Supreme Court of Canada
Dulac v. Nadeau, [1953] 1 S.C.R. 164
Date: 1953-02-02
Emmanuel Dulac (Plaintiff)
Appellant;
and
Odilon Nadeau (Defendant)
Respondent.
1952: March 26; 1953: February 2.
Present : Rinfret C.J.
and Taschereau, Rand, Estey and Fauteux JJ.
ON APPEAL FROM THE COURT OF QUEEN'S BENCH, APPEAL SIDE, PROVINCE
OF QUEBEC
Immovable—Removal of building and incorporation with
another—Notice of ownership—Promise of sale—Conditional—Tradition and actual
possession—Payment of purchase price—Whether Art. 416 C.C. applies—Meaning and
scope of word “materials” in Art. 416 C.C.— Arts. 876, 415, 416, 417, 418, 419,
1478, 1487 C.C.
The respondent agreed to sell to R under a promise of sale,
accompanied by tradition and actual possession, a certain lot with the
buildings thereon. The purchase price was to be paid in two instalments. There
was an absolute prohibition to register the promise, and it was further
stipulated that the deed of sale would not be signed until payment of the whole
purchase price and that the respondent would not be obliged to avail himself of
the clause which provided for the nullity of the promise for non-compliance of
all the conditions thereof.
Before the first instalment on the purchase price had become
due, R sold a house and shed of the buildings thereon to the appellant who, as
stipulated between the latter and R, removed them to his own land where he
united the house with a second building which he had purchased, and after
alterations and improvements of the whole made his residence.
[Page 165]
The respondent registered a notice of ownership of the
building against the appellant's land. The latter took action to have the
notice radiated. The trial judge maintained the action on the ground that, by
virtue of Art. 1478 C.C., R had become the owner of the building and could,
therefore, give title to the Appellant. The Court of Appeal for Quebec reversed
that judgment.
Held (Taschereau and Fauteux JJ. dissenting), that the
appeal should be allowed.
Held: The promise of sale given by the respondent,
although accompanied ■by tradition and actual possession, was not in this
case equivalent to a sale '(Rinfret C.J. contra and Rand J. expressing no
opinion).
Per Rinfret C.J.: The promise of sale was not dependent on any
conditions which prevented the application of Art. 1478 C.C. The respondent was
not any more the owner at the time of the sale to the appellant. Besides the
fact that the respondent was not obliged to avail himself of the clause
providing for the nullity of the promise, the sale of the appellant was made
before any payment had become due to the respondent. There existed, therefore,
at that time no condition to be discharged and the nullity clause could not
operate. There was no suspensive condition attached to the promise. What was
suspended until the last payment was not the transfer of property but the
signing of the deed.
A finding of good faith is a question of fact and, in view of
the trial judge's finding that the appellant was in good faith when he
purchased from R there was no justification here to set aside such finding.
In this case, the improvements made by the appellant were so
extensive that they greatly exceeded the value of the building purchased from R
and the respondent could not pretend that he was still the owner by application
of Arts. 418 and 419 C.C.
Per Rand J.: Assuming that ownership did not pass to the
purchaser from the respondent, the inseverable incorporation of the structure
in his house and land gave the appellant, by virtue of Art. 416 C.C, which
embodies the general rule of accession, title thereto: the respondent has,
therefore, no interest in the appellant's land which could be protected by
registration.
Per Estey J.: The terms contained in the promise of sale do
not permit of its being classified as a sale within the meaning of Art. 1478
C.C. But by virtue of the law of accession, the appellant became the owner of
the house and shed. The act of accession determines the question of ownership
and if that act comes, as it did here, within the terms of Art. 416 C.C, the
owner of the materials can only recover their value or damages. The
construction of the word "materials" in Art. 416 C.C. should not be
restricted to the word "movables". As ordinarily used and understood
in such a context, the word includes everything movable or immovable, necessary
or incidental to the completion of the buildings or works. The word is used
here in a broad and comprehensive sense which would include the attachment or
incorporation of a small building with a larger one, when the latter is
attached to the land. The question of good or bad faith does not affect the
appellant's title but may be important in fixing compensation.
[Page 166]
Per Taschereau and Fauteux JJ. (dissenting) : By the terms of
the promise of sale, the transfer of property was suspended until all the payments
on the purchase price had been made. The seller to the appellant did not have
the ownership and that sale, therefore, was null as being the sale of a thing
which did not belong to the seller (Art. 1487 CO.
There is a presumption juris et de jure
that the appellant was not in good faith, and even if it could be said that
he was, his good faith could not validate his purchase as against the
respondent.
The appellant cannot invoke the provisions of Art. 416 C.C.
The word "materials" in that article must be taken in its usual
sense; it does not include immovables but only those movables which can be
classified as materials. It is only by the incorporation to an immovable that
the materials lose their nature of movable to acquire that of the immovable.
The respondent's house, after its removal to the appellant's land, did not
constitute "materials". Moreover, that building was clearly an
immovable by nature before it was moved (Art. 376 C.C.) and its severance and
re-attachment to the soil of the appellant did not affect or change its
immovable character.
As a privilege or hypothec can be registered against a
building without affecting the land, the respondent could, as he did, validly
protect his ownership by registration.
APPEAL from the judgment of the Court of Queen's Bench,
appeal side, province of Quebec ,
reversing the judgment of the Superior Court in an action for radiation of a
notice of ownership.
Rosaire Beaudoin, Q.C.,
for the appellant.
Guy Hudon, Q.C., for the respondent.
The Chief
Justice: En cette cause il y a conflit entre le juge de première
instance et la Cour du Banc du Roi, siégeant en appel , sur un point qui me paraît
essentiel.
L'intimé a fait enregistrer sur une propriété
qui, au bureau d'enregistrement, apparaît au nom de l'appelant, un avis à
l'effet qu'une maison d'habitation qui se trouve sur cette propriété lui
appartenait (à l'intimé).
L'appelant, par son action, a demandé que
cette maison d'habitation soit déclarée lui appartenir et que l'intimé soit
tenu de radier l'avis qu'il avait ainsi fait enregistrer.
Il y avait une autre conclusion alternative à
l'effet que, si cet avis ne pouvait être radié, l'intimé soit condamné à payer
à l'appelant la somme de $3,500 pour les améliorations qu'il avait faites à la
maison; et, sur paiement de cette somme, que l'intimé soit tenu d'enlever la
bâtisse du terrain de l'appelant.
[Page 167]
Le juge de première instance a jugé que
l'appelant avait acquis la maison de bonne foi d'un nommé Pierre Rodrigue qui,
d'après lui, en était propriétaire au moment de la vente et qu'il avait payé le
prix d'achat; après quoi, qu'il l'avait transportée sur son terrain et qu'il
l'avait réparée et incorporée à une autre bâtisse. Il a ajouté qu'il serait
impossible, à l'heure actuelle, de diviser les bâtisses et de donner à l'intimé
la partie que ce dernier prétend lui appartenir.
Pour arriver à cette conclusion, il fait
remarquer qu'en référant au titre de Rodrigue, ce dernier avait une promesse de
vente de l'intimé accompagnée de possession actuelle, ce qui, en vertu de
l'article 1478 C.C., équivaut à vente.
La Cour du Banc du Roi, au contraire, a été
d'avis que l'appelant n'avait pas établi qu'il était propriétaire de la maison
d'habitation, parce que son vendeur, Rodrigue, n'y avait lui-même aucun droit
"sauf une promesse de vente accordée à certaines conditions qui n'ont pas
été remplies". Elle en a conclu que l'intimé était resté propriétaire de
la maison d'habitation et qu'il avait donc le droit de faire enregistrer sur
l'emplacement où la maison avait été transportée "un avis dénonçant au
registrateur et aux tiers son droit de propriété sur cette maison". Elle a
donc infirmé le jugement de la Cour Supérieure et a rejeté l'action de l'appelant
avec dépens.
Je ne puis en venir à la conclusion que la
promesse de vente consentie par l'intimé à Rodrigue était subordonnée à des
conditions qui empêchent l'article 1478 C.C. d'avoir son plein effet. Ce qui
revient à dire qu'après avoir consenti la promesse de vente l'intimé, au moment
où Rodrigue a vendu à l'appelant, n'était plus le propriétaire.
Personne ne conteste que Rodrigue a vendu à
l'appelant; et l'intimé ne peut réussir que s'il établit qu'à ce momentlà
Rodrigue n'avait pas encore acquis la maison d'habitation dont il s'agit.
Si nous référons à la promesse de vente de
l'intimé à Rodrigue, en date du 24 juillet 1947, on y constate que l'intimé a
promis de vendre à Rodrigue, qui s'est obligé d'acheter, la terre qu'il avait
acquise le jour même d'un M. Lucien Desrochers avec les bâtisses y construites.
Le prix de vente y était stipulé à $1,095 que Rodrigue s'est engagé à payer en
deux versements : $150 le 24 juillet 1948 et $945 le 24 juillet 1949, le tout
sans intérêt.
[Page 168]
La vente par Rodrigue à l'appelant est
antérieure à la date où Rodrigue devait faire à l'intimé le premier versement
sur le prix de vente. Elle est du 24 mai 1948.
Il est bien dit dans le contrat qu'à défaut
par Rodrigue d'acquitter les versements à l'échéance et de se conformer à
toutes les conditions stipulées à l'acte, la promesse de vente deviendrait
nulle et l'intimé pourrait disposer de la propriété comme il l'entendait, sans
indemnité pour les améliorations qui auraient pu avoir été faites sur la
propriété, etc.
Mais, en outre qu'il fut expressément convenu
que l'intimé n'était pas obligé de se prévaloir de la clause de nullité que je
viens de résumer, il faut nécessairement remarquer que la vente par Rodrigue à
l'appelant a eu lieu avant que le versement de $150 devienne dû, soit le 24 juillet
1948. L'intimé a bien déclaré lors de son témoignage, que Rodrigue n'avait
rempli aucune des conditions de la vente et entre autres n'avait donné aucun
acompte sur le prix d'achat. Mais, la réponse toute naturelle, c'est que,
lorsque Rodrigue a vendu à rappelant, il n'y en avait pas de dû. Il peut être
vrai que plus tard Rodrigue n'a pas rempli les conditions, mais ce qui est
important c'est de savoir si, au moment de sa vente à l'appelant, il existait
des conditions qu'il était appelé à remplir. S'il n'en existait pas, la clause
de nullité ne pouvait s'opérer. En plus, comme l'intimé pouvait ne pas s'en
prévaloir, au cas même où elle aurait pu opérer, il fallait nécessairement que
l'intimé manifestât son intention d'une façon quelconque—ce qu'il n'a pas fait—sans
quoi la promesse de vente restait en vigueur et l'intimé avait parfaitement le
droit d'en exiger l'exécution par Rodrigue. (Voir Gagnon v. Lemay , et les précédents y cités.)
Dans cette cause de Gagnon v. Lemay la
Gour Suprême a décidé unanimement:
Where in a deed of sale or promise of sale, it is stated
that such deed would become null and void ipso facto without mise en demeure if the buyer failed to make any payment
in capital or interest at the specified dates, such stipulation is exclusively
in the interest of the seller, who has the right to choose between the
rescission of the contract or its execution, the obligation of the buyer
remaining absolute and without alternative.
[Page 169]
La promesse de vente elle-même suppose que
l'intimé, au lieu de la traiter comme devenant nulle ipso facto à raison
du défaut par Rodrigue de se conformer aux conditions qui y sont stipulées,
Nadeau aurait le droit de la traiter, au contraire, comme conservant son plein
effet, ainsi que le démontre le paragraphe de cette promesse qui est intitulé:
"Recours":
Il est expressément convenu que si M. Nadeau
se prévaut de la clause de nullité ci-dessus … etc.
On voit donc qu'indépendamment de la
décision de cette Cour dans Gagnon v. Lemay les parties
elles-mêmes, dans la promesse de vente, ont prévu le cas où M. Nadeau ne se
prévaudrait pas de la clause de nullité et alors il se conserve le droit d'exiger
que M. Rodrigue se conforme aux obligations qu'il avait assumées dans la
promesse de vente.
Il est donc inexact de dire qu'au moment où
Rodrigue a vendu à l'appelant la promesse de vente était devenue nulle. Elle
était, au contraire, en pleine existence et conservait toute sa vigueur.
L'intimé Nadeau et Rodrigue avaient stipulé
que la promesse de vente ne devait pas être enregistrée. L'intimé est donc mal
venu à soulever le point que l'appelant n'est pas allé s'informer au bureau
d'enregistrement.
