Lemay v. Hardy, (1922) 64 SCR 222

Supreme Court of Canada

Lemay v. Hardy, (1922) 64 SCR 222

Date: 1922-06-17

Laurent Lemay and others (Defendants) Appellants;

and

Dame Emelie Hardy (Plaintiff) Respondent.

1922: May 29; 1922: June 17.

Present: Idington, Duff, Anglin, Brodeur and Mignault JJ.

ON APPEAL FROM THE COURT OF KING'S BENCH, APPEAL SIDE, PROVINCE OF QUEBEC

Action possessoire—Lane—Common use—Prescription—Absence of title— Right of passage—Obstructions—Servitude.

After common use by them for more than thirty years, without interruption and animo domini, of a lane each of the owners of adjoining premises is, without other proof of title, presumed to be a co-owner thereof and is entitled to have an obstruction of the right of passage restrained by action in court. Mignault J. dissenting.

Per Mignault J. dissenting—The appellants claiming a right of passage as a servitude, their action cannot be maintained; no documentary title has been shown and servitude cannot be acquired by prescription.

Judgment of the Court of King's Bench (Q.R. 32 K.B. 311) affirmed Mignault J. dissenting.

APPEAL from the judgment of the Court of King's Bench, Appeal side, Province of Quebec[1], affirming the judgment of the trial judge; Gibsone J. and maintaining the respondent's action.

The material facts of the case and the questions in issue are fully stated in the above head-note and in the judgments now reported.

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Moraud K.C. for the appellants.

Demers K.C. and Marchand K.C. for the respondent.

Idington J.—For the reasons assigned by the learned justices Guérin and Bernier, constituting the majority of the court below, I think this appeal should be dismissed with costs.

Duff J.— I concur with Mr. Justice Brodeur.

Anglin J.—I concur with Mr. Justice Brodeur.

Brodeur J.—Le présent litige est au sujet d'une ruelle ou ou d'un passage qui dessert les propriétés des parties en cette cause et de quelques autres personnes. Cette ruelle est dans une des plus vieilles parties de la cité de Québec; et, si l'on en juge par les murs qui la bordent et par le pavage qui la recouvre, elle existe depuis un temps immémorial et remonterait à deux cents ans et peut-être plus. Les titres en sont perdus et ne peuvent pas être retracés.

Lorsque la cité de Québec a été cadastrée en 1870 en vertu des dispositions des articles 2166 et suivants du code civil, cette ruelle a été portée au plan sous le nom de "passage", mais les autorités administratives, comme dans le cas des chemins publics, n'ont pas jugé à propos de lui donner de numéro ni d'en indiquer le propriétaire. Au livre de renvoi officiel qui accompagne le plan, nous voyons que dans les descriptions des lots 3023, 3023-2 et 3026 cette ruelle est mentionnée comme passage entre les n^os 3023-3024,3025-3026-3027.

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Les personnes dont les propriétés bordaient ce passage s'en sont toujours servi comme de bons voisins, sans molestation et sans embarras. Mais, en 1918, les défendeurs Lemay ont acheté l'une de ces propriétés, soit le n° 3023 du cadastre, et ont apparemment exigé que leur vendeur leur cède la moitié du passage; mais le vendeur fut assez prudent de déclarer dans l'acte qu'il ne donnait aucune garantie quelconque "as to his title and his rights thereto".

Quelque temps après leur achat, les défendeurs Lemay ont commencé à obstruer le passage en y faisant séjourner des voitures et en y déposant d'autres objets, et l'ont rendu, sinon impossible, du moins difficile d'accès et d'usage pour les autres propriétaires qui l'avoisinaient.

La demanderesse, Madame Emilie Hardy, a cru devoir alors instituer la présente action en alléguant qu'elle était propriétaire du n° 3026 qui bordait ce passage à sa profondeur et a demandé à ce que les défendeurs soient condamnés à cesser le trouble; et elle a allégué à cette fin qu'elle

a toujours été en possession, d'un droit de passage dans une ruelle * * * laquelle ruelle a toujours servi de passage commun pour Futilité de tous les héritages y aboutissant, entr'autres celui de la demanderesse et celui des défendeurs.

Les défendeurs ont plaidé qu'ils sont propriétaires en commun, avec le propriétaire du n° 3022, de ce droit de passage et que les titres de la demanderesse n'établissent en sa faveur aucun droit ni servitude de passage.

