Supreme Court of Canada
Grange v. McLennan, (1883) 9 SCR 385
Date: 1883-06-19
THOMAS GRANGE
Appellant;
And
DUNCAN MCLENNAN
Respondent.
1883: May 2; 1883: June 19
PRESENT—Sir William J. Ritchie, Knt.; C.J., and Strong, Fournier, henry, Taschereau and Gwynne, JJ.
ON APPEAL FROM THE COURT OF QUEEN'S BENCH FOR LOWER CANADA (APPEAL SIDE).
Promise of sale, Construction of—Condition precedent—Mise en demeure—Arts. C. C. 1,022, 1,067, 1,478, 1,586, 1,537, 1,538, 1,550.
On the 7th December, 1874, T. G. by a promise of sale, agreed to sell a farm to D, M., then a minor, for $1,200 of which $500 were paid at the time, balance payable in seven yearly instalments of $100 each with interest at 7 per cent D. M. was to have immediate possession and to ratify the deed on becoming of age and to be entitled to a deed of sale, if instalments were paid as they became due, " but if on the contrary D. M. fails, neglects, or refuses to make such payments when they come due, then said D. M. will forfeit all right he has by these presents to obtain a deed of sale of said herein mentioned farm and he will moreover forfeit all monies already paid, and which hereafter may be paid, which said monies will be considered as rent of said farm and these presents will then be considered as null and void and the parties will be considered as lessor and lessee."
After D. M. became of age he left the country without ratifying the promise of sale, he paid none of the instalments which became due, and in 1879 T. G. regained possession of the farm. In October 1880 D. M. returned and tendered the balance of the price and claimed the farm.
Held,—Reversing the judgment of the court below (Strong and Taschereau, JJ., dissenting,) that the condition precedent on which the promise of sale was made not having been complied with Within the time specified in the contract the contract and the law placed the plaintiff en demeure, and there was no necessity for any demand, the necessity for a demand being inconsistent with the terms of the contract, which immediately on the failure of the performance of the condition ipso facto changed the relation of the parties from vendor and vendee to lessor and lessee
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APPEAL from a judgment rendered by the Court of Queen's Bench for Lower Canada (appeal side) () con-firming the judgment of the Superior Court in favor of the respondent.
This action Was to compel the appellant to granit to the respondent a deed of sale of a farm situate in the parish of St. Theodore, in compliance with a promise of sale made before Legris, a notary public on the 7th December, 1874.
The appellant pleaded, that the respondent had not fulfilled the conditions of the promise of sale which had thereby become inoperative. The Superior Court however, maintained the action and condemned the appellant to give to the respondent a deed of sale in due form and to deliver over to him the property claimed, and this judgment was affirmed with costs by the judgment of the Court of Queen's Bench (appeal side).
The appeal is from this latter judgment.
The circumstances which have given rise to the suit are as follows:
By a deed passed before' Legris, a notary public, on the 7th December, 1874, the appellant promised to sell the farm in question in this cause to the respondent, then a minor, but assisted by Roderick McLennan, his father, who promised to have the transaction ratified by his son, when he should have attained the full age of twenty-one years.
This promise of sale was made for the sum Of $1,200, of which $500 were paid at the time, and as to the balance of $700, the respondent promised to pay it to the appellant in seven yearly consecutive payments of $100 each the first of which would fall due on the first day of October, 1875, with interest at the rate of seven per cent per annum, to reckon from the first day of October 1874.
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The deed contains the following provision, which has given rise to the present litigation:
It is especially covenanted and agreed upon between the said M parties hereto, that if the said Duncan McLennan makes regularly the said payments of one hundred dollars said currency, when they kill fall due respectively, together with the interest, till the full payment of said sum of seven hundred dollars, then and in that case the said Thomas Grange will be bound, as he doth hereby bind himself to give the said Duncan McLennan a free and clear deed of sale of said farm ; but on the contrary, if the said Duncan McLennan fails, neglects or refuses to make the said payments when they come due, then the said Duncan McLennan will forfeit all right he has by these presents to obtain a deed of sale of said herein mentioned farm, and he will moreover forfeit all monies already paid and which might hereafter be paid which said monies will be considered as rent of said farm, and these presents will then be considered as null and void and the parties hereto will be considered as lessor and lessee.
At the date of this promise of sale Roderick McLennan was living on the farm with the respondent and the other members of his family. The respondent became of age in the month of January, 1875, and con-tinned to live on the farm with his father for about a year after he had become of age. He then left to reside in the United States, and has not come to Lower Canada since, except once, on a visit of three or four days, in the fall of 1880.
The respondent never ratified the promise of sale, as he was bound to do, on his coming of age, and neither, he, nor his father Roderick McLennan, has paid to the appellant any portion of the principal and interest accrued on the balance of $700 due on the price stipulated in the said promise of sale. The appellant has moreover been obliged to pay the municipal and school taxes and the seigniorial charges due on said property
After waiting for several years without receiving either principal or interest, the appellant sought to get back the possession of his property, and on the 6th day
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of May, 1879, Robert McLennan who was still in possession of it, and who, it seems, had furnished the $500 which had been paid to the appellant, when the promise of sale was passed, consented to resiliate the same and to give up to the appellant possession of the farm, on condition that he should be allowed to occupy the house till the 1st of November following (1879). A deed was passed to that effect.
Subsequently, Robert McLennan, refused to give up the possession of the house, and the appellant obtained a judgment of ouster, and finally recovered the possession of the house also.
It was not till the 23rd of October 1880 after the appellant had been in possession of the farm for nearly eighteen months, and of the house for about a year, that a tender was made to him in the name of the respondent of the sum of $997311 as the balance in principal and interest of the price stipulated in the promise of sale of the 7th of December, 1874.