En plus, on a voulu voir dans cette promesse
de vente une condition suspensive du droit de propriété sous prétexte qu'elle
ne prendrait effet que "sur paiement du dernier versement". Mais ce
n'est pas la promesse de vente ou la convention entre l'intimé Nadeau et
Rodrigue (le 24 juillet 1947) qui était suspendue jusqu'au paiement du dernier
versement. La convention elle-même ne dit nullement que Rodrigue ne deviendra
propriétaire que lors du paiement du dernier versement. Cette condition se lit:
"L'acte de vente se fera sur paiement du dernier versement". Par
conséquent, ce n'est pas le lien contractuel qui est suspendu jusqu'au paiement
de ce versement, c'est simplement l'acte de vente ou le contrat lui-même.
Je ne saurais interpréter la promesse de vente
entre Nadeau et Rodrigue comme contenant une condition suspensive. Le fait même
que je viens de faire remarquer, à savoir, que M. Nadeau est parfaitement libre
de maintenir cette promesse de vente en vigueur nonobstant que M. Rodrigue
n'accomplisse pas les conditions qui y sont stipulées, prouve qu'il ne s'agit
pas d'une nullité ipso facto.
[Page 170]
En effet, si M. Nadeau, malgré
l'inaccomplissement des conditions par Rodrigue, a la faculté de tenir la
promesse de vente comme continuant d'exister et, dès lors, de contraindre
Rodrigue à en remplir les obligations, il suit nécessairement que, dans ce cas,
Nadeau reste vis-à-vis de Rodrigue tenu de lui consentir l'acte de vente
définitif lorsque les conditions en question auront été remplies par Rodrigue.
Dans cette situation, je ne trouve rien au
dossier pour empêcher l'article 1478 C.C. de prendre tout son effet. Il y a eu,
le 24 juillet 1947, entre l'intimé et Rodrigue une promesse de vente avec
tradition et possession actuelle. En effet, Rodrigue en a tellement pris
possession qu'il a procédé à couper sur la propriété tous les arbres qui s'y
trouvaient; et l'article 1478 C.C. édicte, qu'en pareil cas, la promesse de
vente équivaut à vente. C'était là la situation lorsque Rodrigue a vendu à
l'appelant et, à mon humble avis, l'intimé a complètement failli de démontrer
que. l'appelant n'était pas valablement devenu le propriétaire de la maison
d'habitation.
Il en résulte que c'est à tort qu'il a
prétendu en être resté le propriétaire et qu'il a fait enregistrer son avis à
cet effet. L'action de l'appelant était donc bien fondée et le jugement de
première instance était justifié.
Qu'ultérieurement à la vente de Rodrigue à
l'appelant, Rodrigue ait failli de remplir les obligations qu'il avait assumées
dans son contrat avec l'intimé, cela ne saurait donner des droits à l'intimé
contre l'appelant qui a acquis la maison d'habitation alors que Rodrigue avait
parfaitement le droit d'en disposer. La situation est seulement que, si
l'intimé veut maintenant procéder contre Rodrigue, il est libre de le faire,
soit en réclamant les paiements prévus dans la promesse de vente, soit en
dommages, mais cela ne peut affecter le titre de l'appelant.
Je ne saurais me rendre à l'avis que
l'appelant n'était pas de bonne foi lorsqu'il a acquis de Rodrigue la maison en
litige.
Cette question a été étudiée en particulier
dans un jugement fortement raisonné de l'honorable Juge Carroll, alors qu'il
faisait partie de la Cour Supérieure de la province de Québec, dans la cause de
“The St-Lawrence Terminal Company” v. Hallé . Ce jugement est rapporté au long
en
[Page 171]
même temps que celui de la Cour du Banc du
Roi, qui l'a confirmé. Il suffit d'en reproduire le jugé qui est un bon résumé
de la décision rendue par cet honorable juge:
La vente d'un immeuble consentie par celui qui
l'occupe sans en être le propriétaire légal, est, pour l'acheteur, un titre au
sens de l'art. 412 C.C. Par suite, sa possession en vertu de ce titre peut être
de bonne foi, lui assurer, quant à ses améliorations, les droits prévus à
l'article 417 C.C. et rendre siens les fruits qu'il perçoit, sans compensation
avec remboursement des améliorations, art. 411 C.C.
L'on trouve également sur cette même question
un jugement de la Cour Suprême du Canada, rédigé par l'honorable Juge Mignault,
parlant au nom de la Cour, qui était unanime .
Le jugé se lit comme suit:
The purchaser of a thing lost or stolen is in "good
faith" within the meaning of art. 1489 C.C, if he honestly believes that
the vendor is the owner of the thing lost or stolen. It is not necessary that
his good faith be "une bonne foi
éclatante", or that his error be an invincible one.
Au cours des raisons du jugement, l'on trouve
le paragraphe suivant:
With great respect, I cannot help
thinking that the learned trial judge placed the duty of a purchaser of a
second hand car on much too high a plane. Good faith does not need to be "une bonne foi éclatante", it
suffices that it be an honest belief that the vendor is the owner of the thing
sold. Nor if there be an error on the part of the purchaser is it necessary
that the error be an invincible one. I do not think the authorities cited by
the learned judge should be given that effect, for it would not be justified by
the language of the code.
L'article 412 C.C. édicte:
Le possesseur est de bonne foi lorsqu'il
possède en vertu d'un titre dont il ignore les vices, ou l'avènement de la
cause résolutoire qui y met fin. Cette bonne foi ne cesse néanmoins que du
moment où ces vices ou cette cause lui sont dénoncés par interpellation
judiciaire.
Et la doctrine est à l'effet que la
mauvaise foi ne se présume pas; elle doit être prouvée contre celui dont la
possession est établie. La présomption de bonne foi cesse après la demande en
revendication. (2 Baudry-Lacantine-rie et Chauveau, n, 311; 9 Demolombe, n. 615,
630; 2 Aubry et Rau, 273, paragraphe 206.)
Peu importe que le titre translatif soit nul
en la forme ou nul quant au fond même du droit qu'il confère. Ce principe
s'entend d'une nullité de droit comme d'une nullité relative par suite de
laquelle l'acte serait seulement annulable ou rescindable. (Voir 9 Demolombe,
n. 609 et s.; 3 Aubry et Rau, 271, paragraphe 206; 6 Laurent, 218 et s.).
[Page 172]
Celui qui possède en vertu d'un titre
translatif de propriété, dont il ignore les vices, fait les fruits siens, et
ce, sans qu'il y ait à distinguer si sa bonne foi provient d'une erreur de
droit, ou d'une erreur de fait. L'erreur de droit peut, aussi bien que l'erreur
de fait, n'être pas exclusive de la bonne foi. (Baudry-Lacantinerie et
Chauveau, n. 310; 4 Huc, n. 120; Demolombe, loc. cit.; Aubry et Rau, loc.
cit.).
Et la question de savoir si une personne est
de bonne foi est généralement parlant une question de fait. Or, ici, le juge de
première instance a décidé ce fait en faveur de l'appelant. Il dit dans son
jugement:
Le demandeur était évidemment de bonne foi.
Rodrigue était en possession de la terre où il coupait du bois et le demandeur
n'eut aucun doute que Rodrigue était propriétaire.
D'ailleurs si on réfère au titre il avait une
promesse de vente et possession actuelle, ce qui équivaut à vente.
Si Rodrigue était propriétaire, le demandeur
ayant acheté de bonne foi et ayant payé est devenu propriétaire de la bâtisse.
On remarque que, d'après l'article 412 C.C.,
sa bonne foi ne pouvait disparaître "que du moment où ces vices (i.e. les
vices de son titre) lui sont dénoncés par interpellation judiciaire."
L'intimé a cherché à faire état du fait qu'il
serait allé voir l'appelant au cours des travaux que ce dernier faisait sur la
maison après qu'il l'eût transportée chez lui. Mais, tout d'abord, la preuve
établit que, lors de cette visite, l'intimé n'a pas vu l'appelant; il n'a parlé
qu'à une petite fille qui se trouvait à la maison. Plus tard, l'appelant
lui-même s'est rendu chez l'intimé pour le rencontrer et de nouveau ils ne se
sont pas vus. L'intimé a fait envoyer à l'appelant une lettre ou deux.
L'on peut voir par l'article 412 C.C. que ces
démarches ou lettres ne pouvaient avoir pour effet de faire cesser la bonne foi
de l'appelant puisque, à cette fin, il ne fallait non moins qu'une dénonciation
par interpellation judiciaire.
Cette interpellation judiciaire de la part de
l'intimé n'a jamais eu lieu. Il s'est contenté de faire enregistrer un avis
dans lequel il prétendait informer que la maison lui appartenait. Cet
enregistrement était manifestement inefficace à raison de l'article 412 C.C.
[Page 173]
De toute façon, je suis d'avis que l'intimé,
en droit, n'a aucun recours contre l'appelant. Son recours est contre Rodrigue
qui continue de lui devoir les paiements stipulés dans la promesse de vente
qu'il a consentie à Rodrigue, ou, peut-être, une action en dommages contre
Rodrigue. Mais l'appelant a justifié son droit d'être déclaré propriétaire, à
rencontre de Nadeau, de la maison que Rodrigue lui a vendue. Il en résulte
qu'il avait parfaitement raison en concluant à se faire confirmer ce titre de
propriété et de demander que l'intimé fut contraint de faire radier l'avis
qu'il avait illégalement fait enregistrer.
Ce sont là toutes les conclusions de l'action
de l'appelant. Il n'est pas question de la part de l'intimé, pour le moment du
moins, de revendiquer la maison en litige. Par les conclusions de sa défense
écrite, il se contente de demander le rejet de l'action de l'appelant.
Mais, il ne saurait être hors d'ordre de
considérer quel remède l'intimé pourrait avoir, s'il s'avisait de réclamer la
maison—ce qu'il n'a pas fait jusqu'ici.
La preuve démontre que la maison que l'intimé
prétend lui appartenir était "complètement pourrie". Après l'avoir
transportée sur son terrain, l'appelant a remplacé les fondations et le
châssis; il a été obligé d'ôter une grosse moitié des montants; de réparer la
couverture complètement à nouveau, c'est-à-dire, d'enlever celle qu'il y avait
et d'en mettre une nouvelle; de changer les fenêtres qui ne pouvaient pas être
réparées.
Suivant la décision du juge de première
instance, après avoir transporté cette maison et l'avoir réparée, il l'avait
"incorporée à une autre". Et le juge ajoute: "Il serait
impossible à l'heure actuelle de diviser les bâtisses et de donner au défendeur
la partie qui lui appartient d'après lui". Cette décision de fait est
parfaitement justifiée par la preuve fournie absolument sans contradiction.
Cette preuve établit que les deux maisons, au
moment de l'action, étaient "collées ensemble" et que les deux n'en
faisaient plus qu'une seule.
Cette maison en litige, au moment de l'achat
par l'appelant, était restée inhabitée depuis au moins un an. Elle avait même
été endommagée par le feu et tout l'arrière de la couverture avait été brûlé.
Les ouvriers qui ont travaillé à la réfection de la maison sont venus rendre
des
[Page 174]
témoignages qui confirment les faits
ci-dessus. Ils jurent qu'il était nécessaire de tout remplacer pour la rendre
habitable. Ils ajoutent qu'à la suite des travaux qu'ils y ont faits, elle est
devenue une seule maison, un seul tout, et •c'est ce qui fait dire au juge de
première instance, dans son jugement, qu'il "serait impossible à l'heure
actuelle de diviser les bâtisses et de donner au défendeur la partie qui lui
appartient d'après lui".
Cette situation fait penser à la livre de
chair du "Marchand de Venise", de Shakespeare, et même au jugement de
Salomon dans l'affaire où deux femmes réclamaient le même enfant.
On est donc en droit de se demander, pour le
cas où l'intimé voudrait se faire remettre sa maison, de quelle façon il
pourrait obtenir, à cet égard, un jugement exécutoire. Pour commencer, il lui
serait impossible, à l'heure qu'il est, de reprendre possession de la maison
dans l'état où elle était sur sa terre. Il ne pourrait pas retrouver la maison
pourrie qu'il avait promis de vendre à Rodrigue. Cette maison n'existe plus.
Elle a été complètement remplacée par les travaux de l'appelant. En plus, elle
est maintenant incorporée à une autre maison dont l'appelant a fait un seul
tout.
Il y a donc lieu de se demander de quelle
façon opéreraient les prescriptions des articles 413 et suivants du Code Civil.
L'article 413 décrète:
Tout ce qui s'unit et s'incorpore à Ia chose
appartient au propriétaire …
L'article 414:
La propriété du sol emporte la propriété du
dessus et du dessous.
