Supreme Court of Canada
Lebel v. Commissaires d'Ecoles pour la Municipalité de la Ville de
Montmorency, [1955] S.C.R. 298
Date: 1955-04-26
Alfred Lebel (Plaintiff) Appellant
and
Les
Commissaires d'écoles pour la Municipalité de la Ville de Montmorency (Defendant) Respondent
1955: March 11, 14; 1955: April 26.
Present: Taschereau, Kellock, Locke, Fauteux and Abbott JJ.
ON APPEAL FROM THE COURT OF QUEEN'S BENCH, APPEAL SIDE
PROVINCE OF QUEBEC
Contract—Undertaking by School Board to buy
immoveable—Resolution adopted by board but not published—Refusal by
Superintendent of Education to authorize purchase—Action to claim purchase
price—No offer of signed deed and titles—Whether authorization of provincial
[Page 299]
authority necessary—Whether lack of publication annuls
resolution— Education Act, R.S.Q. 1941, c. 59, ss. 29, 236, 291, 307—Civil
Code, Arts. 1025, 1065, 1472, 1491, 1492.
By a written instrument, the respondent undertook to purchase
an immoveable from the appellant for a sum of $25,000, of which $4,000 was to
be paid within thirty days so that the property could be freed from an existing
mortgage. A few days later, the respondent adopted, but did not publish, a
resolution ratifying the undertaking and authorizing a. notary to obtain the
title-deeds and to prepare the deed of sale. Subsequently the Superintendent of
Education refused to approve the purchase because the property was not of the
size required by regulations. The Superior Court dismissed the action taken by
the appellant and this judgment was affirmed by the Court of Appeal.
Held: The appeal should be dismissed.
Per Taschereau, Locke, Fauteux and Abbott JJ.: In an
action to recover the price of sale, the would-be purchaser does not have to
carry out his obligation to pay the purchase price before the would-be seller
has carried out 'his own obligations to deliver and warrant the thing sold.
Consequently, since the appellant has at no time tendered a deed of sale,
prepared in conformity with the contract and signed by him, and his
title-deeds, his action cannot succeed.
The purchase of an immoveable for the erection of a school
must be ratified by the provincial authority. The powers conferred on the
school board by s. 236 of the Education Act are clearly subordinated to.
the regulations adopted by the Committee of the Council of Education.
It is doubtful if the lack of publication of the resolution
did not render it. null, but at all events it was not in force at the time of
the institution of the action because it only takes effect thirty days after
its publication.
Per Kellock J.: The resolution never became operative
as such a resolution does not come into force until thirty days after
publication, and there was no publication here.
APPEAL from the judgment of the Court of Queen's Bench,
appeal side, province of Quebec ,
affirming the judgment at trial which had dismissed the action.
Guy Hudon Q.C. and Guy Dorion Q.C. for the
appellant.
Louis A. Pouliot Q.C. and Jean Biais Q.C. for
the respondent.
The judgment of Taschereau, Locke, Fauteux and Abbott JJ.
was delivered by:
Taschereau
J.:—L'appelant allègue dans sa
déclaration que le 29 mars 1952, la Commission Scolaire pour la
Municipalité de la Ville de Montmorency, se serait engagée à acheter un
terrain, avec bâtisses dessus construites, pour la
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somme de $25,000.00. Dans un délai de trente jours un acompte de $4,000.00 devait être versé afin que l'appelant puisse
payer une hypothèque due à la Caisse Populaire. Le vendeur s'engagea également
à fournir des titres clairs'.
Le 3 avril de la même année, la Commission Scolaire passait une résolution
ratifiant l'entente intervenue entre l'appelant et M. Hormidas Marceau,
président de la Commission, et s'engagea par conséquent à acheter la propriété
pour la somme de $25,000.00, mais
la résolution ne fait pas mention du montant de $4,000.00
payable dans un délai de trente jours. M. le Notaire
Gustave Guay a été, en vertu de cette résolution, autorisé à faire les
démarches nécessaires pour se procurer tous les titres à la propriété, et
préparer l'acte de vente que le président et le secrétaire ont été autorisés à
signer pour et au nom de la Corporation Scolaire.
