Supreme Court of Canada
La Cité de Sherbrooke v. Commissaires d'Écoles Catholiques Romains de
Sherbrooke et al., [1957] S.C.R. 476
Date: 1957-05-13
La Cite De Sherbrooke (Defendant), Dominion Textile Company
Limited, Domil Limited, Canadian Ingersoll-Rand Company Limited, Paton Manufacturing Company
| Limited (Mis-En-Cause) Appellants;
and
Le Bureau Des Commissaires D'ecoles
Catholiques Romains De La Cite De Sher-Brooke (Plaintiff) Respondent;
and
J. H. Bryant Limited Et Al. Mis-En-Cause.
1957: February 7, 8, 11, 12; 1957: May 13.
Present: Taschereau, Kellock, Fauteux, Abbott and Nolan JJ.
ON APPEAL FROM THE COURT
OF QUEEN'S BENCH, APPEAL SIDE, PROVINCE OF QUEBEC
Taxation—Municipal land
taxes—"Immoveables"—Machinery placed in a building and used in the
operation of an industry—Whether immoveable by destination—Meaning of "à perpétuelle demeure"—Cities and Towns Act,
R.S.Q. 1941, c. 233, s. 488—Civil Code, arts. 379, 380.
The plaintiff sought to have included in the assessment roll
of the defendant city as a taxable immoveable under s. 488 of the Cities and
Towns Act, R.S.Q. 1941, c. 233, certain machinery owned and used by the
defendant companies in the operation of their industries, on the ground that it
had become immoveable by destination. The Courts below found as a fact that
none of the machinery was actually incorporated into the buildings. The trial
judge held the machinery to be moveable but this judgment was reversed by the
Court of Appeal.
Held: The machinery had become immoveable by
destination and was therefore taxable under s. 488 of the Cities and Towns
Act.
Per Taschereau, Fauteux and Abbott JJ.: In France,
there are two ways by which a moveable object can become immoveable by
destination: (i) when the object is placed on an immoveable for its service
even without any physical attachment and without any necessity of permanency;
and (ii) when it is physically attached to the immoveable "à
perpétuelle demeure". The same two means of immobilization exist in
the Quebec law, but with the difference that here the moveable must be placed "à perpétuelle demeure" in both cases. The French
doctrine of industrial and agricultural immobilization exists in the Quebec law
if the object is placed permanently, that is to say, with the intention to keep
it there so long as it remains useful, but not excluding the possibility of
replacement or even removal in the future.
[Page 477]
Article 379 of the Civil Code, which
merely requires that the moveable be placed permanently and which is not
limitative, is sufficient to immobilize by destination, without the necessity
of referring to art. 380, which creates only a presumption juris tantum of
immobilization when the moveables are physically attached to an immoveable. In
the case at bar, the machinery was placed for a permanency within the meaning
of art. 379 in the building for the purpose of industry, it was indispensable
for the operation of the industry and was an essential accessory to the
buildings in which it was placed "à perpétuelle
demeure". This rendered the machinery immoveable under art. 379 and
it was not necessary to resort to art. 380 to complete the immobilization.
Per Kellock and Nolan JJ.: If the proprietor of a
building suitable for an industrial process places in it machinery for the
purpose of carrying on that process permanently and not merely temporarily,
such machinery becomes immobilized under art. 379 of the Civil Code, whether
or not any part of it falls within the first paragraph of art. 380. It does not
matter if the same building could be devoted equally well to some other
industrial purpose; nor will its nature be changed merely by some happening
that results in the abandonment of the intention to carry on permanently. The
evidence of the proprietor as to his intention is, at the least, admissible
evidence.
The word "attached" in art. 380 does not mean
"physically attached", but rather "joined" or
"united" or "annexed" or "appropriated (affecté)" to the realty.
The words "à perpétuelle demeure" must
have the same meaning in both arts. 379 and 380 of the Code. If the moveable is
fastened in a durable manner, or if it is not removable without breakage or
without destruction or deterioration, or if it serves to complete or perfect
the realty, then it is placed "à perpétuelle
demeure". What is envisaged by para. 2 of art. 379 is a building
designed for the carrying on of the enterprise therein mentioned. In the case
at bar, the machinery was placed upon the premises to complete them.
APPEAL from the judgment of the Court of Queen's Bench,
Appeal Side, Province of Quebec ,
reversing the judgment of Marchand J. Appeal dismissed.
A. Rivard, for the City of Sherbrooke,
appellant.
R. C. Holden, Q.C., for Dominion Textile
Company Limited and Domil Limited, appellants.
J. Sénécal, Q.C., and
J. Chassé, for Canadian Ingersoll-Rand
Company Limited, appellant.
G. Monette, Q.C., for
Paton Manufacturing Company Limited, appellant.
Evender Veilleux, Q.C., for the plaintiff,
respondent.
[Page 478]
The judgment of Taschereau, Fauteux and Abbott JJ. was
delivered by
Taschereau J.:—Le litige qui nous est soumis présente de très sérieuses
difficultés légales, et sa solution aura sans doute une influence considérable
sur l'économie industrielle et sur le pouvoir de taxation des cités et villes.
A Sherbrooke, comme dans bien d'autres
endroits de la province, la ville doit préparer le rôle d'évaluation, qui sert
également de base à la taxe scolaire. Pour l'année 1954, des experts nommés par
la ville, ont évalué les propriétés imposables, mais, avec l'assentiment du
conseil, et malgré des représentations opposées, certaines machineries
propriétés de 265 manufactures et industries, n'ont pas été portées au rôle. La
prétention était, comme elle l'est encore, que ces machineries, n'étant pas
immeubles, mais bien des effets mobiliers, n'étaient pas assujetties à la
taxation foncière. Le rôle d'évaluation fut donc homologué, sans mention de ces
machineries, dont la valeur était de $4,706,446.85.
La commission scolaire, intimée dans la
présente cause, et dont le budget se trouvait sérieusement affecté par cette
omission, s'autorisant d'un amendement apporté à la loi, par la Législature de
Québec, institua alors des procédures légales qui ont abouti jusqu'à cette
Cour.
Le bureau des commissaires porta plainte
devant le bureau de revision, et ce dernier, alléguant absence de juridiction,
refusa d'entendre la plainte. L'affaire fut alors référée au conseil municipal
de la cité de Sherbrooke, qui en vint à la conclusion que les biens en question
n'étaient pas des immeubles, et, en conséquence, maintint le rôle tel que
préparé par les estimateurs, et rejeta le protêt de la commission scolaire
catholique romaine de Sherbrooke.
Le bureau des commissaires en appela à la Cour
de magistrat du district de Saint-François, et M. le juge Marchand, le 30 mai 1955,
confirma la décision du conseil de la cité de Sherbrooke, maintint le rôle tel
que préparé par les estimateurs, et rejeta également le protêt de la commission
scolaire de Sherbrooke. La Cour du Banc de. la Reine fut saisie à son tour de
la question et le 28 mars 1956, maintint l'appel de la commission scolaire, et
[Page 479]
ordonna à la cité de Sherbrooke d'ajouter à
son rôle d'évaluation la valeur de la machinerie apparaissant à la liste
appelée "machineries supplémentaires", et appartenant aux
mis-en-cause.
Les parties ne contestent pas les faits tels
qu'ils ont été établis par M. le juge Marchand. Le magistrat s'exprime dans les
termes suivants:
Comme résumé de la preuve, on peut dire que
les mis-en-cause, à l'exception de deux sont propriétaires d'établissements ou
bâtisses que l'on a qualifiés d'industriels ou commerciaux, et que ladite
machinerie "Supplementary Machinery" se trouve dans les dits
établissements et est utilisée pour les fins de l'industrie ou du commerce y
exploités. Il a été établi en outre que cette machinerie se trouve dans les
dits établissements pour un temps indéfini, en ce sens que ladite
"machinerie, en autant que les mis-en-cause maintiendront leurs opérations
actuelles, sera utilisée tant qu'elle sera en état de fonctionner ou tant
qu'elle ne sera pas remplacée par une autre machinerie plus moderne ou plus
apte à donner un meilleur rendement, mais sans qu'il puisse être déterminé
actuellement à quelle époque la machinerie peut être ainsi remplacée. Il a été
établi également que la presque totalité de ladite machinerie est retenue à des
planchers de ciment ou de bois par vis ou 'lag-screws', soit pour empêcher ou
diminuer la vibration, soit pour la maintenir en alignement".
Il s'agit donc de déterminer la nature de ces
machineries. Si ce sont des immeubles, le jugement de la Cour du Banc de la
Reine doit être confirmé; si ce sont des biens mobiliers, le jugement de M. le
juge Marchand est bien fondé, et doit être rétabli.
Les articles de la Loi des cités et villes,
S.R.Q. 1941, c. 233, qu'il est nécessaire de considérer pour arriver à la
détermination de la présente cause, sont les suivants:
485. Il est du devoir des estimateurs de
faire, chaque année, au temps et en la manière ordonnés par le conseil, l'évaluation
des biens imposables de la municipalité, suivant leur valeur réelle.
488. Les immeubles imposables dans la
municipalité comprennent les terrains, les constructions et les usines qui y
sont érigées et toutes améliorations qui y ont été faites, de même que les
machineries et accessoires qui sont immeubles par destination ou qui le
seraient, s'ils appartenaient au propriétaire du fonds. La valeur réelle du
tout est portée au rôle d'évaluation au nom du propriétaire du fonds; mais si
ce dernier prouve aux estimateurs que des machineries ou accessoires ont été
placés par un locataire ou autre occupant, la valeur de ces machineries et
accessoires est portée au nom du locataire ou occupant qui les possède et qui,
à cet égard, est traité comme un propriétaire d'immeubles imposables.
521. Le conseil peut imposer et
prélever annuellement, sur tout immeuble dans la municipalité, une taxe
n'excédant pas deux pour cent de la valeur réelle, telle que portée au rôle
d'évaluation.
[Page 480]
La seconde question est de savoir si les
machineries qui n'ont pas été portées au rôle d'évaluation, si elles ne sont pas
des biens mobiliers, sont ou ne sont pas des immeubles par destination. C'est
en conséquence au Code civil qu'il faut avoir recours pour solutionner
la question et particulièrement aux arts. 379 et 380 qui se lisent ainsi:
379. Les objets mobiliers que le propriétaire a
placés sur son fonds à perpétuelle demeure, ou qu'il y a incorporés, sont
immeubles par destination tant qu'ils y restent.
