James Peter Lovell v. Her Majesty the Queen and Angelo Turchetta (Intervenor), [1990] 1 CTC 443, 90 DTC 6116

Le Juge Rouleau: —Il s'agit d'un litige ayant pour fondement la vente par shérif d'une co-propriété indivise dont un des deux co-propriétaires, M. James Joseph Smith, n'avait pas acquitté ses impôts sur le revenu dus au Ministère du Revenu national (La Couronne). M. Smith et M. Lovell, le demandeur, étaient tous les deux co-propriétaires du terrain saisi et vendu par le Ministère du Revenu national, la Couronne, la partie défenderesse. Toutefois, M. Lovell n'était aucunement débiteur à l'endroit de la défenderesse. M. Angelo Tur- chetta, le mise-en-cause, acquit le terrain litigieux lors de la vente judiciaire tenue le 11 juillet 1984. Cet adjudicataire fut joint aux présentes par l'entremise de la défenderesse au moyen de l'article 1729(2) de même que de la formule 55 des Règles de la Cour fédérale.

1. Les faits

En avril 1976, M. Smith et M. Lovell achetèrent, en co-propriété indivise, un terrain d'environ 95.7 arpents situé dans la ville de Léry dans la province de Québec et ce, pour la somme de 35,000$. Chacun des deux co-propriétaires déboursa la moitié de ce montant lors de cet achat. Il détenait ainsi chacun une demie indivise dudit terrain.

Par un lettre datée du 20 août 1979, le Ministère du Revenu national avisa un shérif de la province de Québec de procéder à la saisie puis à la vente judiciaire dudit terrain en raison du fait que M. Smith n'avait pas encore payé la somme de 18,571.02$ qu'il devait, à la défenderesse, à titre d'impôts sur le revenu. Une copie du contrat, indiquant que M. Smith et M. Lovell avaient acheté le terrain en copropriété indivise, fut jointe à la lettre adressée au shérif. La ville de Léry avisa également le shérif que le terrain devant être saisi était détenu en copropriété.

En février 1980, ledit terrain fut saisi en son entier par ordre des représentants de la défenderesse et ce, sans aucun avis au demandeur lequel en était toujours copropriétaire au même titre que M. Smith. Toutefois, le terrain saisi ne fut pas vendu à ce moment-là, puisqu'à la suite de négociations entre la défenderesse et M. Smith, ce dernier paya une partie des impôts qu'il lui devait. Cependant, la vente judiciaire eut finalement lieu le 11 juillet 1984. M. Angelo Turchetta, le mise-en-cause, acquit alors le terrain en entier pour la somme de 15,984.00$. Cette some représentait 25% de l'évaluation municipale de ce terrain. Aucun avis de cette vente judiciaire ne fut toutefois expédié au demandeur, lequel soutient d’alleurs n'en avoir pris connaissance que le 24 décembre 1986 et ce, lorsqu'il l'apprit lors d'une communication avec M. Smith.

Le 4 février 1987 M. Lovell, par l'entremise de son procureur, somma la défenderesse de lui restituer sa propriété saisie et vendue par vente judiciaire le 11 juillet 1984; et, dans l'éventualité où cette restitution s'avérerait impossible, il lui en revendiquait le valeur. De plus, le 16 février 1984, il avisait l'adjudicataire, le mise-en-cause, de son intention de contester la validité de ladite vente judiciaire.

En juin 1987, le demandeur s'est tout d'abord adressé à la Cour supérieure du Québec afin de faire valoir ses revendications. Sa demande fut toutefois rejetée aux motifs que cette Cour n'avait pas juridiction pour entendre le litige puisque le shérif, ayant procédé à la saisie et à la vente judiciaire, agissait à ce moment-là à titre d’officier de la Cour fédérale. En date du 24 février 1988, le demandeur déposa ainsi une déclaration au greffe de la Cour fédérale.

2. Les prétentions de chacune des parties

Chacune des parties souleva de nombreuses revendications à l'appui de leur thèse respective. Afin de bien circonscrire le cadre juridique de ce litige, il convient d'en reproduire, en l'espèce, les éléments essentiels en tant que prolégomènes à celui-ci.

2.1 Le demandeur, M. Lovell

Le demandeur prétend que la saisie et la vente, par la Couronne de la propriété dont il était lui-même propriétaire, sont nulles ab initio puisqu'elles furent faites super non domino et non possidente. M. Lovell soumet avoir ainsi été illégalement dépossédé de sa propriété à cause d'une grossière négligence de la part des représentants de la défenderesse, lesquels auraient omis de procéder à une vérification relative à la propriété du terrain avant de le faire saisir et de le faire vendre par vente judiciaire. Il soumet également que ses droits à l’utilisation et à la jouissance pleine et entière de sa propriété furent violés en vertu de la Charte canadienne des droits et libertés de même qu'en vertu de la Déclaration canadienne des droits.

Dans ses notes et autorités soumises à la Cour, le demandeur présente également divers autres arguments. Il soutient ainsi qu'il ne peut y avoir prescription à l'encontre d'une vente qu'il qualifie d'absolument nulle. Il prétend alors qu'il n’était aucunement nécessaire qu'il intente son recours contre l'adjudicataire, M. Turchetta, pour la simple raison que c'est la défenderesse qui a ordonné qu'on procède à cette saisie et à cette vente, laquelle serait absolument nulle, prétend-il; et qu’ainsi, c'est à la défenderesse de procéder à une restitution intégrale de sa propriété ou l'équivalent et non à l'adjudicataire.

Le demandeur soumet que l'acheteur, M. Turchetta, ne peut acquérir ledit terrain par l'effet de la prescription acquisitive puisque M. Smith n'en était pas l'unique propriétaire. Il ajoute ainsi qu'étant donné qu'il possède un intérêt indivis dans chaque portion dudit terrain, la saisie et la vente de celui-ci sont radicallement nulles puisqu'on a procédé non domino. En ce qui a trait au domaine de la prescription, le demandeur analyse ensuite divers articles du Code civil et du Code de procédure civile relatifs à ses prétentions. Selon ce qu'il nous soumet, l’article 2251 du Code civil n'aurait aucune application en l'espèce puisque, le titre relatif au transfert de propriété étant imparfait, l'acheteur ne pouvait se prévaloir de la prescription de dix ans de l'article 2254 du Code civil. Selon M. Lovell, le titre est imparfait, par défaut de forme, du fait que le shérif ne s'est pas conformé aux articles 664 et 118 du Code de procédure civile de même qu'à l'article 2168 du Code civil, en omettant de mentionner les propriétaires du terrain tel que requis par cesdits articles. Le demandeur prétend de plus que la courte prescription de six mois de l’article 700 du Code de procédure civile, relative à une demande d'annulation d'un décret, ne peut s'appliquer lorsqu'il s'agit de contester une vente par shérif où les formalités essentielles requises par une telle vente ne furent pas suivies Ou bien dans le cas où le vente a été faite non domino.

Au soutien de ces arguments, le demandeur cite l'affaire Commission Scolaire Cascades-L'Achigan v. Henri Lemay et al., [1986] R.D.I. 780. Dans cet arrêt, M. le juge Jean-Claude Nolin avait annulé trois avis de vente et deux ventes par shérif de la même propriété en raison du fait que les formalités prescrites par les articles 664 et 118 du Code de procédure civile de même que celles de l’article 2168 du Code civil n'avaient pas été suivies. En effet, les noms des propriétaires n'apparaissaient pas dans les saisies, les avis de vente ou les ventes par shérif. M. le juge Nolin a alors conclu que les ventes par shérif étaient absolument nulles. Après avoir cité l'arrêt Corporation de la paroisse de St-Joseph de Coleraine v. Colonial Chrome Co., [1933] R.C.S. 13, M. le juge Nolin apporte le commentaire suivant à la page 782 de son jugement: "La vente pour taxes en droit municipal est une analogie de la vente par shérif ou aux enchères. La nullité ab initio que condamne la Cour en matière de vente pour taxes affecte de la même manière la vente par shérif."

M. Lovell soutient donc que ces arrêts s'appliquent à sa demande puisque le shérif n'a pas mentionné son nom en tant que propriétaire dans la saisie, les avis de vente de même que dans la vente faisant l'objet de ce présent litige. M. Lovell précise que cette erreur est due au fait que les représentants de la défenderesse n'ont pas correctement avisé le shérif. Le demandeur soumet ainsi que la défenderesse ne peut faire supporter le blâme de cet erreur par le shérif puisque c'est elle-même qui a procuré au shérif les instructions relatives à la saisie et à le vente judiciaire. Il en conclut que c'est une faute imputable aux représentants de la défenderesse plutôt qu'au shérif.

En résumé, le demandeur affirme que l'arrêt Corporation de la Paroisse de St-Joseph de Coleraine soutient ses prétentions; et, que la Cour devrait ainsi déclarer que la vente du terrain est absolument nulle et inexistante, ordonner que l'entière propriété lui en soit retournée de même qu'à M. Smith et que des dommages lui soient accordés en raison du fait qu'on a saisi et vendu illégalement sa propriété indivise.

En ce qui à trait aux dommages, le demandeur soutient avoir le droit d'en réclamer de la part de la défenderesse. Il prétend entre autres que la prescription applicable en l'espèce n'est pas la prescription de deux ans de l’article 2261 du Code civil mais plutôt la prescription de six ans de la Loi sur la Cour fédérale. II soutient que c'est la prescription de six ans de la Loi sur la Cour fédérale qui doit s'appliquer dans des demandes du genre de celle qu'il soumet à cette Cour pour la raison qu'on ne devrait pas appliquer la courte prescription de deux ans du Code civil alors que dans les autres provinces, pour des cas similaires au sien, la prescription s'avère plus longue, car variant de cinq à six ans. Il affirme alors qu'une telle variation dans les limites relatives à la prescription, au regard de recours en dommages contre la Couronne, représente une discrimination à son égard et ce, contrairement aux garanties de liberté, sécurité et égalité des articles 7 et 15 de la Charte canadienne des droits et libertés de même que contrairement à l'article 1(b) de la Déclaration canadienne des droits.

En ce qui concerne le mise-en-cause, M. Angelo Turchetta, le demandeur soumet que son titre est fatalement imparfait en raison de la nullité absolue de la vente judiciaire. Il prétend que M. Turchetta en fut avisé en février 1987. Le demandeur affirme également, qu'en raison du fait que le mise-en-cause fut joint au litige par l'intermédiaire de la défenderesse, celui-ci est légalement lié et qu’ainsi il devrait rétrocéder le terrain.