L'article 416:
Le propriétaire du sol qui a fait des
constructions et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartiennent pas, doit
en payer la valeur; il peut aussi être condamné à des dommages-intérêts, s'il y
a lieu; mais le propriétaire des matériaux n'a pas droit de les enlever.
L'intimé veut se soustraire à l'effet de
l'article qui précède en disant qu'il ne s'agit pas de matériaux, mais d'une
maison qui est un immeuble par nature. Il serait intéressant de se demander
jusqu'à quel point cette maison pourrie et qui ne tenait plus debout ne
pourrait pas être
[Page 175]
assimilée à une maison qu'on a démolie; car il
est indiscutable qu'une maison démolie cesse d'être immeuble et que les parties
en sont devenues meubles.
Mais poursuivons: Si l'on applique l'article 417
C.C., il est clair que les améliorations sur la maison de l'intimé ont été
faites par l'appelant avec ses matériaux et que le droit que peut prétendre
l'intimé dépend de la nature de ces améliorations ainsi que de la bonne ou
mauvaise foi de celui qui les a faites.
Ici, nous avons la décision du juge de
première instance que l'appelant était de bonne foi. Nous avons la preuve que
les améliorations étaient nécessaires. Donc, toujours d'après l'article 417 C.C.,
l'intimé ne peut les faire enlever; il doit dans tous les cas en payer le coût,
lors même qu'elles n'existeraient plus et sans aucune compensation pour les
fruits perçus, s'il y en a eus. Allons plus loin : Si l'appelant eut été de
mauvaise foi, tout ce que l'intimé pouvait faire était, à son choix, de retenir
les améliorations en payant ce ce qu'elles ont coûté, ou leur valeur actuelle,
ou permettre à l'appelant de les enlever à ses frais, si elles peuvent l'être
avec avantage sans détériorer le reste de la maison.
Mais, là encore, l'article 418 C.C. entre en cause.
La preuve démontre clairement que les améliorations faites par l'appelant
furent tellement considérables et dépassaient à tel point la valeur de la
maison de l'intimé (qui fut généralement évaluée à environ deux cents dollars),
que l'appelant est parfaitement en droit d'exiger, avant de remettre la maison
(si cela est possible), le paiement de la somme de $3,500 qu'il a dépensée pour
la refaire.
Enfin, dans cette dernière alternative, en
vertu de l'article 419 C.C., au cas où l'appelant serait tenu de restituer
l'immeuble sur lequel il a fait les améliorations, il aurait le droit de le
retenir jusqu'à ce que le remboursement lui en soit effectué.
De toute façon, ce que revendiquerait l'intimé
ce n'est plus sa maison, mais un immeuble qui a été transformé, incorporé à
celui que l'appelant possédait et qui est devenu un autre immeuble
complètement.
On voit donc que, si l'intimé a fait
enregistrer son avis dans le but de protéger son prétendu droit de reprendre
possession de ce qui fut autrefois sa maison, cet avis est absolument
inefficace et illégal. Il ne peut prétendre maintenir cet enregistrement.
[Page 176]
S'il a maintenant un recours, à mon humble
point de vue, ce n'est pas contre l'appelant, mais contre Rodrigue, soit, je le
répète, pour réclamer de Rodrigue les versements du prix de vente que ce
dernier s'était engagé à faire, ou en dommages contre Rodrigue pour avoir fait
disparaître de sur sa terre la maison sur laquelle Nadeau aurait pu prétendre
posséder une garantie pour son prix de vente. Sans compter que ce qui est
disparu est seulement la maison elle-même, mais que la terre, en autant que
nous le sachions, est restée en la possession de Rodrigue. Je ne vois pas que
Nadeau ait le moindre recours contre l'appelant, mais si, toutefois, ce recours
existe, ce n'est certainement pas celui de revendiquer la maison, car ce
recours est régi par les articles 413 et suivants du Code Civil qui sont
analysés plus haut.
Pour ma part, ce n'est pas sur l'application
des articles 413, 414, 416 et 417 C.C. que je m'appuierais pour repousser la
prétention de l'intimé. Je veux bien envisager la maison de l'intimé comme
ayant conservé son caractère d'immeuble par nature sans me croire obligé de
discuter l'avis du juge de première instance "qu'il serait impossible, à
l'heure actuelle, de diviser les bâtisses et de donner au défendeur la partie
qui lui appartient d'après lui" ; mais il m'est impossible de voir quelle
réponse satisfaisante l'intimé peut faire à l'application des articles 418 et 419
C.C. Admettant sa prétention que, en dépit de sa transformation, sa maison peut
encore être considérée comme un immeuble par nature, ce qu'il ne peut éviter
c'est que l'appelant a de toute évidence fait sur cette maison des
améliorations dont la valeur s'élève à $3,500.
D'après l'article 418, même si l'appelant,
possesseur de la maison, était de mauvaise foi, il est prouvé que "les
améliorations qu'il a faites sur cette maison sont tellement considérables et
dispendieuses" qu'elles dépassent dans la proportion de dix-sept fois la
valeur de la maison réclamée par l'intimé, suivant l'estimation qui en a été
faite sans contradiction au cours de l'enquête. Dans ce cas, le tribunal
pouvait forcer l'appelant (considéré comme tiers) de retenir l'immeuble auquel
l'intimé émet des prétentions en payant la valeur de cet immeuble à l'intimé.
Ici, il n'est pas nécessaire pour le tribunal de forcer l'appelant à retenir la
maison puisque c'est lui-même qui demande de la retenir.
[Page 177]
Enfin, par application de l'article 419, même
si l'appelant était tenu de restituer l'immeuble sur lequel il a fait ses
améliorations, dont il a droit à tout événement d'être remboursé, il lui serait
permis de retenir cet immeuble "jusqu'à ce que le remboursement soit
effectué".
Je répète que, d'après la façon dont le litige
a été soumis à la Cour, nous ne sommes pas appelés à nous prononcer là-dessus,
mais, d'autre part, comme il est bien dans l'ordre de chercher de quelle façon
l'intimé pourrait procéder pour donner suite à la prétention qu'il est encore
propriétaire de la maison, il me paraît qu'il est nécessaire de se demander
quelles seraient les conséquences d'un jugement qui le déclarerait
propriétaire.
L'article 418 s'opposerait à cette
déclaration. En plus, en vertu de l'article 419, cette déclaration ne pourrait
prendre un caractère absolu, car, il faudrait bien y insérer que, dans l'état
de la cause, l'intimé ne pourrait reprendre possession de la maison qu'en
payant la somme de $3,500 et que l'appelant aurait le droit de retenir la
maison jusqu'à ce que cette somme lui fût payée.
En tenant compte de la situation et de la
valeur de la maison au moment où elle a été transportée sur le terrain de
l'appelant, en se rappelant que le prix stipulé dans la promesse de vente par
Nadeau à Rodrigue pour tout le terrain, y compris la maison en litige, a été de
$1,095, il serait inconcevable que Nadeau se décidât à payer à l'appelant la
somme de $3,500. La conséquence est que l'appelant garderait la maison même si
nous ne pouvions pas en venir à la conclusion que la vente que lui en a
consentie Rodrigue l'a véritablement constitué propriétaire.
Passant à un autre point de vue, je ne puis
m'empêcher de formuler l'avis que cette sitpulation dans des contrats du genre
de celui que Nadeau a consenti à Rodrigue, à l'effet que, à défaut par Rodrigue
de se conformer aux conditions de la promesse de vente, "cette promesse
deviendra nulle… sans aucun remboursement, sans procédures judiciaires, de
plein droit", est véritablement inexacte et contradictoire puisque le même
contrat comporte expressément que Nadeau a l'option de se prévaloir de la
clause de nullité ou de ne pas s'en prévaloir. Je sais bien que c'est une
clause qu'on rencontre fréquemment dans les contrats notariés de la province de
Québec. A mon avis, elle
[Page 178]
constitue un contresens et c'est bien ce qui
ressort du jugement de notre Cour dans la cause de Gagnon v. Lemay, à
laquelle je réfère au commencement de mes notes. En effet, il est inadmissible
que la promesse de vente devienne nulle "de plein droit" si Nadeau,
au contraire, conserve la faculté de la tenir pour toujours en vigueur
nonobstant que Rodrigue ait failli "de se conformer à toutes les
conditions stipulées aux présentes". On ne peut concevoir un contrat qui
serait devenu nul et qui, néanmoins, permettrait à Nadeau de forcer Rodrigue à
en observer les conditions. Il s'ensuit que cette phrase: "Cette promesse
deviendra nulle… sans aucun remboursement, sans procédures
judiciaires, de plein droit" doit nécessairement s'entendre (en vue du contexte
du contrat) comme voulant dire que, à son gré, Nadeau ne sera pas tenu de
l'observer pour l'avenir, si Rodrigue fait défaut d'acquitter ses propres
obligations; mais évdemment, dans ce cas, l'on ne peut considérer la promesse
comme étant nulle, si Nadeau, comme il s'en est réservé le droit, fait option
pour le maintien de cette promesse de vente.
La conséquence de ce qui précède c'est que,
d'après le texte même de la promesse de vente, elle ne devient pas nulle de
plein droit et elle ne pourra être considérée comme nulle que du moment que
Nadeau aura manifesté, à l'encontre de Rodrigue, sa décision de la tenir pour
nulle à l'avenir.
Nadeau ne pouvait donc, à mon avis, et comme
il a prétendu le faire en faisant enregistrer son avis sur la propriété de
Dulac, s'approprier le titre de propriétaire de la maison que Rodrigue a vendue
à Dulac Il lui incombait nécessairement de commencer par faire établir son
titre de propriétaire contradictoirement avec Rodrigue. Cette Cour n'a pas le
droit de lui attribuer le titre de propriétaire qu'il invoque sans connaître
l'attitude de Rodrigue à cet égard. En autant que le fait voir le dossier
Rodrigue est bien loin d'admettre que Nadeau est redevenu propriétaire de la
maison en litige puisque, dans une lettre qui est produite comme exhibit
P-4, et qui porte la date du 24 août 1949,
il émet la prétention "qu'il y a eu une • entente de prise entre M. Odilon Nadeau et Pierre Rodrigue en vertu de
laquelle M. Odilon Nadeau aurait consenti à laisser partir la maison à la condition
d'avoir d'autre garantie". Cette lettre est adressée à l'appelant par le
[Page 179]
notaire L.-P. Turgeon et elle ajoute: "Ce
qui a été fait", ou, en d'autres termes, que cette autre garantie a été
donnée.
Mais je viens de faire remarquer que le litige
qui nous est soumis ne concerne que la maison qui se trouvait sur la terre
faisant l'objet du contrat entre Nadeau et Rodrigue. Le prix de vente par
Nadeau à Rodrigue a été fixé à $1,095. Il s'ensuit que la
maison ne représente qu'une très minime partie de l'objet de la vente.
Conformément à la jurisprudence de cette Cour
établie dans la cause de Gagnon v. Lemay (supra), et
d'ailleurs, en vertu des termes mêmes du contrat entre Nadeau et Rodrigue
(ainsi qu'il a été observé plus haut), le lien contractuel entre Nadeau et
Rodrigue n'a pas été éteint automatiquement. Au contraire, Nadeau s'y réservait
le droit de ne pas se prévaloir de la clause de nullité et, par conséquent, de
tenir Rodrigue aux obligations que le contrat comportait pour lui.
Ce contrat est donc toujours en vigueur et il
n'appartenait pas à Nadeau de se proclamer unilatéralement propriétaire de la
maison, comme il l'a fait dans l'avis qu'il a fait enregistrer et dont
l'appelant demande la radiation.
Indépendamment des autres raisons qui militent
contre le jugement dont est appel, il reste cet argument péremptoire que les
tribunaux ne peuvent pas tenir pour annulé: le contrat entre Nadeau et
Rodrigue. Sûrement ils ne peuvent le tenir comme annulé seulement à raison de
la maison, dont l'appelant a pris possession, tout en laissant subsister le
contrat quant à la terre qui est d'emblée la partie la plus importante de la
transaction entre Nadeau et Rodrigue.
Nadeau ne peut demander de prendre pour acquis
que la promesse de vente a cessé d'exister à l'égard de la maison sans
aucunement tenir compte des effets de cette promesse de vente relativement à la
terre.