En vertu des dispositions du Code Scolaire, et
des règlements du Comité de l'Instruction Publique, les Commissaires ou les
Syndics d'écoles ont le pouvoir d'acquérir les terrains nécessaires pour les
emplacements des écoles (article 236 Code Scolaire). Ces pouvoirs cependant sont restreints par les articles
27 à 31 des règlements du Comité Catholique approuvés par Ordre en Conseil. En
vertu de ces règlements dont la passation est autorisée par l'article 29 du Code Scolaire, aucune école ne peut être
construite à moins que ce soit sur un terrain sec, élevé, où il est possible de
se procurer de l'eau potable, et le terrain doit être préalablement examiné et
accepté au point de vue sanitaire par le Ministère de la Santé, et le choix
doit être ratifié par le Surintendant. De plus, l'emplacement de l'école doit
avoir au moins 20,000 pieds carrés
pour les écoles d'une classe, et 5,000 pieds carrés pour chaque classe supplémentaire, à moins d'une
autorisation spéciale du Surintendant.
Après que la résolution eut été adoptée par
les Commissaires d'Ecoles, les officiers de cette Commission se sont mis en
communication avec les autorités provinciales afin d'obtenir l'autorisation
requise pour légaliser l'achat qu'ils
se proposaient de faire au nom de la Corporation. Ces démarches verbales ont
duré durant quelques mois, mais ce n'est que le 20 août suivant que le Surintendant de l'Instruction Publique a avisé par
écrit les procureurs de
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la Commission, que la transaction ne pouvait
pas être autorisée par le Département vu que le terrain en question ne
rencontrait pas les exigences de l'article 30 du chapitre 2 des
règlements du Comité Catholique. Comme dans la ville de Montmorency le projet
était de construire une école de huit classes, nécessitant un terrain d'environ
55,000 pieds carrés, et que le
terrain en question n'a pas 10,000 pieds carrés en superficie, le refus fut donc définitivement confirmé.
A cause des négociations verbales qui
indiquaient que l'autorisation ne serait pas accordée, le secrétaire-trésorier
de la Commission Scolaire ne s'est pas conformé aux dispositions des articles 291 et 307 concernant l'affichage des résolutions adoptées dans le cas où les
Commissaires décident d'acquérir un emplacement, de construire, d'agrandir ou
de réparer une maison d'école ou ses dépendances.
Le demandeur a intenté une action dans
laquelle il conclut à ce qu'il soit déclaré qu'un contrat d'achat est intervenu
entre le demandeur et la Corporation défenderesse pour l'accquisition de la
propriété du demandeur, pour un montant de $25,000.00. Il demande également que la Corporation défenderesse soit condamnée à
signer, devant le Notaire Gustave Guay, le contrat d'achat de cette propriété
dans les trente jours du jugement à intervenir, et à ce qu'à défaut par la
Corporation défenderesse de signer le contrat en question, le jugement de la
Cour soit considéré un titre d'acquisition en faveur de la Corporation
défenderesse, et à ce que cette dernière soit condamnée à payer au demandeur la
somme de $25,000.00. -
En Cour Supérieure, l'honorable Juge Lacroix a
rejeté cette action pour divers motifs. Il en est arrivé en premier lieu à la
conclusion que le défaut de publication de l'avis de résolution prévu par
l'article 307, n'annule pas la
résolution, mais n'en retarde que la mise en vigueur. Il s'est appuyé sur un
jugement de la Cour d'Appel (Neville v. The
School Trustees of New Glasgow ) et a préféré cette décision à celle de la
même Cour, rendue en 1939 (St-Edouard
v. Bisaillon et Girard et al ) qui est à l'effet que le défaut de publication régulière d'une
résolution dans le délai stipulé au Code entraîne la nullité de cette
résolution.