2.2 La défenderesse, La Couronne

La défenderesse prétend que l'action en dommages intentée par le demandeur est prescrite puisque celui-ci aurait eu connaissance des faits litigieux plus de deux ans avant la date où il a inscrit son action en Cour fédérale. Elle soumet de plus que le shérif est le seul responsable en l'espèce puisqu'il avait été mis au courant du statut de copropriété affectant le terrain qui devait être saisi et vendu en justice par son entremise. La défenderesse conteste également le caractère excessif des dommages réclamés par le défendeur. Elle prétend de plus que le mise-en-cause est responsable des dommages à partir du 16 février 1987, date à laquelle M. Turchetta fut avisé par le demandeur que celui-ci avait l'intention de contester la validité de la vente judiciaire ayant affecté sa propriété.

Dans ses notes et autorités présentées à la Cour, la défenderesse soumet de plus que le demandeur n'a aucun intérêt juridique pour demander la rétrocession de la propriété entière. Elle souligne que le demandeur plaide ainsi au nom d'autrui dans la mesure où ses conclusions visent autre chose que la moitié indivise du terrain lui appartenant avant la vente par shérif du 11 juillet 1984. La défenderesse souscrit cependant à la proposition du demandeur à l'effet qu'en autant que la moitié indivise du demandeur est concernée, la vente par shérif est nulle ab initio c'est-à-dire de nullité absolue et légalement inexistante comme ayant été faite super non domino c'est-à-dire faite sur la tête d'une personne qui n'en était pas propriétaire.

En ce qui à trait à son action contre le mise-en-cause, la défenderesse soumet qu'elle avait l'intérêt juridique requis pour intenter sa propre action en annulation du décret et que celle-ci était recevable même après l'expiration du délai de six mois énoncé à l'article 700 du Code de procédure civile. Elle précise alors qu'il importe peu de savoir si la déclaration à l'encontre du mise- en-cause constitue, aux fins du présente litige, une procédure distincte de l'action principale. Elle cite l’arrêt La Reine c. Thomas Fuller Construction Co. (1958) Ltd., [1980] 1 R.C.S. 695; 12 C.P.C. 248 (sub nom. R.C. Foundation Co. of Canada Ltd.) page 709 pour appuyer ses prétentions. Elle soumet ainsi que la procédure qu'elle a suivi apparaît conforme à la Règle 1726(1) des Règles de la Cour fédérale qui prévoit qu'un défendeur peut déposer un avis à la tierce- partie lorsqu'il prétend avoir droit de demander un redressement contre la tierce-partie. La Couronne précise, qu'il ressort de la Règle 1729(2) de même que de la formule 55 des Règles de la Cour fédérale, que la procédure de l'avis à la tierce-partie a justement pour but de faire régler, par un seul procès et un seul jugement, un litige comme celui sous étude. La défenderesse prétend également, qu'advenant le fait où ces articles seraient jugés in applicables, la procédure suivie respecterait cependant les règles de l'intervention forcée prévues à l'article 216 du Code de procédure civile. Cet article permet d'appeler un tiers en cause dont la présence est nécessaire pour la solution complète d'un litige. La référence à cet article du Code de procédure civile serait rendue possible par l'intermédiaire de l’article 5 des Règles de la Cour fédérale.

La défenderesse affirme ensuite que, si la Cour annule le décret quant à la moitié indivise du terrain appartenant au demandeur et qu'elle en vient à la conclusion que ce jugement lie l'adjudicataire, ce jugement pourra être enregistré par le demandeur pour valoir comme titre. Dans cette éventualité, la défenderesse affirme qu'elle devra payer à l'adjudicataire un montant quelconque. La question importante à déterminer pour la défenderesse sera donc la suivante: ce montant quelconque sera-t-il limité à la moitié du prix de l'adjudication avec intérêts au taux légal depuis le 11 juillet 1984 plus les frais accessoires et la moitié des taxes municipales et scolaires acquittées ou bien la valeur du terrain à la date du jugement? Afin de répondre à cette question, la défenderesse a procédé à l'analyse de l'arrêt Ville de St-Luc c. Lippe J.E. - 89-113 dans lequel on a étudié la portée de l'article 1591 du Code civil relatif aux ventes judiciaires. Les faits de cette affaire sont relativement simples. M. Lippé s'était porté adjudicataire lors d'une vente pour taxes de 25 acres de terrain pour le prix de 4,500$. Au moment de la revendre, il est informé que le contribuable, qui n'avait pas acquitté ses taxes, ne détenait que 10 des 25 acres qu'il avait acquis. Il fut déterminé que la municipalité avait erré dans la description des lots qu'elle avait vendu pour taxes. La défenderesse tire les conclusions suivantes de l’arrêt Lippé:

- l'article 1591 du Code civil contient dans sa deuxième partie une règle de droit substantif puisqu'on y énonce que les ventes forcées sont sujettes aux règles applicables généralement au contrat de vente; les articles 1508 et suivants du Code civil relatifs à la garantie contre l’éviction s’appliqueraient en l'espèce et, plus particulièrement, l'article 1514 qui stipule que si la chose vendue se trouve augmentée de valeur lors de l'éviction, indépendamment même du fait de l'acheteur, le vendeur est obligé de lui payer ce qu’elle vaut au-dessus du prix de vente;

- cet article assurerait donc à l'adjudicataire, à toutes fins pratiques, la valeur marchande de l'immeuble au moment de l'éviction.

Or, après avoir cité Migneault et fait l'étude des textes en présence, la défenderesse en vint à la conclusion que ce n'est pas l’article 1514 du Code civil qui s'applique aux présentes, mais les articles 1586 et 1587 du Code civil. Selon la défenderesse, l’article 1514 du Code civil concerne le vendeur alors que les articles 1586 et 1587 ont trait au créancier saisissant. Il convient donc de se demander qui est le vendeur. Le vendeur serait alors le propriétaire du terrain saisi c'est-à-dire le débiteur du créancier saisissant. En définitive, l'adjudicataire aurait un recours contre le débiteur en vertu de la garantie contre l'éviction et un recours contre le créancier saisissant relativement au prix payé plus les frais et ce, en vertu des articles 1586 et 1587 du Code civil, advenant le fait où ce dernier recours ne pourrait être exercé contre le débiteur. La défenderesse en conclut, qu'étant donné que l’article 1587 est une application particulière de l'article 1053 relatif à la responsabilité civile délictuelle ou quasi- délictuelle, l'adjudicataire ne pourrait pas recevoir la valeur marchande du terrain puisque le but de l'indemnisation, en matière de responsabilité civile, est de replacer la victime dans la situation qui était la sienne avant la survenance des faits litigieux. En définitive, M. Turchetta n'aurait droit qu'à la moitié du prix payé lors de l'adjudication, la moitié des taxes scolaires et municipales plus les intérêts offerts dans l'offre présentée par la demanderesse selon l'article 39 de la Loi sur la Cour fédérale.

2.3 Le mise-en-cause, M. Turchetta — adjudicataire

Dans son argumentation, le mise-en-cause admet que la saisie et la vente furent pratiquées partiellement super non domino. Il affirme alors que ce fait donnerait ouverture à l'action en annulation de décret en vertu de l’article 698 du Code de procédure civile. Afin de sauvegarder l'intégrité et la stabilité du système judiciaire, il soumet que la procédure relative à une vente judiciaire doit être rigoureusement suivie. Selon le libellé de l'article 700 du Code de procédure civile, la requête demandant l'annulation d'un décret doit être signifiée à toutes les parties intéressées: le saisi, le saisissant, l'adjudicataire et le shérif. Cette signification doit avoir lieu dans les 90 jours de l'adjudication. Ce délai est de rigueur sauf qu'il pourra cependant être prorogé par le tribunal à la condition de démontrer l'impossibilité d'avoir pu agir plus tôt et à la condition qu'il ne se soit pas écoulé plus de six mois depuis l'adjudication.

Le mise-en-cause soumet cependant que la jurisprudence refuse d'imposer au propriétaire, dont l'immeuble fut saisi et vendu pour la dette d'un tiers, la rigueur du délai de déchéance prévue à l'article 700 du Code de procédure civile. Il affirme cependant que la jurisprudence citée par le demandeur ne fait pas de distinction que la demande en annulation ait été instituée plus de 90 jours ou moins de six mois depuis la date de la connaissance de l'adjudication. Il soutient ainsi qu'à compter de cette connaissance, aucun obstacle ne se pose à l'encontre de l'exercice, par le propriétaire dépossédé, de ses droits de se pourvoir en annulation du décret. Il prétend alors que l'action du demandeur aurait dû être intentée dans les 90 jours de la date de la connaissance de la vente, en l'occurence, le 24 décembre 1986. Tout au plus, soutient-il, son action aurait pu être intentée dans les six mois de ladite connaissance, advenant le fait où l'erreur initiale de juridiction serait un empêchement au sens de l'article 700 du Code de procédure civile.

Un autre défaut procédural serait également fatal au demandeur. En effet, le mise-en-cause soutient que l’action du demandeur devait, outre la Couronne, être dirigée contre l'adjudicataire et contre l'autre propriétaire, M. Smith. Il souligne d'ailleurs que même si la Cour en venait à la conclusion que sa mise- en-cause par la Couronne bonifiait la procédure du demandeur, une autre partie intéressée, M. Smith, serait toujours absent du cadre procédural.

Il prétend ensuite que ce litige est une exception au principe voulant qu'une propriété vendue super non domino entraîne toujours l'annulation du décret. Il soumet ainsi que le droit de demander l'annulation du décret fut refusé au propriétaire qui, sachant que son immeuble avait été saisi, n'avait rien fait pour en empêcher la vente. Dans Marler, The Law of Real Property, aux pages 662 et 663 l'auteur apporte les commentaires suivants:

If the true proprietor. . . permits someone to dispossess him and his property to be sold as if it belonged to the possessor, the sale would be good and consequently the seizure, null in principle, would acquire validity by the result. D'Henricourt, Vente des immeubles par décret, says that he, knowing that his property has been seized on a third person and being informed of this in a manner the law prescribes, takes no step to oppose the sale, is considered to have consented to the sale.

