Roger Beaudoin v. Minister of National Revenue, [1979] CTC 2090, 79 DTC 191

The Chairman:—L’appel de M Roger Beaudoin est à l’encontre d’une cotisation d’impôt en date du 6 octobre 1975 par laquelle le Ministre du Revenu national a ajouté au revenu de l’appelant un montant de $43,273.86 à titre de gain de nature commerciale provenant de la disposition d’une propriété immobilière au cours de l’année d’imposition 1973. L’appelant, par Avis d’Appel corrigé, soumet que la transaction donnant lieu au gain comportait vente et option d’achat et constituait ainsi un prêt et non une vente et que la disposition finale de la propriété immobilière a donné lieu à au gain en capital imposable jusqu’à concurrence de $11,411.76 tel qu’inclus dans la déclaration d’impôt de l’appelant pour l’année 1973. Les montants ne sont pas en litige et l’intimé admet que si l’appel est accueilli, la somme de $11,411.76 est le gain en capital imposable.

Résumé des Faits

En mai 1970 un terrain fut acquis pour le compte de MM Jean Jacques, Robert Gamache, Paul Malouin et l’appelant, pour une somme de $95,000, payable $10,000 comptant ($2,500 par chacun des quatre propriétaires), $37,500 le 1er novembre 1970 et $47,500 payable le 1er novembre 1973 (Pièce 1-1). (La Pièce 1-1 fut rédigée à nouveau à la suite de la faillite de M Gamache (Pièce I-3).) MM Jacques et Gamache s’étant retirés du projet, les profits provenant de la transaction, sujet du litige, n’impliquaient que M Malouin et l’appelant.

L’appelant était à l’époque actionnaire à 40% de la Lyster Die Casting Ltée, qui fabriquait, entre autres, des pièces de motoneiges pour diverses compagnies dont Ski-Roule et Sno-Jet. Les quelques investisements que l’appelant avait faits à l’époque se sont avérés financièrement désastreux (Pièces A-1 et A-2).

M Malouin désigné dans les divers contrats pertinents à cet appel comme étant agent d’immeubles ou courtier en immeubles, était à l'emploi de la compagnie Butler à titre de vendeur de bâtisses préfabriquées en acier.

Il est allégué que le terrain fut acquis afin d’y construire, pour fins de location, des édifices industriels pour lesquels il semblait y avoir une forte demande. II était prévu que les bâtisses auraient été construites par la compagnie Butler. La ville de Drummondville, d’après le témoignage de l’appelant, était prête à construire, à ses frais, une route et des égoûts sur le térrain si une industrie majeure venait s’y établir.

A cette époque la compagnie Arctic Cat désirait s’établir à Drummondville et requérait 1,500 pieds carrés dans une bâtisse commerciale. Il est allégué que l’entrepôt devait être construit par Butler au coût de $150,000 et dont le revenu annuel était estimé à $10,000. Le litige dans cette affaire est concentré sur la façon dont le financement de ce projet fut réalisé.

L’appelant et M Malouin voulaient emprunter $250,000 afin de payer la balance du prix du terrain, $85,000, de faire construire l’entrepôt pour la compagnie Arctic Cat au coût de $150,000 et d’acquitter d’autres dépenses encourues. Les prêteurs, M Conrad Jutras et le Groupe I F L Ltée, ont toutefois exigé d’acheter le terrain pour $250,000 en donnât aux vendeurs une option de rachat. Les contrats furent signés le 21 juin 1973 de façon à ce que M Jutras et le Groupe I F L Ltée devinrent 1/3 et 2/3 propriétaires indivisés du terrain (Pièces A-3 et A-4).

D’après les clauses des contrats M Malouin et l’appelant devaient rencontrer des paiements mensuels de $2,920 ce qu’ils n’ont pas pu faire après que Arctic Cat ait décidé de ne pas s’établir à Drummondvile, le marché de motoneiges qui existait en 1970 étant complètement disparu en 1973. Au mois de novembre 1973 l’appelant et M Malouin ont cessé de faire leurs paiements mensuels à M Jutras et au Groupe IFL Ltée et l’option de rachat est tombée. M Jutras et le Groupe IFL Ltée restèrent donc propriétaires du terrain.

La preuve est claire qu’il s’agit ici d’un sérieux problème de financement dès l’achat du terrain en 1970. En date du 13 mai 1970 les acheteurs avaient consenti, pour une considération de $5,000 à une option pour l’achat d’une partie de terrain à M Morand, in trust pour une compagnie de motoneiges (pièce I-2). Il est allégué que M Malouin a utilisé $2,500 du montant payé pour l’option afin d’acquitter sa mise de fonds pour l’achat du terrain.

En date du 26 août 1971 l’appelant et M Malouin ont dû, par le procédé de vente et d’option d’achat, emprunter $42,000 de M Larocque afin de rencontrer le premier paiement de $37,000 du prix d’achat du terrain (Pieces I-5 et A-5). Ils ont réussi à se voir rétrocéder le terrain de M Larocque qu’en empruntant le montant nécessaire de M Robert Malouin afin d’acquitter la créance de M Larocque. L’appelant admet que deux parties de terrain furent vendues pour $9,500 et $5,500 afin de pouvoir payer des dépenses encourues.

Appreciation des Faits

Quoique la sagesse et la prudence de l’appelant à titre d’homme d’affaires peuvent laisser à désirer, je ne vois pas dans les faits entourant l’achat et la disposition du terrain aucune intention de faire le commerce des terrains ni même une aventure de nature commerciale. L’intention de construire des bâtisses industrielles en acier pour fin de location à Arctic Cat et à d’autres industries me paraît plausible.