This tender was made through a notary, and was accompanied by a demand on the appellant to grant to the respondent a deed of sale in the terms of the promise of sale.
The appellant having refused to comply with this request, the respondent brought this action whereby he renewed his tender and claimed that the appellant be ordered to give a regular deed of sale of the property in question, and to deliver him the possession of the same.
Mr. Doutre, Q.C., and Mr. Joseph, for appellant, and Mr. Laflamme, Q. C., and Mr. Cross, for respondent.
The points and authorities relied on by counsel are reviewed in the judgments hereinafter given.
RITCHIE, C. J.:
I think that article 1478 which says that " A promise
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of sale with tradition and actual possession is equiv-lent to sale," means that Where there is a contract of sale and tradition is made, and actual possession given with a view of there and then consummating such sale by such tradition and actual possession, such a contract of sale and such tradition is equivalent to a sale but not as in Noel v. Laverdure (), where the contract provided that the tradition and actual possession should not be equivalent to the sale or as in this case where such an operation would be inconsistent with the stipulations of the contract of sale or as likewise in this case where a fair construction of the contract of sale leads to the irresistible inference that it was not the intention of the parties that actual possession should be equivalent to a sale in other words does not apply to such a case as this where the terms of the contract of sale show clearly that it was not the intention of the parties that the sale should be brought to a" completion or considered a complete sale The tradition and actual possession in like manner as the contract of sale was, in my opinion, to be subject to the condition that if the payment\s were not made, and conditions complied with, such tradition and actual possession was to be a tradition and possession not under the contract of sale but to be considered as the possession of a lessee holding under the vendor as lessor, for the contract expressly provides that:—
"The said Duncan R. McLennan will take possession of said farm and appurtenances immediately, and will enjoy the same on the following conditions." That the tradition and actual possession only became such a tradition and actual possession as contemplated under Art. 1478 on fulfilment by the vendee of the conditions of the contract of sale that then and from thenceforth only was the tradition and actual possession such a tradition and actual possession as within the
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promise of sale would be equivalent to a sale ; in other words that until the conditions were fulfilled, the occupier of the property was in no better position than a tenant whether it was R. McLellan, on his own behalf, (for it would appear that the property was in reality bought for him, and, so far as paid for, paid for with his money) or on behalf of his son mentioned in the contract of sale as the vendee. On conditions being fulfilled the sale was then consummated and then for the first time the plaintiff became entitled to the property as his own or to claim a deed of sale. That it was not a real sale, subject to a revocatory condition, but to my mind, it was in every sense of the word a conditional sale, and until the conditions were complied with there was no intention that there should be a complete sale, or that the property should be transferred.
The authority from Aubry & Rau (), cited by the learned Chief Justice in the court below, seems to cover the case:
La condition suspensive venant à défaillir, l'obligation et le droit qui y est corrélatif sont, ipso facto, à considérer comme n'ayant jamais existé. Ainsi, par exemple, l'acquéreur qui aurait été mis en possession de la chose par lui acquise sous condition, serait obligé de-la restituer avec tous ces accessoires et avec les fruits qu'elle a produits.
I therefore have come to the same conclusion as the learned Chief Justice of the Court of Appeals, viz., that the condition precedent on which the promise of sale was made, not having been complied with within the time specified in the contract, the contract and the law placed the plaintiff en demeure, and there was no necessity for any demand, the necessity for a demand being entirely inconsistent with the terms of the contract which immediately on the failure of the performance of the condition ipso facto changed the relation of the parties from
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vendor and vendee to lessor and lessee, and therefore the respondent not having fulfilled his obligation, is not in a position to insist on the appellant granting and executing to him a deed of the property in question, and therefore that this appeal should be allowed, the judgment of the court below reversed, and the action of the respondents dismissed.
STRONG, J.:—
Was of opinion that the appeal should be dismissed for reasons given by Taschereau, J., in his judgment, with which he concurs.
FOURNIER, J.—
L'action de l'Intimé (demandeur en cour inférieure) était fondée sur une promesse de vente en date du 7 décembre 1874 et avait pour but de forcer l'appelant à lui livrer la propriété mentionnée dans cette promesse de vente et de lui en passer titre, sinon que le jugement de la cour en tiendrait lieu.
Cette promesse de vente fut faite en considération de la somme de $1,200, dont $500 furent payés comptant et la balance stipulée payable à raison de $100 par année avec intérêt à sept p. c. Le demandeur était alors mineur, mais son père comparut a l'acte pour accepter pour lui. L'Intimé s’obligea de ratifier cet acte à son âge de majorité.
Le différend qui s éléve entre les parties est au sujet de l'effet à donner à la clause suivante:
It is specially covenanted and agreed upon between the sail parties hereto, that if the said Duncan E. McLennan makes regularly the said payments of one hundred dollars said currency, when they will fall due respectively, together with the interest, till the full payment of said sum of seven hundred dollars, then and in that care the said Thomas Grange will be bound, as he doth hereby bind him* self to give to said Duncan R, McLennan a free and clear deed of sale of said farm ; but on the contrary, if the said Duncan JR. Mc Lennan
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fails, neglects, or refuses to make the said payments, when they came due, then the said Duncan R..McLennan will forfeit all right he has, by these presents, to obtain a deed of sale of said herein - mentioned farm, and he will moreover forfeit all monies already paid which might hereafter be paid, which said monies will be considered as rent of said farm, and these presents will then be considered null and void and then the parties hereto will be considered as lessor and lessee.