Il est vrai que, sur réception de la défense
de l'intimé Nadeau, Dulac a institué une action en garantie contre Rodrigue
pour lui dénoncer cette défense et porter à son attention que Nadeau prétendait
être propriétaire de la maison. Rodrigue n'a pas jugé à propos d'intervenir; il
a fait défaut sur cette action en garantie et il n'a pas contesté la prétention
de Nadeau sur ce point. Cette abstention de
[Page 180]
sa part peut parfaitement s'expliquer par le
fait qu'il pouvait considérer la maison en litige comme étant une partie
insignifiante de l'objet de la promesse de vente entre Nadeau et lui. Toute la
preuve démontre que cette maison ne valait certainement pas la peine de
s'engager dans le litige dispendieux qui est maintenant soumis à la Cour
Suprême du Canada. A mon humble avis, il eut été beaucoup plus simple pour
Nadeau d'exiger de Rodrigue les paiements que comportait la promesse de vente
que de faire enregistrer un avis pour affirmer son titre de propriétaire à
cette maison.
Mais, puisque litige il y a, il faut bien que
cette Cour tranche la question, et, pour ma part, je me déclare incapable dans
l'état actuel du dossier d'arriver à la conclusion que Nadeau pouvait, comme il
l'a fait, ignorer à la fois Rodrigue et la promesse de vente qu'il lui a
consentie et se proclamer propriétaire de la maison sans que nous sachions ce
qui est advenu de la promesse de vente. L'action en garantie (sur laquelle
d'ailleurs on n'avait nullement attiré notre attention lors de l'audition)
engageait un litige entre Dulac et Rodrigue seulement et uniquement à l'égard
de la maison. Je ne vois pas comment
nous pourrions déclarer que Nadeau est maintenant propriétaire de cette maison
sans le faire contradictoirement avec Rodrigue.
Nous n'avons pas à citer ici la jurisprudence
constante, et en particulier de la Cour Suprême, à l'effet que l'on ne peut
annuler ou déclarer nul un contrat lorsque toutes les parties à ce contrat ne
sont pas en cause. Il y a lieu de se demander si, entre Dulac et Nadeau
seulement, nous décidions que ce dernier a automatiquement repris le titre de
propriété à la maison, quelle serait la situation qui subsisterait entre Nadeau
et Rodrigue, principalement à l'égard de la terre;
Tout d'abord, on ne saurait demander aux
tribunaux de mettre partiellement de côté un contrat entre deux parties. Il
doit être annulé pour le tout ou pas du tout. Mais, en plus, nous le répétons,
il ne peut être mis de côté ou tenu pour avoir cessé automatiquement lorsque
l'une des parties à ce contrat n'est pas devant la Cour.
A mon humble avis, ce raisonnement est fatal à
la cause de l'intimé. Je ne me demande même pas s'il y aurait lieu encore, à
l'heure actuelle, d'ordonner la mise-en-cause de
[Page 181]
Rodrigue devant la Cour Suprême. Il est
évident qu'il faudrait d'abord entendre les objections de Rodrigue à rencontre
d'un ordre de ce genre; mais, ici, je ne vois pas comment Rodrigue ne serait
pas en droit de demander, qu'à cette fin, la cause retourne en Cour Supérieure.
Il est difficile de croire qu'une procédure de ce genre n'entraînerait pas
toute une enquête sur les faits. La Cour Suprême n'a pas été instituée dans ce
but.
En plus, il s'ensuivrait, à tout événement,
que l'enregistrement de l'avis par Nadeau était pour le moins prématuré. Il ne
pouvait, comme il l'a tenté, s'arroger à lui-même sans contradiction avec
Rodrigue un titre de propriété à la maison; et, au surplus, les autres motifs
qui militent contre l'intimé seraient quand même suffisants pour faire rejeter
l'attitude qu'il a prise.
J'infirmerais donc le jugement de la Cour du
Banc du Roi et je rétablirais le jugement de la Cour Supérieure, avec dépens,
tant dans cette Cour que dans la Cour d'appel.
Taschereau, J.
(dissenting) :—Pour les raisons données par mon collègue, M. le
Juge Fauteux, je suis d'opinion que cet appel doit être rejeté. Je désire
cependant souligner brièvement les motifs qui m'amènent à cette conclusion.
Rodrigue détenait de Nadeau une promesse de
vente, subordonnée à certaines conditions que d'ailleurs, il n'a jamais
remplies. En supposant que quand il a vendu à Dulac les termes ne fussent pas
échus, il n'est jamais devenu propriétaire, car la promesse, comme dans le cas
qui nous occupe, peut n'être que conditionnée comme la vente elle-même. Alors,
s'il y a tradition de la chose, la promesse de vente n'équivaut pas à vente. Il
en résulte que Rodrigue a vendu la chose d'autrui, et qu'aucun effet juridique
n'a résulté de cette transaction, que je m'exempte de qualifier, entre Rodrigue
et Dulac, qui puisse affecter les droits de Nadeau (1487 C.C.).
De plus, l'article 416 C.C.
n'a aucune application. A part quelques cas exceptionnels qui ne se rencontrent
pas ici, un bâtiment est toujours un immeuble par nature (C.C. 376). Même si la maison de Nadeau a été transportée sur la terre
[Page 182]
de Dulac, elle n'a pas perdu ce caractère
immobilier que la loi lui donne. Vide (Chaloult v. Bégin ; McAskill v. Richmond ;
Laprise v. Morin .
On peut peut-être avoir en droit anglais une
conception différente de la loi, mais sûrement pas en droit français. Il me
semble élémentaire que, quand l'article 416 C.C. stipule
que le propriétaire du sol qui construit avec les matériaux d'autrui, en
acquiert la propriété, sujet à certaines conditions, cette règle ne s'applique
qu'à l'incorporation de matériaux qui sont des biens meubles et non pas à un
autre immeuble. C'est la jurisprudence de la province de Québec et l'opinion
unanime de tous les commentateurs.
Enfin, il me semble complètement inutile
d'ordonner que Rodrigue soit mis en cause. Il a reçu de la part de Dulac une
action en, garantie formelle, lui enjoignant de défendre le titre qu'il avait
consenti, et il n'a pas jugé à propos de comparaître. Ce n'est pas le rôle de
cette Cour d'intervenir pour protéger ceux qui, par leur propre négligence,
permettent que leurs droits soient mis en péril. Je confirmerais avec dépens de
toutes les cours.
Rand, J. :—The undisputed facts in this appeal establish the
incorporation of the structure taken by the appellant from the lands claimed by
the respondent in such manner that it could not be removed intact or without
substantial damage and a disruption of the entirety in which it is now
embodied. On the assumption that ownership had not passed to Rodrigue,
the purchaser from the respondent, what, then, is the legal result of
the incorporation, and has the respondent a property interest in the
appellant's land which may be protected by registration.
The general law of France dealing with such an incorporation
of one thing with another is derived from that of the Romans and has been
settled since the law of the Twelve Tables. As formulated by Pothier, T. 9, 3rd
Ed., cap. 2, sec. 3, art. 3, para. 169 at p. 156,
Lorsque, par mon fait, ou par celui d'une autre
personne, une ou plusieurs choses ont été unies à la mienne, de
manière qu'elles nen fassent qu'une seule et même chose, et un seul et même
tout, dont ma chose soit la partie principale, et dont les autres ne soient que
les parties accessoires, j'acquiers par droit d'accession vi ac potestate
rei meae, le domaine des choses qui en sont les accessoires…
[Page 183]
What is effected is a transfer by law of the propriété in the accessory to the owner of the principal thing
or property, a transfer based upon the fact that the two things, by the unity,
constitute a new whole.
It is equally well established that in the incorporation of
movable property, with the primary and natural immovable, land, the latter is
principal and the thing incorporated accessory.
Art. 416 of the Civil Code embodies the general rule:—
The proprietor of the soil who has constructed buildings or
works with materials which do not belong to him, must pay the value thereof; he
may also be condemned, to pay damages, if there be any, but the proprietor of
the materials has no right to take them away.
but there is no implication that this provision exhauts the subject matter of accession to land. The proposition
is stated by Caius thus:—
Quum aliquis in suo loco alienâ materià
aedificaverit, ipse dominas intelligitur aedificii;
eâd. L. 7, s. 10.
(Pothier, p. 157, supra.)
Under the old law, (Pothier, supra), if the
accessory was severable, an action ad exhibendum lay by which the owner
of the principal could be forced to permit its detachment:—
Demma inclusa auro alieno vel sigillum candelabro, vindicari
non potest; sed ut excludatur ad exhibendum agi
potest; L. 6, ff. ad exhib.
But to this, by the law of the Twelve Tables, there was
excepted the case of erections on land with materials of another. The law in
that case did not permit an enforced detachment:— "Tignum alienum aedibus
junctum ne solvito:" (Pothier, supra). Instead,
the owner of the entirety became liable for double the price of the materials;
but if, before restitution, the structure was demolished, the owner could
recover such of his materials as had resumed their separateness. The early
French law followed that of the Roman except, (Pothier, p. 161, supra),
the double penalty, which, as is seen, is excluded by art. 416.
The same view is expressed by Demolombe, Traité
de la distinction des Biens, T. 2, paras.
96 et seq; by Aubry & Rau, Droit
Civil Français, T. 2, arts. 164 and 204,
in which the authors say:—
Le propriétaire d'un fond devient, par droit
d'accession, propriétaire des plantations, constructions et ouvrages qu'il y a
faits, même avec les matériaux d'autrui, et bien qu'il les ait employés de
mauvaise foi.
[Page 184]
by Laurent, Droit Civil Français, T. 6,
art. 259 : Baudry-Lacantinerie & Chauveau, Droit Civil, T. 6, art. 351 :
Planiol-Ripert, Traité Élémentaire de Droit Civil, T. 1, art. 2722: and Fuzier-Herman, Répertoire du Droit
Français, T. 1, cap. 3, p. 333, articles 112, 113, 114.
This last author, agreeing with Aubry & Rau that art. 554, Code Napoléon, makes no distinction between good or bad faith, adds:—
Cette distinction n'a
d'intérêt que pour la fixation du chiffre des
dommages-intérêts.
and the only bad faith suggested here is based on the
failure to examine the title to the land before removing the structure. To the
same effect is the general law stated by Dalloz in Jurisprudence Générale,
T. 38, p. 267, para. 407, in Nouveau Répertoire, T. 3,
p. 621, arts. 135 and 136, and finally in Codes Annotés, art.
581, Code Napoléon, p. 849.
Against this uniform exposition, to which there are special
exceptions not relevant here, two objections are urged: first, that the word
"materials" in art. 416 is to be construed as embracing only what are
at the time movables; and that as the building in this case belonged to the
soil of the respondent, its unauthorized severance and re-attachment did not
affect its immovable character or its ownership.
The interpretation of the word "materials" must be
made in the light of the background of the rule of accession and the
consideration which has lain behind it from the beginning, which was and is
that, since the person who had been deprived of ordinary property could be
fully indemnified in damages, the destruction involved in severance was against
public interest. What the word signifies is the substance out of which the
artificial addition to the natural immovable of land is made. The word used in
the Roman law was "tignum" and it is interesting to observe that
Gaius furnishes us with an interpretation of that term:—
Appellatione autem tigni omnes materia esignificantur ex
quibus aedificia fiunt, . . . . . . . . . . . . . . . . .
(Pothier, supra, p. 161).
In that sense, everything is material which
forms part of the resulting whole or entirety, and it makes no difference in
what form it may have been at the moment of annexation. Here there was a de facto movable, although in
[Page 185]
other aspects and for other purposes, such as, for
instance, succession, and before reincorporation though after severance, its
nature as an immovable might be held to continue.
The second objection appears to be equally unfounded. It is
rejected both by the Roman law and by the law of France in relation to plants
or trees which, more so than artificial structures, are part of the soil by
nature:—
Lorsque la chose qui, par son union avec la mienne sans soudure, en est devenue
l'accessoire, y est tellement unie qu'elle n'en est pas séparable, le domaine que j'en acquiers par droit d'accession, vi ac potestate rei
meae, est un domaine véritable et perpétuel. Tel est celui que j'acquiers de la
vigne ou des arbres qui ont été plantés dans mon champ; de la semence dont il a
été ensemencé; de ce qui y a été bâti, etc.
The only doubt raised by the commentators is whether
the rule of succession operates on the vines and trees before they have taken
root. The view of Pothier that it does not is rejected by Demolombe and others.
That difference is not material here; but the fact that, constituting as they
do, immovables by nature, they become by accession immovable in the soil and
ownership of one who has wrongfully taken them from the land of their true
owner, renders the case of an artificial structure a fortiori one of accession.