Ainsi sont immeubles, sous ces restrictions,
les objets suivants et autres semblables:
1. Les pressoirs, chaudières, alambics, cuves
et tonnes;
2. Les ustensiles nécessaires à
l'exploitation des forges, papeteries et autres usines.
Sont aussi immeubles par destination les
fumiers ainsi que les pailles et autres substances destinées à le devenir.
380. Sont censés avoir été attachés à
perpétuelle demeure les objets placés par le propriétaire qui tiennent à fer et
à clous, qui sont scellés en plâtre, à chaux ou à ciment, ou qui ne peuvent
être enlevés sans être fracturés, ou sans briser ou détériorer la partie du
fonds à laquelle ils sont attachés.
Les glaces, les tableaux et autres ornements
sont censés mis à perpétuelle demeure, lorsque, sans eux, la partie de
l'appartement qu'ils couvrent demeurerait incomplète ou imparfaite.
Il ne fait pas de doute que le Code civil de
la province de Québec et le Code Napoléon, en ce qui concerne "les
immeubles par destination", diffèrent sous certains aspects. Les articles suivants
du code français, qui, sans être identiques aux nôtres, reconnaissent aussi l'immobilisation
par destination, peuvent sans doute nous aider à solutionner le problème
qui nous intéresse. Ce sont les arts. 524 et 525 C.N. qui se lisent ainsi:
524. Les objets que le propriétaire d'un fonda
y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds, sont immeubles par
destination.
Ainsi, sont immeubles par destination, quand
ils ont été placés par le propriétaire pour le service et l'exploitation du
fonds:
Les animaux attachés à la culture;
Les ustensiles aratoires;
Les semences données aux fermiers ou colons
partiaires;
Les pigeons des colombiers;
Les lapins des garennes;
Les ruches à miel;
Les poissons des étangs;
Les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et
tonnes;
Les ustensiles nécessaires à l'exploitation des
forges, papeteries et autres usines;
Les pailles et engrais.
Sont aussi immeubles par destination, tous
effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure.
[Page 481]
525. Le propriétaire est censé avoir attaché à
son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés
en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans
être fracturés et détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à
laquelle ils sont attachés.
Les glaces d'un appartement sont censées mises
à perpétuelle demeure, lorsque le parquet sur lequel elles sont attachées fait
corps avec la boiserie.
Il en est de même des tableaux et autres
ornements.
Quant aux statues, elles sont immeubles
lorsqu'elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir,
encore qu'elles puissent être enlevées sans fracture ou détérioration.
A la lecture des articles ci-dessus, il
ressort qu'en France, l'immobilisation, sans la nécessité "de placement
à perpétuelle demeure", est complète, et rend immeubles, les objets
qui sont meubles par nature, si les choses ainsi placées sur un fonds, même
sans attaches matérielles, sont affectées au service de l'immeuble, ou
d'une entreprise agricole, industrielle, commerciale ou artisanale. En
conséquence, en vertu des dispositions de l'art. 524, peuvent devenir immeubles
par destination, des biens de nature mobilière, que par une fiction de la
loi celle-ci déclare immobiliers, simplement par un lien intellectuel, parce
qu'ils se rattachent à l'immeuble à titre d'accessoire. Ainsi évite-t-on la
dissociation de biens qui économiquement forment un tout, et deviennent soumis
au même régime juridique, en cas de saisie, de constitution d'hypothèque, de
partage, de legs, ou pour l'application des règles des régimes matrimoniaux. Vide:
Dalloz, Nouveau Répertoire, vol. I, p. 371. Deux conditions seulement sont
requises. Il faut, en premier lieu, que le meuble et l'immeuble
appartiennent à la même personne, et, en second lieu, il faut
nécessairement qu'il existe un rapport de destination entre les deux objects: Planiol
et Ripert, 2e ed. 1952, vol. 3, p. 81; Pandectes françaises, vol. 13, p. 55, n°
151. Mais l'énumération que l'on trouve dans l'art. 524 n'a rien de limitatif,
et elle ne contient que des exemples que donne le législateur. Même en dehors
de cette énumération, tout ce qui est placé sur un fonds par le propriétaire pour
le service et l'exploitation de son fonds, est immeuble par destination: Planiol
et Ripert, vol. 3, 2e ed. 1952, p. 84; Dalloz-Encyclopédie vol. I, p. 452, n° 116;
Pandectes françaises, vol. 13, p. 57, nos 173, 174, 175; Fuzier-Herman,
Code civil annoté 1935, vol. 1, p. 625, nos 65, 66, 67.
[Page 482]
Mais le Code français reconnaît deux moyens
d'immobilisation des effets mobiliers: le premier que je viens d'exposer, où un
lien intellectuel sert à l'affectation du meuble au service de
l'immeuble, ou d'une entreprise agricole, industrielle, commerciale ou
artisanale qui y est exploitée; et le second qui consiste en un lien
matériel lorsqu'on attache le meuble à l'immeuble, à perpétuelle
demeure. En ce cas, pour que l'immobilisation devienne parfaite, il faut,
suivant les dispositions de l'art. 525 C.N., que les effets immobiliers soient
scellés en plâtre, à chaux ou à ciment, ou qu'ils ne puissent être détachés
sans être fracturés et détériorés, ou sans pour les enlever, que l'on brise ou
détériore la partie du fonds à laquelle ils sont attachés. Mais comme le
signalent Planiol et Ripert, Droit civil, vol. 3, p. 92, les modes d'adhérence
que mentionne l'art. 525 C.N., sont énonciatifs seulement et non limitatifs,
et les arrêts admettent l'efficacité de toute autre marque d'adhérence
indicative d'une destination à perpétuelle demeure. L'article 525 C.N.
donne comme exemple les glaces d'un appartement: elles sont censées mises à
perpétuelle demeure, lorsque le parquet sur lequel elles sont attachées fait
corps avec la boiserie. Le Code y assimile des statues placées dans une niche
pratiquée pour les recevoir, encore qu'elles puissent être enlevées sans
détérioration. La raison évidente de cette dernière disposition est que
l'appartement serait incomplet si on y enlevait la statue.
La fixation à perpétuelle demeure est ainsi un
second moyen d'immobilisation par destination pour des objets mobiliers qui, n'étant
pas nécessaires à l'exploitation, se trouvent cependant rattachés au fonds
par un signe extérieur, une attache matérielle: Dalloz-Encyclopédie Droit
civil, vol. I, p. 458, n° 283. De cet art. 525 C.N. il résulte que par cela
seul que des choses mobilières attachées à un fonds par le propriétaire y sont
scellées en plâtre, à chaux ou à ciment, elles participent de la nature de
l'immeuble sans' qu'il y ait à considérer quel peut être leur degré
d'utilité ou d'inutilité par rapport au service de cet immeuble. On verra
que, par les différentes applications que la loi fait par l'art. 525 C.N. du
principe posé par le dernier alinéa de l'art. 524 C.N., il faut conclure que le
fait matériel d'une adhérence apparente et durable
[Page 483]
donne à un meuble le caractère d'un immeuble
par destination; l'intention du propriétaire de l'immeuble garni par le meuble
est à cet égard sans influence: Civ. 5 février 1878, D.P. 78.1.156. C'est cette
distinction qui crée la différence fondamentale qui existe entre ces deux arts.
524 et 525 du Code Napoléon.
Ces dispositions du Code français concernant
l'immobilisation par destination tirent leur origine de la Coutume de Paris.
L'article 90 de la Coutume de Paris était conçue en ces termes:
Ustensiles d'hôtel, qui se peuvent transporter
sans fraction et détérioration, sont réputés meubles; mais s'ils tiennent à fer
et à clous, et sont scellés en plâtre, et sont mis pour perpétuelle demeure, et
ne peuvent être transportés sans fraction et détérioration, sont censés et
réputés immeubles.
Cependant, comme le remarquent Planiol et
Ripert, Droit civil, vol. 3, p. 92, Pothier avait montré que cette circonstance
d'attaches matérielles et de la difficulté qu'on pouvait avoir à déplacer
l'objet était en réalité indifférente: car, disait-il, il y a des choses qui,
sans être attachées à fer et à clous, sont censées faire partie de la maison,
et d'autres qui, quoique attachées à fer et à clous, ne sont pas censées en
faire partie: Pothier, Traité de la Communauté, nos 47 et suivants.
Planiol et Ripert ajoutent que la critique de Pothier est aussi juste sous le
droit nouveau que sous l'ancien; les auteurs du Code auraient peut-être mieux
fait, continuent les savants auteurs, de ne pas s'arrêter à la considération de
l'attache matérielle puisque l'immobilisation est possible sans elle, et
qu'elle-même ne réussit pas toujours à immobiliser un objet. On avait nul
besoin, dit-on, de ces dispositions, et la formule générale par laquelle débute
l'art. 524 suffisait pour tous les cas possibles d'immobilisation par
destination. Mais évidemment les codificateurs du Code Napoléon et les
législateurs de 1804 en ont décidé autrement, et ont préféré y inclure les
dispositions de l'art. 525 C.N. Ils ont voulu souligner qu'il existe en droit
français deux moyens d'immobilisation: celui qui résulte du fait de placer des
objets sur un fonds pour son exploitation, sans liens matériels; et celui qui
consiste à attacher d'une façon durable un meuble à un immeuble, par
nature, même sans utilité pour le fonds lui-même. La rédaction de l'art. 524 C.N.
exclut, contrairement à l'art. 525 C.N.. toute idée de liens matériels.
[Page 484]
Les articles 379 et 380 du Gode de la province
de Québec, ont beaucoup de similitude avec les arts. 524 et 525 C.N. Les deux
codes ont en effet des origines communes, et ces règles d'immobilisation des
biens mobiliers par destination, nous font voir les influences identiques qui
ont déterminé les législateurs des deux pays, comme dans bien d'autres cas, à
condenser dans des textes les doctrines fondamentales des anciens
jurisconsultes.