Le jugement de la cour Supérieure, confirmé par celui de la majorité de la cour du Banc de la Reine, a refuse de donner effet à cette convention. Les principaux motifs de cette décision se trouvent dans les considérants du jugement prononce en cour Supérieure par l'honorable juge Papineau. Quant aux raisons du jugement de la majorité de la cour du Banc de la Reine, on ne les trouve ni dais les factums ni dans le dossier, qui ne contient que celles de l'honorable juge en chef sir A. A. Dorion qui différait d'opinion.
Pour en arriver à cette conclusion l'honorable juge Papineau paraît s'être fondé sur les raisons suivantes: lo délai accordé pour le paiement des sept cents piastres, balance due sur le prix convenu ; 20 que le défendeur (l'appelant) n'a jamais fait annuler la dite promesse de vente vis-à-vis du demandeur, (l'Intimé) ; 30 que le paiement de la dite balance du prix n'a jamais été demandé.
Il y a encore plusieurs autres considérants donnés par l'honorable juge que je me dispense dindiquer ici, car je suis d'opinion, pour les raisons développées dans les notes de l'honorable sir A. A. Dorion, qu'ils sont insuffisants pour soutenir ce jugement. Je ne m'arrêterai doncqu'à ceux ci-dessus indiqués
La condition citée plus haut est-elle suspensive de l'effet de la promesse de vente jusqu’à l'accomplissement de la condition de paiement ? La peine de déchéance stipulée en cas de défaut de paiement doit-elle avoir son effet de plein droit, sans autre mise en demeure que
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cello resultant de la convention et sans l'intervention des tribunaux ?
Ces deux questions n'en doivent faire qu'une seule, car, Si la convention doit en loi produire l'effet convenu, ii ne saurait être question de mise en demeure et d'intervention des tribunaux
La prétention de l'Intimé est que la promesse de vente dont ii s'agit ayant été suivie de tradition et do possession, elle doit être, en vertu de l'art. 1478 C.C., considérée comme équivalente à la vente, et no pouvait être annulée par un jugement prononçant déchéance contre lui
L'Appelant prétend an contraire quo cette promesse ne peut avoir d'effet qu'à l'accomplissement des conditions de paiement, qu'à défant de paiement la promesse do vente, en suspens jusque-là, se trouve anéantie.
Comme le fait justement observer l'honorable juge-en-chef Dorion, l'art. 1478 ne pout aucunement appuyer la prétention de l'Intimé, que la promesse dont il s'agit ici équivaut à la vente. Car dans cet article il no s'agit quo d'une promesse de vente pure et simple, et non pas d'une promesse de vente accompagnée do conditions spéciales. Ici les parties sont formellement convenues quo l'Intimé n'aurait pas droit à un titre de vente à moins d'avoir payé, aux termes convenus la balance des $700 sur le prix do vente et que dans le cas de non paiement la promesse do vente deviendrait nulle et so transformerait en un bail de la propriété et que les $500 payées iraient en déduction du loyer. Est-il possible on présence d'une déclaration de volonté aussi clairement formulée, do prétendre que cette promesse est équivalente à la vente ? Los parties ont précisément dit le contraire ; elles ont effectivement dit: s'il n'y a pas do paiements, ii n'y aura pas do vente mais bail de la propriété on question. Il no pout pas, dans ce cas, y avoir do résolution do cette promesse, parce
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que la condition n'ayant pas été accomplie, la promesse n'a produit aucun effet. Aucun droit à la propriété nest passé à l'Intimé, son occupation après le défaut de paiement devant être continuée à titre de bail.
Cette transformation de la promesse de vente en un bail, ou d'un contrat en un autre peat se faire en vertu de l'article 1022 C.C.:
Les contrats produisent des obligations et quelque fois ont pour effet do libérer do quelque autre contrat, ou do le modifier.
C'est en vertu de ce principe que la Cour de Cassation a admis la validité dune condition par laquelle des parties en se mariant avaient stipulé que la communauté de biens, limitée par leur contrat de mariage, deviendrait une communauté générale à l'ouverture des successions respectives des pères et mères des contractants ().
Qu'une promesse de vente puisse être légalement faite avec des conditions suspensives ou resolutoires, cela ne saurait être mis en doute d'après les autorités suivantes.
Ces autorités reconnaissent qu'une promesse de vente est susceptible des mêmes conditions que la vente.
Troplong, () commentant l'art. 1589 du code Napoléon, dit:
Puisque la promesse de vente est équivallente à la vente, ii faut dire qu'elle est susceptible des memos conditions suspensives et résolutoires quo la vente. Il est même assez ordinaire qu'elle soit conditionnelle.
Et au nº 134 l'auteur ajoute:
Si celui à qui la promesse a été faite no se présente pas à l'époque indiquée pour passer contrat, il faut distinguer s'il y a un terme indiqué ou bien si la convention no porte pas de délai.
Dans le premier cas, la convention est résolue do plein droit et le promettant est dégagé.
Dans le second cas il faut suivre la marche quo nous avons tracée au No 117.
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Pothier () dit:
Les promesses do vendre se font do deux manières: Avec ou sans limitation do temps. Lorsque quelqu'un s'est obligé do vendre une chose dans un temps déterminé, il est déchargé de plein droit do son obligation par le laps de temps.
