Gauthier v. Masson, (1897) 27 SCR 575

Supreme Court of Canada

Gauthier v Masson, (1897) 27 SCR 575

Date: 1897-06-07

MÉDARD GAUTHIER DIT LAN- DREVILLE (PLAINTIFF)

Appellant;

And

MADAME MARIE EUGENIE JOSEPHTE MASSON AND OTHERS ês qualitiés (DEFENDANTS IN WARRANTY AND INTERVENANTS)

Respondent.

1897: May 14; 1897: June 7

PRESENT:—Taschereau, Gwynne, Sedgewick, King and Girouard JJ.

ON APPEAL FROM THE COURT OF QUEEN'S BENCH FOR LOWER CANADA (APPEAL SIDE).

Action on disturbance Possessory action " Possession annale " Arts. 946 and 948 C. C. P—Nature of possession of unenclosed vacant lands— Boundary marks—Delivery of possession.

In 1890, G. purchased a lot of land 25 feet wide, and the vendor pointed it out to him, on the ground, and showed him the pickets marking its width and depth. The lot remained vacant and unenclosed up to the time of the disturbance, and was assessed as a 25 foot lot to G., who paid all municipal taxes and rates thereon. In 1895 the adjoining lot, which was also vacant and unenclosed, was sold to another person who commenced laving foundations for a building, and, in doing so, encroached by two feet on the width of the lot so purchased by G., who brought a possessory action within a couple of months from the date of the disturbance.

Held, that the possession annale, required by article 946 of the Code of Civil Procedure, was sufficiently established to entitle the plaintiff to maintain his action.

APPEAL from the judgment of the Court of Queen's Bench (appeal side), affirming the judgment of the Superior Court, District of Montreal, which dismissed the plaintiff's action with costs.

A Statement of the facts and questions at issue in the case will be found in the judgment reported.

Belcourt for the appellant.

Madore and MerriIl for the respondents.

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The judgment of the court was delivered by:

GIROUARD J.—Cette cause ne présente aucune difficulté. L'appelant a pris une action possessoire, alléguant la possession annale d'un lot vacant situé en la cite de Montréal et connu sous le numéro 1189-3 au cadastre du quartier Saint-Jacques. Cet emplacement faisait partie d'un terrain plus étendu appartenant à feu M. Duhamel, C. R., qui l'avait divisé. L'appelant acheta son lot de M. Duhamel en 1890 en même temps que deux ou trois de ses voisins.

M Duhamel s'était engagé par le contrat à donner l'alignement de chaque lot, et en consequence peu de temps après, en 1890, il en fit tirer les bornes et les indiqua par des piquets ou petits poteaux fichés en terre selon l'usage, pour indiquer chaque alignement et la superficie de chaque lot, qui devait avoir vingt-cinq pieds de front sur quatre-vingt-dix pieds de profondeur; puis il informe chaque acquéreur, et en particulier l'appelant, que son terrain se trouve entre tel et tel alignement, et de fait le met en possession ouverte et publique. Cette tradition constitue la possession.

Mais une fois la tradition opérée,—dit Appleton,—([1]) tout change, l'acquéreur a la possession, il peut y joindre celle de son vendeur et exercer les actions posessoires tant contre ce dernier que contre les tiers.

Il est inutile d'observer qu'un terrain vacant est susceptible de la possession comme un terrain bâti ou clôturé; seulement, lorsqu'il est simplement vacant, il est plus difficile de prouver l'étendue exacte de cette possession surtout si le lot voisin est aussi vacant. Bans l'espèce cette difficulté ne se présente pas, puisqu'il y avait des bornes bien visibles, qui ont existé jusqu'à l'année 1895, époque où Gratton acheta de la succession Duhamel le lot voisin le numéro 1189-2, et

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commença à bâtir, en enlevant les bornes du lot de l'appelant, et empiétant de deux pieds sui ce dernier lot, ne lui laissant par conséquent que vingt-trois pieds de front.