[Page 302]
Il a conclu que si la résolution de la
défenderesse n'est pas nulle, il n'en reste pas moins vrai qu'elle n'était pas
en vigueur, car elle ne devait avoir son effet que trente jours après la
publication des avis requis qui n'ont jamais été publiés. Le principal motif
sur lequel s'appuie le juge de première instance est que le demandeur n'a
jamais, avant l'action, offert à la defenderesse un contrat signé par lui, et
qu'il n'a pas offert avec l'action aucun titre à sa propriété, et il n'a pas
déposé un contrat conforme à l'entente intervenue et, il a jugé que, dans ces
circonstances, le tribunal ne pouvait condamner la défenderesse à payer $25,000.00, alors que le demandeur n'offre pas
ses titres et n'effectue pas lui-même la délivrance de la propriété dont il
réclame le prix.
La Cour d'Appel a unanimement confirmé ce jugement. M. le Juge
Bissonnette a été d'opinion que le vendeur ne peut exiger le prix de vente sans
offrir un titre. Selon lui, l'action telle que rédigée ne pouvait être
maintenue, car le jugement aurait pour effet de contraindre l'intimée à remplir
toutes ses obligations tandis que l'appelant ne serait pas soumis aux articles 1491 et 1492 C.C. concernant la délivrance de la chose vendue.
M. le Juge Gagné a approuvé les raisons de M.
le Juge Bissonnette sur ce point, mais a ajouté qu'il fallait nécessairement
l'autorisation du Surintendant pour valider le contrat. Il croit qu'il faut
donner effet à cette disposition de la loi qui dit que cette autorisation est impérative. Il ajoute avec raison que lorsque
la décision dans Hébert v. Les Commissaires d'Ecoles de St-Félicien a été rendue par la Cour Suprême en 1921, le règlement qui existe actuellement
n'existait pas à cette époque. Tout ce que la Cour a décidé dans cette cause,
c'est qu'une Commission Scolaire peut acheter les immeubles dont elle a besoin,
sans obtenir l'autorisation du Lieutenant Gouverneur en Conseil, et que cette
autorisation n'est requise que si la Commission doit recourir à un emprunt pour
solder le prix d'achat. On voit donc que la cause ci-dessus est entièrement
différente de la présente cause et que les faits ne sont pas identiques. MM.
les Juges Casey, Hyde et Marchand
concourent dans ces vues.
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Devant cette
Cour, les procureurs de l'appelant ont encore invoqué les trois moyens
suivants. Ils prétendent en premier lieu que, s'étant désistés oralement devant
la Cour d'Appel de deux paragraphes de leur conclusion, dans lesquels ils
demandaient que la Corporation défenderesse soit condamnée à signer, devant le
Notaire Gustave Guay, le contrat d'achat de cette propriété dans les trente
jours du' jugement à intervenir, et à ce qu'à défaut par la Corporation de
signer le contrat en question, le jugement à intervenir constitue un titre d'acquisition
en faveur de la défenderesse. Il en résulterait qu'il s'agit non pas d'une
action en passation de titre où il faut offrir un titre dûment signé, mais bien
d'une action en réclamation d'un prix de vente, comme conséquence d'un contrat
validement signé. Les procureurs du demandeur appelant ont réaffirmé devant
cette Cour leur désir d'abandonner ces conclusions. La seconde prétention est
que ni l'article 307 de la loi ni l'article 30 des règlements adoptés sous l'autorité de
l'article 29 de la loi n'affecte l'acquisition faite
en vertu de l'article 236
du Code Scolaire. Enfin, on
soumet que le défaut d'affichage de la résolution ne l'entache pas de nullité.
Je ne crois pas que la première prétention du
demandeur puisse prévaloir. Il est certain qu'en vertu des dispositions de
l'article 1472 C.C. la vente est
parfaite par le consentement des parties, mais comme conséquence de cette
vente, des obligations réciproques naissent entre les parties. L'acheteur doit
payer le prix, et le vendeur a deux obligations essentielles, soit de délivrer
la chose qu'il a vendue et de garantir cette même chose. De ces obligations
réciproques il résulte que l'acheteur n'est pas obligé de remplir son
obligation avant que le vendeur ne remplisse la sienne. Il peut demander, en
vertu de l'article 1065, que
l'acheteur exécute son obligation, mais il doit en même temps exécuter la
sienne.
