Supreme Court of Canada
Crawford v. The City of Montreal, (1900) 30 SCR 406
Date: 1900-06-12
DAVID CRAWFORD (PLAINTIFF)
Appellant;
And
THE CITY OF MONTREAL (DEFENDANT)
Respondent.
1900: May 9; 1900: June 12
PRESENT:—Taschereau, Gwynne, Sedgewick and Girouard JJ.
ON APPEAL FROM THE COURT OF QUEEN'S BENCH FOR LOWER CANADA APPEAL SIDE
Evidence—Expert opinions—Hearsay—Extra judicial statements—Assessor's reports.
Where there is direct contradiction between équille credible witnesses the evidence of those who speak from facts within their personal knowledge should be preferred to that of experts giving opinions based upon extra-judicial statements and municipal reports.
[Page 407]
APPEAL from a judgment of the Court of Queen's Bench for Lower Canada, appeal side, reversing the judgment of the Superior Court, District of Montreal, in favour of the plaintiff.
A statement of the case appears in the judgment of His Lordship Mr. Justice Girouard, now reported.
Perron for the appellant.
At Water Q.C. and Ethier Q.C. for the respondent.
The judgment of the court was delivered by :
GIROUARD J. Il s'agit ici d'une de ces nombreuses poursuites en dommages intentées contee la cite de Montréal par suite de la confusion de sa legislation , sur l'élargissement de ses rues
En 1895, elle obtient de la legislature de Québec l'autorisai ion de ne pas
exécuter les ameliorations dont le coût à Ia charge en tout ou en partie de la cite, excedera les limites du pouvoir d'emprunt, sans préjudice des recours en loi pour les dommages, les pertes et les dépenses encourus réellement par suite de Ia non-exécution des dites ameliorations ().
Armée de ce pouvoir, la cite abandonna l'élargissement de la rue St Antoine. De là la présente action de Ia part d'un propriétaire riverain qui réclame des dommages considérables pour dépréciation de sa propriété, pertes de loyer, etc. La cour de premiere instance accorda onze mille cinq cent cinquante-neuf dollars de ces deux chefs savoir trois mille cinq cent cinquante-neuf dollars pour perte de loyer, et huit mille dollars pour dommages à la propriété. Ce jugement fut infirmé par la Cour d'Appel et l'action déboutée avec dépens les juges Blanchet et Ouimet dissidents qui étaient d'avis d'accorder deux mille dollars pour pertes de loyer.
[Page 408]
Il s'agit done d'une simple question de faits où les tribunaux inférieurs sont divisés trois juges contre trois. Nous croyons que les juges dissidents avaient raison et nous sommes d'avis de maintenir l'action au montant de deux mille sept cent soixante et trois dollars et dix-neuf cents pour pertes de loyer, avec intéret et les dépens devant toutes les cours et nous croyons ne pouvoir mieux nous expliquer là-dessus qu'en reproduisant les remarques de M. le juge Blanchet.
Quels sont les dommages, les pertes et les dépenses établis par le present intimé ?
Il réclame d'abord $4,085, pour pertes de loyer de 1892 à 1897.
Il est établi par les témoins Dugas, Harris, Savage, deMartigny, Manseau, que depuis 1892 la location des propriétés qui devaient être expropriées sur la rue St. Antoine est devenue très difficile, parée que les propriétaires ne pouvaient plus donner de baux à long terme, surtout pour des magasins comme ceux de l'intimé, et que ne voulant pas laisser leurs bâtisses inoccupées ils étaient forcés d'aceepter des locataires à prix réduits et qui très souvent ne les payaient pas.
Harris jure positivement qu'en 1892. les loyers des bâtisses de l'intimé s'élevaient à $226.80 par mois et qu'en 1894 et 1895,la diminution des loyers a été de $90 jar mois, ce qui pour ces deux années seulement, formerait un montant de $2,184, et ils ajoutent, avec un grand nombre d'antres témoins que cette diminution de loyer a été causée par Ia perspective alors imminente de l'expropriation que la cite était autorisée à faire
Mais cet' état de chose avait cesse au ler mai 1896 car l-i nouvelle loi était alors en force et l'intimé ne peut riei réclamer de ce chef au delà de cette date car ii a pu alors donner des baux à long terme et faire ses bâtisses toutes les réparations nécessaires
Le jugement qui lui accorde $3,559 de dommages doit donc être modifié
En effet il est établi par ses propres témoins que la diminution de ses loyers due à l'expropriation annoncée a été de $36 pour l'année 1893-1694 et de $638.72 pour chacune des années 1894-1695 Ce qui forme une somme totale de $1313.44.
D'une autre côté, il est aussi constaté que pendant ces trois années, l'intimé a perdu $1,975,75 qu'il n'a Pu retirer des locataires pauvres
[Page 409]
qu'il avait été obligé d'accepter pour ne pas laisser ses bâtisses inoccupées.
Il est vrai que les experts de la cite, Rielle, Resther et Chartrand, se basant sur les chiffres des cotiseurs et sur des rensigenements obtenus des locataires disent que les loyers au lieu de diminuer ont augmenté et qu'ils Ctaient de $17300 en 1892 et de $2,030 en 1896, tandis que Dùgas et Harris affirment quills ont de fait diminué de $1,313444 de 1893 à 1896.
Il y a là une contradiction manifeste, mais les experts de la cite ne s'appuient que sur des oui-dires, le rapport des cotiseurs et des déclarations des locataires, tandis que Dugas et Harris parlent des faits arrivés à leur connaissance et n'avaient en outre aucun intérêt à laisser échapper leurs locataires sans les faire payer si la chose avait été possible et leur témoignage doit en consequence être préféré sur ce point à celui des témoins de la cite.
Pour ces raisons nous sommes d'avis d'accorder le montant total de ces pertes savoir $1313.44 et $1,975 75 dont ii faut déduire $526 pour les taxes ordinaires de 1895 et 1896 que l'appelant offre de payer, formant une somme totale de $2,763.19, que l'intrmée doit payer à l'appelant avec inîérét du jour de la signification de l'action et les dépens.
L'action est done maintenue pour autant et l'appel accordé avec dépens.
Appeal allowed with costs.
Solicitors for the appellant: Archer & Perron.
Solicitors for the respondent : Ethier & Archambault,
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