Laurent, () parlant do la promesse do vente conditionnelle. dit:
La promesse de vente peut-elle être faite sous condition ? L'affirmative n'est pas douteuse: l'art. 1854 le dit do la vente, et la promesse bilatérale vaut vente Il faut en dire autant do la promesse unilatérale, elle forme aussi un contrat ; donc elle peut être faite sans condition. On applique, dans ce cas, les principes qui régissent la condition
La promesse de vendre se trouve souvent ajoutée à un bail comme promesse de vendre sans quo le preneur promette d'acheter; la promesse peut aussi être bilatérale, soit pure et simple, soit sous condition
Si la promesse do vente était bilatérale, et pure et simple, quoi-qu'ajournée à la fin du bail, par exemple, il y aurait vente et translation de propriété. Partant l'indemnité (duo pour expropriation) appartiendrait à l'acheteur. Mais que faut-il décider si la promesse est conditionnelle ? La vente conditionnelle no transfère pas la propriété, tandis quo la vente à terme la transfère. Tout dépondra donc do l'interprétation du contrat. Est il conditionnel, l'indemnité sera due, et l'acheteur no peut la réclamer parce qu'il n'y a pas encore do vente.
Une promesse de vente contenant des conditions analogues à celle dont ii s'agit a été reconnue comme légale.
Dans la cause do Noel vs Laverdure () ii a été décidé que la condition dans une promesse de vente, memo suivie do possession',—que telle promesse ne serait pas équivalante à la vente, était valable. Il y avait une convention spéciale à cet effet afin d'éviter au cas de défaut de paiement du prix, la nécessité et les frais d'une vente par le shérif. La légitimité d'une pareille condition a été admise.
Dans le cas actuel, la condition changeant la promesse
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de vente en un bail a aussi pour but d'éviter les frais de poursuite et d'expropriation. Il est plus facile et moins dispendieux d'expulser un locataire que de prendre une action en résolution de promesse de vente pour rentrer en possession do sa propriété. L appelant avait intérêt à faire cette stipulation et ii avait le droit de la faire
Mais ici d'après la nature de la condition il no peut pas y avoir nécessité de demander la résolution, car il n'a pas existé d'obligation, la condition y faisant obstacle. Voici ce quo dit à ce sujet Demolombe ():
La condition vient-elle à manquer?
Rien de plus simple.
Le contrat est à considérer do plein droit, ab initio comme s'il n'avait jamais existé.
Quod si sub conditione res venierit, del Paul, si quidem defecerit conditio, nulla est emptio, sicuti nec stipulatio. (L, 8 ff. De Perii et comm. rei venditæ.)
D'où nos anciens ont déduit cette maxime.
“Actus conditionales, defectu conditione nihil est," 386. Le plus souvent quand la condition manque, tout est dit de plein droit comme nous venons de le remarquer, et ii n'y a rien à faire de part ni d'autre. S'il était arrivé, par exception, que la chose qui faisait l'objet do l'obligation eût été livrée au créancier conditionnel, ii serait tenu de la rendre avec tous ses accessoires, et même dans le cas, généralement aussi, avec les fruits qu'elle aurait produit ; car aucun contrat ne s'est formé, et il n'y a aucune cause d'où puisse résulter un appel juridique quelconque (comp. infra. Nos 409—410. Toullier t. III, No 548 ; Zacharie, Aubry & Rau, t. III, p. 51 ; Bufnoir, p. 315.
Aubry & Rau () disent:
La condition suspensive venant à défaillir, l'obigation et le droit qui y est corrélatif, sont ipso facto, à considérer comme n'ayant jamais existé. Ainsi par exemple, lacquéreur qui aurait été mis en possession de la chose par lui acquise sous condition, serait obligé de la restituer avec tous ces accessoires et avec les fruits qu'elle a produits.
Larombière, vol. 2, p. 118, Nos 1, 2 et 3, or art. 1176 & 1177, C. N. et p. 120, No. 6.
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Laurent () dit:
Les parties, en traitant sous conditions, font dépendre l'obligation de l'accomplissement do la condition donc si la condition défaillit, il n'y a pas d'obligation. D'ordinaire, les parties ne font aucun acte d'exécution tant que la condition est en suspens ; dans censés le contrat n'a jamais produit d'effet, les parties sont censées n'avoir jamais traité. Si le créancier avait été mis en possession il devrait restituer la chose avec tout ce qu'il en a perçu.
Les conditions imposées par l'appelant sont aussi conformes à l'article 1079 de notre code qui les permet en ces termes:
L'obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait dépendre d'un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu'à ce que l'événement arrive, soit en la résiliant, selon que l'événement arrive ou n'arrive pas.
La condition stipulée par l'Appelant suspend l'exécution de la promesse jusqu'à ce qu'il y ait en paiement ; en conséquence, il ne peut pas y avoir résiliation parce qu'il n'y a pas en d'obligation. C'est en considérant la condition dont ii s'agit non comme suspensive, mais simplement comme résolutoire d'une obligation complète que la Cour du Banc de la Reine a cru devoir faire application, au cas actuel, des principes concernant la résolution des contrats en France, matière sur laquelle il existe une difference notable entre notre code et celui de France.
On peut encore citer comme s'appliquant également à l'effet de la condition suspensive, ce que Laurent () dit au sujet do la condition résolutoire expresse:
Ce qui la caractérise et la distingue do la condition résolutoire tacite dont nous parierons plus loin, c'est qu'elle opère do plein droit. En effet, l'art. 1183 dit quo la condition résolutoire expresse "opère la révocation do l'obligation." La loi n'ajoute pas que la révocation se fait do plein droit, mass c'est bien là le sons des expressions qu'elle emploie ; c'est le seul accomplissement do la condition qui résout le contrat, il no faut pas autre chose, ni commation, ni demande judiciaire. La raison en est très simple: c'est quo telle est la volonté
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des parties contractantes formellement exprimée. et la volonté des parties fait bien loi (art. 1134). Voir aussi les Nos 115,117,118.
Je citerai encore du même auteur au sujet de la condition résolutoire son opinion sur l'effet de cette condition. Elle doit avoir d'autant plus d'importance dans son application à l'effet de la condition suspensive que l'auteur dit que la condition résolutoire implique une condition suspensive ; l'acheteur sous condition résolutoire, dit-il, est débiteur sous condition suspensive.