Le mise-en-cause soulève également l'arrêt MacGregor v. Canadian Investment Agency Co. (1892), 21 S.C.C. 499 où M. le juge Fournier à la page 513 de son jugement présente le motif suivant dans le but de refuser l'annulation d'un décret:

Un autre considérant affirme le principe que le demandeur aurait dû se porter opposant à la saisie et vente dudit immeuble mais qu'au contraire il a laissé vendre et adjuger ledit immeuble en justice sans formuler sa plainte et s'opposer à ladite saisie et vente.

De plus, il soumet qu'en droit privé québécois, il est interdit de plaider pour autrui tel que l'énonce clairement l'article 59 du Code de procédure civile. Il prétend alors qu'en demandant la nullité du décret, bien qu'il n'était que propriétaire que de la moitié indivise du terrain, le demandeur plaide à la fois sa cause et celle de l’autre co-propriétaire, M. Smith. M. Smith, étant lui- même partie à la vente en justice, devrait ainsi sous peine de déchéance faire valoir ses propres droits puisqu'il serait contraire à l'esprit de la loi, prétend le mise-en-cause, qu'il profite d'un jugement favorable au demandeur, le cas échéant.

Par ailleurs, le mise-en-cause affirme que la position du demandeur ne saurait être supérieure à celle qu'il avait avant la vente en raison du fait qu'il aurait négligé de s'opposer à la saisie et à la vente de sa propriété (article 675 C.P.C.). En d'autres mots, le mise-en-cause soutient que le droit du demandeur étant de présenter une opposition afin de distraire sa moitié indivise, il ne pouvait demander l'annulation de toute la saisie. Ainsi, soutient-il, si le demandeur informé de la saisie avait fait valoir son droit de propriété en temps utile, sa moitié indivise aurait été distraite de la vente et seulement la moitié appartenant au débiteur du jugement aurait pu être vendue afin de satisfaire le jugement rendu contre lui. Il soumet qu'il était le seul à pouvoir demander l'annulation du décret pour le tout, puisqu'en tant qu’adjudicataire, il pouvait alléguer qu'il n'aurait pas acheté en indivision.

Le mise-en-cause distingue ensuite les faits de ce présent litige à ceux présentés dans l'arrêt Sofronio v. Waserman, [1973] C.A. 541, cité par la défenderesse. Dans cet arrêt, ce n'était pas le propriétaire dépossédé qui demandait l'annulation du décret mais le créancier hypothécaire et ce, pour la balance du prix de vente. Le créancier hypothécaire demandait l'annulation totale de décret au motif qu'il avait, suite à la vente super non domino de l'immeuble, perdu sa propriété. Le mise-en-cause nous souligne également que dans cette affaire, toutes les parties avaient été appelées au litige.

En définitive, le mise-en-cause soumet que si la Cour en venait à la conclusion que le décret devait être annulé en tout ou en partie, la question à déterminer serait celle de l'indemnité payable par la Couronne au mise-en- cause. Il affirme alors que ce sont les règles relatives à la garantie contre l'éviction qui devraient s'appliquer. Il soutient ainsi, qu'en vertu de l'article 1586 du Code civil, la Couronne devra lui rembourser le prix de l'adjudication, les intérêts et les taxes pour le tout ou pour la moitié de même que les frais du titre et ce, advenant le fait où le décret serait annulé en tout ou en partie. Le mise-en-cause prétend de plus que l'effet combiné des articles 1587, 1514 et 1518 du Code civil lui donne le droit de réclamer, pour tout ou en partie, l'accroissement de la valeur de la propriété au moment de l'éviction. Il soumet ainsi que si la Cour ordonne l'annulation du décret, il sera privé de son droit de réclamer du vendeur cet accroissement de valeur en sus du prix de vente et des accessoires et, qu'en définitive, cet accroissement de valeur devrait constituer la mesure des dommages qu'il a subis en raison de la faute délictuelle des préposés de la défenderesse. Finalement, il cite l'arrêt Ville de St-Luc c. Lippe J.E., 89-113 et soumet que la Couronne ne peut soulever la prescription de son recours pour deux raisons: il a eu connaissance de la cause d'éviction au plus tôt le 16 février 1987, sa demande en dommages fut alors signifiée et déposée dans les deux ans de cette connaissance; et, l’avis à la tierce-partie et sa mise- en-cause par la défenderesse constituent des procédures interruptives de la prescription au sens de l’article 2224.2 du Code civil.

3. Le droit

Avant de débuter l'étude du droit, il convient toutefois d'apporter quelques commentaires sur un point bien précis. Il semblerait qu'il pourrait exister des irrégularités dans les documents relatifs aux procédures de la saisie et de la vente judiciaire. A cet effet, M. Smith aurait intenté son propre recours en Cour fédérale (T-351-88). Or, en l'espèce, ce qui fait l'objet du litige ce ne sont pas les documents relatifs à la saisie et à la vente de la propriété de M. Smith, mais la saisie et la vente sans droit de la propriété de M. Lovell. Le fait, que les documents relatifs aux procédures de saisie et de vente à l'encontre des biens appartenant à M. Smith présentent ou non des irrégularités, n'est aucunement pertinent au présent litige.

3.1. Le droit de propriété

Avant de préciser les paramètres du droit de propriété, il s'avère essentiel de bien délimiter le sens de l'expression un droit. Un droit peut être personnel ou réel. Le droit personnel consiste en un rapport entre deux personnes: un créancier et son débiteur. Ce rapport porte sur la prestation du débiteur c'est- à-dire sur un acte ou une abstention de la part de celui-ci. Le droit réel cependant consiste en un rapport direct entre une personne et une chose. Le rapport porte ainsi sur une chose concrète. Le Code civil ne parle pas de droit réel ni de droit personnel. Toutefois, à diverses reprises on y mentionne le mot bien. Le mot bien désigne ainsi tous les droits que constituent le patrimoine d'une personne. Les droits personnels et les droits réels, biens d'une personne, constituent des droits patrimoniaux. Le patrimoine se compose donc de droits et non de choses. Le patrimoine comprend des droits personnels, les créances, et des droits réels, les rapports entre une personne et les choses. Ce rapport direct entre une personne et les choses se nomme droit de propriété. En ce qui à trait aux droits de propriété, c'est le droit réel de propriété qui fait partie du patrimoine et non la chose sur laquelle s'exerce ce droit de propriété. Nous pouvons dès lors affirmer que les biens constituant le patrimoine d'une personne sont incorporels puisque les droits, n'ayant pas en soi d'existence physique, ne peuvent être corporels c’est-à-dire qu'ils ne peuvent posséder une existence physique quelconque.

Or, l'article 374 du Code civil nous indique que les biens sont soit corporels ou soit incorporels: "Tous les biens, tant corporels qu'incorporels, sont meubles ou immeubles."

Pierre Martineau, dans son volume Les Biens, [1] nous enseigne que les biens corporels sont les choses, en tant qu'objet d'un droit de propriété, alors que les biens incorporels sont les droits autres que le droit de propriété. Il y a donc confusion entre le droit de propriété et la chose sur laquelle il s'exerce. Ne pouvant ainsi distinguer le droit incorporel de propriété de l'objet corporel sur lequel il porte, on a assimilé le droit à la chose. En définitive, les biens corporels sont les choses sur lesquelles s'exercent les droits de propriété; ils sont ainsi les droits de propriété. Selon cette interprétation, le patrimoine d'une personne comprendra des choses-biens corporels (droits de propriété) et des droits-biens incorporels (les autres droits).

Cette confusion entre le droit de propriété et la chose qui en est l'objet a conduit les juristes romains à faire deux catégories de biens: celle des biens incorporels dans laquelle on fait entrer tous les droits patrimoniaux, sauf la propriété, en ne tenant pas compte de la chose sur laquelle ils peuvent porter; celle des biens corporels qui comprend le droit de propriété sur les choses. Comme, dans cette conception romaine qui se retrouve aux Codes civils français et québécois, le droit de propriété ne se distingue pas de la chose, l'on dit que les biens corporels sont les choses matérielles. [2]

La propriété est donc un droit réel. L'article 406 du Code civil définit la propriété de la façon suivante: "La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements."

C'est le droit le plus complet dont Migneault nous propose l'explication suivante: "Faculté accordée à une personne, à l'exclusion de toute autre, de retirer d'une chose toute l'utilité qu'elle peut donner et de faire sur elle tous les actes que la loi ne défend pas." [3]

ll faut cependant délimiter quelque peu l'expression absolue de l'article 406 du Code civil. En effet, le droit de propriété n'est pas absolu car il peut être soumis à diverses restrictions. Martineau nous précise qu'il faut comprendre que l'expression absolu signifie que le droit de propriété est le droit le plus complet en soi:

Ce qu'on veut dire, c'est qu'il procure à son titulaire les pouvoirs les plus étendus; le propriétaire peut retirer de la chose tous les avantages et services qu'elle est susceptible de donner. Les autres droits ne procurent qu'une partie de ces services et avantages. Le droit de propriété est donc le plus complet; il confère tous les pouvoirs sur la chose. [4]

Le droit de propriété regroupe trois attributs bien distincts: usus, le droit de se servir de la chose qui fait l'objet du droit; fructus, le droit de percevoir les fruits et les produits de la chose; abusus, le droit de disposer de la chose. Le propriétaire est le seul qui a la pouvoir de profiter de ces attributs constituant son droit de propriété; et, par le fait même il est en droit d'empécher quiconque de s'approprier de l'un d'eux.

3.2. L'indivision

Le Code civil ne contient que peu de règles relatives à l'indivision autres que les règles s'adressant à la copropriété des immeubles établie par déclaration:

Peu de règles sont prévues par le Code civil, et lorsque de telles règles sont prévues, elles visent à indiquer les limites de cet état de fait et de droit. Les règles imposées (principalement aux arts 689, 690, 746, 747 et 2021 C.C.) sont souvent interprétées comme une marque de la défaveur des codificateurs de 1866 pour cet état. [5]

Vu le quasi-silence du législateur sur ce domaine précis du droit et vu le peu de commentaires de la part des auteurs québécois, il nous sera alors indispensable de référer au droit français afin de cerner les aspects importants de ce type de droit de propriété.

En droit français, jusqu'à ce que l'indivision soit codifiée par une loi en 1976, [6] peu d'articles du Code civil français (le Code Napoléon) régissaient l'indivision. "En effet, le Code civil français ne traitait pas de l'indivision en général mais de certaines formes d’indivision comme l'indivision héréditaire, la communauté entre les époux, la société civile." [7]

Les auteurs français établirent alors le droit de l'indivision en s'inspirant des articles du Code civil français relatifs à ces formes d’indivision.