Applying these considerations to this case, they but
reinforce the common sense view that, in this seeming conflict between the
rules governing immovables and that of accession to the soil, it would violate
a basic legal conception to hold that the framework so incorporated in the
permanent structure of the appellant retained its character as an immovable
related to its original situs and its ownership in the respondent: immovables
by nature are bound up with certain fixed space and the attribution of that
character to what fills the space when by severance it has been made in fact
movable is a constructive predication of law which like every other rule is
based on legal policy and becomes modified in circumstances dictating, on the
ground of policy, another rule. Any right to damages which, depending upon the
proper interpretation of the contract between the respondent and Rodrigue,
the former may have against the appellant, is adequate to every
requirement of equity and justice.
Conceivably the law might, with propriety, create in favour
of the respondent what is known to the English law as a charge—equivalent to a
lien—against the land of the
[Page 186]
appellant which would be of the nature of a security for the
damages suffered: but that is derived from a jurisdiction in and principles of
equity which are not recognized by the French law. In any event, it has not
been claimed.
Apart from damages, by what remedy is this real right to be
enforced? Is it to recover his property physically, even though that involves
the partial destruction of the property of both parties? Is it a right of
preferential participation in proceeds as in Chaloult v. Bégin ? Can there be an enforced sale by
the court? If the preference arises only when the building may, at the will of
the appellant, be sold, would it be affected by its loss or destruction? Would
the preference extend to the proceeds of the sale of the land alone? These
questions indicate what, to me, is an insuperable objection to the conclusion
of the court below.
I would allow the appeal and restore the judgment at trial
with costs in this Court and in the Court of Queen's Bench.
Estey, J.
:—The appellant Dulac in this action asks that he be declared the owner of the
property hereinafter described and that the notice filed against the said
property by the respondent Nadeau be removed; in the alternative, that the
respondent Nadeau be condemned to pay to the appellant Dulac the sum of
$3,500.00 and remove the said buildings from his land.
The respondent Nadeau, on July 24, 1947, sold to Pierre Rodrigue a certain eighty acres with the buildings thereon under
an agreement containing such terms that, notwithstanding Rodrigue
went immediately into possession, in my view, do not permit of its being
classified as a sale within the meaning of Art. 1478 C.C. Grange v. McLennan
.
On May 24, 1948, Rodrigue purported to
sell a house and shed of the buildings thereon for $500.00 to appellant Dulac,
which amount the latter paid. It was specifically provided that Dulac would
remove the house from the land. This he did by moving it to his own premises.
There he united it with a second building which he had purchased
[Page 187]
from Morin and made such alterations and improvements as to
construct a new building distinct from either of the two which had formed the
basis therefor.
Rodrigue made no payment under the
agreement dated July 24, 1947, and when the respondent Nadeau learned of the
removal to, and the incorporation of the house and shed into another building
upon Dulac's premises he registered, on October 27, 1949, a notice against the
property of the appellant Dulac, claiming that he was still the owner of the
buildings Rodrigue purported to sell to Dulac.
Rodrigue, having obtained no title from
Nadeau, could not, under his purported sale, convey any title to Dulac. Rodrigue did, however, purport to sell and, in fact, was paid
$500 for the house and shed and, as a consequence, Dulac was permitted to and
did take possession. It would appear that Dulac, in utilizing Nadeau's house
and shed in the construction of his building as aforesaid, became, by virtue of
the law of accession, the owner thereof.
The general principle is stated by Pothier in his Works,
Vol. 9, 1st Part, C. 11, S. 111, para. 169:—
Lorsque, par mon fait, ou par celui d'une autre
personne, une ou plusieurs choses ont été unies à la mienne, de
manière qu'elles n'en fassent qu'une seule et même chose, et un seul et même
tout, dont ma chose soit la partie principale, et dont les autres ne soient que
les parties accessoires, j'acquiers par droit d'accession, vi ac potestate rei
meae, le domaine des choses qui en sont les accessoires.
Then, under the rules for determining principal and
accessory, he gives as part of his first example:—
Lorsque je construis sur mon terrain un
bâtiment avec des matériaux qui ne m'appartiennent pas, le domaine de mon
terrain me fait acquérir par droit d'accession, vi ac potestate rei meae, celui
de tous les matériaux que j'y ai employés, comme choses qui en sont
accessoires.
Mignault, Vol. 2, p. 494,
states:—
Le propriétaire des matériaux employés (ou des
arbres plantés) a cessé d'en avoir la propriété. Leur incorporation au sol
constitue, en effet, une accession, et l'accession est un mode d'acquérir;
c'est donc au propriétaire du sol qu'ils appartiennent désormais. Ils
n'existent plus, d'ailleurs, à l'état de matériaux; leur substance est
civilement détruite; elle a disparu dans le bâtiment, qui lui-même n'est qu'une
partie du sol.
See also Langelier, Cours de Droit Civil, Vol.
2, p. 148.
In Montpetit and Taillefer, Traité de Droit
Civil du Québec, Vol. 3, at p. 152, it is stated:—
Cette solution fait échec au droit de
propriété, mais le législateur l'a adoptée parce qu'elle était la meilleure en
droit et en équité.
[Page 188]
In the Civil Code Art. 408 provides:—
408. Ownership in a thing whether moveable or immoveable
gives the right to all it produces, and to all that is joined to it as an
accessory whether naturally or artificially. This right is called the right of
accession.
Under the heading "Of the Right of Accession Over What
Becomes United and Incorporated With a Thing," Art. 413 provides:—
413. Whatever becomes united to or incorporated with a thing
belongs to the proprietor, according to the rules hereinafter established.
Then Art. 416, under the same heading as Art. 413, and one
of the rules referred to in that article, provides:—
416. The proprietor of the soil who has constructed
buildings or works with materials, which do not belong to him, must pay the
value thereof; he may also be condemned, to pay damages, if there be any, but
the proprietor of the materials has no right to take them away.
The word "thing", as used in Arts. 408 and 413,
must be given the same meaning and, therefore, as expressed in Art. 408,
includes both movables and immovables. Then the word "whatever", as
used in Art. 413 without limitation, would include anything movable or
immovable that might be joined to another movable or immovable.
Under the general provision of Art. 413 the act of accession
determines the question of ownership. If that act of accession is one of a type
which comes within the terms of Art. 416, this latter provides that the owner
of the materials, as Nadeau, "has no right to take them away," but
may recover from Dulac "the value thereof" and, in a proper case,
damages. In brief, Art. 416, once an accession of the type there described has
taken place, preserves the property and directs compensation.
It is, however, contended that the foregoing Art. 416 does
not apply because the house and shed, though transported by Dulac to his own
land and there used in the construction of a building, remained throughout an
immovable by nature in which Nadeau retained a real right and that he was,
therefore, entitled to register the notice, the removal of which is requested
in this action.
This contention raises a question as to the scope and
meaning of Art. 416 and in particular of whether the word
"materials," as there used, includes both immovables and movables, or
movables only. A construction of the word "materials," that would
restrict it to, and, in effect, make
[Page 189]
it synonymous with the word "movables" would
appear to be unwarranted. As ordinarily used and understood in such a context,
the word "materials" includes everything movable or immovable,
necessary or incidental to the completion of the buildings or works. The
sections immediately preceding, in particular 408 and 413, make it clear that
the law of accession is applicable to both movables and immovables. A
construction of the word "materials" that would limit or restrict its
meaning to movables in Art. 416 would give to one in Nadeau's position
compensation under that article if the materials of his used by Dulac were
movables, but, if immovables, he would have to find his redress elsewhere. In
this connection it is important to note that no other article deals with his
position and the detail with which the immediately succeeding articles deal
with the various possibilities leads to the conclusion that, had the Legislature
intended to so restrict the word "materials," it would have included
a further provision specifically covering the use of immovables in the
construction of a building.
That the word "materials" should include both
movables and immovables is strenthened by a consideration of the principle
underlying the law of accession and the prohibition and compensation provided
for in Art. 416. This latter article in particular is intended to provide a
fair and practical solution of the situation created by an owner who, in
constructing a building on his own land, uses materials of another, by
providing compensation to the owner of the materials and avoiding the
destruction of the immovable. The principle applies with equal force to the use
and presence of both movables and immovables.
Moreover, it may be observed that Art. 554 of the Code Napoléon applied to both movables and immovables and the word
"materials," as there used, would appear to apply to both. It is
significant that when the word "plantations" was omitted from Art.
416 the word "materials" remained, without any qualification
whatever. The Legislature, in deleting the word "plantations" but
leaving the word "materials," without qualification, evidenced an
intention not to affect the meaning of the word "materials," which
would then include the shed and buildings herein described upon the basis that
they were, at the time of the accession, immovables.
[Page 190]
Moreover, this view finds some support in the remarks of
certain of the authors which would indicate that in reality land is the only
immovable by nature. Langelier, Cours de Droit Civil, Vol.
2, p. 101 : "On pourait dire qu'il n'y a d'immeubles par nature,
en réalité, que les fonds de terre," and Mignault, Droit
Civil Canadien, Vol. 2, p. 400: "A
proprement parler, les fonds de terre sont, parmi les biens, les seuls qui
soient de véritables immeubles par leur nature:" It may be that Mr.
Justice Marchand, in Thiffault v. Gagnon , had in mind the foregoing remarks of
the learned authors where, in the circumstances of that case, he held a shop,
sold with the intent of its being moved to another location, should be treated
as a movable.
It would appear that having regard to the foregoing, as well
as the history and principle underlying the law of accession, that the word
"materials" is here used in a broad and comprehensive sense which
would include the attachment or incorporation of a small building with a larger
one, when the latter is attached to the land.
We were referred to the case of Leprise v. Morin . There the owner had moved his
building attached to a parcel of his own land subject to a hypothec to another
parcel of his own land and it was held that, notwithstanding the transfer of
the building, it remained subject to the hypothec. That case is quite
distinguishable in that it does not involve any question of accession and,
therefore no question under Art. 416.
That the authors, in the main, restrict their discussion
under Art. 416 C.C. or 554 C.N. to the use of movables in the construction of a
building is but to be expected. In normal circumstances movables only would be
used. The case here presented is unusual. While there are statements which
would indicate that only movables have been considered, with great respect I do
not find any statement that goes so far as to indicate that if a case of
immovables were specifically under consideration that the word
"materials" would be construed to mean movables only.
Dulac used the house and shed in question and another
building, along with other material, in the construction of an entirely
different building upon his own land. He valued this other building at
$3,500.00, an amount much in
[Page 191]
excess of the purchase price of the other buildings. In the
course of constructing this other building he found it necessary to alter the
building received from Rodrigue by providing what he
described as a new chassis, a new roof and about half of the uprights,
replacing the doors and windows, rebuilding the verandah and shed and finally
covering the entire building with a material he described as "de
l'imitation de briques".
In these circumstances there was an accession and thereby
the ownership of the building claimed by Nadeau passed to Dulac. It is that act
of accession which changes the ownership, as stated by Mackeld, Roman Law, p.
155: "that in virtue of this connection it is regarded as part and parcel
of the thing," or, as Pothier states in the foregoing quotation: "j'acquiers par droit d'accession". It
matters not who the owner may have been previous to the accession, nor, with
great respect to those who hold a contrary view, does it matter that the
materials may, after the accession, be identified. Moreover, whether a person
in the position of Dulac has acted in good or bad faith does not affect his
title to the property, but may be important in fixing compensation.
The appeal should be allowed with costs throughout.
Fauteux, J.
(dissenting) :—Les faits donnant lieu à ce litige sont les
suivants:
Le 24 juillet 1947,
l'intimé Nadeau devenait propriétaire d'un certain lot de terre
et de toutes les bâtisses y érigées. Il en paya le prix comptant et l'acte de
vente, enregistré dans les quatre jours suivants, demeurait encore, au temps du
présent procès, le dernier titre en date apparaissant à l'index aux immeubles.
Le même jour, l'intimé et un certain Pierre Rodrigue, faisaient, relativement
aux mêmes lot et bâtisses, une convention dont il convient—pour fins de référence—de reproduire et numéroter
les clauses essentielles.
1° Monsieur Nadeau promet vendre, avec
garantie de ses faits personnels seulement, à M. Rodrigue qui s'oblige
d'acheter, la terre qu'il a acquise aujourd'hui, de monsieur Lucien Desrochers,
cultivateur de St-Georges de Beauce, autrefois de St-Prosper, par acte devant
moi, laquelle fait partie. . . . . . . . . . . . avec les bâtisses y
construites. . . . . . . . . . . .
[Page 192]
2° La vente se fera pour le prix de mille quatre vingt quinze dollars que M. Rodrigue
paiera en deux versements; cent cinquante dollars le vingt-quatre juillet mil
neuf cent quarante-huit et neuf cent quarante-cinq dollars, le vingt-quatre
juillet mil neuf cent quarante-neuf, le tout sans intérêt.