Au No. 129, même volume, Laurent dit encore:
Si la condition résolutoire stipulée par les parties opère do plein droit c'est que telle est leur volonté et leur volonté tient lieu de loi
Après avoir donné les raisons pour lesquelles dans le cas de la condition résolutoire tacite ii n'en est pas de même, l'auteur continue au No. 130 les développements sur l'effet de la condition résolutoire expresse:
De là suit que dans le cas do résolution expresse, le juge régulièrement n'intervient point. C'est le contrat qui d'avance a prononcé la résolution si tel événement arrive ; des l'instant où la condition s'accomplit, le contrat est résolu, Il n'y a rien à demander, il n'y a donc pas d'action à intenter. Quant ii y a une contestation sur le point do savoir si réellement la condition s'est accomplie telle quo les partie l'avaient stipulée le débat doit naturellement être porte devant les tribunaux, mais la seule question que le juge aura à décider, c'est la question de fait. Ce n'est pas lui qui prononcera la résolution, il se bornera à déclarer que la condition étant accomplie, le contrat est résolu en vertu do la volonté des parties contractantes. Le juge n'aurait même pas besoin de faire cette déclaration, il suffît qu'il soit constaté que la condition s'est réalisée ; des lors la volonté des parties reçoit son exécution et le contrat est résolu A. plus forte raison le juge ne peut-il pas décider quo le contrat no sera pas résolu quoique la condition résolutoire soit accomplie. Ce serait violer l'art. 1134 d'après lequel la convention tient lieu de loi, et cette loi oblige le juge aussi bien que les parties contractantes
Au No. 151 le même auteur dit encore:
La condition résolutoire expresse no donne pas lieu à une action en résolution, puisque le contrat est résolu de plein droit en vertu
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du contrat même. Il peut seulement y avoir lieu entre les parties à des demandes en restitution.
D'après ces autorités il est clair que ni la mise en demeure ni l'action en résolution ne sont nécessaires pour faire produire à la condition résolutoire les conséquences dont les parties sont convenues. A plus forte raison en doit-il être de même dans le cas de la condition suspensive ou il n'a pas existé d'obligation.
Ainsi que l'a observé l'hon. juge en chef Dorion, avant la publication de notre code civil les tribunaux ne donnait pas à ces conditions leur plein et entier effet. Ils avaient pour habitude de les modifier suivant certaines règles d’équité, dont ils faisaient application suivant les circonstances de la cause. Toutefois, même avant le code, la jurisprudence à cet égard avait été changée par un jugement du 30 septembre 1854, dans la cause de Richard vs. La Fabrique de Notre-Dame de Québec, () rendu par la Jour du Banc de la Reine, alors présidée par sir L. N. Lafontaine, Bart., juge en chef, et composée des juges Panet, Aylwin, et C. Mondelet ; dans cette cause il fut décidé " que dans un bail d'un bane dans une église, par laquelle ii est stipulé qu'à défaut de paiement du loyer aux termes et époques fixes, des lors et à l'expiration des dits termes le dit bail sera et demeurera nul et résolu de plein droit, et que le bailleur rentrera en possession du dit bane, et pourra procéder à une nouvelle adjudication d'icelui, sans être tenu de donner aucun avis ou assignation au preneur, n'est pas une clause qui doit être réputée comminatoire, mais qui doit avoir son effet." D'après le rapport de cette cause, un des arguments, de l'honorable juge Duval, qui prit part au jugement, en première instance, est rapporté comme suit:
The rule, in relation to this matter, is that parties to contracts have a right to insert in such contracts all clauses or conditions
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which are not cotra bonos mores, or against law. Such being the rule it is difficult to understand, as it has been pretended by the Plaintiff, why this covenant should not be enforced.
L'hon. juge Meredith, actuellement juge en chef de la Cour Supérieure de la province de Québec, après avoir cite les remarques de Toullier an sujet du refus des tribunaux de donner effet aux conditions résolutoires, dit:
This jurisprudence has been condemned as arbitrary and unjust by our most eminent jurists ; and I have no hesitation in saying that I think it so.
Il cite à l'appui de son opinion un grand nombre d'autorités auxquelles je réfère.
Le principe sanctionné parce jugement reçut l'approbation des codificateurs de notre code civil comme on peut s'en convaincre par les remarques suivantes que l'on trouve dans leur premier rapport, p. 19, (1865).
Les inconvénients qui résultent do Ia règle qui regarde certaines clauses des contrats comme seulment comminatoires et conséquemment ne devant pas être exécutées, sont indubitables et se présentent chaque jour. Sous la jurisprudence qui s'était formée, les tribunaux modifiaient les stipulations des contrats, ou sans en tenir compte, substituaient, à la volonté écrite des parties, une équité douteuse pour ajuster leurs droits. Dans ce pays cette intervention n'a peut-être pas été poussée aussi loin, mass en principe elle est également sujette à objection, et quoique soutenue do l'autorité de Dumoulin et do Pothier, elle ne paraît pas devoir son origine au code Justinien, ni justifiée par aucune législation positive do la France. Les raisons données par les deux éminents jurisconsultes sont certainement peu satisfaisantes. Toullier qui discute la question au long, déclare quo les tribunaux se sont arrogé ce pouvoir qui, par la suite, est passé en usage. Quoi qu'il en soit, ii est certain quo la doctrine de l'intervention judiciaire alors quo le sens du contrat est clair, est désapprouvée par les juristes modernes. Deux des commissaires sont d'opinion do suggérer Un changement de la loi en force par projet d'amendement soumis. De l'autre côté, M. le commissaire Morin croit plus sûr et plus équitable de s'en tenir à la règle en force. En conséquence le sujet est respectueusement soumis."