Le Code civil ne s'étant pas spécialement occupé de la copropriété des choses individuellement considérées, c'est à la doctrine qu'incombe la tâche d'en construire la théorie, en s'aidant des matériaux fournis, tant par le titre de la propriété que par ceux des successions et du contrat de société. [8]

Qu'en est-il alors du droit de l'indivision au regard de la co-propriété d'un immeuble? Un immeuble appartenant à plusieurs co-propriétaires est évidemment dans l'indivision. L'immeuble est alors considéré comme la chose commune appartenant à l'ensemble des propriétaires indivis, les indivisaires. L'immeuble est ainsi considéré comme une propriété plurale. [9] "Chaque indivisaire est donc propriétaire: il a un droit réel sur la chose." [10]

Le droit de propriété de chacun des co-propriétaires est un droit portant sur l'ensemble de l'immeuble pris comme un tout et non sur une partie bien distincte de celui-ci. Migneault nous précise ainsi que le droit de chacun des co-propriétaires n'est pas un droit exclusif sur une partie bien déterminée d'un immeuble mais, un droit indivis sur chacune des parcelles de cet immeuble c'est-à-dire un droit mêlé et confondu avec celui de chacun des copropriétaires. [11] "La part de chacun n'est donc pas une part matérielle mais une quote-part s'exprimant par un chiffre. C'est le droit de propriété qui est partagé entre eux; la chose est indivise." [12]

Le droit de propriété de l'indivisaire ne porte donc pas sur une portion concrète de l'immeuble mais sur une représentation proportionnelle abstraite. Chacun des co-propriétaires est propriétaire. Cependant, son droit réel de propriété ne porte pas sur l'immeuble mais sur une quote-part abstraite. "Sur sa quote-part, le co-propriétaire est considéré comme ayant un véritable droit de propriété, donc un droit réel." [13]

Afin de bien cerner le concept du droit de propriété dans le contexte d'une indivision, il convient de reproduire intégralement une réflexion de Josserand portant sur le droit de propriété au regard de la co-propriété.

Il est à remarquer que ce système repose sur le postulat de la distinction du droit, entité juridique, d'avec son objet, ce qui va à l'encontre d'un autre postulat, plus général et plus catégorique encore, à savoir l'incorporation du droit de propriété dans son objet. Ce droit qui s'incruste traditionnellement dans la chose sur laquelle il porte, s'en dégage et s'épure par cela seul qu'il compte plusieurs titulaires pour un même objet: fort logiquement d’ailleurs: c’était sa toute puissance, son exclusivité qui lui permettaient de s'identifier avec cet objet; du moment qu'il est l'apanache de plusieurs, il comporte des frontières, son absolutisme est entamé et il se dégage de son objet qu’il n'enserre plus de toutes parts: il devient un bien incorporel, un droit comme les autres. [14]

L'indivisaire a sur sa quote-part un véritable droit de propriété. I] peut donc la vendre, la céder, l'hypothéquer; ce qu'il ne pourrait faire de l'immeuble sans l'accord de tous les autres co-propriétaires.

Chaque co-propriétaire est considéré comme ayant un véritable droit de propriété sur sa quote-part. Il peut donc exercer sur cette part, sans le consentement des autres, les droits inhérents à la propriété qui ne sont pas incompatibles avec la nature intellectuelle de cette quote-part: la vendre ou la donner [. . .]. [15]

Le droit de propriété que possède l'indivisaire sur sa quote-part est un droit réel individuel. "Chaque indivisaire a une quote-part sur la chose qui s'exprime par une fraction: la moitié, le tiers, le quart . . . Le droit portant sur cette fraction abstraite est un droit individuel; [. . .]." [16]

La quote-part d'un co-propriétaire est donc un bien qui peut être soumis au droit de gage générale de ses créanciers (art. 1981 C.C.). C'est ici cependant qu'il faut faire une distinction avec le droit civil français. Depuis la loi de 1976, codifiant le droit de l'indivision en France, les créanciers ne peuvent plus saisir les immeubles indivis de leurs débiteurs. Or, avant même que cette loi ne soit promulguée, les cours françaises en avaient également prohibé la saisie en ayant recours à l'interprétation de l’article 2205 du Code civil français (2205 C.N.).

Si l'on admet, au contraire, que la prohibition de l’article 2205 repose sur le motif qu'une vente forcée de parts indivises se ferait dans de mauvaises conditions, on étendra cette prohibition à tous les cas d’indivision. C'est dans ce sens que la jurisprudence parait se prononcer, avec raison croyons-nous. [17]

Or cet article 2205 du Code civil français n'a pas son pendant dans le Code civil québécois. Dans l'arrêt Cartier c. Boudreault, [1911] 41 C.S. 127, le juge avait exprimé l'opinion que l'article 2021 du Code civil correspondait à l'article 2205 du Code civil français.™ [18] Une lecture comparative de ces deux textes ne démontrent aucunement que l'article 2021 du Code civil québécois correspond à l’article 2205 du Code civil français. "D'une part, l'article 2021 de Code civil ne fait référence ni à l'indivision successorale ni à l'indivision communautaire ou sociétaire, et d'autre part il ne correspond nullement à l'article 2205 du Code Napoléon." [19]

En droit français les créanciers ne pouvant saisir les immeubles indivis de leurs débiteurs, peuvent cependant provoquer le partage et ainsi, être en mesure d'exécuter leurs revendications sur les immeubles que leur débiteur recevra lors du partage. [20] Or en droit civil québécois, les créanciers, pouvant saisir la quote-part de leurs débiteurs, n'ont pas à susciter préalablement le partage de leurs biens indivis. Suite à une saisie et vente mettant en cause les biens de leurs débiteurs, les créanciers acquéreront ainsi une quote-part quelconque dans l'immeuble indivis. "L'indivisaire ne peut aliéner seul la chose commune, même en partie: il lui faut le consentement des autres indivisaires. En revanche, il peut aliéner sa quote-part: l'acquéreur prendra sa place dans l'indivision." [21]

3.2.1 Droits de l'indivisaire

Le bien de l'indivisaire consiste donc dans sa quote-part en non dans l'immeuble. Son pouvoir se limitera à sa quote-part tandis que ses droits se situeront autant dans sa quote-part (propriété exclusive) que dans l'immeuble (propriété indivise). Sur sa propriété exclusive, sa quote-part, l'indivisaire jouit de tous les droits d'un propriétaire. L’indivisaire aura ainsi le pouvoir de faire reconnaître son droit de propriété, il aura le droit d'ester seul en justice relativement à sa quote-part.

Enfin, chaque communiste est recevable à revendiquer contre tout tiers détenteur, sa quote-part idéale, sinon pour obtenir un délaissement, qui se comprend qu’autant que la revendication porte sur des objets corporels, du moins pour faire reconnaître son droit de propriété." [22]

Me Deschamps nous explique en ces termes les raisons pour lesquelles un indivisaire peut, seul, faire valoir son droit de propriété sur sa quote-part:

Le principe voulant que l’action possessoire ou l'action en éviction ne nécessite pas le concours des autres indivisaires prend sa justification dans le fait qu'un indivisaire ne peut consentir seul aucun droit sur la chose. Il peut conséquemment empêcher que les autres indivisaires ne consentent de tels droits ou que des tiers, prétendent à un droit alors qu'ils ne détiennent leur titre que d'un seul indivisaire. [23]

Toutefois, il faut conclure que l'indivisaire n'aura de droit d'action qu'au regard de sa quote-part, sa propriété absolue.

En conclusion, on doit rappeler que l'indivisaire n'aura de droit d'action qu'en ce qui concerne sa part indivise, quote-part abstraite, ou pour faire cesser une utilisation ou une appropriation privative l'empêchant d'exercer ses propres droits. [24]

3.2.2 Droit des tiers

Les biens d'un débiteur étant le gage commun de ses créanciers, il est bien évident que la quote-part d'un indivisaire fera également partie de ce gage commun. Toutefois, le créancier d'un indivisaire ne pourra revendiquer que la quote-part de celui-ci.

Si on envisage cependant la situation d'un créancier dont les droits proviennent du fait d'un seul indivisaire agissant autrement que pour le bénéfice de la masse, on devra conclure qu'il ne pourra revendiquer aucun droit sur la totalité de la chose. II devra restreindre son recours à l'indivisaire lui-même et n'exécuter sa créance que sur la portion indivise de son débiteur. [25]

Il faut également ajouter, tout comme nous l'avons préalablement mentionné, que la partage n'est pas une condition préalable à l'exercise du recours du créancier. Toutefois, advenant le fait où le créancier ne serait pas satisfait de sa position d’indivisaire, il pourrait alors provoquer le partage puisque tel que le mentionne l’article 689 du Code civil: “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision; le partage peut toujours être provoqué nonobstant prohibition et convention contraires."

3.3 La vente judiciaire

Il convient de préciser le cadre juridique d'un vente judiciaire. Est-ce une véritable vente au sens du Code civil?

Les articles 1585 à 1588 et 1591 du Code civil traitent spécifiquement de la vente judiciaire. La vente judiciaire est en fait une vente forcée, non-volontaire, faite contre la volonté d'un propriétaire et pour le bénéfice de ses créanciers. Les articles 1585 à 1588 sont des règles spécifiques à la vente judiciaire alors que l'article 1591, dans sa deuxième partie, nous indique que les règles applicables généralement à la vente s'appliquent à la vente judiciaire, le cas échéant.

Afin de bien comprendre les règles de droit relatives à la vente judiciaires, nous allons procéder à un bref survol des articles 1585, 1586, 1587 et 1591 du Code civil.

Premièrement, l'article 1585 énonce le principe de la vente judiciaire de la façon suivante:

Art. 1581. Le créancier qui a obtenu jugement contre son débiteur peut faire saisir et vendre, pour satisfaire à un tel jugement, les biens meubles et immeubles de son débiteur, à l'exception seulement des choses qui en sont exemptées spécialement par la loi; sauf les règles et formalités prescrites au Code de Procédure Civile.