Ces bornes bien constatées suffisent pour prouver la possession du terrain entre les dites bornes, que le terrain soit vacant on non. Dans la cause de Laprade v. Gauthier ([2]), la cour d'Appel jugea que l'action possessoire complète au possesseur d'un héritage non enclos et non délimité par des bornes légales ou naturelles bien visibles, lorsque son étendue est déterminée par des marques quelconques capables de faire reconnaître l'endroit jusqu'où la possession s'est exercée, et le possesseur troublé, sans recourir à l'action en bornage, pent tout de suite intenter l'action possessoire. Et dans une autre cause, la même cour déclarait que le simple procès-verbal de bornage, fait par un arpenteur avec le consentement des parties, suffisait pour établir la possession annale jusqu'à ces bornes. Laviolette v. Le-clerc ([3]). La cour de Revision, à Québec, a même décidé que le placement des bornes pour en déterminer le cours ou l'alignement indique, d'une manière permanente, la ligne qui doit diviser les terrains et l'étendue de la possession non seulement à l'endroit ou se trouvent bes dites bornes, mais sur toute la profondeur des héritages où il n'y avait pas de bornes, et ce jugement fut confirmé à l'unanimité par la cour d'Appel Cormier v Leblanc ([4]). Il est vrai que dans cette dernière cause les bornes avaient été posées par un arpenteur, qui avait dressé un procès-verbal de son arpentage, mais ce placement ne pouvait avoir plus d'autorité que celui qui estfait parles parties intéressées par exemple par le vendeur lui-même comme cela cut lieu dans l'espèce actuelle. Ici les bornes out été placées

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non seulement à la devanture, mais aussi à la profondeur des lots vendus. La décision du Conseil Privé dans de Gaspé v. Bessner ([5]), est aussi en faveur de l'appelant. Il y fut jugé que, pour maintenir l'action possessoire, il faut des bornes connues, si non visibles. Les bornes du terrain de l'appelant étaient et connues et visibles.

Pendant tout cet espace de temps qui s'est écoulé depuis le placement des bornes, qui doit être considéré en possession du terrain tel qu'aligné, à titre de propriétaire? Ce n'est certainement pas M. Duhamel, ou ses héritiers, les intimés. Ce n'est pas non plus Gratton qui n'a acquis d'euxle lot voisin qu'en 1895, quelques mois avant l'institution de l'action. Le possesseur ne peut être que l'appelant qui, peu de temps aprés son achat et lors de l'alignement fait par son vendeur en exécution du contrat de vente, a de fait pris possession de son lot, publiquemett à titre de propriétaire, possession qu'il a continué d'exercer paisiblement et sans interruption jusqu'à la date du trouble causé par Gratton. C'est lui qui en a pavé les taxes et redevances municipales, les comptes de la corporation et les rôles d'évaluation municipales comme le cadastre et le plan officiel faisant mention d'un lot de vingt-cinq pieds de front sur quatre-vingt-dix pieds de profondeur. L'appelant se trouve donc avoir acquis la possession requise par les articles 946 du Code de Procédure et 2193 du Code Civil, c'est-à-dire, la possession annale, continue et non interrompue, paisible, publique, non-équivoque et à titre de propriétaire, ayant de justes motifs pour se croire propriétaire de tout le terrain compris entre les lignes piquées. Ii a donc l'action possessoire. Voilà la seule question devant nous, et que nous avons à décider.

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Nous sommes d'avis que dans les circonstances, la possession de tout le terrain, compris entre les dites bornes, était compléte et que s'il y a erreur dans la délimitation, elle doit faire l'objet d'une action pétitoire, ou en bornage, et qu'enfin l'action possessoire de l'appelant a été bien intentée. Appleton, n. 303; Laviolette v. Leclerc (1) Décider autrement serait permettre le cumul du possessoire et du pétitoire, contrairement à l'article 948 du Code de Procédure. Nous accordons l'appel et maintenons l'action de l'appelant, avec dépens devant toutes les cours contre les intimés.

Appeal allowed with costs.

Solicitors for the appellant: Lamothe, Trudel & Trudel.

Solicitor for the respondents : Alfred E. Merrill.