Pour les fins de la présente cause, il est
important de remarquer surtout, la différence qui existe entre l'art. 524 C.N.
et l'art. 379 du Code civil de Québec. C'est qu'en France, en vertu de 524
C.N., tel que je l'ai signalé déjà, les effets mobiliers que le propriétaire
d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont
immeubles par destination. La perpétuelle demeure n'est pas un
élément essentiel à cette immobilisation. Cependant, dans la province de
Québec, en vertu de l'art. 379 C.C., trois conditions sont requises pour qu'il
y ait immobilisation par destination. La première est que celui qui
place un objet mobilier sur un immeuble doit être le propriétaire des deux; il
faut, en outre, que cet objet soit placé à perpétuelle demeure ou incorporé,
et alors l'objet tant qu'il y reste est immeuble par destination.
Par la volonté du propriétaire il est alors destiné à l'immobilisation.
Toute la présente cause repose donc sur
l'interprétation des mots placés à perpétuelle demeure, et il importe de
se demander quelles sont les exigences de la loi de Québec, pour que cette
condition soit remplie.
C'est la prétention des appelants que ces mots
"perpétuelle demeure" sont qualifiés par les dispositions de l'art. 380
C.C. Ainsi, d'après eux, pour qu'un meuble devienne immeuble par destination
sous l'empire de l'art. 379, il faudrait nécessairement qu'il fut attaché au
fonds, tel que le stipule l'art. 380, à fer et à clous, qu'il soit scellé
en plâtre, à chaux ou à ciment, ou qu'il ne puisse être enlevé sans être fracturé,
ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle il est attaché.
C'est à cette seule condition qu'un objet mobilier pourrait être immobilisé par
destination.
Avec respect pour ceux qui entretiennent cette
opinion, je ne puis accepter cette interprétation restrictive de l'art. 379. Ce
serait ne pas faire donner au législateur le
[Page 485]
maximum de sa pensée, et ce serait tomber dans
une interprétation beaucoup trop éclectique qui, je crois, n'est pas conforme
aux textes, et est contraire à la jurisprudence et à l'enseignement des
auteurs.
A mon sens, il y a dans la province de Québec,
comme en France, deux moyens bien distincts d'immobilisation de biens
mobiliers par destination, et, les arts. 379 et 380 du Code civil, se
distinguent entre eux comme se distinguent, en France, les arts. 524 et 525.
C'est d'ailleurs ce que Mignault signalait, il
y a au delà de 50 ans, quand il écrivait, Droit civil, vol. 3, p. 412: "La
loi appelle immeuble par destination les objets mobiliers qui prennent la
nature d'un fonds auquel ils sont unis, soit par une attache purement
morale, soit par une attache physique ou matérielle".
Mignault souligne également que l'art. 524 C.N.
est plus général que le nôtre, 379 C.C., et que son énumération d'exemples est
plus complète. Ainsi, le Code français ne prévoit pas la cessation de
l'immobilisation par l'enlèvement de l'objet immobilisé car, il est clair que
ceci va de soi; il est aussi évident que l'énumération de l'art. 524 C.N.,
comme le nôtre, n'est qu'à titre d'exemples, et n'est pas limitatif mais
seulement énonciatif.
Mignault conclut, en tenant compte de toutes
les différences qu'il y a entre les textes québécois et français, qu'il y a
chez nous, dans le cas de l'art. 379 C.C., deux classes d'immeubles par
destination: premièrement, les meubles placés par le propriétaire sur son fonds
à perpétuelle demeure, et, deuxièmement, les meubles qu'il a incorporés.
Nous avons vu précédemment qu'en France, la destination agricole ou
industrielle est suffisante pour l'immobilisation par destination. Je suis
d'opinion que cette destination agricole, ainsi que la destination
industrielle, lorsqu'elles sont à perpétuelle demeure, existent aussi dans
notre droit. Comme le signale Mignault, vol. 2, p. 416, la destination
industrielle est représentée par les deux premiers exemples de l'art. 379(a),
et la destination agricole par le dernier paragraphe de cet article.
[Page 486]
Mignault insiste sur la différence qu'il faut signaler
entre les mots "immobilisation à perpétuelle demeure" et
"incorporé". Il s'exprime ainsi à la page 419, vol. 2:
Bien que les mots "à perpétuelle
demeure" ne s'appliquent, dans la rédaction de l'article 379, qu'aux
meubles placés sur le fonds, il va sans dire que la destination doit
être permanente pour immobiliser un meuble incorporé à un immeuble.
L'idée même de l'incorporation suppose la permanence de la destination du
propriétaire et ce serait presque un pléonasme que de dire "incorporé à
perpétuelle demeure".
Les mots "ou incorporé" que l'on
trouve à l'art. 379 C.G., suggèrent l'idée qu'il existe un moyen
d'immobilisation sans incorporation, mais uniquement par un lien
intellectuel, sans les attaches dont je parlais tout à l'heure. D'ailleurs,
les mots employés par le législateur "placés à perpétuelle
demeure", et 1'énumération (non limitative) que l'on fait des
pressoirs, des chaudières, des alambics, des cuves et des tonnes, comme des
ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges, doivent évidemment écarter
toute idée de liens physiques.
Il faut de toute nécessité attribuer aux mots
"perpétuelle demeure" le même sens qu'on lui attribue en France, et
que l'on trouve au dernier paragraphe de l'art. 524 C.N. et au premier de 525 C.N.
Il ne faudrait pas croire, cependant, que ces expressions comportent une idée
qui exclurait l'immobilisation, si on pouvait prévoir un temps où une machine
placée dans une usine, cessait d'avoir son utilité. L'usure de la machine, les
changements industriels, les conditions économiques variables, et bien d'autres
facteurs, sont autant d'éléments dont il faut tenir compte pour la durée du
temps où une machine doit être employée. Ce qui est important, c'est que la
machine soit placée dans l'usine pour l'exploitation du fonds, pour un
temps que l'on ne connaît peut-être pas, mais avec l'intention de la laisser
tant qu'elle sera en état de fonctionner, ou tant qu'elle n'aura pas été
remplacée par une autre machine plus moderne ou plus apte à donner un rendement
plus efficace.
De tous temps, dans notre province, cette
doctrine d'immobilisation sans attaches matérielles a été reconnue par nos
tribunaux. Ainsi, dans la cause de The Grand Trunk Railway Company of Canada
v. The Eastern Townships Bank ,
cause entendue avant la codification,
[Page 487]
il a été décidé que le "rolling stock"
d'un chemin de fer est un immeuble par destination, et comme tel ne peut faire
l'objet d'une saisie de bonis. Et, pourtant, il n'y a rien par nature de
plus "meuble" que des locomotives ou des wagons de chemin de fer. Le
jugement formel et unanime de la Cour du Banc de la Reine (Division d'Appel)
est le suivant (p. 18):
Considering that the locomotive engine
seized in this cause forms part of the rolling stock of the Grand Trunk Railway
Company; considering that the said locomotive engine is an indispensable
portion of the realty forming the said road and is in law an immoveable (immeuble par destination), the Court here doth
reverse and set aside the judgment rendered in the Court below; and proceeding
to pronounce the judgment the Court below ought to have rendered, doth maintain
the opposition of the said Grand Trunk Railway Company, and doth order that main
levée be granted to them of the said
seizure, the whole with costs in both Courts.
Dans la cause de Budden v. Knight , M. le juge Stuart de la Oour Supérieure
s'exprime de la façon suivante:
The puncheons, casks, etc., supplied by the owner and
necessary to carry on a brewery, and the hammers, pinchers, etc., necessary to
work a forge, are immoveable though in no way incorporated with the
immoveable—and they by law are accessory and form part of the immoveable
upon which they have been placed for a permanency.
Après la codification, en 1877, dans Binks
v. The Rector & Church Wardens of the Parish of Trinity and the Trust and
Loan Company of Canada ,
on a décidé qu'une orgue placée dans une église, sans être attachée à fer et à
clous, est immeuble par destination et le juge Papineau s'exprime de la façon
suivante à la p. 259:
Le placement à perpétuelle demeure ne se
reconnaît donc pas toujours par ces moyens d'attachement corporel des objets
mobiliers au fonds; c'est plutôt un effet de la volonté puisqu'ils
deviennent immeubles par la seule destination.
Dans Philion v. Bisson , M. le juge Bourgeois donne ainsi
son opinion:
La bâtisse où la saisie a été pratiquée a été
érigée pour en faire un moulin, et il nous importe peu de savoir comment les
machines y ont été placées, si on a employé des clous, du fer ou du plomb pour
les attacher à l'entreprise, il suffit de savoir (et ce fait est
incontestablement prouvé) que les choses saisies bien que meubles de leur
nature ont été placées à perpétuelle demeure dans le moulin en question par le
propriétaire, et qu'elles sont ustensiles nécessaires à l'exploitation de
l'usine établie par le défendeur sur le fonds acheté par lui de l'opposant. Article
379 c.c.
[Page 488]
M. le juge Jetté, Revue du Droit, vol. V., p. 605,
écrit ce qui suit:
Mais lorsqu'il s'agit de machines, de
chaudières, fourneaux, forges, etc., établis dans une usine, est-il juste,
est-il bon que ces objets soient immobilisés? La loi fait une distinction,
ont-ils été placés ou établis par le propriétaire du fonds, ces objets en
prennent la nature, parce que lui servant d'auxilliaires, ils se confondent
avec lui, dans les mains du propriétaire. Leur immobilisation est donc indiquée
par la nature même des choses.
Dans Barker v. The Central Vermont Railway
Co. and Hays et al. ,
M. le juge Loranger a décidé:
Des locomotives et chars affectés à
l'exploitation d'un chemin de fer sont immeubles par destination—alors même
qu'ils se trouvent momentanément sur des voies ferrées qui, sans appartenir à
la compagnie, font partie de son système—et sont régis par la loi du pays où ce
chemin de fer est situé; partant ils ne sont pas susceptibles de saisie
mobilière.
En 1890, dans une
cause de Wallbridge v. Farwell ,
M. le juge Taschereau
disait: "It is well established jurisprudence that the rolling
stock of a railway is immoveable property and part of the freehold."
Dans une autre cause de Péloquin v.
Bilodeau ,
M. le juge Lemieux, rendant le jugement majoritaire de la Cour de Revision, dit
ceci:
Dans la première catégorie des immeubles par
destination de notre code, c'est-à-dire le cas où le propriétaire a placé sur
son fonds, à perpétuelle demeure, un meuble de façon à le convertir en
immeuble, la loi n'exige pas d'adhérence ou d'incorporation du meuble à
l'immeuble, et elle a pris soin de la dire en se servant du verbe placer, c'est-à-dire
mettre sur ou dans et suivant la version anglaise, to place on.
