

4. Regal Heights Ltd c MRN, [1960] CTC 46; 60 DTC 1041;

5. Regal Heights Ltd c MRN, [1960] CTC 384; 60 DTC 1270;

6. Hill-Clark-Francis Ltd c MRN, [1963] CTC 337; 63 DTC 1211;

7. Hill-Clark-Francis Ltd c MRN, [1960] CTC 303; 60 DTC 1245;

8. Harry Moluch c MRN, [1966] CTC 712; 66 DTC 5463;

9. Vaughan Construction Co Ltd c MRN, MRN c Vaughan Construction Co Ltd, [1968] CTC 165; 68 DTC 5099;

10. Vaughan Construction Co Ltd c MRN, [1970] CTC 350; 70 DTC 6268;

11. MRN c Edgeley Farms Ltd, [1969] CTC 313; 69 DTC 5228;

12. MRN c Pine Ridge Property Ltd, [1971] CTC 752; 71 DTC 5392;

13. Birchwood Holdings Inc c MRN, [1971] Tax ABC 1125; 71 DTC 751;

14. Avon Realties and Investments Corp c MRN, [1972] CTC 2114; 72 DTC 1093;

15. Morev Investments Ltd and Louis Burnstein c MRN, [1972] CTC 513; 72 DTC 6421;

16. Morev Investments Ltd and Louis Burnstein c MRN, [1973] CTC 429; 73 DTC 5353;

17. David C McDonald c La Reine, [1974] CTC 836; 74 DTC 6644;

18. La Reine c Anderson et al, [1973] CTC 606; 73 DTC 5444;

19. Carribean Properties Ltd c La Reine, [1974] CTC 858; 74 DTC 6660;

20. Hillsdale Shopping Centre Ltd c MRN, [1977] CTC 402; 77 DTC 5256;

21. Irwin A Blackstone c La Reine, [1972] CTC 2484; 74 DTC 6020;

22. Mastino Developments Ltd c La Reine, [1975] CTC 529; 75 DTC 5353;

23. La Reine c Erwin Schmigelski, [1976] CTC 397; 76 DTC 6226;

24. Norton Investments Ltd c La Reine, [1976] CTC 451; 76 DTC 6267;

25. Norton Investments Ltd c La Reine, [1978] CTC 154; 78 DTC 6078;

26. Birmount Holdings Ltd c La Reine, [1978] CTC 358; 78 DTC 6254,

27. Meles et al c MRN, [1978] CTC 2273; 78 DTC 1199;

28. Louise Morency-Lortie c MRN, [1978] CTC 2941; 78 DTC 1681;

29. Sam Grossman (: MRN, jugement non rapporté;

30. De Salaberry Realties Ltd c La Reine, [1976] CTC 656; 76 DTC 6409.

5.3 Commentaires

Le témoignage de M Jack Desmarais a démontré que M Hervé Desmarais avait eu un désir d’investissement dans les terrains de golf (“Driving Range’’ et “par 3’’ (à 3 trous))—paragraphe 4.02 des faits. Bien qu’aucun document n’ait été produit pour compléter cette preuve, la Commission ne met pas cependant en doute la crédibilité du témoin.

La preuve a toutefois démontré que joint à ce désir d’investissement à long terme dans l’industrie du golf, il existait également chez M Hervé Desmarais un désir d’achat de terrain dans le but de revente:

a) le témoignage de M Rosenberg (paragraphe 4.04 des faits) est clair à ce sujet. Le désir existait avant même la signature de l’option le 25 juillet 1961;

b) dans l’option était prévue une clause de mainlevée partielle dans le cas où les terrains seraient vendus par lots (paragraphe 4.03 des faits);

c) le témoignage de M Tessier (paragraphe 4.12 des faits in fine) est également clair sur la volonté de M Hervé Desmarais de revendre par lots. Dans la cause de MRN c Edgeley Farms Ltd (supra), la Cour Suprême du Canada a retenu, entre autres, le même élément pour conclure la taxation du profit;

d) Monsieur H Desmarais a exercé son option sur le terrain sujet le 25 juillet 1966 (paragraphe 4.10 des faits) alors qu'il savait que le Gouvernement du Québec avait fait dépôt d’expropriation de ce terrain. Ce dépôt en effet avait été fait le 24 juillet 1964 (paragraphe 4.08 des faits). Dans la cause de Mastino Developments Ltd c La Reine (supra), le juge Heald de la Cour fédérale du Canada, division de première instance, référant à la cause Hill-Clark-Francis Ltd c MRN (supra) rendue par la Cour de l’Echi- quier du Canada et confirmée par la Cour Suprême, établit clairement que l’intention qui doit être considérée est celle au moment où l’on exerce l’option et non au moment où l’on signe l’option.

Dans le cas George J Thiessen c MRN (supra), il fut jugé qu'il s’agissait d’une aventure de nature commerciale justement parce que le contribuable ne pouvait pas ignorer que le terrain allait être exproprié. Dans le présent cas, il n’y a pas de doute que M Hervé Desmarais connaissait l’expropriation puisque, comme expliqué plus haut, il exerça l’option le 25 juillet 1966, soit après le dépôt d’expropriation, soit le 4 novembre 1964.

Chacun de ces éléments pris séparément pourrait peut-être ne pas constituer à lui seul la ratio decidendi de l’intention de M Hervé Desmarais mais il ne fait aucun doute à la Commission que tous ces éléments pris dans leur ensemble constituent une base suffisante pour décider que dans la présente cause, il s’agit pour le moins “d’une initiative ou affaire d’un caractère commercial” tel que prévu à l’article 139(1)(e) de l’ancienne Loi dans la définition du mot “entreprise”:

139.(1) Dans la présente loi,

(e) “entreprise” comprend une profession, un métier, un commerce, une fabrication ou une activité du quelque genre que ce soit et comprend une initiative ou affaire d’un caractère commercial, mais ne comprend pas une charge ou emploi.

(Les mots en italique sont de la Commission).

6. Conclusion

L’appel est rejeté selon les motifs du jugement ci-haut décrits.

Appeal dismissed.