2 February 2017 Quebec CPA Individual Taxation Roundtable Q. 1.8, 2016-0674851C6 F - HBTC - Acquisition by way of gift

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118.05

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Principal Issues: Whether a taxpayer is eligible to the HBTC when he/she acquired a housing unit by way of donation?

Position: Yes, if all other conditions of the HBTC are met.

Reasons: A housing unit acquired by way of gift is acquired for the purpose of the HBTC. Use of the term acquisition in the ITA.

ROUNDTABLE ON THE TAXATION OF INDIVIDUALS, FEBRUARY 2, 2017

QUEBEC ORDER OF CPAs

1.8 – First-time home buyer’s credit

Section 118.05 of the Income Tax Act (the “Act”) provides for a first-time home buyer’s credit. Subsection (1) of this section defines a "qualifying home" as a home acquired, whether jointly or otherwise, after January 27, 2009 if,

(a) the home is acquired by the individual, or by the individual’s spouse or common-law partner, and

(i) the individual intends to inhabit the home as a principal place of residence not later than one year after its acquisition,

(ii) the individual did not own, whether jointly or otherwise, a home that was occupied by the individual in the period

(A) that began at the beginning of the fourth preceding calendar year that ended before the acquisition, and

(B) that ended on the day before the acquisition[…]

Question to CRA

Can the CRA confirm that an individual would be entitled to the HBTC, for the 2016 year, in the situation where the parents of that individual gifted the home to the individual during the year, the said home? All of the above conditions for a qualifying home are met, that is, neither the individual nor the individual's spouse had previously owned a home, and they intend to make it their principal place of residence no later than one year after the gift.

CRA response

Under section 118.05, the HBTC is a non-refundable tax credit, of $5,000 multiplied by the appropriate percentage for the taxation year. For the year 2016, this rate is 15%. This credit is deductible in computing an individual's tax for the taxation year in which the individual acquired a qualifying home eligible for the HBTC.

The CRA is of the view that the acquisition of a qualifying home by way of gift is a valid acquisition for the purposes of the HBTC. Consequently, subject to compliance with all the other conditions of section 118.05, the mere fact of acquiring a home by way of gift does not in itself prevent an individual from applying for the HBTC.

Mélanie Beaulieu
(613) 670-8905
February 2, 2017
2016-067485

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Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Whether a taxpayer is eligible to the HBTC when he/she acquired a housing unit by way of donation?

Position Adoptée: Yes, if all other conditions of the HBTC are met.

Raisons: A housing unit acquired by way of gift is acquired for the purpose of the HBTC. Use of the term acquisition in the ITA.

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ DES PARTICULIERS DU 2 FÉVRIER 2017
ORDRE DES CPA DU QUÉBEC

1.8 – Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation

L’article 118.05 de la Loi de l’impôt sur le revenu (« L.I.R. ») prévoit un crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (« CIAPH »). Au paragraphe (1) de cet article, on définit une « habitation admissible » comme étant une habitation acquise, conjointement ou autrement, après le 21 janvier 2009 si, selon le cas :

a) l’habitation est acquise par le particulier ou par son époux ou conjoint de fait et, à la fois:

(i) le particulier a l’intention d’en faire son lieu principal de résidence au plus tard un an après son acquisition,
(ii) le particulier n’a pas été propriétaire, conjointement ou autrement, d’une habitation qu’il a occupée au cours de la période :

(A) ayant commencé au début de la quatrième année civile précédente ayant pris fin avant l’acquisition,
(B) s’étant terminée la veille de l’acquisition […]

Question à l’ARC

L’ARC peut-elle confirmer qu’un particulier aurait droit au CIAPH, pour l’année 2016, dans la situation où les parents de ce particulier lui auraient donné, au courant de l’année, ladite habitation? Toutes les conditions énoncées ci-dessus relativement à l’habitation admissible seraient respectées, c’est-à-dire que ni le particulier, ni son conjoint n’ont été propriétaires d’une habitation auparavant et ces derniers ont l’intention d’en faire leur lieu principal de résidence au plus tard un an après le don.

Réponse de l’ARC

Selon l’article 118.05 L.I.R., le CIAPH est un crédit d’impôt non remboursable de 5 000 $ multiplié par le taux de base pour l’année. Pour l’année 2016, ce taux est de 15 %. Ce crédit est déductible dans le calcul de l’impôt d’un particulier pour l’année d’imposition au cours de laquelle il a acquis une habitation admissible au CIAPH.

L’ARC est d’avis que l’acquisition d’une habitation admissible par voie de donation est une acquisition valable aux fins du CIAPH. En conséquence, sous réserve de respecter toutes les autres conditions de l’article 118.05 L.I.R., le seul fait d’acquérir une habitation par voie de donation n’empêche pas en soi un particulier de demander le CIAPH.

Mélanie Beaulieu
(613) 670-8905
Le 2 février 2017
2016-067485

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 118.05 - Subsection 118.05(1) - Qualifying Home

gifted home can qualify for the HBTC

An individual received a gift of a home from the individual’s parents. Would this acquisition by gift rather than purchase preclude deduction of the first-time home buyer’s credit (HBTC). CRA responded:

The CRA is of the view that the acquisition of a qualifying home by way of gift is a valid acquisition for the purposes of the HBTC. Consequently, subject to compliance with all the other conditions of section 118.05, the mere fact of acquiring a home by way of gift does not in itself prevent an individual from applying for the HBTC.

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