Ces termes: "placer ou mettre sur un
immeuble" n'ont rien d'ambigu ni d'équivoque, et ne comportent nullement
l'idée de fixité ou d'incorporation. A notre avis, il faut un effort
d'imagination pour arriver à une conclusion contraire.
Les mots, termes et expressions d'une loi
doivent avoir le sens, la signification et l'application qui leur sont propres.
Là-dessus, le code donne des exemples
d'immeubles, et dans chacun de ces cas, il parle d'objets mobiliers qui sont ou
peuvent rester distincts de l'immeuble et non attachés, qui restent mobiliers
de leur nature et ne deviennent immeubles que par la volonté du propriétaire,
toujours à la condition qu'il y ait destination à perpétuité au fonds et pour
l'avantage du fonds.
Si d'autres autorités sont nécessaires pour
compléter cette énumération qui illustre l'unanimité de la jurisprudence, on
peut référer à Cloutier v. Cloutier ; Ville
de Longueuil v. Crevier ; Donohue
Brothers Registered
[Page 489]
v. La Corporation de la Malbaie ; Anderson
v. Poirier ; Nadeau
v. Rousseau , notes
de Rivard J.; St-Pierre v. Shugar ; Diamond
Shoe v. Turcotte .
Les appelants ont invoqué à l'appui de leurs
prétentions, l'arrêt de M. le Juge en chef Tyndale rendu dans la cause de Baum
v. St-Casimir Lumber and Manufacturing Co. Ltd , où le jugé est le
suivant:
Machinery in a sawmill cannot be considered as immoveable by
destination if it appears that the machines which were attached to the ground
floor were so attached by bolts penetrating into the cement, that they could be
removed without damage to the machines and without damage to the floor except
that holes were left in the cement.
The same applies to machines attached to the upper floor by
bolts which passed through the wooden floor and were fastened on the other side
by nuts screwed on to the bolts. These machines could also be removed without
damage to themselves and without damage to the floor except that the holes made
by the bolts, remained.
A la page 393, M. le juge Tyndale dit:
It is, however, now well settled by our jurisprudence that
the machines cannot, for that reason alone, be considered as immoveables by
destination : Roy v. Lamontagne (1936, 60 K.B. 134). They must also be
attached to the premises by the proprietor for a permanency, within the meaning
of art. 380 C.C.
On voit donc que le savant juge base sa
décision sur le jugement de la Cour du Banc du Roi dans Roy v. Lamontagne
, où il a été décidé ce qui suit:
Utensils employed in the making of maple sugar (grément de sucrerie) are moveables and they cannot be
treated as immoveables by destination, unless it is established that they were
converted into immoveables, by attachment for a permanency according to the
terms of article 380 C.C.
Le jugé de cette cause, tel que déterminé par
l'arrêtiste, peut, en effet, induire en erreur, mais l'analyse des raisons
données par les divers juges de la Cour d'Appel, doit, je crois, laisser des
doutes sur la véritable portée de ce jugement. Le défendeur réclamait des
ustensiles employés à la fabrication du sucre d'érable, et alléguait qu'ils
étaient des immeubles par destination, et ne pouvaient être l'objet d'une
saisie de bonis. Mais, dans cette cause, aucune preuve n'avait été
offerte, et c'est sur une admission de faits, évidemment incomplète, que le
jugement de la Cour
[Page 490]
a été prononcé. Il manquait un élément, que
les juges signalent et qui semble être la cause déterminante de leur décision,
c'est l'intention de fixer ces ustensiles à perpétuelle demeure.
Le juge Walsh dit, en effet, à la page 136:
There is nothing in the submitted facts to indicate that the
seized moveables were placed on this land for a permanency. These objects are,
by their nature, moveables; the intention of the owner to convert them has to
be deduced from circumstances. They did not adhere to lands or tenements. The
seized effects do not fall into the category of objects submitted by the Code
(379 C.C.) to illustrate the principle of permanency that the Code emphasises.
A la page 151, M. le juge Saint-Jacques dit ce
qui suit:
Si le dossier contenait une description de
placement dans la cabane à sucre des objets mobiliers qui sont utilisés pour la
conversion de l'eau d'érable en sirop et sucre, peut-être pourrait-on en
conclure que le propriétaire a entendu les immobiliser, parce qu'il les aurait
placés à perpétuelle demeure, ou incorporés à cet édifice qui s'appelle
"la cabane à sucre".
En l'absence d'une telle preuve, je dois
mettre sur le même pied tous les objets revendiqués qui, de leur nature, sont
essentiellement mobiliers. Ils ont gardé leur caractère tant et aussi longtemps
qu'ils sont restés entre les mains du demandeur et ils ne l'avaient pas perdu
lorsque l'immeuble a été saisi et vendu par le shérif, le 9 octobre 1934. Le
défendeur ne les a point acquis en se portant enchérisseur et adjudicataire de
cet immeuble. Ces objets sont restés la propriété du demandeur, et c'est à bon
droit qu'il en fait la revendication.
Dans cette cause, M. le juge Galipeault a
concouru dans les raisons données par M. le juge Saint-Jacques. Dans
l'appréciation de ce jugement de Roy v. Lamontagne M. le juge Gagné,
dans la présente cause, dit ce qui suit à la p. 650:
Il faut remarquer aussi, quant à Roy v.
Lamontagne, que cette cause est décidée sur une admission de faits ainsi
rédigée. Je ne trouve que le texte anglais dans les notes de M. le juge Walsh :
The seized effects were in the sugar-shanty at the time of
the sheriff's sale; there they have remained; they are utensils used in the
operation of collecting and reducing maple sap.
Comme on le voit, il n'est aucunement question
de placement sur les lieux, à perpétuelle demeure, ni d'objets nécessaires à la
préparation du sucre d'érable. Mm. les juges Dorion et St-Jacques le signalent.
Lorsqu'ils ajoutent que ces objets mobiliers doivent être attachés au fonds
pour devenir immeubles par destination, ils expriment une opinion qui n'est pas
essentielle à la solution du litige.
On peut se demander, je crois, si la Cour
n'eût pas prononcé autrement dans un cas d'immobilisation industrielle comme
celui qui nous est soumis.
Quelques autres décistions de cette Cour et du
Conseil Privé, et qui ont été citées lors de l'audience, méritent aussi
quelques considérations. Cependant, je dois signaler
[Page 491]
qu'à mon sens elles n'ont aucune application. Ainsi,
dans la cause de The Lower St. Lawrence Power Company v. L'immeuble Landry,
Limitée , il
a été décidé que les tuyaux, les poteaux, les fils et les transformateurs
compris dans un système d'éclairage électrique, érigé dans les rues d'une
municipalité sont immeubles. Cette immobilisation ne l'est pas en vertu des
arts. 379 et 380, mais elle l'est en vertu de l'art. 376, étant des immeubles
par nature. La même réflexion doit s'appliquer au sujet de la cause de Montreal
Light, Heat and Power Consolidated and others v. The City of Outremont . Cette cause fut aussi décidée en
vertu de l'art. 376 C.C. et se rapportait aux tuyaux conduisant le gaz à
éclairage dans les rues de la ville d'Outremont. Ces tuyaux furent aussi
déclarés des immeubles par nature.
La cause du Bell Telephone Company of Canada
v. Ville St. Laurent fut
aussi décidée sous l'empire de l'art. 376 C.C. Le Conseil Privé a décidé qu'un
standard téléphonique appartenant au Bell Telephone dans un immeuble dont la
compagnie n'était pas le propriétaire, n'était pas un immeuble par nature. Il
n'a pas, par conséquent, été question de déterminer si ce standard téléphonique
était immeuble par destination, vu que la condition essentielle de l'immobilisation
par destination ne se présentait pas, vu que la compagnie n'était pas
propriétaire à la fois du standard et de la bâtisse où il était situé. Voici ce
que dit Lord Thankerton, à la page 79:
As already stated, the appellant is only a
tenant of the premises.
Accordingly, the respondent's claim is rested solely on
Article 376 of the Code and on the view that the switchboard is an integral
part of that which is admittedly immoveable—namely, the poles, wires and cables
of the appellant.
De l'ensemble de toute cette jurisprudence il
me paraît ressortir que l'art. 379 C.C, qui n'exige que le placement d'un
objet à perpétuelle demeure sur un fonds, et qui n'est pas limitatif, dans
les exemples qu'il donne, est suffisant par lui-même pour immobiliser un meuble
par destination, sans qu'il soit nécessaire d'avoir recours à l'art. 380 pour
déterminer le mode d'immobilisation. Ce dernier article, comme d'ailleurs
l'art. 525 C.N., crée une présomption
[Page 492]
juris tantum d'immobilisation
pour les objets que l'on attache à un fonds, sans nécessité aucune pour
l'exploitation de ce fonds. Ces deux arts. 379 et 380 envisagent donc des
situations différentes.
Je crois que la question est parfaitement
résumée par deux auteurs modernes. M. Marier dans "Law of Real
Property" (1932), p. 7, dit avec raison ce qui suit:
How are we to know with what intention a movable was placed
by the land-owner on his land? Can he say that a movable placed on his land is
or is not immovable? If he can, can he not change his mind? We cannot conceive
it to be in the power of any person to determine at his pleasure a movable so
placed to be movable or immovable, to say that it is immovable if seized as a
movable, or vice-versa. His intention is not to be gathered from what he
may say, even in the most formal manner, but from the mode of its attachment to
his land, or if it is not attached at all, but simply rests on it by its own
weight, or if very lightly attached or capable of being removed without
breakage, from the purpose for which it has been placed on his land. But more
is necessary. For whatever purpose it was placed on his land, the intention to
place it there for a permanency, must be manifest, and, as we have to exclude
any verbal expression, we have to look to the thing itself for the evidence of
such intention.
It may be added that the attachment must be for the purpose
for which the land is destined, or in the quaint French of the year-book, pour
le profit de l'inhéritance.
"The mode of annexation is of a comparatively small
moment, the purpose of the annexation and the intent with which it was made
being, in most cases, the important consideration. Physical annexation
is not indispensable, provided the article is of an accessory character and,
in some way in actual or constructive union with the principal subject and not
merely brought upon it. It is true the mode of annexation, in the absence
of other proof of intent, may become controlling, as where it is in itself so
inseparable and permanent as to render the article necessarily a part of the
realty, and even in the case of a less thorough method, the manner of
attachment may still afford convincing evidence that the intention was to make
the article a permanent accession. Still, there is no unvarying test; and
neither the mode of annexation nor the manner of use can ever be said to be
entirely conclusive." This is the American doctrine (Warvelle, Real
Property), and it is similar in that respect to our own.