Dans le cas qui nous occupe, l'obligation de
la Corporation Scolaire était de payer le prix de $25,000.00,
si véritablement elle était liée par l'entente intervenue
entre l'appelant et son président, ratifiée par résolution. L'obligation du
vendeur était de délivrer l'immeuble et de fournir ses titres. Or, ceci n'a pas
été fait. L'appelant devait conclure à ce que l'intimée fût condamnée à signer
un acte de
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vente dûment préparé dont les termes auraient
été clairs, complets et précis. L'acte de vente doit être au dossier; il doit
être signé par le vendeur ou l'acheteur selon le cas, et les conclusions
doivent être à l'effet que la partie adverse soit tenue de signer cet acte à
défaut de quoi, le jugement équivaudra à cette signature. C'est la
jurisprudence constante de la province de Québec. Le vendeur, comme dans le cas
qui nous occupe, doit en premier lieu mettre l'acheteur en demeure de signer un
acte dûment préparé, et si ce dernier refuse de signer, il doit lorsqu'il prend
son action en passation de titre, renouveler ses offres. Si la mise en demeure
n'a pas été faite, l'action évidemment équivaut à une mise en demeure, mais l'acheteur
pourra confesser jugement, consentir à signer l'acte qui lui est offert par
l'action, mais serait dispensé alors de payer les frais. S'il conteste et s'il
faillit dans sa contestation, sur lui tombera évidemment l'obligation de payer
les frais. C'est la jurisprudence unanime de la province. Comme le dit Marier (Law of Real Property) page 438:—
The would-be seller
before taking action to recover the price must put the debtor, the would-be
purchaser, in default. He should tender a deed, prepared in strict conformity
with the contract and signed by him, and his title-deeds showing him to be the
owner of the property. He should offer his title-deeds and certificate of
search and offer to amend the deed tendered to make it conform more nearly, if
possible, with the terms of the promise, and require the debtor to sign it at
some indicated place within, a reasonable delay.
Evidemment, il y
a eu une jurisprudence contradictoire en ce qui concerne l'obligation du
vendeur d'offrir un certificat de recherches, mais il n'y a pas de différence
d'opinion sur l'obligation de mettre en demeure et d'offrir un titre dûment
signé par le vendeur. Vide: Archambault v. Deslandes , Chercuitte v. Cummings , Désy v. Larivière , Trudel v. Marquette , Gendron v. Huart , Fortin v. Turcotte .
Comme le dit la Cour de Revision confirmant
une décision de la Cour Supérieure (Chercuitte v. Cummings supra):—
Le vendeur ne peut exiger le prix de vente,
sans en même temps, faire la délivrance de la chose vendue … La délivrance d'un immeuble se
[Page 305]
consomme par le délaissement qu'en fait le
vendeur, avec la remise des titres de la propriété,—remise nécessaire pour opérer la tradition en matière de vente
d'immeuble.
La remise des titres au Notaire Guay n'est pas
suffisante. 11 fallait de toute
nécessité renouveler l'offre et les consigner avec l'action.
Il me semble clair que dans le cas qui nous
occupe, le vendeur n'a pas rempli son obligation de délivrance et qu'en
conséquence il ne peut demander à la Municipalité de remplir la sienne. Comme
le dit Baudry-Lacantinerie (Obligations N° 693):—
Etant donné un
contrat synallagmatique la partie poursuivie en paiement peut, si, de son côté,
le demandeur n'a pas encore payé, refuser de s'exécuter.
C'est la
doctrine de NON ADIMPLETI CONTRACTUS qui
veut que chaque contractant soit autorisé à considérer ce qu'il doit, comme une
garantie de ce qui lui est dû, et tant que l'une des parties refuse d'exécuter
son obligation, l'autre partie peut agir de même.
Planiol (Taité Elémentaire de Droit Civil,
Vol, 2, p. 329, N° 949) s'exprime ainsi:—
Malgré le silence de nos textes, nous pouvons
donc formuler cette règle: Dans
tout rapport synallagmatique, chacune des deux parties ne peut exiger la
prestation qui lui est due que si elle offre elle-même d'exécuter son
obligation … Les contrats
synallagmatiques doivent donc, dans la rigueur du droit, être exécutés, selon
notre expression populaire "donnant, donnant".