La législature a adopté la suggestion de la majorité des commissaires. Mais on fait observer que cet article n'est
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pasindiqué dans le code comme établissant un droit nouveau. La raison en est claire c'est que les codificateurs eux-mêmes n'ont considéré l'usage établi par les cours que comme un abus contre lequel ils se sont prononcés comme étant contraire à la loi. Ce qu’ils ont déclaré c'est que la loi prévaudrait contre l'usage des cours. Lorsqu'ils ont fait cette déclaration l'usage était déjà répudié par le jugement de la cour du Banc de la Reine. Il s'agit donc dans cette cause de consacrer un principe déjà admis.
On prétend aussi que la condition, soit suspensive soit résolutoire, ne peut produire son effet qu'après la mise en demeure. La réponse à cette objection est déjà donnée par l'autorité citée plus haut de Laurent. J'ajouterai celle de Merlin ().
Suivant les principes du droit romain, dès Qu'une obligation renferme un terme précis, on est obligé d'y satisfaire, sans qu'il soit besoin a ce sujet d'aucune sommation: mais dans nos usages, il en est autrement: un débiteur n'est exactement en retard ou en demeure de payer, de donner ou faire ce qu'il doit, que du jour qu'il a été judiciairement interpellé à cet effet, à moins qu'il n'y ait à cet égarât par la convention unc stipulation précise qu'une telle obligation se remplira dans un tel temps, auquel car la stipulation faisant une partie essentielle de la convention, on ne peut y manquer sans encourir la peine attachée au retard que l'on met à l'exécuter.
Il est évident qu'en pareil cas la mise en demeure résulte du caractère même de la stipulation,—ou que le débiteur v a renoncé en adoptant une condition qui la rend impossible. En effet dans le cas actuel, McLennan avait délai jusqu'au ler octobre pour faire le premier des sept paiements qui lui restaient à faire. En vertu de l'art. 1090 C. C. "ce qui n'est dû qu'à ferme ne peut être exigé avant l'échéance.'' Donc, jusqu'au ler octobre, l'Appellant n'avait rien à demander ; mais le lendemain la déchéance étant arrivée quelle mise en demeure pouvait-il faire ? Demander paiement c'eût
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été renoncer an bénéfice de la déchéance. Lui demander de résilier la promesse de vente ? Elle l'était par l'effet de la convention. Il n'y avait donc qu'à demander possession de la propriété, et an cas de refus la contestation, comme le dit Laurent, ne devait reposer que sur la question du fait de savoir si la condition a été accomplie ou non. La mise en demeure dans ce cas n'était pas nécessaire,—si elle l'était, elle a en lien en vertu de l'art. 1067. " Le débiteur, dit cet article, peut être constitué en demeure soit par les termes mêmes du contrat, lorsqu'il contient une stipulation pue le seul écoulement du temps pour l'accomplir aura cet effet." C'est ce qui a été convenu entre les parties de la manière la plus claire et la plus positive. Cette mise en demeure est suffisante póur pouvoir exiger l'exécution du contrat. Demolombe, en parlant de la mise en demeure lorsqu'on vent exiger non pas l'exécution du contrat, mais des dommages et intérêts résultant de sa non-exécution, dit: ()
D'autre part, si le débiteur doit être constitué en demeure c'est parce que le silence du créancier peut l'autoriser à croire quo celui-ci à consenti tacitement à lui accorder ce délai: telle est. Avons-nous dit, la présomption du législateur.
La convention dont ii s'agit repousse tonte idée d'une présomption accordant in délai—puisqu'ii est stipulé que l'obligation sera immédiatement anéantie et transformée en in bail."
Pour mieux établir la proposition que la mise en demeure n'est pas nécessaire dans le cas de stipulation expresse de résolution, je citerai encore in arrêt de la cour de Cassation que l'on trouve dans Dalloz ().
Les art. 1184 et 1244 C. Nap., qui permettent aux tribunaux d'accorder un délai au débiteur contre lequel soit la résolution soit l'exécution d'un contrat sont demandées, no sont point applicables au cas où il a été stipulé que la résolution du contrat aurait lieu de plein
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droit dans les formes et après les délais convenus entre les parties. De Paraza, 254.
D'après les autorités et les décisions ci dessus citées ii résulte bien clairement que les motifs adoptés par ] l'honorable juge Papineau fondes sur le terme de paiement la nécessité de la mise en demeure et de l'intervention des tribunaux ne sont pas fondés et qu'une condition expresse de la nature de celle dont il s'agit doit avoir son effet de plein droit sans aucune mise en demeure et sans l'intervention des tribunaux.
Il a été soulevé et discuté plusieurs autres questions, mais étant d'avis que le défaut d'accomplissement des conditions expressément stipulées a eu pour effet d'anéantir la promesse de vente il serait tout à fait inutile de les examiner. D'ailleurs, sur les questions incidentes, comme sur la question principale, je concours pleinement dans les raisons données dans son jugement sur cette cause par Sir A. A. Dorion, J.C. En conséquence, pour les raisons qu'il a si habilement développées et pour les motifs ci-dessus exposés, je suis d'opinion que l'appel devrait être alloué avec dépens.