M. le professeur Beaudoin, à son tour, résume ainsi
le problème dans son Droit Civil de la Province de Québec, et à la page 360, il
exprime ainsi ses vues:
La jurisprudence québecoise a semble-t-il
débordé les cadres de l'article 379 C.C. Bien que n'adoptant pas une ligne de
conduite aussi libérale qu'en France, le texte s'y opposant, elle a tout de
même été très loin dans l'extension de l'art. 379 dont l'énumération n'est pas
considérée comme limitative, ne pouvant étayer son interprétation sur la notion
de service et d'exploitation du fonds, elle a donné un sens très large à
l'expression "objets et autres choses semblables" visée au texte.
Elle a d'autre part
[Page 493]
conçu la notion de perpétuelle demeure comme
une notion moins matérielle qu'intentionnelle rejoignant ainsi l'attitude de la
jurisprudence française dont elle s'est visiblement inspirée. Dans les cas où
elle ne pouvait faire appel à l'incorporation, elle a invoqué la notion de perpétuelle
demeure qui joue donc ici un rôle presque identique à celui du service ou de
l'exploitation du fonds du droit français.
(Ce sont mes italiques partout.)
Il est intéressant également de lire le
jugement rendu par la Cour d'Appel dans la Compagnie de Téléphone
Saguenay-Québec v. La Ville de Port Alfred et les Commissaires d'écoles pour la
municipalité de Port Alfred . Dans
cette cause, on a décidé qu'un standard téléphonique placé dans une maison
appartenant à la compagnie de téléphone Saguenay-Québec, est un immeuble par
destination, s'il est placé à perpétuelle demeure suivant les exigences de
l'art. 379 C.C. Dans cette cause, M. le juge Pratte, avec qui s'accorde M. le
juge Galipeault, dit à la page 860:
A mon avis, la raison de la règle posée par
l'art. 379 C.C. est que, dans l'esprit du propriétaire, certains objets
mobiliers sont nécessaires pour compléter le fonds sur lequel ils sont placés,
en le rendant tel que le propriétaire veut qu'il soit. Or, dans l'espèce, il ne
fait pas doute que le standard téléphonique n'a pas été installé
provisoirement, mais pour former avec le bâtiment qui l'abrite une centrale
téléphonique. Sans ce standard, l'immeuble ne serait pas ce que la demanderesse
a voulu qu'il fût.
Enfin, dans la présente cause, je m'accorde
avec les remarques suivantes de M. le juge McDougall, de M. le juge Martineau
et de M. le juge Gagné. M. le juge McDougall dit :
In the light of the foregoing it cannot be said that the
machinery in question was placed in the building for a temporary purpose. It is
quite clear that it was intended that it should remain certainly indefinitely,
and as long as each machine could serve the purpose of the industry. Without
further labouring the case, I may say that, in my opinion, insofar as such
things can be permanently used they were so placed in the present case. In
consequence the answer to the final question is in the affirmative, namely that
the machines became immobilized by destination.
M. le juge Martineau s'exprime ainsi :
Je ne crois pas que tel soit l'effet de cet
article 380 C.C qui me semble tout simplement vouloir dire que, dans les cas
qu'il mentionne, il devra être présumé que les objets ainsi attachés ont été
placés par le propriétaire sur son fonds à perpétuelle demeure.
[Page 494]
Il dit également :
Ceci ne veut pas dire qu'il suffirait à un
propriétaire de placer des objets sur son fonds, sans intention arrêtée de les
enlever un jour, pour les rendre immeubles par destination, car alors la
plupart des meubles meublant les maisons d'habitation occupées par leur
propriétaire seraient ainsi immeubles. Il faut de plus qu'ils soient des
accessoires indispensables de l'immeuble. Il faut qu'il y ait entre eux et le
fonds un rapport de destination, c'est-à-dire qu'ils soient affectés au service
de l'immeuble, pour me servir des expressions de Planiol et Ripert. J'ajouterai
que ce rapport de destination peut être aussi entre ces objets et l'utilisation
du fonds, ainsi qu'il apparaît clairement des deux catégories d'objets
mentionnés au deuxième paragraphe de l'article 379 C.C.
Et, enfin, M. le juge Gagné est très
catégorique dans son opinion :
Exiger que tous ces objets soient attachés au
fonds, c'est-à-dire leur appliquer l'article 380 pour qu'ils deviennent
immeubles par destination, serait rendre inutile et inapplicable ce texte de la
loi qui est pourtant très clair.
On reconnaît que la perpétuelle demeure est
une question d'intention du propriétaire mais que la preuve de cette intention
doit résulter des faits matériels constatés et non pas de déclarations que peut
faire le manufacturier. Ceci, je crois, est évident.
Il me semble que lorsqu'un propriétaire
d'usine installe dans cette usine les machines et l'outillage qui sont
nécessaires à son exploitation, il en résulte une présomption très forte
d'installation à perpétuelle demeure, surtout lorsqu'il s'agit de manufactures
aussi importantes que celles possédées par les mis en cause. Il lui appartient
de prouver que ces machines et cet outillage y étaient placés temporairement,
mais il ne lui suffit pas de le dire.
Je dois ajouter que les machines, dans la
présente cause, sont attachées au sol, pour empêcher, dit-on, la vibration.
Même si ces attaches matérielles ne sont pas suffisantes pour satisfaire les
exigences de l'art. 380, elles révèlent sûrement l'intention de la perpétuelle
demeure, que requiert 379 C.C. C'est, d'ailleurs, l'idée exprimée par M.
Marier, supra, quand il dit: "The manner of attachment may still
afford convincing evidence that the intention was to make the article a
permanent accession."
Pour conclure, je suis d'opinion que la liste
des machines, dite "liste supplémentaire", énumère des immeubles par
destination, qui doivent en conséquence être portés au rôle d'évaluation. Ces
machines sont en effet placées sur le fonds pour l'exploitation des
industries; elles y sont indispensables, nécessaires à leurs opérations, et
sont des accessoires essentiels aux immeubles où elles sont placées
[Page 495]
à perpétuelle demeure. Ceci satisfait
complétement les exigences de l'art. 379 C.C. sans qu'il soit nécessaire de
recourir à l'art. 380 C.C. pour compléter l'immobilisation.
En résumé, je crois que le Code civil de
la province de Québec et le Code français en ce qui concerne l'immobilisation
par destination, diffèrent sous certains aspects. En France, cette
immobilisation sans la nécessité de "placement à perpétuelle demeure"
est complète, si les objets mobiliers sont affectés au service de l'immeuble.
Mais à part ce lien intellectuel qui sert à l'affectation du meuble au service
de l'immeuble, il existe aussi une immobilisation par un lien matériel, lorsque
le meuble est attaché à l'immeuble à perpétuelle demeure, conformément aux
dispositions du Code.
Les articles 379 et 380 C.C, de la province
ont plusieurs points de similitude avec les articles du Code français. Ici
cependant, la nécessité de la perpétuelle demeure est impérieuse pour destiner
un meuble à l'immobilisation. On reconnaît également ici l'immobilisation par
attaches physiques, comme en France d'ailleurs, mais ces attaches ne créent
qu'une présomption juris tantum.
Les mots "à perpétuelle demeure"
n'excluent pas nécessairement la possibilité du remplacement ou de l'enlèvement
de la machine. Une machine, comme dans le présent cas, placée pour
l'exploitation d'un fonds, avec l'idée de la laisser tant qu'elle sera en état
de fonctionner de façon utile ou profitable, malgré que l'on puisse prévoir un
temps où elle sera désuète, ne cesse pas pour cette raison d'être affectée à
l'immeuble à perpétuelle demeure au sens légal de cette expression.
Je crois donc que les appels doivent être
rejetés avec dépens contre les appelants devant toutes les Cours. Cependant, il
n'y aura pas d'ordonnance quant aux frais contre la cité de Sherbrooke devant
cette Cour.
The judgment of Kellock and Nolan JJ. was delivered by
Kellock J.:—This
appeal involves the interpretation of arts. 379 and 380 of the Civil Code, the
particular question for decision being whether machinery in use in premises of
the various appellants is immoveable within the meaning of these articles, and
thus taxable under the provisions of the Cities and Towns Act, R.S.Q.
1941, c.
[Page 496]
233, as amended. It having been found as a fact by both
Courts below that there was no actual incorporation of any of the machinery
into the various buildings, the question resolves itself into one of the proper
interpretation of the words "à perpétuelle demeure" in
these articles. I therefore leave "incorporation" out of the
discussion.
The Court of Appeal has
held that these words ought to be construed in the sense of
"indefinitely" but that the intention to place à perpétuelle
demeure
… must appear from the circumstances of the placing.
The owner—or in this case the operator of the industry—may not by his mere
declaration immobilize a moveable,
to quote the language of McDougall J. at p. 645. Gagné J. expressed the same view as follows at p. 650:
On reconnaît que la perpétuelle demeure est
une question d'intention du propriétaire mais que la preuve de cette intention
doit résulter des faits matériels constatés et non pas de déclarations que peut
faire le manufacturier. Ceci, je crois, est évident.
In determining the question of intention, however, these two members of the Court had resort
exclusively to the evidence as to what had in fact been in the minds of the
officers of the various appellants when the machinery was installed, thus
violating the principle they had just laid down. McDougall J. said at p. 646:
Upon an examination of the testimony of the Superintendent
(Mills) of Dominion Textile Company, it would appear that all the machines are
placed in their plants to remain there indefinitely, to be removed only under
certain conditions such as obsolescence, change of demand for products for
which certain machines are used, improved machines to replace old machines and
other analogous reasons.
Gagné J., who agreed with McDougall
J., said at p. 650:
Or, le résumé de la preuve que donne le juge
de première instance et que reproduit M. le juge McDougall démontre
parfaitement que toute la machinerie dont on demande la mention au rôle
d'évaluation, comme immeuble, était bien placée dans cette usine non pas
temporairement mais pour aussi longtemps qu'elle serait utile.
Articles 379 and 380
contain no express definition of the expression
"à perpétuelle demeure", which is derived from the French law
existing in Lower Canada when the Code was drafted in 1866. Its meaning at that
time is, moreover, not doubtful.