La cour supérieure a maintenu l'action de la demanderesse, et ce jugement a été confirmé par la cour d'appel qui a décidé que les défendeurs devaient

cesser le trouble apporté par eux à l'exercice du passage dont la demanderesse avait la possession conjointe dans la dite ruelle.

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La question qui se présente est donc de savoir si la demanderesse avait dans cette ruelle ou ce passage un droit qui lui permettrait de faire disparaître les obstructions que les défendeurs y mettaient.

Les défendeurs ont beaucoup insisté devant cette cour sur le fait que I'action de la demanderesse, qui est de la nature d'une action possessoire, demandait à être déclarée possesseur d'un droit de passage, en d'autres termes, d'un droit de servitude pour lequel elle ne présentait aucun titre.

Il est vrai que l'expression "droit de passage" s'est glissée dans la déclaration. Mais il me paraît évident par les plaidoiries, et surtout par le plaidoyer des défendeurs, que la véritable question en litige est de savoir si la demanderesse a un droit de propriété dans cette ruelle ou ce passage, ou encore si elle y a des droits suffisants pour lui permettre de demander que les défendeurs soient tenus de lui laisser la libre jouissance d'y passer.

Chose assez intéressante, c'est que ces expressions "passage" et "droit de passage" ont souvent prêté à l'équivoque, même chez les auteurs et dans la jurisprudence, et qu'il n'y a pas lieu d'être surpris alors si nous trouvons la même absence de précision dans la déclaration.

Ainsi, par exemple, Pardessus, Traité des servitudes, vol. 1er, n° 231, nous dit:

Le mot passage est équivoque, puisqu'il peut très grammaticalement être expliqué dans le sens de propriété du terrain sur lequel on passe, ou dans le sens d'une servitude consistant à passer sur le fonds d'autrui * * *

Ce serait aux juges à les résoudre (les doutes qui peuvent provenir de l'emploi de ce mot).

La cour de cassation, en 1836, (Sirey, 1836-1-1867), a déclaré que le passage reconnu nécessaire sur un

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terrain communal pour mener des bestiaux à l'abreuvoir peut être considéré non comme une servitude de psssage mais bien comme un mode de jouissance de la chose commune.

Fuzier-Herman, Répertoire, vbo. Servitudes, n° 17, nous déclare que la distinction entre l'usage d'une chose à titre de servitude et l'usage d'une chose à titre de propriété est parfois difficile à établir.

Il pourra arriver, (dit-il) qu'un demandeur dans l'impossibilité de prouver sans titres certaines servitudes comme celle de passage ou de puisage, s'appuie sur des faits de passage ou de puisage pour prétendre droit à la propriété d'un chemin ou d'un puits.

Laurent, vol. 7, n° 162.

La cour d'appel a, je crois, ramené la question sur son véritable terrain en décidant que la demanderesse avait la possession conjointe du passage. L'honorable juge Guerin a cité dans ses notes de nombreuses autorités qui dénotent beaucoup de travail et de recherches.

Comme je l'ai dit plus haut, cette ruelle, ou ce passage, existe depuis un temps immémorial. La ruelle a toujours été à l'usage des propriétaires voisins, et le pavage qui la recouvre indique un usage qui remonte à des temps très reculés. Il me semble que les défendeurs sont mal venus aujourd'hui à essayer de s'approprier exclusivement l'usage de cette ruelle et à détruire les rapports de bon voisinage qui ont toujours existé entre toutes les personnes dont les propriétés donnaient sur la ruelle.

Mais en dehors de la question morale et de justice que je viens de poser, il y a les principes consacrés par la loi et la jurisprudence qui établissent le droit de la demanderesse de se plaindre et de réclamer ce qu'elle réclame.

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La cour de cassation, appelée à juger un cas semblable à celui qui nous occupe, a déclaré dans une cause en partage (Sirey, 1842.1.311) que si deux propriétaires contigus ont joui en commun pendant trente ans sans interruption et animo domini d'un passage formé, pour la desserte de leurs héritages, d'une parcelle de chacun d'eux, cette jouissance dispense de la représentation de tout titre et constitue une présomption juris et de jure qu'il y a eu originairement convention respective de laisser à toujours ces parcelles indivises et que ni l'une ni l'autre des parties n'est plus admise à en demander le partage. Sirey 1891.1. 122; Sirey 1899-1-85.