En ce qui a trait à cet article 1585, posant le principe de la vente judiciaire, Migneault nos apporte le commentaire suivant:

Cet article est la conséquence de l'article 1980 aux termes duquel quiconque est obligé personnellement est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir, à l'exception de ceux qui sont spécialement déclarés insaisissables. Si donc le débiteur ne remplit pas son obligation, le créancier peut obtenir contre lui un jugement de condamnation, et en exécution de ce jugement, faire saisir ses biens non déclarés insaisissables. [26]

Migneault précise ensuite que même si la vente judiciaire est une vente forcée, elle est quand même régie par les règles de la vente volontaire. “Pour être forcée, cette vente n'en est pas moins régie, en principe, par les mêmes règles, quant aux obligations qu'elle entraîne, que la vente volontaire." [27]

Deuxièmement, l'article 1586 énonce le principe de la garantie en cas d'éviction lors d'une vente judiciaire:

Art. 1586. Dans les ventes judiciaires sur exécution, l'acheteur, au cas d'éviction, peut recouvrer du débiteur le prix qu'il a payé avec les intérêts et les frais du titre; il peut aussi recouvrer ce prix avec intérêt des créanciers qui l'ont touché, sauf leur exception aux fins de discuter les biens du débiteur.

Migneault nous précise en ces termes, les conséquences de la garantie contre l'éviction au regard de la vente judiciaire:

Ainsi, en cas d'éviction, l'adjudicataire a un recours en garantie contre le débiteur qui a, malgré lui, joué le rôle de vendeur, et non seulement contre la débiteur, mais encore contre les créanciers qui ont touché le prix d'adjudication. En cela, il a plus de recours que n'en possède l'acheteur à une vente volontaire, lequel ne peut recourir que contre le vendeur. Mais son recours contre les créanciers colloqués n'est que subsidiaire, car le débiteur est son principal obligé. [28]

Ce que nous enseigne Migneault, au regard de l'article 1586, peut se résumer de la façon suivante:

— l'adjudicataire évincé a un recours contre le vendeur en vertu de la garantie en cas d’éviction de l’article 1586 et en vertu des règles générales de la vente;

— le recours de l'adjudicataire-acheteur doit se faire contre son vendeur soit en l'occurence, le débiteur-saisi;

— de plus, l'ajudicataire a un recours supplémentaire qui n'existe pas dans la vente ordinaire, en ce sens qu'il peut poursuivre le créancier saisissant;

— cependant, ce dernier recours n'est que subsidiaire puisque le débiteur-saisi est le principal obligé de l'adjudicataire.

Pourquoi est-ce le débiteur-saisi qui doit procurer à l'adjudicataire la garantie en cas d’éviction? Migneault nous explique ce processus en ces termes:

La vente sur saisie, disent-ils, est une vente comme une autre, où le saisi joue le rôle du vendeur. Il est vrai qu'il n'y a pas consenti au moment de la vente, mais, en devenant débiteur du créancier saisissant, il a donné à celui-ci, comme à ses autres créanciers, un gage général sur ses biens et, partant, il a consenti à la vente de ces biens si la dette n'était pas payée. [29]

En ce qui a trait à l'obligation des créanciers au regard de l'article 1586, Migneault nous précise que les créanciers ne peuvent rembourser à l'adjudicataire que le montant qu ‘ils ont réellement touché avec intérêts. Au sujet de l'intérêt, Migneault ajoute ceci: "L'intérêt ne devrait courir qu'à compter du moment où le créancier a touché le montant de sa collocation, car ce n'est que de ce moment que le quasi-contrat qui l'oblige à rembourser le prix en cas d'éviction, a pris naissance." [30]

Cependant l'adjudicataire évincé, du fait que la vente fut faite super non domino et possidente, possède un autre recours contre le créancier saisissant. C'est le sens de l'article 1587 du Code civil:

Art. 1587. Le dernier article qui précède est sans préjudice au recours que l'adjudicataire peut avoir contre le créancier poursuivant à raison des informalités de la saisie, ou de ce qu'elle a été faite d’une chose qui n'appartenait pas ostensiblement au débiteur.

Au regard de cet article, Migneault nous soumet le commentaire suivant:

Il y a eu faute de ce créancier en n'observant point les formalités exigées par la loi, ou en saisissant impudemment une chose qui n'appartenait pas ostensiblement à son débiteur, et cette faute engendre sa responsabilité civile. [31]

Migneault nous précise également que cet article 1587 du Code civil, n'apparaissant pas d'ailleurs dans le Code Napoléon, n'est qu'une application du principe général de la responsabilité civile de l'article 1053 du Code civil. [32]

En définitive, au regard de la garantie en cas d’éviction, l'adjudicataire évincé possède les recours suivants:

— recours contre le débiteur en vertu de la garantie en cas d’éviction, lequel consiste à récupérer le prix payé, les intérêts et les frais de titre (article 1586 du Code civil);

— recours subsidiaire contre le créancier saisissant en vertu de la garantie en cas d’éviction, lequel consiste à récupérer le prix payé et les intérêts (article 1586 du Code civil);

— recours en dommages en vertu de la responsabilité civil au regard d'une vente faite super non domino et possidente et ce, contre le créancier saisissant (articles 1586 et 1053 du Code civil).

La seule question qui nous reste à répondre consiste précisément à déterminer quels sont les dommages que l'on peut réclamer. C'est ici qu'intervient l'article 1591 du Code civil. En ce qui concerne cet article, autant Migneault [33] que Faribeault [34] n'apportent aucun commentaire, sauf pour préciser qu'il s'agit d'une disposition de renvoi. Cependant, Mme Thérèse Rousseau-Houle explicite quelque peu cet article en s'exprimant ainsi: "Ces deux ventes sont soumises aux règles générales de la vente dans la mesure où il n’y est pas dérogé expressément par un autre texte (article 1591 c.c.)." [35]

Il convient donc de reproduire en l'espèce, le libellé de la deuxième phrase de cet article 1591:

Art. 1591. [. . .]; ces ventes sont sujettes aux règles applicables généralement au contrat de vente, lorsque ces règles ne sont pas incompatibles avec les lois spéciales ou quelque article de ce Code.

Pour tout ce qui n'est pas expressément prévu aux articles 1585 à 1588, nous devons ainsi retourner aux articles sur la vente en général et ce, par l'effet de l'article 1591 du Code civil. Un arrêt récent de la Cour d'appel du Québec, Ville de St-Luc v. Lippe J.E., 89-113, nous apporte des précisions supplémentaires concernant justement la règle édictée dans la deuxième phrase de l'article 1591 du Code civil. Pour M. le juge Nichols, il est clair que cette deuxième portion de l'article 1591 contient une règle substantive de droit en ce sens, qu'en matière de vente judiciaire, les règles de la vente s'appliquent le cas échéant.

Selon la règle générale de la vente ordinaire, l'acheteur évincé a le droit de réclamer du vendeur, à titre de dommages, la plus-value du terrain. C'est le sens des articles 1514 et 1518 du Code civil.

Article 1514: Si la chose vendue se trouve augmentée de valeur lors de l’éviction, indépendamment même du fait de l'acheteur, le vendeur est obligé de lui payer ce qu'elle vaut au-dessus du prix de la vente.

Article 1518: Si, dans le cas d’éviction de partie de la chose, ou des choses vendues en bloc, la vente n'est pas rescindée, l'acheteur a droit de réclamer du vendeur la valeur de la partie dont il est évincé proportionnellement au prix total, et aussi les dommages-intérêts à être évalués suivant l'accroissement de valeur de la chose à l'époque de l'éviction.

L'article 1586, relatif à la vente judiciaire, nous indique que l'adjudicataire peut réclamer de son débiteur-vendeur: le prix payé, les frais de titre et les intérêts. En aucun temps, ni dans cet article ni dans les suivants, on ne fait mention de ce que l'adjudicataire peut réclamer à titre de dommages de la part du débiteur-vendeur. En vertu de la règle supplétive de l'article 1591, nous devrions donc appliquer les règles de la vente ordinaire en ce sens que l'adjudicataire pourrait réclamer la plus-value à son vendeur, le débiteur saisi. En ce qui a trait au créancier saisissant, les articles 1586 et 1587 solutionnent le problème. En définitive, l'adjudicataire peut se retrouver dans diverses situations dans l'éventualité, d'une part, où il déciderait de poursuivre le débiteur saisi ou dans l'éventualité, d'autre part, où il entreprendrait plutôt un recours contre le créancier saisissant. En prenant en considération chacune des hypothèses possibles, nous pouvons donc prévoir que l'adjudicataire pourra se retrouver dans une des solutions schématiques suivantes:

- recours contre le débiteur: article 1586 pour le prix payé, les frais de titre et les

- recours contre le créancier: article 1586 pour le prix payé et les intérêts seule- ment de même que les articles 1587 et 1053 pour les dommages en matière de responsabilité civile.

3.4. Nullité absolue ou nullité relative et vente de la chose d'autrui

La vente d'une quote-part d'un terrain appartenant à un autre est sans contredit la vente d'une chose d'autrui. “Par contre, c'est vendre la chose d'autrui que de vendre un chose en entier lorsqu'on n'en est propriétaire que pour une partie indivise." [36]

Or, l'article 1487 du Code civil traite de la vente de la chose d'autrui en ces termes:

Art. 1487. La vente de la chose qui n'appartient pas au vendeur est nulle, sauf les exceptions contenues dans les trois articles qui suivent. L'acheteur peut recouvrer des dommages-intérêts du vendeur, s'il ignorait que la chose n'appartenait pas à ce dernier.

Cependant, comment peut-on cerner le cadre juridique de la vente de la chose d'autrui? Migneault nous précise qu'une telle vente est juridiquement impossible.

Le vendeur a déclaré vendre une chose déterminée, qui ne lui appartenait pas, et ne s'est pas seulement obligé de procurer à l'acheteur la propriété de cette chose, contrat qui serait valide dans notre droit comme il l'était dans l’ancien droit. Puisque personne ne peut donner ce qu'il n’a pas, il s'ensuit qu'un tel contrat est juridiquement impossible. Cela soit dit, cependant, sans préjuger la question de nullité, absolue ou relative, qui affecte la vente de chose d'autrui. Il suffit, pour le moment, de dire que la vente étant, de sa nature, immédiatement translative de propriété, et cette translation étant impossible, puisque le vendeur n'a pas lui- même la propriété de la chose qu'il vend, cette vente est nécessairement nulle. [37]

Migneault nous enseigne ainsi que la vente de la chose d'autrui est nulle. Mais de quel genre de nullité s'agit-il? Nullité absolue ou nullité relative? Selon Migneault, puisque l'article 1487 fait référence à des exceptions prévues aux articles subséquents, la nullité d'une vente de la chose d'autrui ne saurait être que relative.