[Page 497]
Pothier, in his Traité de la Communauté,
nos. 47 and following, to which the codifiera refer, in discussing art. 90 of the Custom of
Paris, points out that it imperfectly expressed the existing law in that
there were things which, without being attached "à fer et
à clous", were considered "faire partie"
of a building, and others which although
attached "à fer et à clous", were not to be
so considered. The author states at no. 35 that vine props, although lightly
attached to the land and taken out in the winter time, are considered as part
of the land
parce qu'ils y sont placés pour perpétuelle
demeure, et destinés à y servir à cet usage jusqu'à ce qu'ils soient
entièrement usés, et qu'ils ne puissent plus servir.
In no. 36, he states that a
windmill is considered to constitute part of the land upon which it is placed
because it is placed "pour perpétuelle demeure" although
it is not attached at all. The meaning of these words comes out very clearly in
these references and also in no. 48, where Pothier contrasts the situation
where things that are placed "n'y sont que pour un temps."
No. 61 contains a further illustration, namely, artillery in
a chateau or a fortress which, although not physically attached
est censée y être pour perpétuelle demeure, et
en faire partie: car elle sert à compléter ce château ou cette forteresse, qui
ne peut être château ou forteresse sans artillerie.
As a further illustration
the author cites things which are necessary for
the celebration of divine service in a chapel. They are considered to be
immoveables because they serve to complete the chapel which would not be a
chapel without them. He distinguishes the case where these things are not in a
chapel but in the mansion house of the seigneur in Paris. In such case they are
moveables as the house is not "établi chapelle pour
toujours".
The corresponding English expression "for a
permanency" must be interpreted on the same footing as the words "à perpétuelle demeure". Its meaning is well
brought out in the Oxford Dictionary where "a permanent way" is
defined as "the finished road-bed of a railway, as distinguished from a
contractor's temporary way".
[Page 498]
In the Court below both McDougall and Gagné
JJ. would have construed the words "à perpétuelle
demeure" in the sense I have referred to above had they not been
misled as to the effect of the words "tant qu'ils y
restent" in art. 379. They excluded this meaning by reason of the
presence of the words "tant qu'ils y restent". These
words are merely declaratory. They do not operate to affect the meaning of the
words "à perpétuelle demeure". In
Baudry-Lacantinerie, Droit Civil, 3rd ed. 1905, vol. 6, p. 84, no. 92, the
authors state:
L'immobilisation par destination, étant créée
par la volonté du propriétaire, peut cesser par une volonté contraire,
c'est-à-dire dès que cesse la cause qui avait produit l'immobilisation.
Similarly, Beudant, vol. 4, p. 125, no. 124:
Pour mettre fin à l'immobilisation il suffit
que le propriétaire supprime le rapport de destination qui reliait l'objet
mobilier au fonds.
While, as already stated, arts. 379 and 380 contain no
express definition of the expression "à perpétuelle
demeure", they do contain illustrations of what is involved.
Article 379 provides that "moveable things which a proprietor has placed
on his real property for a permanency" (à perpétuelle
demeure) or which he has "incorporated therewith" are
immoveable by their destination, so long as they remain there. The article
proceeds to provide: "Thus, within these restrictions" certain
described classes of objects become immoveable, i.e., by being placed on
the land à perpétuelle demeure or by
incorporation.
The last paragraph of the article reads:
|
Sont aussi immeubles par destination les
fumiers ainsi que les pailles et autres substances destinées à le devenir.
|
Manure, and the straw and other substances intended for
manure, are likewise immoveable by destination.
|
One of the sources in the old law to which the codifiers
point in the case of this particular provision is Pothier, Commentaires,
supra, no. 40, which reads in part as follows:
Les pailles qui sont nées dans une terre, et
les fumiers qui y sont faits par les animaux qui servent à son exploitation,
étant dès leur naissance destinés à demeurer toujours dans cette terre,
à y être enterrés pour la fumer, et à être par là en quelque façon identifiés
avec cette terre, sont réputés en faire partie …
Comme c'est cette destination qui fait
regarder les pailles et fumiers comme faisant partie de la terre, il faudrait
décider autrement si l'usage du père de famille était de les vendre plutôt que
de les employer à fumer sa terre: ils seraient en ce cas réputés meubles, …
[Page 499]
Manure and straw intended for manure became immoveable by
destination under the old law if the intention of the proprietor was to use
them to fertilize his lands rather than to sell them. The last paragraph of
art. 379 reflects that law clearly.
It may be relevant to point out that the intention
of the Provincial Legislature in 1866 was as stated in 20 Vict., c. 43, ss. 4
and 6, which read:
4. The said Commissioners shall reduce into one Code, to be
called the Civil Code of Lower Canada, those provisions of the Laws of
Lower Canada which relate to Civil Matters and are of a general and permanent
character …
6. In framing the said Code(s), the said Commissioners shall
embody therein such provisions only as they hold to be then actually in force,
and they shall give the authorities on which they believe them to be so; they
may suggest such amendments as they think desirable, but shall state such
amendments separately and distinctly, with the reasons on which they are
founded.
The codifiera did not anywhere
state that arts. 379 and 380 included any amendment of the existing law.
Accordingly, the last paragraph of art. 379 provides an
example of things which "likewise" become immoveable, i.e., in
the same manner as other moveables by being placed on land à
perpétuelle demeure or by incorporation. In my opinion the word
"likewise" brings out the meaning of "aussi"
in the French version, which is "most consistent with the provisions
of the existing laws on which the article is founded": art. 2615.
Before considering the terms of the first paragraph of art.
380, it is convenient to consider its last paragraph, which reads:
|
Les glaces, les tableaux et autres ornements
sont censés mis à perpétuelle demeure, lorsque, sans eux, la partie de
l'appartement qu'ils couvrent demeurerait incomplète ou imparfaite.
|
Mirrors, pictures and other ornaments are considered to
have been placed permanently when without them the part of the room they cover
would remain incomplete or imperfect.
|
What is meant by "incomplete" and
"imperfect" in this context can be fully understood only by reference
to
[Page 500]
the former law. The codifiera refer,
inter alia, in this connection to Pothier, Commentaires,
supra, nos. 47 et
seq., where the author lays down certain rules as to the
interpretation of art. 90 of the Custom of Paris. It will be sufficient
to quote parts of nos. 53 and 55 :
53. Troisième règle.—Les choses qui peuvent
facilement être déplacées du lieu où elles sont, ne laissent pas d'être censées
faire partie de la maison, lorsqu'elles y servent à compléter la partie de la
maison où elles sont placées, quum posita sunt ad integrandam domum :
mais, si elles n'y servent que d'ornement et d'ameublement, ou pour
l'exercice du métier de la personne qui habite la maison, si posita sunt ad
instruendam jomum, elles ne sont pas censées faire partie de la maison, et
sont de simples meubles.
55. A l'égard des glaces et des tableaux qui
sont encadrés dans une cheminée ; si ce qui est derrière la glace on le
tableau, sont les briques de la cheminée, ou quelque planche qui ne soit pas de
même parure que le reste de la cheminée, en ce cas la glace ou le tableau
paraît être mis pour compléter cette partie de la maison: car la cheminée
serait imparfaite, et il manquerait quelque chose, si derrière le tableau ou la
glace il n'y avait que les briques, ou quelque planche de parure différente du
reste de la cheminée. Le tableau ou la glace étant donc en ce cas mis ad
integrandam domum, il est censé en faire partie: Quae tabulae pictae pro
tectorio includuntur, aedium sunt; L. 17, f. 3, ff. de Act. empt.
Au contraire, si ce qui est derrière la glace
ou le tableau, est de même parure que le reste de la cheminée, en ce cas la
cheminée ayant toute sa perfection indépendamment de la glace qu'on y a
attachée, on ne peut pas dire, en ce cas, que la glace serve ad integrandam
domum; elle ne sert que ad instruendam domum, et elle ne doit pas,
suivant notre principe, être censée faire partie de la maison, mais elle doit
être regardée comme un meuble.
Read against the background of the existing law, the intent
of the last paragraph of art. 380 is quite plain. Removal of an object will, by
reason of the condition of the wall behind it, demonstrate whether or not it
was placed "à perpétuelle demeure".
That this paragraph is merely another example of the
application of a principle which is not limited to ornaments is, I think, quite
clear. It could not be contended merely because it is not an
"ornament" that a travelling crane, such as is to be seen in any
steel-fabricating plant, is not as much a part of the entire immoveable as are
the steel uprights which are embedded in the earth and support
[Page 501]
the tracks upon which the crane rests and travels back and
forth in the course of its operation. The crane serves to complete the rest of
the structure which would be not only imperfect but useless without it.
The first paragraph of art. 380 is as follows:
|
380. Sont censés avoir été attachés à
perpétuelle demeure les objets placés par le propriétaire qui tiennent à fer
et à clous, qui sont scellés en plâtre, à chaux ou à ciment, ou qui ne
peuvent être enlevés sans être fracturés, ou sans briser ou détériorer la
partie du fonds à laquelle ils sont attachés.
|
380. Those things are considered as being attached for a
permanency which are placed by the proprietor and fastened with iron and
nails, imbedded in plaster, lime or cement, or which cannot be removed
without breakage, or without destroying or deteriorating that part of the
property to which they are attached.
|
This paragraph provides another means of ascertaining
whether the intention of the owner was to place à perpétuelle
demeure. In this instance it is from the durable nature of the bond
by which the moveable has been fastened to the realty that the intention is to
be gathered.
It is clear from the above discussion that, contrary to the
contention of the appellants, this paragraph does not provide the exclusive
rule by which the intention to place à perpétuelle demeure is
to be determined. The opening language of art. 379 is the governing language. It
is the
Moveable things which a proprietor has placed on his real
property for a permanency or which he has incorporated therewith
which become immoveables. Both paragraphs of art. 380
merely furnish objective means by which the intention of the proprietor may be
ascertained.
Moreover, I do not think the word "attached" in
the early part of art. 380 means "physically" attached. One would
hardly say of a thing that it will be "considered" as being
"physically attached" to realty if it is "actually
fastened" thereto by a visible bond. That would be pure tautology. Rather
it would be said that a thing is to be considered as being "joined"
or "united" or "annexed" or "appropriated" (affecté) to the realty when fastened to it by a material
tie. It is in that sense, in my opinion, that the word "attached" is
used in art. 380.