L’appelant, par l’entremise de la Lyster Die Casting qui fabriquait des pièces de motoneiges, voyait l’expansion que prévoyait l’industrie de la motoneige dans le région et pouvait raisonnablement espérer louer des bâtisses industrielles comme usine ou entrepôt. Des négotiations à cette fin avaient déjà eu lieu avant l’achat du terrain. Il m’est difficile de croire que l’acquisition du terrain fut purement spéculative dans les circonstances.

Le terme “agent” ou “courtier” en immeubles employé pour désigner M Malouin et auquel l’intimé semble attacher beaucoup d’importance, est, à mon avis, une façon plus élégante pour les notaires de décrire un employé attitré à la vente de bâtisses préfabriquées en acier par son employeur. C’est ce qui ressort du témoignage de l’appelant. II n’y a aucune indication que M Malouin était ou avait été à aucun moment un courtier en immeubles dans le sens général de cette appellation.

En considérant l’ensemble des faits et des gestes posés par l’appelant il m’est impossible de conclure que la quote-part du profit réalisé par l’appelant lors de la disposition du terrain découle d’une aventure de nature commerciale. Je suis satisfait d’après le témoignage de l’appelant et la preuve qui a été faite, que le terrain fut acquis pour y construire des bâtisses industrielles pour fins de location. A mon avis le contrat de vente du terrain à M Jutras et au Group IFL Ltée avec option d’achat aux vendeurs est en substance un prêt et une forme de financement pour un projet qui n’a pas réussi. L’intention de l’appelant a été frustrée par la décision d’Arctic Cat de ne pas s’installer à Drummondville et rendu irréalisable par la perte éventuelle du terrain suite à cette décision et à la nature du financement du projet qui avait été consenti. Je ne vois pas dans les circonstances de cette affaire qu’il y ait eu à la suite de la vente un profit découlant d’une aventure de nature commerciale.

Au début de l’audition de cet appel il y eut beaucoup de discussions du fait que l’appelant aurait, au cours de la séance, corrigé son Avis d’Appel en alléguant que la transaction pertinente comportait vente et option d’achat et constituait en substance un prêt et non une vente.

L’intimé s’objecta à cette procédure laissant entendre qu’il était pris par surprise et qu’il subissait ainsi un préjudice du fait que le fond du litige était sérieusement changé. Je crois qu’il est utile de commenter ici le problème qui se pose.

ll est universellement accepté qu’aucune des parties en cause ne doit prendre son adversaire par des preuves ou des procédures surprises qui peuvent causer un préjudice. Toutefois, ce principe général, à mon avis, ne doit pas être interprété comme étant une prohibition à l’une des parties en cause d’apporter lors de l’audience, des points de Droit ou de faits nouveaux qui sont pertinents et peuvent affecter le résultat de la cause. Le fardeau de la preuve devra alors être assumé par celui qui veut faire valoir de nouvelles allégations.

Dans l’affaire devant nous le Ministre, dans sa Réponse à l’Avis d’Appel, a présumé que le profit réalisé par l’appelant provenait de la vente du terrain. Le procureur de l’appelant à l’audition, qui fut retenu après que l’Avis d’Appel fut logé, a corrigé l’Avis d’Appel et a engagé le litige en alléguant qu'il ne s’agissait pas d’une vente mais d’une forme de prêt et que la disposition du terrain fut faite par l’appelant involontairement et hors de son contrôle.

Le procureur de l’appelant a réussi à établir à la satisfaction de la Commission que la présomption sur laquelle le Ministre a fondé sa cotisation était erronée. Le procureur a aussi établi que la disposition du terrain n’a pas été faite dans l’exercice d’un commerce ni dans une aventure de nature commerciale mais à la suite de malheureux événements se raportant à une intention frustrée de construire et de louer des bâtisses industrieles.

Je ne crois pas que l’intimé fut préjudicié par la correction apportée à l’Avis d’Appel. D’ailleurs un délai raisonnable fut offert au procureur de l’intimé pour lui permettre de reconsidérer sa position, sans pour cela ajourner indéfiniment l’audience de la cause.

C’est là à mon avis l’interprétation que l’on doit doner à l’arrêt de la Cour Suprême dans RWS Johnston c MRN, [1948] CTC 195 à la page 196; 3 DTC 1182 à la page 1183:

Notwithstanding that it is spoken of in section 63(2) as an action ready for trial or hearing, the proceeding is an appeal from the taxation; and since the taxation is on the basis of certain facts and certain provisions of law either those facts or the application of the law is challenged. Every such fact found or assumed by the assessor or the Minister must then be accepted as it was dealt with by these persons unless questioned by the appellant. If the taxpayer here intended to contest the fact that he supported his wife within the meaning of the Rules mentioned he should have raised that issue in his pleading, and the burden would have rested on him as on any appellant to show that the conclusion below was not warranted. For that purpose he might bring evidence before the Court notwithstanding that it had not been placed before the assessor or the Minister, but the onus was his to demolish the basic fact on which the taxation rested.

Decision

L’appel est accueilli et le tout déféré à l’intimé pour nouvel examen et nouvelle cotisation attendu que le profit réalisé par l’appelant lors de la disposition dudit terrain n’est pas dans l’exercice d’un commerce ou d’une aventure de nature commerciale mais un gain provenant d’un investissement dont le gain en capital imposable est de $11,411.76.

Appeal allowed.