3° Cette promesse de vente ne devra pas
être enregistrée et Facte de vente se fera sur paiement du dernier versement.
4° M. Rodrigue paiera toutes taxes et
contributions publiques auxquelles pourrait être tenu ledit Odilon Nadeau; la
prime d'assurance que prendra M. Nadeau pour le montant dû, et ses
renouvellements s'il y a lieu ; il maintiendra les
bâtisses en bon état de réparations au moins telles qu'elles sont actuellement;
il entretiendra la terre en état de culture comme elle est actuellement au
moins.
5° A défaut par M. Rodrigue d'acquitter les
versements à l'échéance, et de se conformer à toutes les conditions stipulées
aux présentes, tel que convenu, cette promesse deviendra nulle et M. Nadeau
disposera de la propriété comme il l'entendra sans indemnité pour les
améliorations qui auront pu avoir été faites sur la propriété, sans aucun
remboursement, sans procédures judiciaires, de plein droit.
6° Il est expressément convenu que si M.
Nadeau se prévaut de la clause de nullité ci-dessus et revend la terre à un
prix inférieur à tout ce qu'elle lui coûtera lors de la vente, il aura recours
contre Pierre Rodrigue, pour toute la balance qu'il justifiera lui être due; et
ledit Pierre Rodrigue s'engage à le rembourser sur demande, se tenant
responsable et redevable de telle balance.
Fait à St-Prosper, etc…………………………………………..……………………………………
……………………………………………………………….
Au temps de l'audition, Rodrigue n'avait
encore satisfait à aucune des obligations par lui assumées. Il avait,
néanmoins, coupé et pris du bois sur la terre et—fait
matériel conduisant à procès—à une date assez imprécise en
1948, il disposait en faveur de l'appelant Dulac, de
certaines
[Page 193]
bâtisses situées sur ce lot et, ce, suivant
les termes d'un écrit sous seing privé se lisant comme suit:
Je, soussigné, Emmanuel Dulac, de St-Prosper,
achète de J.-Pierre Rodrigue commerçant de Beauceville, une maison avec chède à
bois située sur le lot porté 9 rang neuf paroisse
St-Prosper et l'enlever d'ici au 1er août 1948 pour
le prix et somme de $500.00 cinq cents piastres payer en argent.
et nous avont
signé.
témoin:
J. PIERRE RODRIGUE
FERNAND VEILLEUX
EMMANUEL DULAC.
C'est sous l'autorité de cette convention avec
Rodrigue que l'appelant Dulac s'empare des bâtiments y décrits pour les
transporter sur son propre terrain et adjoindre à la maison de Nadeau une autre
bâtisse qu'il y transporte subséquemment et, de ce tout, qu'il répare et
améliore, faire sa résidence.
L'intimé Nadeau n'apprit que plus tard ces agissements
de l'appelant Dulac et de Rodrigue et, ce, à l'occasion d'une démarche faite
par lui pour rencontrer son débiteur Rodrigue relativement au défaut d'icelui
de satisfaire aux obligations assumées en la promesse de vente précitée.
Vainement l'intimé Nadeau chercha-t-il aussi à rencontrer l'appelant Dulac pour
établir et faire valoir ses droits sur ses bâtiments. Il enregistra donc, sur
l'emplacement où l'appelant Dulac l'y avait transporté, un avis dénonçant à
toutes fins son droit de propriété sur sa "maison d'habitation".
C'est l'enregistrement de cet avis qui déclencha les procédures judiciaires.
Par son action, l'appelant, alléguant la vente
de cette bâtisse à lui consentie par Rodrigue, ainsi que les réparations et
améliorations ci-dessus indiquées, demande que son terrain et sa maison
d'habitation "soient déclarés lui appartenir franc et quitte de tous
droits quelconques en faveur" de l'intimé; que ce dernier soit condamné à
radier à ses frais tous les droits lui résultant de l'enregistrement
de l'avis: que l'appelant soit autorisé à suppléer au défaut de l'intimé de ce
faire, par l'enregistrement, du jugement à intervenir et, enfin, qu'advenant
l'impossibilité d'annuler et radier cet enregistrement, l'intimé soit condamné
à lui payer la somme de $3,500.00 pour améliorations aux
bâtiments, et soit, dans ce cas, condamné à les enlever du terrain de
l'appelant; avec dépens dans tous les cas.
[Page 194]
Sur réception de l'action, l'intimé produisit
une confession de jugement ainsi libellée:
Le défendeur, n'ayant jamais prétendu et ne
prétendant pas à la propriété de l'emplacement dont le demandeur se dit
propriétaire, consent à ce que le demandeur obtienne jugement le déclarant
propriétaire de l'emplacement, le tout sans frais.
Cette confession de jugement étant refusée par
l'appelant, l'intimé plaida en substance le maintien—nonobstant
la promesse de vente—de son droit de propriété sur ces
bâtisses et, par suite, l'inexistence du droit de Rodrigue d'en disposer et la
validité de l'avis par lui enregistré pour la protection de ses droits.
Le juge de première instance rejeta cette
défense et motiva le maintien de l'action en déclarant que l'appelant Dulac
avait, de bonne foi, acheté ces bâtisses de Rodrigue, que ce dernier, ayant
d'ailleurs une promesse de vente accompagnée de tradition et possession, était
devenu le propriétaire de ces bâtiments avec droit de les revendre à Dulac, et
que l'adjonction d'iceux à une autre propriété de l'appelant en rendait la
division et la remise à l'intimé impossibles. En conséquence, les bâtisses en
litige furent déclarées être la propriété de l'appelant, "franc et quitte
de tous droits quelconques en faveur" de l'intimé, ce dernier étant condamné
à radier à ses frais tous les droits lui résultant de l'enregistrement de
l'avis et l'appelant fut autorisé de suppléer au défaut de l'intimé de ce
faire, par l'enregistrement du jugement; le tout avec dépens.
Nadeau appela de cette décision. La Cour
d'Appel , lui donnant raison, déclara par jugement formel que Dulac n'avait pas
établi être devenu propriétaire de la maison transportée, que Rodrigue, son
auteur, n'y avait lui-même aucun droit sauf une promesse de vente assujettie à
des conditions jamais remplies, que l'avis enregistré par Nadeau était valide
et que Dulac ne pouvait en exiger la radiation, ni demander à être déclaré
propriétaire de cette bâtisse, "franc et quitte de tous droits quelconques
en faveur" de Nadeau. La confession de jugement fut donc déclarée
suffisante, le jugement de la Cour Supérieure infirmé et l'action pour le
surplus rejetée avec dépens. D'où le présent appel.
[Page 195]
A l'établissement de son droit à la maison en
litige, l'appelant invoque la vente qui lui en a été faite par Rodrigue.
Celui-ci, cependant, ne pouvait avoir et consentir à l'appelant d'autres droits
sur icelle que ceux lui résultant de la promesse de vente intervenue entre
lui-même et l'intimé Nadeau. Si donc, aux termes de cette convention, Rodrigue
n'est jamais devenu propriétaire de cette bâtisse, il a vendu à Dulac la chose
d'autrui. Pareille vente étant, aux termes de l'article 1487 du Code Civil, nulle en principe et aucune des exceptions à ce
principe auxquelles réfère cet article n'ayant ici d'application, Dulac ne
peut, dans cette alternative, victorieusement opposer à Nadeau cette vente, ni
d'ailleurs—comme nous le verrons—la
bonne foi et le fait de l'adjonction de cette bâtisse à la sienne. Ainsi
apparaît-il que la question fondamentale à déterminer est celle de savoir si
Rodrigue a, par cette promesse de vente, acquis un droit de propriété sur cette
bâtisse que Dulac a ainsi transportée sur son sol.
Pour répondre affirmativement à cette
question, le savant juge de première instance s'est appuyé sur les dispositions
de l'article 1478 prescrivant que "la promesse de
vente avec tradition et possession équivaut à vente". On ne conteste pas
le fait que la promesse de vente ait été, en l'espèce, accompagnée de tradition
et possession, mais cela n'épuise pas la question. En effet, comme la vente
elle-même, la promesse de vente peut bien ne pas être pure et simple et aucun
principe n'empêche les parties de conditionner et suspendre, par exemple, le
transfert du droit de propriété aux choses en faisant l'objet, à l'avènement
d'un fait futur. La convention demeure donc la loi des parties et leur
intention sur le point doit être recherchée dans ce qu'elles y ont exprimé.
La doctrine sur l'effet des dispositions de
cet article est ainsi exprimée par Mignault, au Vol. 7, page
29 :
Je n'ai envisagé jusqu'ici que la promesse de
vente pure et simple. Il me reste à parler de la promesse de vente
conditionnelle, car, comme la vente elle-même, la promesse de vente peut être
consentie sous une condition suspensive ou résolutoire. La condition que nous
rencontrons le plus souvent, c'est la condition' suspensive, et alors le
bénéficiaire de la promesse, même lorsqu'il a eu tradition et possession
actuelle de la chose, n'en devient propriétaire que lorsque la condition s'est
accomplie. Ainsi le promettant a stipulé que le bénéficiair ene deviendrait
propriétaire que sur paiement du prix. Dans ce cas, malgré la tradition, le
promettant conserve le droit de propriété tout comme le ferait le
vendeur sous une vente conditionnelle.
[Page 196]
J'ai cité supra, note (a), p. 6, les décisions relatives à la rétention du droit de propriété par le
vendeur.
Quelle interprétation devra-t-on donner à la
clause par laquelle le vendeur s'engage à donner un titre lorsque le prix sera
payé? Il faudra avant tout rechercher l'intention des parties. Malgré que la
promesse de vente ait été accompagnée de tradition et possession, s'il appert
que les parties ont voulu réserver à un acte postérieur l'effet de transférer
la propriété, on devra décider que le promettant a conservé le droit de
propriété en sa personne.
La jurisprudence est d'accord avec cette
doctrine. Voir, entre autres, l'arrêt de cette Cour dans Grange v. McLennan
et celui de la Cour du Banc du Roi (siégeant en appel) dans Goyette v.
Sherbrooke Trust Co. and Bradford .
Référons maintenant à la promesse de vente
intervenue entre l'intimé Nadeau et Rodrigue, l'auteur de l'appelant. On y voit
que les parties ont expressément suspendu, ajourné et conditionné la vente,—ce fait juridique opérant le transfert de propriété—aussi bien que l'acte devant le constater, au paiement intégral du prix
arrêté dans l'entente. "La vente se fera…", "l'acte
de vente se fera…", a-t-on textuellement convenu et,
ce, respectivement aux clauses 2 et 3 précitées. On a, de plus, inclus en cette dernière clause une
prohibition absolue et définitive d'enregistrer la promesse de vente. La
présence de ces dispositions en la convention ne s'expliquent pas à moins d'y
voir la manifestation de l'intention et volonté de Nadeau, non seulement de
suspendre le transfert du droit de propriété de ses biens à Rodrigue, mais de
mettre, par cette prohibition, ce dernier dans l'impossibilité d'efficacement
prétendre, vis-à-vis des tiers, en être propriétaire et en disposer avant
paiement du prix. Il y a donc, en cette convention, soit dit avec déférence,
une condition suspensive attachée au transfert du droit de propriété et, alors,
il n'importe plus de savoir si, au moment où Rodrigue vendait à l'appelant
Dulac, il était en défaut ou non de faire l'un des versements du prix puisque
ce n'est qu'au complet paiement qu'il pouvait devenir propriétaire avec droit
de vendre.
Enfin on a,—comme il se
devait—, aux clauses 5 et 6, prévu le cas du défaut de Rodrigue de faire les paiements à l'échéance
et de satisfaire aux autres conditions du contrat. On pourvoit alors à la
résolution de la promesse et
[Page 197]
on définit les droits des parties. Mais la
présence, en ces dernières clauses, d'une condition résolutoire annulant cette
convention, au défaut de Rodrigue de satisfaire à l'échéance à l'un des
versements du prix, n'affecte ni l'existence ni les conséquences juridiques de
la condition suspensive assujettissant au complet paiement du prix le transfert
du droit de propriété. Ce sont là deux questions différentes. Nadeau peut bien,
advenant le défaut de Rodrigue de satisfaire à ses obligations, être libre de
prendre ou de ne pas prendre avantage de cette condition résolutoire et
s'abstenir de mettre fin au lien contractuel, en ne liquidant pas l'affaire
ainsi que prévu en telle éventualité. C'est là son privilège. Mais comment
Rodrigue peut-il prétendre que son propre défaut,—donnant
ouverture à ce privilège de Nadeau—, même accompagné de
l'abstention de ce dernier de l'exercer en plénitude, pourrait avoir l'effet
d'opérer un transfert du droit de propriété que, seul, l'accomplissement fidèle
de ses obligations peut lui assurer, suivant la convention.