In commenting on the meaning of arts. 524 and 525 C.N.,
Dalloz, Repertoire, vol. 6, vo. Biens, no. 108, says:
Or, qu'est-ce qu'entend l'art. 524 par un
effet mobilier attaché à un fonds? Exige-t-il une union physique, une
incorporation matérielle? Non, la preuve s'en trouve dans l'article 524 lui-même,
puisqu'il déclare
[Page 502]
immeubles les animaux attachés à la
culture; d'où il résulte assez manifestement sans doute que, dans les
dispositions qui nous occupent, le mot attaché doit s'entendre même
d'une union purement morale, et qu'en d'autres termes, un objet est attaché à
un immeuble dès qu'il y a été placé pour son service ou son agrément, dès qu'il
y a été affecté. Ainsi donc, pour que la première condition
d'immobilisation soit remplie, il est nécessaire, il est indispensable que
l'effet mobilier ait été affecté de fait et non pas seulement
d'intention à un immeuble; mais il n'est point exigé qu'il y ait entre l'un et
l'autre un lien matériel.
Whether or not the author's view is to be taken as correctly
interpreting the provisions of arts. 524 and 525 C.N., it does, in my opinion,
express by analogy the correct approach to the first paragraph of art. 380,
namely, as illustrative of one type of evidence from which the intention of the
proprietor is to be gathered.
Before considering the effect of paragraphs numbered
"1" and "2" of art. 379 C.C., it should be observed that
while these two provisions are expressed in the same language found in the
first part of art. 524 C.N., the objects thereby described become immobilized
under the French Code merely by being placed upon land "pour
le service et l'exploitation de ce fonds" and
not "à perpétuelle demeure". This should be
clear merely by comparing the language of the two articles, but two
commentators upon the French Code may be cited: Baudry-Lacantinerie, Droit
Civil, 3rd ed. 1905, vol. 6, p. 78, no. 85; Colin-Capitant (1953), vol. 1, p.
833, no. 1447(c).
It follows that the view given effect to in a number of
decisions in the provincial Courts that the doctrine of "industrial"
or "agricultural" immobilization provided for by the first part of
art. 524 C.N. also obtains under art. 379 C.C., is erroneous. That contention
was negatived as long ago as 1877 in Wyatt v. Levis & Kennebec R. R. Co.
, where Meredith C.J., in delivering
the judgment of the majority, called attention to the difference in the two
Codes and said, at p. 226:
I therefore find it impossible to agree in the opinion that
as to the matter under consideration in this case, the provision of the French
code, and of our code are in principle the same. On the contrary I think that
the realization [immobilization] of moveables by reason of their being placed
upon a property of a particular kind for its service et exploitation, which is expressly allowed by the French
code, is wholly unknown to our law, …
[Page 503]
There have been other judicial expressions to the same
effect since that time.
While the codifiers were instructed by s. 7 of the
provincial statute, 20 Vict., c. 43, that the Code should be framed upon the
same general plan and should contain, as nearly as might be found convenient,
the like amount of detail upon each subject as the French Code, and while they
point out, at p. 141 of their second report, that the similarity between the
law of Lower Canada and that of France at the time of the codification in
France might have made it possible for the Provincial Legislature to have
permitted the adoption of the Code Napoléon, yet:
… the legislature has willed otherwise. It has in
truth indicated the French code as a model with respect to the plan to foe
followed, as to the division of subjects and as to the details to be furnished
on each; but all that is. only accessory and regards the form; as to the
substance, it is declared that the code to be made shall be composed
exclusively of our own laws. What is law in force should be included, what is
not must be excluded, and can, at most, only be proposed apart as an admissible
alteration.
Provincial legislation in Quebec in recent years has
emphasized that immobilization by "industrial exploitation" is not to
be equated with immobilization by destination under the Civil Code. In
1941 the relevant section of the Cities and Towns Act, R.S.Q. 1941, c.
233, s. 488, was as follows:
488. Les immeubles imposables dans la
municipalité comprennent les terrains, les constructions et les usines qui y
sont érigées et toutes améliorations qui y ont été faites, de même que les
machineries et accessoires qui sont immeubles par destination ou qui le
seraient, s'ils appartenaient au propriétaire du fonds …
In 1943, by c. 37,
s. 5, s. 488 was repealed and
the following substituted:
488. Les immeubles imposables dans la
municipalité comprennent les terrains, les constructions et les usines qui y
sont érigées et toutes améliorations qui y ont été faites, de même que les
machineries et leurs accessoires placés dans les usines et servant à leur
exploitation, quel que soit le propriétaire de ces machineries et
accessoires …
In 1945, by c. 53,
s. 1, the section as enacted by
the statute of 1943 was repealed and the section as it read in the revised
statutes of 1941 was restored.
It is therefore plain that in the view of the Legislature,
the doctrine of industrial exploitation does not exist under art. 379 C.C.
[Page 504]
In this situation there is nothing, in my opinion, to be
gained by saying that, by reason of the inclusion in art. 379 of paras.
"1" and "2" and the last paragraph, which deals with
fertilizers, the article recognizes a limited industrial and agricultural
immobilization provided the objects in question have been placed on the land "à perpétuelle demeure". That a thing has been
placed on his land by the proprietor à perpétuelle demeure is
the sole requirement, in the absence of incorporation. In my opinion,
therefore, only confusion can result from the employment of such terms, and
some of the decided cases illustrate that such confusion has resulted.
Returning then to the general rule enunciated in the opening
paragraph of art. 379, the words "à perpétuelle
demeure" must receive the same meaning as applied to the classes of
things described in the paragraphs numbered "1" and "2" as
elsewhere in that article and in art. 380. Was the intention at the time of
placing, as in the case of manure or straw intended for manure, that they
should remain "toujours"? If fastened in a
durable manner, as described in the first paragraph of art. 380 or if not
removable without breakage or without destruction or deterioration, or if they
serve to complete or perfect the realty, the question must be answered in the
affirmative.
It will be convenient to set out the numbered paragraphs in
their context, as follows :
|
379. Les objets mobiliers que le
propriétaire a placés sur son fonds à perpétuelle demeure, ou qu'il y a
incorporés, sont immeubles par destination tant qu'ils y restent.
Ainsi sont
immeubles, sous ces restrictions, les objets suivants et autres
semblables:
1. Les pressoirs, chaudières, alambics,
cuves et tonnes;
2. Les ustensiles nécessaires à
l'exploitation des forges, papeteries et autres usines.
Sont aussi immeubles par destination les
fumiers ainsi que les pailles et autres substances destinées à le devenir.
|
379. Movable things which a proprietor has placed on his
real property for a permanency or which he has incorporated therewith, are
immoveable by their destination so long as they remain there.
Thus, within these restrictions, the following and
other like objects are immovable:
1. Presses, boilers, stills, vats and tuns;
2. All utensils necessary for working forges, papermills,
and other manufactories.
Manure, and the straw and other substances intended for
manure, are likewise immoveable by destination.
|
[Page 505]
Paragraphs "1" and "2" are
again, and expressly so, illustrations of the general rule. Presses,
boilers, utensils, etc., are immoveable "sous ces restrictions", i.e.,
if placed ' "à perpétuelle demeure".
In the case at bar it is paragraph numbered "2"
which is the relevant paragraph.
According to the finding of the learned trial judge,
confirmed by the Court of Appeal, the machinery here in question is not in any
way fastened to the realty so as to come within the description contained in
the first paragraph of art. 380. It was, however, placed in the respective
manufacturing plants with the intention that it should not be removed until
necessitated by "obsolescence, change of demand for products for which
certain machines are used, improved machines to replace old machines and other
analogous reasons", to quote from McDougall J. at p. 646. This is to say
of the machinery what was said by Pothier in the passage already quoted, where,
in speaking of vine props, he said they were "destinés à
y servir à cet usage jusqu'à ce qu'ils soient entièrement usés, et qu'ils ne
puissent plus servir". The buildings themselves where the machinery
is placed, are of a character designed for the carrying on of the respective
industrial processes for which the machines were acquired.
At the time when Pothier wrote, industrial development had
not, of course, reached the stage of modern times, but Pothier touches upon the
present question in his Traité de la Communauté, (supra),
in para. no. 59, where, in speaking of moveables which serve to
"complete" the building in which they are found, he says:
…lorsqu'un bâtiment a été construit exprès
pour être une raffinerie de sucre, les grandes chaudières qui y sont enfoncées
en terre, et scellées en maçonnerie, sont censées faire partie de l'édifice,
auquel il manquerait quelque chose, et qui ne serait pas une raffinerie sans
ces chaudières.
Under para. "2" the
codifiers also refer to V Pandectes Francaises, pp. 66 and 67. On the
latter page the word "ustensiles" is used,
not in the narrow dictionary sense of "vessels" or "tools"
but with a much larger signification. The paragraph reads :
Il peut y avoir, et il y a en effet, dans les
villes, même à Paris, des établissements, des manufactures, qui demandent un
bâtiment disposé exprès, et qui deviendrait inutile si sa destination était
changée. Il n'est
[Page 506]
pas douteux que non seulement les pressoirs,
cuves, chaudières et alambics, mais encore les autres ustensiles, quoique
mobiles, qui servent à l'exploitation de ces établissements ou manufactures,
sont réputés immeubles. Dans une raffinerie, par exemple, non seulement les
cuves, mais aussi tous les autres ustensiles, sont immeubles.
A judgment of the Parliament of
Flanders on April 7, 1780, is referred to as the basis of the statement in the
last sentence. I have not been able to locate the full text of that judgment
but have seen only the reference to it in Merlin, vol. 20, p. 150.
It would therefore appear that even under the old law before
the French Code not only the large objects physically attached to the refinery
building, as described by Pothier, but "tous les autres
ustensiles" of the refinery were also considered immoveables for
the reason that they served to complete the building for the purpose for which
it was designed or applied, namely, a refinery.
The governing principle is perhaps better understood by
comparing the "ustensiles" mentioned above
with such articles as household furniture. A chateau or a fortress is not
complete as a chateau or a fortress without the artillery necessary for its
defence, but both the chateau and the fortress would be complete, as such,
without the furniture necessary for the comfort of the occupants. Similarly,
the chapel attached to the chateau was not considered complete as a chapel
without the things which served the object for which it was built, namely,
divine service. On the other hand, the room in the mansion house in Paris used
by the seigneur while living there for the purpose of divine worship, remained
complete as a room when no longer used for that purpose, as it was not built or
designed for use as a chapel.