La question est contreversée dans le droit français moderne, mais ne peut l'être dans notre droit, puisque cette vente est expressément déclarée valide dans plusieurs cas, et notamment, lorsque le vendeur est ensuite devenu propriétaire de la chose vendue. Donc la nullité de la vente de la chose d'autrui est purement relative. [38]

La vente de la chose d'autrui ne peut donc être sanctionnée que par une nullité relative. Afin de bien circonscrire le champ d'application de la nullité relative, il serait intéressant de déterminer préalablement ce que l'on entend par nullité en droit civil québécois. Baudouin nous définit la nullité de la façon suivante: "La nullité d'une façon générale peut-être définie comme la sanction juridique qui s'attache au défaut du respect d'une condition de fond ou de forme essentielle à la formation valable du contrat." [39]

Baudouin [40] poursuit en précisant que la nullité se rapporte essentiellement à la période de la formation du contrat et qu’ainsi la nullité a pour effet de dissoudre rétroactivement ce contrat tout en replaçant les parties, en règle générale, dans la position juridique et économique où elles se trouvaient avant la conclusion du contrat annulé. La nullité est ainsi une sanction relative aux conditions de formation d'un contrat. Afin de pouvoir invoquer la nullité, nous devons donc avoir à la base du litige, un contrat, c'est-à-dire un engagement formel liant les parties: un acte juridique. On ne saurait ainsi soulever la nullité au regard d'un fait juridique. Un acte juridique est une manifestation individuelle de la volonté ayant pour effet de créer des droits et des obligations entre les parties. Les effets juridiques sont voulus. Le contrat constitue ainsi un acte juridique. Le fait juridique, quant à lui, est un évènement entraînant des effects juridiques non voulus, la volonté étant absente au regard des effets. Les faits juridiques sont à la base de la théorie de la responsabilité civile.

Lorsqu'on désire invoquer la nullité soit absolue ou soit relative, il faut donc qu’il y ait nécessairement un acte juridique, un contrat par exemple, liant les parties. S’il n'y a pas d'acte juridique, nous devons supposer qu'il existe un fait juridique ayant créé les obligations entre les parties, donnant ainsi ouverture à la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle sous la base de l'article 1053 du Code civil.

La notion de nullité relative ou absolue doit donc être étudiée en relation avec les conditions de formation d'un contrat. L’article 984 du Code civil nous précise les quatre conditions de fond nécessaires à la formation valide d'un contrat:

Art. 984. Quatre choses sont nécessaires pour la validité d'un contrat: des parties ayant la capacité légale de contracter; leur consentement donné légalement; quelque chose qui soit l’objet du contrat; une cause ou considération licite.

L'objet du contrat et la cause sont les conditions de formation d'un contrat soulevant le plus de difficultés. Selon Baudouin [41] l'objet du contrat est l'opération juridique principale que les parties avaient en vue et sur laquelle elles ont réalisé leur accord de volonté. Lorsqu'une certaine opération juridique est interdite par la loi, on ne peut en faire l'objet d'un contrat. La vente de la chose d'autrui ne pourrait ainsi constituer l'objet d'un contrat puisqu'elle est interdite par l’article 1487 du Code civil. Il convient également de se rappeler que l'article 1058 du Code civil emploie aussi le terme objet en relation, cependant, avec la définition de la prestation assumée par le débiteur d'une obligation soit en l'occurence, l’objet d'une obligation: “Art. 1058. Toute obligation doit avoir pour objet quelque chose qu'une personne est obligée de donner, de faire ou de ne pas faire.”

Dans le cas d'une obligation de donner c'est-à-dire de livrer quelque chose, de faire la translation de la propriété, l'objet de l'obligation serait impossible, lorsqu'au moment de la formation du contrat, la chose devant être donnée (dans le sens de livrer) n'a pas d’existence, puisque c'est une chose d'autrui. Je ne peux livrer ce que je ne possède pas. C'est ce que Migneault désignait comme juridiquement impossible en parlant de la vente de la chose d'autrui.

En définitive, advenant le fait où un contrat n'aurait pas d'objet, objet du contrat ou objet de l'obligation, on pourrait invoquer la nullité comme sanction au manquement d'une de ses conditions de formation.

Doit-on alors invoquer la nullité absolue ou la nullité relative? Tancelin [42] nous enseigne, qu'aujourd'hui en droit civil québécois, on doit distinguer la nullité absolue ou la nullité relative uniquement en prenant en considération leurs conditions d'exercice et non leurs effets respectifs. Il ajoute également le

commentaire suivant: "C'est la nature de la règle de droit violée qui détermine le caractère de la nullité, absolue si c'est une règle d'intérêt général, relative si c'est une règle d'intérêt particulier." [43]

Selon cette affirmation, le contrat étant une règle de droit privée, la nullité invoquée à l'effet que le contrat n'a pas d'objet ne saurait être qu'une nullité relative. La différence entre la nullité absolue et la nullité relative, en ce qui a trait aux conditions d'exercice, portera ainsi essentiellement sur trois points bien précis: la qualité des personnes pouvant invoquer la nullité, la possibilité de confirmer l'acte entaché de nullité et la prescription de l'action ayant pour but de sanctionner la nullité. En l'espèce, c'est le premier point qui mérite quelques précisions.

En effet, en ce qui a trait à la qualité des personnes pouvant invoquer la nullité, la nullité sera relative lorsqu'un seul des co-contractants peut invoquer la nullité. La nullité sera absolue si tous ceux ayant un intérêt à prendre action peuvent s'en prévaloir.

Le droit de demander la nullité absolue est limité par l'intérêt effectif, né et actuel de prendre une action en justice, tel que défini par le droit judiciaire privé. L'un ou l'autre des contractants, leurs ayant cause et créanciers, parfois même les tiers, peuvent selon les circonstances justifier d'un tel intérêt. [44]

Mme Rousseau-Houle [45] nous précise que la vente de la chose d'autrui est alors soumise à une nullité relative puisqu'elle ne peut être invoquée que par l'acheteur. Le vendeur ne peut l'invoquer puisqu'elle est décrétée contre lui. L'acheteur pourra dès lors attaquer une telle vente au moyen d'une action directe en nullité tout en demandant le remboursement du prix payé.

Toutefois, en ce qui concerne le recours que peut exercer le vrai propriétaire du bien vendu, Mme Rousseau-Houle nous précise ce qui suit: "Le véritable propriétaire doit intenter une action en revendication. Il n'a pas à faire préalablement annuler la vente qui lui est inopposable. L'acheteur évincé exercera un recours en garantie contre le vendeur." [46]

L'auteure termine en précisant, qu'advenant le fait ou le propriétaire ne pourrait revendiquer son bien, dans le cas où la revendication s'avérerait impossible, il devrait alors exercer un recours en dommages-intérêts contre le vendeur qui a disposé de son bien sans droit.

3.5. La prescription

Il s'avère important de préciser quelques règles relatives à la prescription au regard du droit civil québécois. Le délai de droit commun, pendant lequel la victime d'un délit ou quasi-délit peut poursuivre le responsable, est de deux ans tel que prévu à l’article 2261 du Code civil: “Art. 2261. L'action se prescrit par deux ans dans les cas suivants: [. . .]; 2. Pour dommages résultant de délits et quasi-délits, à défaut d'autres dispositions applicables; [. . .].

D'une manière générale, le point de départ du délai de prescription se situe au jour de la réalisation du dommage. Ceci s'explique par l'esprit même de la responsabilité civile, qui vise à réparer et non à sanctionner une faute. Toutefois tant que le préjudice est ignoré de la victime, elle est dans l'impossibilité absolue — en fait d'agir conformément à l’article 2232 du Code civil:

Art. 2232. La prescription court contre toutes personnes, à moins qu'elles ne soient dans quelque exception établie par ce code, ou dans l'impossibilité abso- lue en droit ou en fait d’agir par elles-mêmes ou en se faisant représenter par d'autres.

En effet, le droit d’action serait inutile si le point de départ du délai de prescription était nécessairement lié au jour où ce droit a pris naissance, c'est- a-dire le jour où le dommage fut causé, alors que la victime n'en avait pas eu connaissance. La victime se devra alors de prouver la date exacte où elle a eu connaissance de la réalisation des dommages.

L'impossibilité absolue en fait d'agir se produit en cas d'ignorance invincible, [. . .] Alors que le Code pose en règle que l'impossibilité d'agir même seulement en fait [. . .] est une cause légale de suspension ab initio, il reste que la question de savoir dans chaque espèce si celui qui se prévaut de la règle n’a véritablement eu connaissance des faits qu'à la date alléguée, est une question de fait qui est soumise à l'appréciation souveraine des juges. [47]

Il s'avère donc primordial de déterminer de façon précise, non seulement la date de la survenance du fait dommageable, mais également la date où la victime en a eu connaissance.

Finalement, j'aimerais souligner qu'en vertu de l’article 2225 du Code civil, le recours présenté devant un tribunal n'ayant pas juridiction pour l'entendre n'interrompt point la prescription;

Art. 2225. La demande formée devant un tribunal incompétent n'interrompt pas la prescription.