La doctrine nous enseigne qu'il y a copropriété sur les cours, ruelles, allées, passages et chemins destinés au service de plusieurs maisons et sur les cours et canaux affectés à l'exploitation de divers fonds.

Aubry et Rau, 4e éd. vol. 2. parag. 221ter, p. 413; Demolombe, n° 444, vol. 11; Baudry-Lacantinerie et Walh, Succession, 3e éd, vol. 2. no. 2153.

Fuzier Herman, vbo. Passage, au n° 65, nous enseigne que

l'impossibilité d'acquérir un droit de passage par des faits répétés de possession a amené les plaideurs à soutenir que ce qu'ils avaient ainsi prescrit était un droit non de servitude mais de propriété, ou tout au moins de copropriété, du terrain sur lequel ils passaient depuis trente ans après l'avoir pavé ou macadamisé. Et les tribunaux ont accueilli cette prétention. [Il cite, au no, 67, plusieurs jugements de la cour de cassation à l'effet qu'une] demande tendant à être reconnu proriétaire du droit de passer par un chemin peut être interprétée dans le sens d'une demande afin d'être reconnu copropriétaire du chemin lui-même, et, par conséquent, se fonder sur la prescription; à la différence du cas où il s'agirait d'un simple droit de servitude."

Il y a eu en France au sujet de ces chemins une question de savoir si la commune avait pu acquérir un droit de propriété ou de servitude sur un chemin

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de desserte par le seul fait du passage de ses habitants depuis un temps immémorial. Les propriétaires avoisinants réclamaient, au contraire, que ce chemin de desserte appartenait aux propriétaires riverains. Le législateur a cru devoir trancher la question par une loi adoptée le 10 août 1881 par laquelle on déclarait que ce chemin était présumé appartenir aux propriétaires riverains.

Il résulte donc de la doctrine et de la jurisprudence que les circonstances qui ont été prouvées dans la présente cause démontrent que la demanderesse avait un droit de copropriété dans la ruelle ou le passage en question. Elle avait donc le droit de se plaindre de l'obstruction que les défendeurs y faisaient, et alors pouvait demander aux tribunaux de la faire cesser. Mais si on en venait à la conclusion que cette ruelle, au lieu d'être propriété privée, appartenait aux propriétaires riverains, et pourrait être considérée comme ruelle publique, cela pourrait donner lieu tout de même à la présente action de la demanderesse, ainsi qu'il a été jugé dans la cause de Johnson v. Archambault[2].

Le jugement qui a été rendu par la cour d'appel est bien fondé et l'appel doit être renvoyé avec dépens.

Mignault J. (dissenting)—L'intimée, Madame Dion, est propriétaire de l'immeuble n° 3026 du cadastre officiel du quartier du Palais, en la cité de Québec, qu'elle a acheté, le 2 février 1910, de Dame Fabiola Smith, veuve de E. F. E. Roy. L'acte décrit cet immeuble comme étant borné en arrière, à l'extrémité de sa profondeur, par un passage ou ruelle conduisant à la rue Ste-Hélène, aujourd'hui MacMahon, et ne confère à l'intimée aucun droit de passage ou autre

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droit sur la ruelle. L'acte de vente dit que Madame Roy a acquis cet immeuble par le testament de son mari, mais ne trace pas le titre de propriété plus loin. Toutefois un extrait du cadastre produit au dossier ferait voir qu'à une date non mentionnée ce lot aurait appartenu à une Dame Veuve John Vanderheyden et à ses enfants, et le déclare borné au fond par un passage mitoyen entre les lots 3023, 3024, 3025, 3026 et 3027.

Les appelants sont propriétaires de l'immeuble n° 3023, subdivision n° 2, du même cadastre, pour l'avoir acquis de Walter John Ray par vente datée du 23 mars 1918. L'acte décrit l'immeuble comme étant borné au sud-ouest par un passage mitoyen. Par le même acte Ray a vendu aux intimés, sans garantie même quant à son titre ou à ses droits, la moitié indivise

of a strip of land now and which in the future can only be used as a common passage between the said lot no. 3023, no 2 * * * and the lot no. 3022 belonging to the Congregation of St. Patrick's Church, which said strip of land is indicated as forming part of a passage bearing apparently no cadastral number, but whereof the larger part (east side) ought to form part of the said lot 3023-2.