It is this principle which is invoked, in my opinion, by
art. 379 in the case of the classes of things described in para. "2".
What is envisaged is a building designed for the carrying on of the
enterprises therein mentioned. A papermill building without "all utensils
necessary for working" the mill would not be a complete paper-mill. The
words "other manufactories", in my opinion, make it clear that a
factory used for a particular manufacturing purpose is none the less within the
intendment of the paragraph although it is capable of being used for other
kinds of manu-
[Page 507]
facturing processes with other machinery. Without the
necessary machinery a factory is not a factory. The building is merely a shell.
In my opinion, therefore, if the proprietor of a building
suitable for an industrial process places in it machinery for the purpose of
carrying on that process permanently and not merely temporarily, such machinery
becomes immobilized under art. 379 whether any part of it does or does not fall
within the first paragraph of art. 380. The principle is not displaced merely
because the same building could be devoted equally well to some other
industrial purpose.
If such be the intention of the proprietor at the time of
placing the machinery, the possibility of the occurrence of some vicissitude
bringing about a desistment from that intention is not sufficient to change its
nature. A railway built to be operated permanently may cease to be operated at
a future time for a number of reasons but this possibility is not sufficient to
alter the nature of the builder's original intention. On the other hand,
instances occurred during the late war when manufacturing plants were
established to supply some product or products during the period of the war
only. Such a plant could not be regarded as having been established with an
intention à perpétuelle demeure.
In my opinion, this law was well understood in Lower Canada
at the time of the enactment of the Code and subsequently, and forms the basis
of the decision in The Grand Trunk Railway Company of Canada v. The Eastern
Townships Bank , a
judgment of the Court of Appeal, where it was held that
…the locomotive engine seized as a moveable is in fact an integral
part of the immoveable property constituting the Grand Trunk Railway. It is
to all intents and purposes part of the realty, un immeuble
par destination, and is no more liable to seizure, apart from the
immoveable property to which it belongs, than the, detached burrstones in a
mill, the vats in a. brewery, or the boilers in a sugar factory;
per Drummond J. The judgment of the Court was
put upon the ground that the locomotive "is an indispensable portion of
the realty forming the said road".
It is obvious that the railway, consisting of rails, ties,
etc., erected upon the ground, would be incomplete and useless for any other
purpose without the rolling stock
[Page 508]
for the movement of which it is built. The rolling stock
serves to complete the railway in the same way as the electric crane to which I
have already referred.
In Binks v. The Rector & Church Wardens of the Parish
of Trinity and The Trust and Loan Company of Canada , the issue was as to whether a church
organ was an immoveable. Papineau J. correctly put to himself the question at
p. 259:
Il est donc important de constater si c'est
pour perpétuelle demeure que l'orgue en question a été placé dans l'Eglise de
la Trinité, parce que de ce point-là, et de celui-là seulement, dépend le
maintien ou le renvoi de l'opposition en cette instance.
After pointing out that a church is a building constructed
for a special purpose, so much so that it cannot be diverted to any other use
without substantial alterations and that an organ, as much as the church in
which it is placed, is earmarked permanently for divine service, the learned
judge held that the earmarking or appropriation of the organ to the church
building should be regarded as permanent as the object both were designed to
serve.
In Péloquin v. Bilodeau , the question for decision involved
certain boilers, vats, tuns, etc., used for making maple sugar. Lemieux J., who
delivered the judgment of the majority, was of opinion that arts. 379 and 380
did not demand in all cases a physical tie between the moveable and the
immoveable. The last paragraph of art. 380 was sufficient proof of this to him.
He again pointed out, at the foot of p. 396, that while the French law has
points of similarity, it differs substantially from the Civil Code. At p. 397 he said:
Ainsi, notre code édicte l'immobilisation d'un
meuble à toutes fins que de droit, industrielles, agricoles ou autres,
lorsqu'il est placé à perpétuité sur un fonds. L'art. 524 du code Napoléon
n'exige pas, dans certains cas, la perpétuelle demeure, il suffit que le meuble
soit placé pour l'utilité et exploitation du fonds pour en faire un immeuble.
The learned judge held that if the articles in question were
removed (at. p. 399)
… on se serait trouvé en présence d'un fonds
dénudé et incapable de donner la seule production que le propriétaire pouvait
en attendre et espérer.
Ces ustensiles étaient l'âme de la
fabrication. Les faire disparaître, la fabrication tombait et perdait sa nature.
Les enlever, aurait détruit
[Page 509]
l'immeuble, l'aurait amoindri, lui aurait ôté
ses moyens productifs et, partant, ç'aurait été méconnaître le vœu du
propriétaire qui avait placé ces objets sur le fonds pour en faire partie, et
cela, à perpétuelle demeure.
* * *
Dans les circonstances relatées, est-il
possible de conclure logiquement et légalement que le propriétaire n'avait pas
placé pour toujours et à I perpétuelle demeure sur son fonds, pour le
service et l'exploitation de ce fonds, les agrès et ustensiles de sucrerie en
question?
It is not necessary, for present purposes, to approve or
disapprove of the actual decision. Cimon J. dissented, being evidently of
opinion that the evidence was insufficient to satisfy the requirements of arts.
379 and 380, and it has been decided in other cases, upon other facts, that
equipment for making maple sugar continued to be moveables. Lemieux J. had
himself so held in Anderson v. Poirier . Péloquin's Case is not important for the particular
application made of the principles laid down but for the discussion of these
principles.
In 1936 the Court of Appeal had occasion to consider arts.
379 and 380 in Roy v. Lamontagne , a
case involving again things used in making maple sugar,
Walsh J. at p. 136 said:
Our law is derived from the old French law of the time of
Pothier. The Code Napoléon does not give effect to all
the enactments of this old law, because of modern trends that gave importance
to moveables. Our Civil Code, however, did not adopt all the principles of the
Code Napoléon. The result is greater confusion in
regard to a subject necessarily complicated because of the effort required to
convert into an immoveable what is by nature a moveable (especially when the
object is not attached to the principal thing by physical links).
Dorion J., at p. 141, after referring to the previously
existing law and arts. 379 and 380, said:
La difficulté est de savoir si l'on doit
considérer comme immeubles des machines et des ustensiles et autres objets
mobiliers qui se trouvent sur un immeuble et qui sont nécessaires à
l'exploitation de cet immeuble, et s'ils sont ainsi devenus immeubles par le
seul fait qu'ils y sont placés par le propriétaire. Ceci peut conduire très
loin, et, en effet, on est allé très loin.
L'ameublement d'une maison est nécessaire à
l'usage ou à l'exploitation de cette maison; les instruments aratoires sont
nécessaires à l'exploitation d'une ferme, ainsi que les animaux qui s'y
trouvent, et le Code Napoléon, en effet, déclare les animaux de ferme
immeubles. (C.N. 524). Notre Code ne va pas jusque-là.
[Page 510]
The learned judge, as well as St-Jacques J., considered that
art. 380 laid down the limits within which immobilization under art. 379 was to
be established—"Ce sont là des restrictions apportées à
l'apparente généralité des termes de l'art. 379." This statement,
if it overlooks the generality of the rule stated in art. 379, is too narrow.
St-Jacques J. pointed out that it is the last paragraph of
art. 524 C.N., which is analogous to art. 379 C.C. French commentaries on the
first part of art. 524 C.N. are thus of little use, in his opinion.
The learned judge was, however, of opinion that art. 379
provides for the immobilization of the classes of moveables described in paras.
"1" and "2" only and no others. As already mentioned, I
find myself unable to agree.
For the above reasons, Royal Trust Co. v. Ein and Baum v. St. Casimir Lumber and Manufacturing Co. Ltd. must be taken to have been wrongly
decided.
I do not find it necessary to discuss any of the other
cases, beyond referring to Budden v, Knight and Philion v. Bisson , which follows it. These decisions
are misleading inasmuch as they are in part founded upon the view that the
doctrine of industrial immobilization introduced into the French law by the
first paragraph of art. 524 C.N. is applicable under art. 379 C.C. In Budden
v. Knight, for example, the learned trial judge, after stating that moveables
are immobilized by being "placed by the proprietor on his real property
for a permanency" or "by being incorporated in it", based his
judgment, inter alia, upon the statement in Sirey et
Villeneuve, art. 517-8-9 et seq. (see Sirey et Gilbert, 4th ed. 1901, vol. 1, p. 415) that
Les meubles et ustensiles attachés à
l'exploitation d'une manufacture, que la loi répute immeubles par destination,
ne sont autres que ceux qui sont nécessaires à l'exploitation de cette
manufacture.
and concluded at p. 277:
The articles revendicated having
been placed in the brewery to be used in its working, and being necessary to
the same, were immoveables by destination, and became part of the brewery which
could not be seized and sold by a fieri facias de bonis,
and passed to the defendant under the adjudication to him of the brewery in
which they still were, and of which they had never ceased to form part.
[Page 511]
The only question remaining for determination is as to
whether art. 379 excludes from the determination of the question of intention
all evidence other than external physical circumstances. In my opinion, that is
not so. How is it to be ascertained that a farmer intends to sell his manure or
straw rather than to place it on the land or whether the "straw" or
"other substance" is intended for manure at all? No doubt his
actual practice in former years may be looked to but that could not be an
infallible guide in a subsequent year.
By the terms of the article itself, in my opinion, the
evidence of the owner as to his intention is, at the least, admissible
evidence. As already pointed out, McDougall and Gagné JJ. found
it impossible in the case at bar to come to a conclusion without examining the
evidence of the officers of the appellant company.
I therefore think that the Court of Appeal has reached the
right result. The appeal should be dismissed with costs throughout as against
the appellants save that there should be no costs against the appellant city in
this Court.
Appeal dismissed with costs.
Solicitor for the City of Sherbrooke,
appellant: A. Rivard, Sherbrooke.
Solicitors for Dominion Textile Company Limited
and Domil Limited, appellants: Reward, Holden, Hutchison, Cliff, McMaster &
Meighen, Montreal.
Solicitors for Canadian Ingersoll-Rand Company
Limited, appellant: Lafleur, Brown & Picher, Montreal.
Solicitors for Paton Manufacturing Company
Limited, appellant: Monette, Filion & Lachapelle, Montreal.
Solicitor for the plaintiff, respondent: E.
Veilleux, Sherbrooke.
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