Henry, J.:—
The only difficulty that presented itself to my mind in the argument on this case Was the objection presented as to mis en demeure. On looking at the authorities I have come to the conclusion that that proceeding was unnecessary. The parties themselves provided by their agreement, one to sell for a certain sum of money the land to the other by paying so much down and the balance by instalments, and there was a provision in the agreement that if he did not meet these installments he should become the lessee of the party who sold the land, and, not only that, but he should forfeit the amount he had already paid. If the matter stopped there, possibly the party might find a necessity to resort
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to legal proceedings, but the plaintiff himself went to the United States and I believe only lately returned. This agreement was entered into six or seven years ago. The father paid the money and was the real party to the transaction, but the contract was made out in the name of the son. The son being away the father went into possession, and after being in possession and failing to make any payment he became the actual tenant of the party who sold the land, and, after remaining some time in possession, an action for ejectment was brought against him, and he was dispossessed. It appears to me all these proceedings, the agreement of the parties and all that was done afterwards are sufficient to satisfy any reasonable mind that there was no necessity for taking any proceedings to put this party in default. The son went away and left the father in possession and never looked after the property since ; the father enters into all these arrangements and afterwards he becomes a tenant. Six or seven years afterwards the son says ', " You did not put me en demeure and therefore at the end of this time I will come and offer you the amount that was due and simple interest." It would be an act of injustice to require the party to take simple interest for his money and lose the opportunity of investing these amounts as they became due. I should say under the circumstances it was not even an equitable offer. I think if he came into any English court and claimed specific performance of the agreement, it would be a matter the court would take into consideration if they at all allowed him to set that as a case against the party. They would say to him: " No you have not paid this as you should have done by instalments, and if you ask us to enforce this agreement, we will enforce the adoption of equitable principles, and not only payment of simple interest but interest on each instalment as it fell due." Under the
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circumstances I do not see any equity in favour of the respondent in this case ; the equities are all in favour of the appellant, and besides that, this was simply a., conditional sale, a sale to be fully effected only on the full payment of all the instalments. The party having allowed himself to be put out of possession, I do not think he has a right to come in at this time and ask the other party to give him specific performance of the contract.
TASCHEREAU, J:
I am f opinion to dismiss this appeal for the reasons contained in the considérants of the judgment of the Superior Court, whose judgment was confirmed by the Court of Appeal, upon these same reasons, I presume as we have no notes (in the case) from the learned judges of that court who formed the majority.
That there was a sale by Grange to McLennan can admit of no doubt. There was res, pretium, and consensus. There was the translation of the actual possession and such a complete transfer to McLennan of a full title and of all rights to that property that McLennan gave upon it, and Grange accepted, a mortgage for the security of the balance due on the price of sale
This sale was unaccompanied with a clause résolutoire—in default of payment at the dates agreed upon—not at all in default of ratification by McLennan, when he would become of age as has been said. This would however, be immaterial, as McLennan did in fact ratify the said purchase by his continuing to keep the property sold to him, when a few weeks after this deed he became of age, and as fully as possible, though impliedly only.
Sir A. A. Dorion the learned Chief Justice of the Court of Queen's Bench, who dissented from the judgment says:
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The parties have in effect declared that until the respondent should pay the $700 remaining on the stipulated price of sale, he should be the tenant of the appellant, and the $500 paid should be taken in payment of the rent, and that if the balance of $700 and interest was regularly paid as the several instalments became due, the respondent should then be entitled to claim a deed of sale of the property leased.
With greatest deference for the learned Chief Justice whose opinions have always such weight, I think that this is a mis-interpretation of the contract between the parties. How can it be said that they in effect declared. that McLennan would be only a tenant until he raid the balance of the stipulated price of sale, when by the very deed McLennan gives and Grange accepts a mortgage on that property for that balance of the price of sale ? Grange evidently could not take a mortgage on the property if the title of that property had continued to be vested in him, and the fact that he accepts a mortgage from McLennan upon that same property is to me the most complete evidence that he then and there divested himself in favour of McLennan of the title to it.
Then, as to that clause stipulating forfeiture of the payments made and a lease, in default of the payments to be made. For how long was that lease to be ? There is nothing in the deed about it. Could Grange have taken advantage of this to elect McLennan from the ground, when he failed to make the first payment—not a year after the deed—and yet keep the $500 paid thus getting a yearly rent of $500 for a property he sold for $1,200. I believe not ; yet this is what he really contends for.
Then, suppose McLennan had paid $1,100, that is to say all the instalments up to the last but had failed to make this last one can Grange contend that he could have kept these $1,100 and yet consider McLennan as his tenant, and eject him at his, Grange's, will, as no
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length for the lease is fixed? Keep both the $1100 and the land ? I say, undoubtedly, no. Yet, that is what his propositions would inevitably lead to.
This deed is, as I have said, nothing else but a deed of sale with a clause resolutoire in default of payment And, it being so, an action was necessary to have the dissolution of the said deed declared. The code has made no changes in the old law on this point, arts. 1536, 1537, 1538, 1550. it has, as new law decreed that a special stipulation as to dissolution for non-payment is necessary ; it has made changes as to prescription of action in such cases. It has also decreed, as new law that the stipulation is not to be considered as comminatory, but that the judgment of dissolution is pronounced at once, adding that: "Nevertheless the buyer " may pay the price with interest and costs at any time before the rendering of the judgment."' Meaning clearly that though the dissolution had been stipulated though the date fixed for the payment has lapsed, though the vendee had not paid, though even the vendor has taken an action to have the sale dissolved yet the vendee at any time, before judgment on the action, can go up to the vendor and force him to accept the price of sale, and so relieve himself from the stipulated consequences of his default.
And adds art. 1550 (as new law), " If the seller fail to bring a suit for the enforcement of his right of dissolution within the stipulated term, the buyer remains absolute owner of the thing sold " (). So that here by an express provision of the code, Grange having failed to bring a suit for the dissolution of the sale McLennan remained so far absolute owner of the property sold.