Dans Desbiens v. Bluteau , la Cour Supérieure en est venue à une conclusion différente et a dit
qu'il était suffisant que le vendeur dans son action déclarât son consentement
à signer un titre. Cette décision cependant est isolée, et ne peut faire
jurisprudence dans la province de Québec.
Ce défaut de l'appelant d'offrir ses titres
comme il aurait dû le faire, est suffisant pour faire rejeter l'appel. Malgré
qu'il ne soit pas nécessaire pour la détermination de cette cause, par suite de
la conclusion à laquelle je suis arrivé sur le premier point soulevé, de
discuter les autres objections, je suis d'opinion que l'autorisation de
l'autorité provinciale était essentielle. Les pouvoirs d'acquérir des immeubles
conférés à la Commission Scolaire par l'article 236, me semblent clairement subordonnés aux règlements 27 et 30
[Page 306]
du Comité Catholique du Conseil de l'Instruction
Publique, lesquels règlements sont autorisés par l'article 29 du Code Scolaire. En effet, la santé des
enfants, les conditions sanitaires dans lesquelles ils doivent vivre, se
récréer, recevoir leur instruction, sont sûrement des questions d'organisation,
d'administration et de discipline. Le local de l'école, l'état de la bâtisse,
de même que l'étendue du terrain me semblent des questions dont la
réglementation est autorisée par l'article 29. Ces règlements se lisent ainsi:—
Article 27: Pour la construction d'une école, il faut choisir un terrain sec,
élevé, d'un accès facile et où il est possible de se procurer de l'eau potable,
soit à un aqueduc, soit en creusant un puits. Ce terrain devra être examiné et
accepté au point de vue sanitaire par le Ministère de la Santé et le choix
devra en être ratifié par le Surintendant.
Article 30: L'emplacement de l'école sera nivelé, drainé, planté d'arbres et
clôturé. Il devra avoir au moins vingt mille pieds carrés pour les
écoles d'une classe', et cinq mille pieds carrés additionnels pour
chaque classe supplémentaire, à moins d'une autorisation spéciale du
Surintendant.
Le pouvoir d'acquérir des immeubles pour fins
scolaires, conféré à la Commission par l'article 236 du Code, n'est pas absolu. Il faut nécessairement que l'autorisation
requise soit donnée, tel que la prévoit la loi. Il serait en effet étrange que
le législateur ait conditionné l'autorité des Commissions Scolaires à
l'obtention de l'autorisation du Surintendant, qu'il les ait frappées de cette
incapacité absolue d'acquérir à moins que les conditions requises ne soient
remplies, et que cependant les achats qu'elles pourraient effectuer seraient
quand même valides, même sans autorisation. Je ne crois pas que ce soit là le
texte ni l'esprit de la loi.
On a prétendu que ni le contrat, ni la
résolution ne révèle le but poursuivi par l'intimée dans l'achat de l'immeuble
en question. Il n'est pas nécessaire que la destination de l'immeuble
apparaisse en termes formels, ni dans un contrat, ni dans la résolution. La
Cour d'Appel dans une cause de Les Commissaires d'Ecoles de St-Félicien v.
Hébert. a jugé en ce sens, et la Cour Suprême a confirmé
unanimement ce jugement (Hébert v. Les Commissaires d'Ecoles de
St-Félicien ). En outre, il appert clairement au dossier, et surtout par la
correspondance échangée, que c'était bien pour des fins scolaires que l'intimée
désirait acquérir l'immeuble de l'appelant.
[Page 307]
Dans ces
conditions, vu le défaut d'autorisation manifesté clairement dès le début des
négociations entre la Corporation et le Départment, il est raisonnable que le
secrétaire-trésorier n'ait pas affiché la résolution tel que le prescrit
l'article 307 du Code Scolaire. Je m'accorde
entièrement avec le raisonnement de M. le Juge Lacroix qui a exprimé l'opinion
que si le défaut de publication de la résolution ne la frappe pas de nullité,
ce qui est douteux, il n'en reste pas moins qu'elle n'était pas en vigueur lors
de l'institution de l'action, et ce n'est que trente jours après sa publication
qu'elle produit ses effets. (Neville v. The School Trustees of New
Glasgow ) (Commissaires d'Ecole pour la Municipalité de St-Edouard v. Bisaillon
et al ).