Il faut donc arriver à la conclusion que
Rodrigue, n'ayant jamais satisfait à aucune obligation, n'a jamais acquis un
droit de propriété sur les bâtisses de l'intimé Nadeau, et qu'en les vendant à
l'appelant Dulac, il lui a vendu la chose d'autrui. Pareille vente étant nulle,
dans les circonstances de cette cause,—il ne s'agit ici ni
d'une affaire commerciale, ni d'un bien mobilier—, Dulac
ne peut l'opposer à Nadeau.
Reste à considérer l'argument de bonne foi et
celui qu'on prétend tirer du fait de l'adjonction des bâtisses de Nadeau à
celle de Dulac.
L'appelant soumet qu'il ignorait que Rodrigue
n'était pas propriétaire, et qu'au contraire, l'ayant vu couper et prendre du
bois sur ce lot, il le tenait comme tel. En quoi ceci peut-il affecter la
question? Aux termes de l'article 1487, l'acheteur de
bonne foi peut recouvrer des dommages-intérêts de celui qui lui a vendu la
chose d'autrui, mais cette bonne foi,—hors les cas
d'exceptions, ici d'aucune application—n'a pas la vertu de
valider cette vente déclarée nulle. D'ailleurs, l'appelant peut-il même ici
prétendre à cette bonne foi? L'intimé Nadeau apparaissait au bureau
d'enregistrement comme propriétaire et Rodrigue n'y avait lui-même aucun titre
enregistré. Ces
[Page 198]
faits—ainsi publiés—Dulac ne les a pas vérifiés. En droit, il était censé les connaître, et
ne peut légalement prétendre les avoir ignorés. Il y a ici une présomption juris
et de jure. Il ne peut
donc plaider bonne foi (Bulmer et al v. Dufresne et al), ; Meloche v. Simpson ; Groulx v. Bricault . La doctrine exposée
dans ces décisions a été, encore tout récemment, reconnue et appliquée par la Cour
d'Appel dans Baril v. Bolduc et Cornellier . Ajoutons que Dulac n'a
même exigé de Rodrigue aucun titre justifiant d'un droit à ces bâtisses. Il a
été imprudent. Comment peut-il valablement invoquer cette imprudence contre
Nadeau?
Enfin et pour se faire reconnaître un droit de
propriété sur les bâtisses de Nadeau, l'appelant se prévaut, en fait, de
l'adjonction d'icelles à la sienne sur son sol et, en droit, des dispositions.de l'article 416 du Code
civil:
Le propriétaire du sol qui a fait des
constructions et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartiennent pas doit
en payer la valeur; il peut aussi être condamné à des dommages-intérêts, s'il y
a lieu; mais le propriétaire des matériaux n'a pas le droit de les enlever.
Cet article fait sans doute échec au droit du
propriétaire des matériaux utilisés par le propriétaire du sol dans ses
constructions et ouvrages. Mais comment l'appelant peut-il prétendre être dans
le cadre de ces dispositions et avoir fait des constructions et ouvrages avec
les matériaux de Nadeau quand c'est le bâtiment lui-même qu'il a
transporté pour y adjoindre, et non y incorporer, une autre bâtisse
subséquemment également transportée sur son sol.
En fait:—A la
vérité et comme résultat de ces opérations de Dulac,—déplacement
et adjonction—, ce bâtiment n'a jamais été démoli. Il a
sans doute été l'objet de grosses réparations mais il a conservé son identité
et c'est précisément parce qu'il a été reconnu par le secrétaire-trésorier de
la municipalité que Nadeau apprit de ce dernier l'endroit où Dulac l'avait
transporté. Nadeau a reconnu sa maison. Desrochers, qui l'avait habitée et la
lui avait vendue, l'a reconnue également. Dulac lui-même admet ces faits.
Voyons son propre témoignage, page 15:
Q. A l'heure actuelle, vous avez deux maisons?—R. Oui, collées ensemble.
Q. Où avez-vous pris l'autre maison?—R. Dans le rang St-Denis.
Q. De qui?—R. De M. Morin.
[Page 199]
page 19:
Q. Alors, ces deux maisons ont été mises bout
à bout?—R. Par rapport qu'elles sont collées ensemble.
Q. C'est comme une rallonge?—R. C'est entendu que je l'ai rallongée.
Q. Alors, c'est comme une rallonge, une
cuisine d'été, par exemple?— R. Oui.
Q. Alors, ces deux maisons qui sont côte à
côte conservant leur identité?—A. C'est pas une maison…
Q. Comme une cuisine d'été qui fait partie
d'une maison?—R. Oui.
En droit:—De toute
évidence, ces "matériaux" dont parle l'article 416 sont des meubles alors que, d'autre part, le bâtiment, auquel
l'article prévoit l'incorporation des matériaux, est lui-même, suivant
l'article 376 C.C., un immeuble par nature. L'appelant
n'a jamais contesté cette proposition de droit.
Cependant on soutient de sa part, pour le
maintien de son appel, que le mot "matériaux" a, dans la disposition
de l'article 416, un sens différent de son sens usuel,
soit, suivant Larousse: "Matières qui entrent dans la construction d'un
bâtiment, comme la pierre, le bois, la tuile, etc.". que, de plus, le mot
"matériaux" comprend les biens immeubles aussi bien que les meubles
et que, dans le cas actuel, où l'on a joint deux maisons l'une à l'autre, ces
maisons sont des "matériaux", et que les dispositions de l'article 416
sont applicables à l'espèce.
Avec déférence, je ne puis me rendre à ces
vues et me vois dans la nécessité de rappeler que, non seulement les autorités
ne supportent pas cette interprétation nouvelle du mot "matériaux",
mais qu'elles établissent et affirment que depuis le jour où la loi romaine
créa cette exception au droit de propriété, dont le principe est maintenu en
l'article 554 du Code Napoléon et en notre article 416,
jamais le mot n'a eu d'autre sens que son sens usuel, qu'il ne
comprend pas les immeubles, mais seulement les meubles, et encore, seulement
ces biens meubles se qualifiant comme matériaux.
Des dispositions de l'article 416 font, comme déjà indiqué, échec au droit du propriétaire des matériaux
puisqu'elles annulent, dès leur incorporation au bâtiment, son droit de
propriété et qu'elles l'empêchent de revendiquer ce qui lui appartient. Cette
exception au droit de propriété remonte à une disposition de la Loi des Douze
Tables dont
[Page 200]
le texte original et la traduction
apparaissent au vol. 5, 143, des Pandectes Françaises (1804).
Voici la disposition:
Si le bois (tignum) d'autrui a été employé et
joint à un autre édifice ou à une vigne, qu'il n'en soit point séparé mais que
celui qui l'a employé soit condamné au double: si le bois n'est encore que
façonné ou lorsque l'édifice sera détruit, que le propriétaire ait le droit de
le revendiquer.
Et on ajoute, au bas de la page 144:
Enfin, les jurisconsultes Ulpien, Caius, et
l'Empereur Justinien nous apprennent que, par la suite, on a compris sous le
mot tignum (bois), tous les matériaux quelconques employés dans un édifice ou
dans les vignes: non seulement les bois, mais aussi les pierres, les moellons,
le ciment, la chaux et ce qui sert à couvrir les maisons, comme la tuile,
l'ardoise et autres matières.
Le motif de cette exception au droit de
propriété, tel qu'énoncé à la page 146,
fut d'empêcher que les ruines des maisons
abattues ne rendissent désagréable l'aspect de la ville et que l'on ne troublât
la culture de la vigne.
Chavot ( 1739). Traité
de la Propriété Mobilière. Tome 2, 263, N° 529:
Les matériaux assemblés pour construire un
édifice sont meubles (art. 532) et ils restent meubles
jusqu'à ce qu'ils aient été employés par l'ouvrier dans la construction. Mais
alors, et dès l'instant de leur
union, les matériaux ne font plus qu'un seul et même corps avec la
construction, ils appartiennent au même propriétaire, soit que la matière soit
à d'autres que le constructeur, soit qu'elle appartienne au constructeur
lui-même, mais que l'édifice ne lui appartienne pas en vertu de ce principe: Id
quod solo inaedificatum est,
solo cedit. Il importe peu, quant à la
propriété de l'édifice, qu'il ait été construit par le propriétaire du sol avec
les matières d'autrui (art. 554), ou que le maître de la
matière l'ait construit sur le sol d'autrui (art. 555) ; dans
l'un et l'autre cas, il appartient au propriétaire du sol, sauf indemnités.
Il ne s'agit pas ici d'exposer comment un
immeuble (l'édifice) devient l'accessoire d'un autre immeuble (le sol), mais
bien comment des objets meubles (les matériaux) deviennent l'accessoire d'un
immeuble (l'édifice).
A. Valette (1879) De
la Propriété et de la Distinction des Biens, 148:
On y suppose que le propriétaire du terrain a
fait entrer dans sa construction tignum alienum, mots qui s'entendent de
toute espèce de matériaux appartenant à autrui, qui ont pu servir à bâtir: appellatione
autem tigni omnis materia significatur, ex qua oedificia finit. En ce cas, d'après les règles
ordinaires du droit romain, le propriétaire des matériaux aurait dû pouvoir
exercer une action dite ad exhibendum, pour faire détacher et représenter
les matériaux englobés dans le corps de l'édifice, et les revendiquer ensuite.
Mais la Loi des Douze Tables avait interdit, en pareil cas, l'emploi de ces
moyens juridiques, au moins à l'égard du constructeur de bonne foi, et cela
dans l'intérêt de la conservation des édifices, ne oedificia rescindi
necesse sit.
[Page 201]
Œuvres de Pothier, Bugnet, 3e
édition, tome 9, 161 :
La Loi des Douze Tables avait apporté dans un
cas une exception au droit qu'a celui à qui appartient la chose unie à la
mienne d'en demander la séparation; c'est dans le cas auquel j'aurais employé
dans mon bâtiment quelques matériaux qui ne m'appartenaient pas....................
Dans notre droit français, nous suivons cette décision de la Loi des Douze
Tables, sauf la peine du double qui n'y est pas en usage. On se contente, dans
notre droit de condamner celui qui a employé dans son bâtiment des matériaux
qui ne lui appartenaient pas, à rendre à celui à qui ils appartenaient le
prix qu'ils valent suivant l'estimation qui en doit être faite par des experts.
Analyse Raisonnée de la Discussion du
Codé Civil (1822) 3e édition, tome 2,
32. Jacques de Maleville, l'un des rédacteurs du Code Civil
Français, fait le commentaire suivant sur l'article 554 du
Code Napoléon:
Je crois que cette décision est juste en
général et pour ce qu'on entend communément par matériaux.
Toulier. Droit civil français (1824)
4° édition, tome 3, 82, Nº 126:
Mais remarquez que le Code ne parle que des
matériaux; c'est aussi pour les matériaux proprement dits que la disposition
fut anciennement introduite.
Zachariae. Cours de droit civil français (1850)
2e édition, tome 1, 203, annotation
N° 1:
L'article 554 ne parle
que de matériaux proprement dits.
Dalloz. Répertoire de Jurisprudence (1857)
tome 38, 267, N° 407:
Les motifs juridiques pour lesquels le
propriétaire des matériaux ne peut plus les revendiquer sont manifestes; et, en
effet, du moment qu'il y a eu incorporation au sol, les matériaux n'existent
plus comme matériaux; ils ont perdu leur individualité et leur substance a
péri; il n'y a plus désormais des pierres, des bois ou des arbres, etc.: il y a
une maison, un sol planté, etc.: c'est donc le cas pour le propriétaire de ces
matériaux dont l'individualité a péri de subir l'application de la règle res-extincte
vindicari non possunt.
Code Civil (1873) 7e
édition, tome 2, 419. Marcadé, commentant sur les
dispositions de l'article 554 et sur la nécessité pour
celui qui se prétend propriétaire de matériaux de faire une preuve repoussant
la présomption établie au bénéfice du propriétaire du sol, dit:
Si vous faites cette preuve, les ouvrages ne
m'appartiendront pas moins car accessio cedit principali: ces objets
mobiliers, ces matériaux qui vous appartiennent n'existent plus comme tels et
ne peuvent plus être revendiqués.