But, says the appellant, by the very terms of the deed no summons of any kind was necessary, and
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McLennan was en demeure by the very terms of the Act: Art. 1067 C. C.
This cannot help the appellant. The price here was grévable and non portable, that is to say, payable at McLennan's domicile, art. 1152 C. C, (and at date of first payment, he was in the country.)
Or, dans ce dernier cas, (says Demolombe) (), il ne suffit pas pour quo le débiteur soit constitué en demeure qu'il existe contre lui une des trois causes, desquelles nous venons de dire quo la mise en demeure peut résulter: soit un texte de la loi soit une clause do la convention soit une sommation. Il faut un autre quo le créancier constate, par une sommation, ou autre acte équivalent, qu'il s'est présenté au domicile du débiteur. La convention porte, par exemple, que le débiteur sera, de plein droit, constitué en demeure par la seule échéance du terme, et sans qu'il ait besoin de sommation. Eh bien ! le débiteur no sera en demeure, par la seule échéance du terme, des quo 'a dette était grévable.
And all the authors agree on this.
So that, even taking the appellant's own interpretatation of this deed as to this the respondent was never legally put en demeure to pay the amount of his purchase. Of course, that the payment of it is a condition precedent to his getting a full deed, he does not deny. He has offered the full amount before instituting his action and even before it was all due, and has deposited it in court. If the appellant had taken an action to have this sale dissolved, the respondent would clearly, according to the code, have been in time, at any period of the case before judgment, to pay the price of sale and prevent the dissolution. Because he paid before the appellant instituted any action at all, the appellant would have us declare that he is too late. With the two courts below I cannot reach that conclusion.
Then art. 1184 of the code Napoleon, expressly enacts that the party who has to complain of the default by the other party to fulfil his engagements has the
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choice either to demand a specific performance of the obligation, if possible, or that the contract be dissolved ; but that the dissolution must be asked by an action in justice. That is what art. 1065 of our code expressly (except as to the last part) says, and the Codifiers say (), that they have not expressly re-enacted this art. 1184 of the code Napoleon because its enactments, so far as consistent with other articles of our code are contained in this art. 1065 of our own code.
And though, under art. 1088 with us as in France under art. 1183 a resolutive condition effects of right, when accomplished, the dissolution of the contract, yet, when this condition depends on the act of one of the parties,
On no peut exercer le droit résultant de la condition, qu'en le faisant ordonner par le juge, parce qu'alors elle tient do la clause pénale.
La résolution, ni la peine, no sont acquises de plein droit: elles doivent être prononcées en justice, encore quo le contraire soit stipulé au contrat ().
These authorities, and the general principle of our law demonstrate that an action in justice is necessary to ask the dissolution If not taken the creditor is supposed to have waived his right to ask it, and to have granted delay to his debtor for the payments due. Arts. 1537 and 1538 of our code I have already referred to, make this as plain as possible as to sale. See also Delvincourt () and authorities cited in Code Civil annoté par Lahaye ().
It is clear that this right to ask the dissolution of the sale for non-payment, is a right given to the vendor and not to the vendee who according to all authority, would be estopped from invoking his non-execution of this contract to ask the rescision
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of it. The vendor has an action for the price of sale, though the contract stipulated that the sale would be rescinded by non-payment on the part of the vendee (). Here the appellant was bound to notify McLennan by some act that he intended to avail himself of his right to have this sale rescinded and to hold him, McLennan, as his tenant only. The appellant had to make or declare his option to ask the dissolution, if he intended to avail himself of his privilege. The lease provided for in the deed never began, never was inexistence. If the appellant had sued the respondent for the price of sale, this one could never have contended that the contract had ipso jure lapsed that he was only a tenant, and on these grounds have refused to pay the price of sale.
As to moveables, the code has thought it better that the dissolution of the sale for non-payment should take place without the necessity of a suit, but it has declared so, in express terms, by art. 1544, so giving it here again clearly to be understood that for immoveables, a suit is necessary.
In fact the law under art. 1536 1537 1538 and 1550 is now clearly that " No sale of immoveables shall be rescinded for default of payment of price unless there is an express clause to that effect, and not then, until judgment of rescision is pronounced, and the judgment may be prevented if the buyer pays the price, with interest and costs, after action is commenced, at any time before judgment." This being so, McLennan having duly offered the price of sale to Grange, even before an action of dissolution, he surely must have been in time to do it since he would have been in time after an action bad been brought.
For these reasons, I am of opinion that the judgment of the two courts below maintaining the plaintiff's
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action is right and that this appeal should be dismissed with costs.
GWYNNE, J.:
I find it difficult to put upon an instrument, so in-artistically and equivocally expressed as that upon which this case turns, a construction which can be said to be clearly free from doubt. I think, however, it does appear to have been a very prominent, and, indeed, the most prominent, feature in the intention of the parties to the instrument, that in case of default in payment of any of the instalments of the purchase money agreed upon, the instrument should operate only as a lease, and that the payments already made should, in such case be treated as paid on account of rent. Now, this important feature in the intention of the parties would be wholly frustrated, if by reason of the clause which speaks of the vendor having an hypothec on the property for the purchase money the instrument should be construed as a completed sale. The construction therefore which has been put upon the instrument by the learned Chief Justice of the Court of Queen's Bench in Montreal, in appeal, appears to my mind to be most in accordance with what was the real intention of the parties to the instrument, and effect, I think, should be given to such intention, although not very felicitously expressed by the notary who prepared the deed. I am of opinion, therefore, that the appeal should be allowed.
Appeal allowed with costs.
Solicitors for appellant: Doutre, Joseph & Dandurand.
Solicitors for Respondent:Davidson & Cross.
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