Ray avait acheté le lot n° 3023-2 de Dame Annie Sophia Bell, veuve de Roderick McLeod, le 11 février, 1896, et avait également acquis d'elle, aussi sans garantie, les droits dans le passage mitoyen qu'il a a plus tard transportés aux intimés. Dans l'acte de vente, Mde McLeod dit qu'elle avait acquis cet immeuble de G. E. Borlase, le 28 mars 1890, et que Borlase l'avait acheté du shérif de Québec, par acte passé le 31 mars 1890 (c'est peut-être une erreur de date). Ces deux derniers titres ne sont pas produits et nous ne savons s'ils ont prétendu céder un droit quelconque quant au passage en question en cette cause.

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Par des extraits du cadastre qui sont au dossier, nous constatons que Mde McLeod était propriétaire du lot n° 3023 et qu'elle l'avait subdivisé en deux lots, les n^os 1 et 2, et en vendant le n° 2 à Ray elle a stipulé un droit de passage sur ce n° 2 en faveur du n° 1, pour communiquer de ce dernier immeuble au passage dont il a été fait mention et de là à la rue McMahon.

Si nous consultons le plan du cadastre dont une copie est également au dossier, nous voyons un terrain marqué "passage" entre le n° 3022, où se trouve l'église St-Patrice, au sud-ouest, et le côté du lot n° 3023-2 et le fond du lot n° 3026, au nord-est. Au fond du passage se trouve une partie du lot n° 3022 et une partie du lot 3027 appartenant à M. Alphonse Pouliot. Toutes ces propriétés, dit-on, ont des portes ouvrant sur ce passage. Cependant les parties ne peuvent nous renseigner sur l'histoire du passage, mais il semble invraisemblable, s'il est réellement mitoyen, qu'il n'existe dans les titres provenant des auteurs des parties ou dans les titres de la congrégation de /?/St-Patrice aucune mention qui ferait voir comment le passage a été établi. L'acte de vente de Mde Roy à l'intimée oblige celle-ci à payer une rente de terrain constituée à l'Hotel-Dieu de Québec. Aurait-on pu découvrir l'histoire du passage dans les archives de l'Hôtel-Dieu? Je l'ignore. J'ajoute que les extraits du cadastre ne peuvent prouver la mitoyenneté du passage, mais peuvent diriger les recherches, car ceux qui ont fait le cadastre ont sans doute consulté des anciens titres que les parties ne paraissent pas avoir trouvés.

Dans tous les cas, il est clair que les documents produits ne confèrent aucune servitude à l'intimée sur ce passage. Et sans titre elle ne peut réclamer un

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droit de passage comme servitude, ni exercer à cet égard, et à titre de propriétaire d'un fonds dominant, l'action possessoire, car la servitude ne pouvant s'acquérir sans titre, et la possession même immémoriale ne suffisant pas à cet effet (art. 549 C. C.), il ne peut être question d'action possessoire fondée sur la simple possession en matière de servitude.

Je me contente de citer Pothier, Traité de la Possession, n° 90, alinéa 1. (L'alinéa 2 envisage le cas où celui qui a joui d'un passage rapporte un titre justifiant sa jouissance.)

Quoique les droits de servitude prédiale soient des droits réels que nous avons dans un héritage, néanmoins celui qui a joui du passage par un héritage, ou quelque autre espèce de servitude, par quelque temps que ce soit, sans avoir aucun titre pour en jouir, n'est pas reçu à former la complainte, lorsqu'il en est empêché; parce que, suivant les principes de notre droit français, la jouissance que quelqu'un a du passage par un héritage, ou de quelque autre espèce de servitude, sans avoir aucun titre, est présumée une jouissance de pure tolérance; or une telle jouissance n'est pas suffisante pour former la complainte. L'article de l'ordonnance de 1667, ci-dessus rapporté, dénie en termes formels cette action à celui qui n'est que possesseur précaire.

L'article de l'ordonnance de 1667 mentionné par Pothier est l'article 1er du titre 18, qui est la source de notre article 1064 du code de procédure civile.

L'intimée, dans l'action qu'elle a intentée aux appelants, allègue son titre de propriétaire du lot n° 3026, et dit que depuis son achat elle a toujours été en possession d'un droit de passage dans la ruelle en question, que les défendeurs la troublent dans l'usage et possession du dit droit de passage, et qu'elle a requis les défendeurs de laisser le dit passage libre et de lui permettre de jouir librement et constamment du dit droit de passage pour l'utilité de son susdit héritage dans la dite ruelle.