3.6. Les dommages en matière de responsabilité civile

L'article 1065 du Code civil édicte la règle à l’effet que toute obligation rend le débiteur passible de dommages-intérêts en cas de contravention de sa part. De plus les articles 1070 à 1078.1 nous donnent des règles relatives aux dommages-intérêts, résultant de l'inexécution des obligations, sans préciser toutefois la source des obligations au regard de cesdites règles. Il s'est alors poser le problème à savoir si ces articles couvraient la responsabilité délictuelle et la responsabilité contractuelle ou s'ils n'avaient rapport qu'avec la responsabilité contractuelle. [48] Tancelin nous résume en ces termes la tendance qu'a pris la jurisprudence au regard de la résolution de ce problème:

La thèse du juge Migneault prônant la généralisation des règles relatives aux dommages-intérêts à toutes les obligations quelle qu'en soit la source, semble l'avoir emporté en jurisprudence. Cette unification de régime des dommages- intérêts n'implique pas une négation de la dualité des responsabilités contractuelles et délictuelles sur d'autres points. Elle enlève néanmoins une partie de son intérêt au problème du cumul et de l'option entre les responsabilités et permet de conduire de front l'étude des dommages-intérêts en matière contractuelle et délictuelle. [49]

Tancelin conclut en estimant que l'interprétation, par la jurisprudence des textes du Code civil relatifs aux dommages-intérêts, justifient indéniablement ce rapprochement entre les deux sortes de responsabilités. Il nous expose ainsi ses conclusions:

Le doyen Carbonnier définit les dommages-intérêts comme “la somme d'argent que, faute d'avoir exécuté le contrat, le débiteur a, en principe, l'obligation de payer au créancier”. Il constate l’analogie de cette “obligation de remplacement” avec celle que sanctionne la responsabilité délictuelle. Sans confondre analogie et identité, nous estimons que les textes de Code civil du Québec et leur interprétation par la jurisprudence justifient un rapprochement entre les deux ordres de responsabilités au niveau de l'étude de la réalisation du droit à l'équivalence qu'implique la notion de dommages-intérêts. [50]

Une fois que nous avons ainsi convenu, qu'en matière de dommages- intérêts les règles relatives à la responsabilité contractuelle s'appliquent à la responsabilité délictuelle, il reste à résoudre le problème de la détermination des dommages. A cet effet, Tancelin [51] nous propose trois critères à considérer: le principe de la réparation intégrale, la prise en considération de la gravité de la faute du débiteur et le caractère indemmnitaire et non exemplaire des dommages-intérêts.

Principe de la réparation intégrale

Lorsque nous parlons de dommages-intérêts, comme étant une exécution par équivalent, nous acceptons inconsciemment le fait que la réparation ne pourrait être qualifiée d'intégrale. Une somme d'argent, même substantielle, ne saurait remplacer en tout point l'obligation d'un débiteur. De plus, comme le soumet Tancelin, [52] nulle part il n'est précisé dans le Code civil que le montant des dommages-intérêts doit être calculé sur le principe de la réparation intégrale. "Au contraire outre l'article 1077 C.c en matière d'obligation pécuniaire, l’article 1073 C.c. contient la directive traditionnelle qui confine les dommages-intérêts au montant de la perte faite et du gain manqué." [53]

Il convient de reproduire en l'espèce, le libellé intégral de l’article 1073 du Code civil. “Art. 1073. Les dommages-intérêts dus au créancier sont, en général, le montant de la perte qu'il a faite et du gain dont il est privé; sauf les exceptions et modifications contenues dans les articles de cette section qui suivent."

En appliquant cette règle au domaine de la responsabilité délictuelle relative à un dommage fait aux biens, il s'ensuit que le débiteur de l'obligation, devra rembourser au créancier de cette obligation, à titre de dommages-intérêts, la perte subie et le gain manqué suite au fait litigieux dont il est la cause. Tancelin affirme d'ailleurs que c'est la meilleur façon de dédommager le créancier: "En matière de préjudice aux biens le critère de la perte subie et du gain manqué est susceptible de fournir une réparation adéquate au créancier qui n'obtient pas l'exécution en nature." [54]

La gravité de la faute du débiteur

Ce deuxième critère peut sembler inapplicable, au regard de la responsabilité délictuelle, puisqu’en matière de délit ou de quasi-délit on ne devrait pas tenir compte de la gravité ou non de la faute afin d'établir la responsabilité. En effet, que la faute soit bénigne ou grave, dès qu'elle est prouvée et qu'il existe un lien de causalité entre elle et le dommage subi, la responsabilité est établie. Or, la confusion semble venir des principes de prévisibilité et d'immédiateté énoncés aux articles 1074 et 1075 du Code civil.

Art. 1074. Le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir au temps où l'obligation a été contractée, lorsque ce n'est point par son dol qu'elle n'est point exécutée.

Art. 1075. Dans le cas même où l'inexécution de l'obligation résulte du dol du débiteur, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de cette inexécution.

L'article 1074 s'applique au débiteur de bonne foi alors que l'article 1075 envisage le cas où le débiteur serait de mauvaise foi. En dépit du fait que le critère de la prévisibilité prévu à l'article 1074 ne semble référer qu'à la responsabilité contractuelle, il s'applique indéniablement à la responsabilité délictuelle. En fait, il s'agit de s'interroger sur le domaine d'application du concept de la prévisibilité. Est-ce que prévisibilité signifie la prévisibilité des dommages ou la prévisibilité de la cause à l'origine de ces dommages? La prévisibilité reliée à la responsabilité contractuelle aurait trait à l'évaluation des dommages comme tels alors que la prévisibilité relative à la responsabilité délictuelle mettrait en relief l'appréciation de la cause à l'origine des dommages. Laissons Tancelin nous soumettre ses commentaires relatifs à ce critère de la prévisibilité:

L'article 1074 C.c. ne se réfère pas à “la prévision de la cause, mais de la quotité du dommage” selon les termes de Planiol et Ripert. Bien que taillé manifestement sur mesure pour la responsabilité contractuelle, l'article 1074 C.c a été interprété comme s'appliquant également à la responsabilité délictuelle. Ce transfert s'est opéré au prix d'une confusion sur le sens de la prévisibilité, interprétée en réalité comme se référant à la cause et au genre de dommage et non à sa quotité. [55]

En définitive, au regard de la responsabilité délictuelle, le critère de la prévisibilité devra concerner la prévisibilité de la cause de la faute. Pour ce faire, nous allons donc devoir nous interroger sur l'origine de cette faute c'est- a-dire qu'il va falloir apprécier le comportement du débiteur fautif. En responsabilité délictuelle, le critère d'appréciation est celui du bon père de famille c'est-à-dire qu'il convient de se demander ce qu’aurait fait un homme prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. Il s'agit en fait d'une appréciation in abstracto.

Il ne nous reste maintenant qu'à délimiter le concept de l'immédiateté énoncé à l'article 1075 du Code Civil. Tancelin [56] nous dit que le critère de prévisibilité, qui limite la responsabilité du débiteur, est écarté lorsque le débiteur est de mauvaise foi et, qu'en vertu de l'article 1075, seul le critère de l'immédiateté devrait s'appliquer. En quoi consiste précisément ce critère? Nous avons vu précédemment que le critère de la prévisibilité devait être circonscrit en mettant en relief la faute du débiteur, l'une des trois conditions donnant ouverture à la responsabilité délictuelle (faute, le dommage et le lien de causalité). De même, en ce qui a trait au critère de l'immédiateté, on devra dès lors soulever la condition du lien de causalité. En définitive, le débiteur de mauvaise foi sera redevable envers son créancier de tous les dommages qui sont immédiats et directs, mêmes ceux imprévisibles.

Tout ce que permet l’article 1075 C.c. c'est de faire supporter au débiteur de mauvaise foi les conséquences mêmes imprévisibles de son exécution, par dérogation à l’article 1074 C.c., à la condition qu'elles soient rattachables à la faute par le lien de causalité normal, c'est-à-dire qu'elles soient la suite immédiate et directe. Alors que le débiteur de bonne foi n'est tenu que des suites immédiates et directes prévisibles de ses actes, le débiteur de mauvaise foi est tenu de toutes les suites immédiates et directes, mêmes imprévisibles. [57]

Caractère indemmnitaire des dommages-intérêts

Les dommages-intérêts sont uniquement compensatoires au regard de la perte subie et du gain manqué. Il n'y a pas de dommages-intérêts exemplaires dans le domaine de la responsabilité délictuelle.

4. Décision

4.1 Le demandeur, M. Lovell

Le décret ou la vente judiciaire a-t-elle créé des relations entre M. Lovell et la Couronne? Dans une vente judiciaire, il faut rechercher le vendeur et l'acheteur. Le vendeur est M. Smith, le débiteur saisi, et non la Couronne, le créancier-saisissant. La Couronne, tout en étant responsable de la mise en branle de tout le processus de la saisie et de la vente judiciaire, n’est pas partie à cet acte juridique. II n'existe ainsi aucune relation contractuelle entre le demandeur et la défenderesse. Il n'y a donc aucun acte juridique comme source d’obligations entre ces deux parties. Leurs relations se sont uniquement établies sur la base de faits juridiques: la saisie et la vente sans droit de la propriété appartenant au demandeur. Nous sommes alors en présence d'une responsabilité civile délictuelle ou quasi-délictuelle régie par l’article 1053 du Code civil.

N'ayant aucun acte juridique à la base de ses relations avec la Couronne, tout ce que peut faire le demandeur est de réclamer, de celle-ci, des dommages en compensation des actes fautifs commis par ses représentants. Or, l'action en responsabilité civile se prescrit par deux ans à la date du fait dommageable ou à la date de la connaissance, par la victime, de ce fait dommageable. En l'espèce, il convient de déterminer la date exacte où M. Lovell a appris que sa propriété avait été vendue lors d'une vente judiciaire. À cet égard, la preuve nous a révélé que le demandeur avait appris le 24 décembre 1986 que sa propriété avait été saisie et vendue. Le demandeur a déposé son action en Cour fédérale le 24 février 1988. Même si le recours en Cour Supérieure du Québec n'a pas interrompu la prescription, le recours de

M. Lovell n'est pas prescit.

De plus, s'il désirait récupérer son bien, c'est- à-dire sa quote-part, il se devait de la revendiquer de la personne la possédant. Or, le demandeur n'a pas intenté d'action en revendication contre l'adjudicataire. Le demandeur prétend qu'un tel recours n'est pas nécessaire puisque de toute façon, ce qu’a fait la Couronne est de nullité absolue, et que cette nullité va lui permettre, de même qu'à M. Smith, de récupérer leur propriété. Le demandeur ne semble nullement faire la distinction entre les relations existant entre M. Smith et la Couronne et ses propres relations avec celle-ci. En prenant pour acquis que les procédures de saisie et de vente sont valides, la Couronne pouvait saisir et vendre le bien appartenant à son débiteur-Smith c'est-à-dire la quote-part de celui-ci dans l'immeuble indivis. Ce qu'elle ne pouvait faire cependant, c'est saisir et vendre la quote-part du demandeur. En définitive, seulement le demandeur pouvait revendiquer sa propriété et non l’autre co-propriétaire. De plus, le demandeur ne pouvait soulever la nullité absolue à l'encontre des gestes posés par les représentants de la Couronne. En effet, le fondement du litige du demandeur est une fait juridique et non un acte juridique.