[Page 202]
Droit civil français (1878) 3e édition, tome 6, 339 Nº 260. Laurent note que l'article 554 déroge aux
principes généraux et ajoute:
Quel en est le motif? Il est très simple:
C'est qu'il n'y a plus d'objets mobiliers que le propriétaire puisse
revendiquer. Ils sont devenus immeubles par incorporation. Ils n'existent done
plus dans leur nature première, tels qu'ils appartenaient à leur
ancien maître, ce qui exclut la revendication.
A. Demante: Cours Analytique de Code
Civil (1881) 2e édition, 427, N° 390:
Mais à quel moment les matériaux, arbres ou
plantes, perdent-ils leur existence propre pour faire partie intégrante du sol
ou de l'édifice? Pour les matériaux, il n'y a pas de difficulté, c'est du
moment où ils sont employés dans la construction et bien entendu qu'il n'est
pas nécessaire que l'édifice soit achevé.
De Molombe: Traité de la Distinction des
Biens (1881) tome 1, 582, N° 664:
L'expression matériaux n'est pas, de
son côté, moins vaste; pierre, bois, fer, sable tuiles, plantes, vignes, etc.
Tout ce qui peut être employé, enfin, dans des ouvrages de ce genre y est
compris. Et il importerait peu que les meubles d'autrui employés par le
propriétaire du sol fussent préparés et façonnés; ils n'en seraient pas moins
compris dans l'expression de matériaux et l'art. 554 serait applicable dès qu'ils seraient une fois immobilisés par leur
incorporation avec le sol.
Pandectes Françaises, tome 1, Nouveau Répertoire (1886) 319, N° 61:
L'article 554 déroge aux
principes généraux en enlevant au propriétaire des matériaux la faculté de les
revendiquer. Cette disposition qui semble porter une atteinte sérieuse au droit
de propriété, se justifie cependant par l'incorporation des matériaux qui
les a rendus immeubles et leur a enlevé leur nature première.
N° 65:
L'incorporation des matériaux au sol est
nécessaire car l'article 554 s'appuie précisément, comme
nous l'avons fait remarquer, sur le fait que ces matéraiux ont changé de
nature et n'existent plus dans leur ancienne individualité. Il faut donc,
pour déterminer l'application de cet article 554, que ces
matériaux soient devenus immeubles par nature et non pas qu'ils aient
simplement revêtu le caractère d'immeubles par destination.
Aubry et Rau: Cours de droit civil
français (1935) 6e édition, tome 2, 363:
La disposition de l'article 554 ne s'applique qu'aux objets mobiliers qui, par
leur incorporation dans le sol ou dans un bâtiment, sont devenus immeubles par
nature, et non à ceux qui ont simplement revêtu le caractère d'immeubles par
destination.
[Page 203]
Fizier-Herman : Code Civil Annoté (1935)
tome 1, 755:
L'article 554 suppose que le propriétaire du sol n'était pas devenu propriétaire des matériaux
par la simple possession en vertu de l'article 2279.
Cet article 2279 du Code
Napoléon établit une présomption relativement aux meubles exclusivement et
la référence à cet article implique la reconnaissance du caractère mobilier des
matériaux.
Planiol et Ripert:—Traité
Pratique de Droit Civil Français, (1926) 2e
édition, Tome 3, N° 264:
Les questions qui vont être examinées par ces
deux hypothèses supposent toutes qu'il y a eu incorporation matérielle, c'est-à-dire
qu'il s'agit de matériaux de construction employés dans un bâtiment et devenus
immeubles par nature. C'est donc dans ce cas-là seulement que
l'accession fonctionne pour faire acquérir la propriété.
Colin et Capitant:—Droit
Civil Français (1947) tome 1, 931, N°
1143:
1° Il faut qu'il y ait eu incorporation
matérielle des objets mobiliers au sol.
Girard: Droit romain (1924) 7e édition, 344. En traitant de
l'acquisition de la propriété par le rapprochement de deux choses, c'est sous
le troisième sous-titre "Rapprochement de meubles et d'immeubles",
que l'auteur traite de l'exception créée par la Loi des Douze Tables.
A tout cela, faut-il ajouter que, légiférant
sur la distinction des biens, le Code Civil de la province de Québec,
reproduisant en cela l'article 532 du Code Napoléon,.
édicte à l'article 386 que:—
Les matériaux provenant de la démolition d'un
édifice, ou d'un mur ou autre clôture, ceux assemblés pour en construire de
nouveaux, sont meubles tant qu'ils ne sont pas employés.
Je crois que ces références suffisent pour
établir que le mot "matériaux", dans l'article 416, doit être pris dans son sens usuel, qu'il ne comprend pas les
immeubles, qu'il ne s'applique qu'aux meubles, et à ces meubles se qualifiant,
suivant le sens usuel, comme matériaux et que ce n'est que par le fait de
l'incorporation au bâtiment que ces matériaux perdent leur nature mobilière
pour acquérir alors celle du bâtiment et devenir la propriété du propriétaire
de ce dernier. Après transport sur la propriété de Dulac, ni la maison de
Nadeau ni celle de Morin ne constituaient des matéraiux et ceci est une raison
plus que suffisante pour empêcher l'application des dispositions de l'article 416
à cette cause.
[Page 204]
Mais il y a plus. En effet, et quant au
bâtiment de Nadeau,—et on pourrait ajouter, celui de Morin—,
il s'agit clairement d'immeubles par nature suivant les
dispositions de l'article 376 C.C. Sans doute, on peut
bien, ainsi qu'on le fait remarquer dans Colin et Capitant, Cours Élémentaire
de Droit Civil Français, XIe édition, tome 1,
N° 922, ou dans les termes de Planiol et
Ripert, Traité Pratique de Droit Civil Français (1926) Tome
3, 75, rappeler que "les constructions volantes
établies à la surface du sol pour quelques jours et réédifiées ailleurs, de
place en place, telles que les baraques de foire, ne sont pas des immeubles
parce que ces édifices légers n'ont pas de place fixe". Mais les deux
auteurs reconnaissent, aux mêmes pages, le principe que "pour qu'une
construction soit immeuble, il n'est pas nécessaire qu'elle soit élevée à
perpétuité, que les bâtiments construits pour une exposition sont immeubles
quoiqu'ils soient destinés à être démolis". Ou encore, pour citer
Langelier, Cours de Droit Civil, Tome 2, 115, doit-on
reconnaître qu'en toute exactitude, "la loi considère comme mobilières,
non pas précisément les choses qu'on peut transporter d'un lieu à un autre,
parce qu'on peut transporter des maisons, mais celles qui, dans l'usage
ordinaire, sont destinées à changer de place". Tel n'est pas,
cependant, le cas du bâtiment qui nous occupe. Ce bâtiment était—et personne ne le conteste—un immeuble par nature
lorsque, sans droit, on s'est apprêté à le déplacer du sol de Nadeau. Immeuble
par nature, lorsque reposant sur le sol de Nadeau, ce bâtiment, après
déplacement, était encore assurément immeuble par nature lorsque reposant sur
la fondation, à ces fins préparée par Dulac sur son sol. L'immeuble acheté de
Morin y fut transporté subséquemment. Et dans la séquence naturelle de tous les
faits conduisant à l'adjonction de ce bâtiment à celui de Morin, le fait de
l'immobilisation physique et l'immobilisation juridique du bâtiment de Nadeau
au sol de Dulac, devait nécessairement précéder celui de son adjonction à la
maison de Morin. Conséquemment et dès lors—à tout le moins—,
faut-il admettre que c'était deux immeubles par nature qu'on
procédait à adjoindre et que cette immobilisation du bâtiment de Nadeau était
non seulement antérieure à son adjonction, mais existait indépendamment
d'icelle. Déjà en 1869, la
[Page 205]
Cour de Revision de Québec (Chaloult v.
Bégin) , décidait "que, quoique le propriétaire de bâtisses ne soit pas
celui du fond sur lequel elles sont assises, elles n'en conservent pas moins
leur qualité d'immeubles tant qu'elles ne sont pas démolies et qu'elles
continuent à être assujetties aux hypothèques dont elles ont été affectées
quand elles ne formaient avec le fond qu'une seule et même propriété". Et
plus récemment, dans Laprise v. Morin , on réitérait que seule
la démolition d'un bâtiment lui fait perdre sa qualité d'immeuble et que, si
une maison hypothéquée est, à l'insu et sans le consentement du créancier
hypothécaire, enlevée de son fond de terre et transportée, sans être démolie,
sur un autre immeuble, la vente judiciaire de ce dernier n'enlevait pas au
créancier le droit d'être colloqué par préférence pour son capital et ses
intérêts. Le considérant suivant de ce jugement reçoit, en l'espèce, une
application :
Considérant qu'un tel déplacement n'a
pas eu pour effet de faire perdre à cette maison son caractère d'immeuble, ni à
l'opposant son droit d'hypothèque sur cette maison.
et on réfère à cette décision de Chaloult
v. Bégin et à celle de McAskill v.
Richmond Industrial Co. , cette dernière confirmée en Revision.
On pourrait ajouter qu'il n'a été cité, de la
part de l'appelant, aucune disposition légale ou autorité pouvant établir qu'en
matière purement immobilière, en un cas semblable à l'espèce, l'adjonction,
comme en matière purement mobilière,—suivant l'article 430—,
fait perdre, au bénéfice du propriétaire de la chose principale,
le droit de propriété du propriétaire de la chose qui y a été adjointe. Cet
argument qu'on prétend tirer des dispositions de l'article 416, ne peut donc aider l'appelant. Les dispositions de l'article 416,
les autorités ci-dessus l'établissent, font échec au droit de
propriété et, comme telles, sont des dispositions d'exception. Dans le motif
inspirant cette exception, le Législateur pourrait trouver une justification
d'en étendre la portée. Mais depuis le jour où elle a été créée, sous la loi
romaine, ni sous cette loi, ni sous le droit français, ni sous le droit de
Québec, a-t-elle perdu son caractère limitatif pour augmenter raccroc fait au
droit de
[Page 206]
propriété. Il n'appartient pas aux tribunaux
de faire ce que le Législateur n'a pas fait et, de toute évidence, n'a pas
voulu faire.
Reste la question de savoir si le droit de
propriété qu'avait l'intimé sur ce bâtiment pouvait, nonobstant son transport
sur le sol de l'appelant, être dénoncé par l'enregistrement de l'avis précité,
enregistrement dont l'appelant, par son action, recherche la radiation. Dans Lower
St. Lawrence v. L'Immeuble
Landry Ltée , cette Cour a reconnu que rien ne s'oppose à ce qu'un privilège ou une
hypothèque n'affecte que la construction sans affecter le sol sur lequel elle
est édifiée, et a conclu à la validité de l'enregistrement du privilège du
vendeur d'un réseau de distribution électrique sur ce réseau couvrant des
emplacements dont l'acheteur du réseau n'avait pas la propriété. Cette décision
supporte la validité de l'enregistrement de l'avis donné par l'intimé Nadeau
pour publiquement dénoncer son droit de propriété sur ses bâtisses.
Quant aux questions qu'on se pose sur les
droits et recours futurs de Nadeau pour liquider cette affaire, il n'y a, sur
le point, aucune difficulté. En toute déférence, cependant, il faut ajouter que
ce sont là des questions étrangères à la disposition du présent litige et, en
outre du fait qu'il serait inopportun de le faire, il n'appartient pas aux
tribunaux d'exprimer prématurément des opinions.
Il reste un mot à dire sur l'opportunité
d'entendre Rodrigue avant de prononcer sur l'interprétation—mais non sur l'annulation—de la promesse de vente
intervenue entre Nadeau et lui-même. Le dossier révèle qu'après avoir poursuivi
Nadeau en la présente cause pour faire radier l'enregistrement de l'avis donné
par ce dernier pour dénoncer ses droits, Dulac a pris une action en garantie
formelle contre Rodrigue, concluant à ce qu'il soit tenu d'intervenir dans
l'action principale, contester et faire rejeter les prétentions de Nadeau, et à
ce que Rodrigue soit condamné d'acquitter, indemniser Dulac de toute
condamnation qui pourrait être portée contre lui en principal, intérêt et
frais, etc. Cette action a été signifiée personnellement à Rodrigue. Il ne s'en
est pas soucié. Il n'est pas intervenu. Il
[Page 207]
n'a même pas comparu sur cette action. Il y a
là, je crois, plus qu'une justification pour disposer de la présente cause sans
plus amples frais ou délais.
Pour ces motifs, qui sont, en substance, ceux
du jugement formel et unanime de la Cour d'Appel, je rejetterais l'appel avec
dépens.
Appeal allowed with costs.
Solicitor for the appellant: Rosaire
Beaudoin.
Solicitor for the respondent: Guy Hudon.
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