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L'intimée réclame donc la jouissance du dit droit de passage "pour l'utilité de son susdit héritage", c'est-à-dire du lot n° 3026.

Or la servitude réelle est une charge imposée sur un héritage pour Futilité d'un autre héritage appartenant à un propriétaire différent (art. 499 C. C.). Visiblement l'intimée prétend exercer l'action possessoire pour réclamer la jouissance d'une servitude. Il n'y a pas moyen d'interpréter autrement son action si on a égard à la signification ordinaire des mots dont l'intimée se sert, et elle réclame ce droit de jouissance pour l'utilité de son héritage, partant à titre de servitude.

Et cependant le jugement de la cour du Banc du Roi (l'honorable juge Dorion a fait enregistrer son dissentiment) traite l'action possessoire intentée par l'intimée comme étant une action réclamant, comme possesseur à titre de copropriétaire de ce passage, la cessation du trouble apporté à sa jouissance par les appelants. C'est changer la base même de l'action de l'intimée, et cela sans qu'aucun amendement ait été fait ou même demandé. La théorie de la Cour du Banc du Roi, c'est qu'il peut exister des passages entre deux ou plusieurs fonds que les propriétaires de ces fonds possèdent à titre de copropriétaires avec indivision forcée. Ces passages sont appelés des passages communs et sont l'objet d'une communauté entre les riverains, et un des copropriétaires du passage peut exercer l'action possessoire pour se protéger contre le trouble apporté à sa jouissance même par un des communistes. Et on cite une jurisprudence qui paraît s'être établie en France, et qui présume assez facilement que cette communauté ou cette copropriété avec indivision forcée a été créée par un accord entre les riverains.

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Cette jurisprudence, qui avait d'ailleurs provoqué des dissentiments notables, a été consacrée par la loi française du 20 août 1881 sur les chemins et sentiers d'exploitation, dont l'article 33 se lit comme suit, (Voy. Duvergier, Collection des lois, tome 81, p. 363).

Les chemins et sentiers d'exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers héritages ou à leur exploitation. Ils sont, en l'absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi; mais l'usage en est commun à tous les intéressés. L'usage de ces chemins peut être interdit au public.

N'ayant pas une loi semblable dans la province de Québec, il est clair qu'on ne peut invoquer ici la présomption de copropriété qu'elle établit. Et une telle présomption exigerait un texte de loi, car c'est une présomption légale (art. 1239 C.C.).

Etant donnée la nature de l'action de la demanderesse, il ne faut pas s'étonner que la preuve de la possession de la copropriété par elle soit nulle. L'intimée prouve qu'elle passe dans la ruelle, et d'autres riverains y passent. Mais sérieusement de tels actes de passage, aussi équivoques, puisque ce sont des actes qu'accomplissent d'ordinaire les créanciers d'une servitude plutôt que des actes qu'exercent les propriétaires d'un fonds, pourraient-ils jamais conduire à la prescription de ce terrain appelé passage ou ruelle? Il est évident que non. Et il est clair que de tels actes ne peuvent conduire à la prescription d'une servitude qui est un droit moindre que le droit de propriété.

Logiquement donc, et quelle que soit la jurisprudence française en matière de copropriété avec indivision forcée, je ne puis venir au secours de l'intimée. Je le regrette, car les appelants sont évidemment de de mauvais voisins, et c'est une prétention ridicule qu'ils émettent d'avoir acquis par les titres qu'ils allé-

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guent la propriété indivise de la moitié du passage. Avec de tels titres, ils ne pourraient jamais empêcher I'intimée de passer dans la ruelle. Cependant I'action de Fintimée tombe par elle-même. Cette action est juridiquement non recevable. L'intimée, du reste, n'est pas privée du droit d'exercer une action confessoire si, en recherchant dans les titres de ses auteurs, elle peut trouver un titre à une servitude de passage qui serait l'accessoire de son droit de propriété du lot 3026.

Je maintiendrais l'appel et je renverrais l'action de l'intimée avec frais de toutes les cours.

Appeal dismissed with costs.

Solicitors for the appellants: Moraud & Alleyn.

Solicitors for the respondents: Demers & Demers.