La propriété ayant été adjugée à M. Turchetta, la demandeur se devait alors de la réclamer de celui-ci. Ce qu'il n'a point fait. La Couronne a cependant fait entrer l'adjudicataire dans ce dossier et par une telle procédure, elle a permis entre autres que la revendication qu'elle-même ne pouvait réaliser soit maintenant rendue possible. La question qu'on doit se poser à ce stade-ci est la suivante: M. Turchetta étant maintenant une partie aux présentes par l’effet de l'action de la Couronne, fait-il en sorte que ceci vient meubler le vide créé par le demandeur lorsque celui-ci s'est abstenu de poursuivre l'adjudicataire? Je le crois. C'est le but précis de ce genre de procédure. En mettant ainsi en présence toutes les parties, on en arrive à solutionner un litige de façon définitive.

En résumé, le demandeur pourra revendiquer sa propriété, sa quote-part, de l'adjudicataire de même qu'il pourra enregistrer ce jugement pour valoir comme titre. De plus, il pourra recevoir des dommages-intérêts de la part de la Couronne. Ces dommages-intérêts (dommages prévisibles) seront ceux de l’article 1074 du Code civil et ce, en prenant en considération l'appréciation in abstracto du comportement de la défenderesse relatif à la saisie et à la vente sans droit de la propriété de demandeur. En se questionnant sur ce qu’aurait fait une personne prudente et diligente placée dans le mêmes circonstances, force nous est de conclure que ladite personne n'aurait sûrement pas fait saisir ni vendre un terrain n'appartenant pas à son débiteur. En effet, cette personne prudente et diligente aurait sans aucun doute et ce, d'une façon exhaustive en raison des conséquences exhorbitantes des procédures de saisir et de vente judiciaire, procédé à toutes les vérifications requises afin que des problèmes tels que ceux à la base de ce présent litige ne se produisent pas. Je ne crois pas que cette norme soit excessive. On ne peut s'attendre à moins lorsque le droit de propriété de même que ses conséquences juridiques et économiques sont mises en cause.

Les dommages-intérêts, que le demandeur peut ainsi réclamer de la Couronne, sont tous les frais encourus afin de récupérer son titre de propriété relatif à sa quote-part de même que ceux ayant trait aux formalités requises afin que ce jugement vale comme titre. Ce sont les dommages prévisibles aux termes de l'article 1074 du Code civil, c'est-à-dire les dommages dont l'appréciation met en relief la prévisibilité de la cause à l’origine des dommages et non la prévisibilité des dommages eux-mêmes. Advenant le fait où la Couronne aurait agi de mauvaise foi, le demandeur aurait pu alors réclamer tous les dommages ayant un caractère immédiat et direct et ce, en vertu de l'article 1075 du Code civil. Or, l'analyse des faits nous a révélé que la Couronne, en dépit des comportements forts négligents de la part de ses représentants, n'a en aucun temps fait preuve de mauvaise foi.

Il convient également d'accorder au demandeur les intérêts en vertu de l'article 1056(c) du Code civil de même que tous les frais relatifs à ce litige.

4.2 L’adjudicataire, M. Turchetta

Dans le cadre juridique de la vente judiciaire, il est l'acheteur alors que M. Smith, le débiteur-saisi, est le vendeur. Cette relation prévaut également au regard de la vente de la chose d'autrui. Il existe donc un acte juridique, la vente judiciaire, à la base des relations entre le mise-en-cause et M. Smith. Toutefois, quelles sont donc les relations entre le mise-en-cause et la Couronne?

L'adjudicataire pouvait poursuivre la Couronne en vertu de l'article 1586. Cependant, il ne pouvait le faire qu'après avoir préalablement poursuivi son vendeur: M. Smith. En effet, le recours contre la Couronne, au regard de l'article 1586, est un recours subsidiaire. Dans ce dossier, M. Turchetta n'a pas poursuivi premièrement son acheteur-Smith, mais la Couronne, son débiteur subsidiaire. Peut-on alors prétendre que le recours du mise-en-cause devrait être rejeté puisqu'en fait il n'a pas poursuivi premièrement la bon débiteur? Je ne le crois pas. Le Code de procédure civile à son article 2 fait en sorte que le fond doit l'emporter sur la forme:

2. Les règles de procédure édictées par ce code sont destinées à faire apparaître le droit et en assurer la sanction; et à moins d'une disposition contraire, l'inobservation de celles qui ne sont pas d'ordre public ne pourra affecter le sort d'une demande que s’il n'y a pas été remédié alors qu'il était possible de le faire. Ces dispositions doivent s'interpréter les unes par les autres et, autant que possible, de manière à faciliter la marche normale du procès, plutôt qu'à la retarder ou à y mettre fin prématurément.

Or, il est vrai que M. Turchetta n'a pas poursuivi M. Smith, mais en s'adressant à la Couronne, dans sa demande reconventionnelle, il a fait prioritairement ce qu'il devait faire subsidiairement.

Cette façon de procéder est quand même recevable puisqu'elle permet de réaliser indirectement ce que le mis-en-cause pouvait faire directement. En effet, la Couronne a décidé de saisir et de vendre la propriété de son débiteur,

M. Smith, parce que celui-ci n'avait pas acquitté ses impôts. Advenant le fait où M. Turchette aurait préalablement poursuivi M. Smith, il nous semble logique d'en déduire que celui-ci n'aurait pu rencontrer ses obligations envers M. Turchetta puisqu'il lui était dans l'impossibilité de rembourser la Couronne. M. Turchetta aurait alors dû intenter un recours subsidiaire contre la Couronne. La demande reconventionnelle du mise-en-cause, à l'encontre de la Couronne, permet ainsi de faciliter le déroulement normal du procès plutôt que de le retarder ou d'y mettre fin prématurément. De plus, le libellé de l’article 1586 du Code civil nous indique que “[.. .] l'acheteur, . . . , peut recouvrer du débiteur [. . .]” et que l'acheteur ”[. . .] peut aussi recouvrer ce prix avec intérêt des créanciers [. . .]". L'article n'impose pas un devoir de procéder tout d'abord par un recours contre le débiteur mais en employant le verbe “pouvoir”, l’article présente cette possibilité à l'acheteur. En définitive,

M. Turchetta était en droit de présenter une demande reconventionnelle à l'encontre de la défenderesse.

M. Turchetta avait divers recours mis à sa disposition. En vertu de l'article 1586 du Code civil, il pouvait poursuivre M. Smith pour recouvrer le prix payé, les intérêts et les frais de titre. En vertu des relations existant entre l’article 1591 et les règles générales de la vente (articles 1514 et 1518), il pouvait réclamer de

M. Smith la plus-value du terrain vendu. Il pouvait également lui réclamer des dommages au regard de la vente de la chose d'autrui et ce, en vertu de l’article 1487 du Code civil.

De plus, en vertu de l'article 1586, à titre subsidiaire, M. Turchetta pouvait réclamer de la Couronne le prix payé et les intérêts. En vertu des articles 1587 et 1053 du Code civil, il pouvait également réclamer de la Couronne des dommages-intérêts de type compensatoire c'est-à-dire des dommages-intérêts représentant la perte subie et le gain manqué au jour de l'éviction.

Il s'agit en fait de déterminer ce que peut représenter pour le mis-en-cause la perte subie et le gain manqué au jour de l'éviction, c'est-à-dire du prononcé du jugement. M. Turchetta devra ainsi rétrocéder la moitié du terrain qu'il avait acquis le 11 juillet 1984. Il va sans dire qu'il pourra récupérer la moitié du prix de l'adjudication et les intérêts de même que la moitié des taxes municipales et scolaires payées depuis cette date et les intérêts. Il pourra également réclamer tous les frais relatifs à cette rétrocession.

De plus, il pourra réclamer la plus-value de cette moitié de terrain à titre de dommages-intérêts. Cette plus-value est la différence entre la moitié du prix payé lors de l'adjudication et la moitié de la valeur actuelle du terrain. La plus- value constitue le gain manqué par l'adjudicataire puisqu'il doit rétrocéder, suite à une faute des représentants de la Couronne, la moitié d'une propriété légalement acquise dont il était en droit de profiter de l'augmentation de valeur.

Ce sont les dommages-intérêts (dommages prévisibles) auxquels il a droit en vertu de l’article 1074 du Code civil, en prenant en considération l'appréciation in abstracto du comportement de la défenderesse au regard de la saisie et de la vente sans droit du terrain du demandeur. Advenant le cas où la Couronne aurait agi de mauvaise foi (article 1075), l'adjudicataire pourrait alors réclamer tous les dommages ayant un caractère immédiat et direct (dommages imprévisibles). Or, l'analyse des faits nous a révélé que la Couronne, en dépit des comportements fort négligents de la part de ses représentants, n'a en aucun temps, fait preuve de mauvaise foi. Il convient également d'accorder au mis-en-cause les intérêts en vertu de l’article 1056(c) de Code civil de même que tous les frais relatifs à ce litige.

Les conclusions de ce jugement peuvent ainsi se résumer de la façon suivante:

— le mise-en-cause devra rétrocéder au demandeur la demie indivise du terrain acquis le 11 juillet 1984 lors d'une vente judiciaire et représentant la quote-part du demandeur;

— le demandeur pourra faire enregistrer ce jugement pour valoir comme titre relativement à sa quote-part;

— le mise-en-cause est propriétaire de l'autre demie indivise du terrain acquis le 11 juillet 1984 lors de la vente judiciaire;

— le demandeur et le mise-en-cause sont copropriétaires indivises du terrain de 95.7 arpents situé dans la ville de Léry dans la province de Québec;

— la Couronne devra payer au demandeur, à titre de dommages-intérêts, les frais encourus relativement à la récupération de son titre de propriété plus les intérêts de même que les intérêts en vertu de l'article 1056(c) du Code civil et les dépens;

— la Couronne devra payer au mise-en-cause, à titre de dommages- intérêts, la moitié du prix de l'adjudication plus les intérêts, la moitié des taxes municipales et scolaires plus les intérêts, la moitié des taxes municipales et scolaires plus les intérêts, la moitié de la différence entre le prix de l'adjudication et la valeur actuelle du terrain plus les intérêts de même que les intérêts en vertu de l’article 1056(c) du Code civil et les dépens.

J'invite donc les procureurs de chacune des parties concernées à me soumettre leurs représentations concernant les frais relatifs à ce litige, les dépens de même que la valeur actuelle du terrain litieux.

Judgment accordingly.