Enfin, si cette vente, comme je le crois, n'a
pas été autorisée, l'argument de l'appelant à l'effet qu'il aurait à tout
événement droit à au moins $4,000.00, montant stipulé payable dans les trente jours, ne peut être accueilli.
Si le contrat est nul, il est nul pour le tout et ne peut pas subsister pour
une partie seulement.
L'appel doit être rejeté avec dépens.
Kellock
J.:—The appellant relies upon the instrument
of the 29th of March, 1952, as having operated, by force of Art. 1025 of the Civil
Code, to constitute the respondent the owner of the premises here in
question. That contention depends in turn upon the question as to whether or
not the said instrument was ever authorized by the respondent, whose powers
could be exercised only by resolution as provided by Art. 120 of the Education
Act. It is true that on the 3rd of April, 1952, a resolution to that effect
was passed. but it is necessary to consider the effectiveness of this
resolution in the light of other provisions of the statute.
While Art. 236 imposed upon the respondent the duty of
selecting and acquiring the land necessary for school sites, as well as the
building and repair of schoolhouses, Art. 307(1) required that notice of such a
resolution as that here in question should be posted up in accordance with the
provisions of Art. 291. S-s. 2 of Art. 307 provides that such a
[Page 308]
resolution is not to
come into force until thirty days after publication as above. In the case at
bar there was no publication.
Acting under the power
given by Art. 29, par. 1, the provincial committee had passed the following
regulations:
Article 27:
Pour la construction d'une
école, il faut choisir un terrain sec, élevé, d'un accès facile et où il est
possible de se procurer de l'eau potable, soit à un aqueduc, soit en creusant
un puits. Ce terrain devra être examiné et accepté au point de vue sanitaire
par le Ministère de la Santé et le choix devra en être ratifié par le
Surintendant.
Article 30: L'emplacement de l'école sera nivelé, drainé, planté d'arbres et
clôturé. Il devra avoir au moins vingt mille pieds carrés pour les écoles d'une
classe et cinq mille pieds carrés additionnels pour chaque classe
supplémentaire, à moins d'une autorisation spéciale du Surintendant.
Approval of the site was, in the present case, refused
on the ground that the property was not of the size required by the above Art.
30, and the respondent was verbally notified of this decision before action was
brought.
Had notice of the resolution of April 3 been posted up as
required, it was open to any ratepayer to appeal to the Magistrate's Court
under the provisions of Art. 508, and that court, as provided by Art. 515, was
authorized to render such decision as the respondent commissioners ought to
have rendered.
The refusal of the superintendent, if known to the
commissioners before the resolution was passed, would have prevented approval
of the purchase and formed ample ground for the court on appeal to set aside
the resolution. In my opinion, therefore, it is not open to the appellant to
contend that the resolution of April 3, 1952, ever became operative. It was
rather the duty of the commissioners to rescind the resolution upon the refusal
of approval and the appellant cannot, in my opinion, be in any better position
although the commissioners did not do so and did not give notice of the
resolution which they had passed.
In Neville v. School Trustees of New Glasgow , attention was called to the
language of Art. 307(2) which provides that no resolution "passed under
the provisions of" s-s. 1 shall come into force. The view was there
expressed that this language is inappropriate to effect its evident purpose,
for the reason that par. 1 does not authorize passing of any resolution.
[Page 309]
In my view this objection ought not to be given effect.
While it is true that the resolution here in question was passed under Art.
236, it was a resolution "adopted" in one of "the following
cases" provided for by Art. 307(1). I think that par. 2 is to be read as
referring to resolutions which, although passed under Art. 236, were so passed
or "adopted" in one of the cases set out in par. 1.
I would dismiss the appeal with costs.
Appeal dismissed with costs.
Solicitors for the appellant: Dorion, Dorion
and Doyon.
Solicitors for the respondent: Rivard, Biais,
Gobeil and Rivard.
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