Supreme Court of Canada
Klock v. Chamberlin, (1888) 15 SCR 325
Date: 1888-03-15
ROBERT H. KLOCK, et al (PLAINTIFFS)
Appellants;
And
RICHARD CHAMBERLIN, es qualité (DEFENDANT).
Respondent.
1887: Oct 29; 1888: Mar 15
PRESENT.— Sir W. J. Ritchie Ç, J., and Strong, Fournier, Henry, Taschereau and Gwynne JJ.
ON APPEAL FROM THE COURT OF QUEEN'S BENCH FOR LOWER CANADA (APPEAL SIDE.)
Sale By wife to secure debts due by her husband—Simulated deeds Art.1301 C. C.
Where the sale of real estate by the wife, duly separated as to property from her husband, to her husband's creditor is shown to have been intended to operate as a security only for the payment of her husband's debts, such sale will be set aside as a contra. vention of art. 1301 C. C. (P. Q).
Per Strong J.dissenting. The trial judge's finding in the present suit that the deeds of sale were not simulated should be affirmed.
APPEAL from the judgment of the Court of Queen's Bench for Lower Canada (Appeal side) reversing the judgment of the Superior Court in favor of the appellants.
The faces of the case may be briefly stated thus:—
On the 14th of January, 1876, Robert H. Klock and his brother and then partner, James Klock, purchased from Elizabeth Richie, wife of the respondent Richard Chamberlin, by whom she was duly authorized, a certain piece of land in the township of Hull in the district of Ottawa, known as the equal third part of the south half of lot number nineteen in the second range of lots in the said township, and containing 34 acres 1 rood and 38⅓ perches of land in superficies, for the sum of one thousand dollars, the receipt of which was acknowledged in the deed in which a right of redemption (réméré) during three years was reserved by the
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seller upon her paying to the purchasers the price of sale with interest at 15 per cent.
On the 23rd February,1877, the purchasers finding that Mrs. Richie could get more than the price they had paid agreed to add seven hundred dollars to the price, and continued the right of redemption upon payment of the original price and interest, with the additional sum of seven hundred dollars and interest at 10 per cent, per annum; and finally, on the 23rd February, 1878, the purchasers finding that Mrs. Richie could again get a larger price, again increased the . price by the sum of one thousand and seven hundred dollars and ninety-one cents, which was also added with interest at ten per cent. per annum to the price of redemption, &c.
These deeds were all executed under private seal in presence of witnesses, and were duly attested and registered.
On the 29th December, 1880, James Klock transferred his share in the property to the said R. H. Klock, and on the 11th May, 1881, the latter brought an action against Mrs. Chamberlin for possession of the property, making Mr. Chamberlin a party for the purpose of assisting his wife.
To this action, besides the general issue, the defend ant pleaded two exceptions, alleging that the deeds in question were simulated and that Elizabeth Richie never received the consideration money mentioned in the deeds, but that these moneys were in reality paid by R. H. and J. Klock to creditors of Richard Chamberlin, part of it being retained by them for debts due them by him, and that the alleged sales were in reality mortgages for securing the repayment with exorbitant interest of moneys advanced to her husband, and to which she was induced by him to put her signature.
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The consideration mentioned in the three deeds of sale was shown to have been employed to the extent of seventeen hundred and seven dollars and ninety one cents to secure the debts due by R. Chamberlin to the appellants and others; and in appellants' books produced at the trial it was shown that the transaction was originally entered as a mortgage.
The Superior Court dismissed the defendant's plea, and held that the deeds were not simulated deeds.
The Court of Queen's Bench considered that the defendant had proved the essential allegations of her plea and, reversing the .judgment of the Superior Court, dismissed the plaintiff''s action, reserving to him his recourse on the said three deeds for any sum of money which Elizabeth Richie may have received out of the consideration money mentioned in the deeds beyond the sum of $1,707.22 &c., &c.
Fleming Q.C. for appellants. The transaction was simply a contract of sale with the right of redemption, and it is solely when there is fraud against the law prohibiting usury that a contract of sale with right of réméré can be assimilated to a pignorative contract and because it is a disguised contract of antichresis. The wife has a right to sell her property and pay her husband's debts with the price; she can borrow money and pay her husband's debts with it. The knowledge on the part of the purchaser or of the lender that the wife says she will pay her husband's debts cannot affect the validity of the deed; in this case no such knowledge was proved. Pothier (); Merlin (); Troplong (); Bouchier v. McLean (); Hamel v. Panet (); Merlin (); Guyot (); Dénisart ().
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The learned counsel then argued on the facts that the sale was not simulated and the consideration was for necessaries furnished the family for which the wife was responsible. Citing art. 1317 C.0.
St.Amand v. Bourret (); Cholet v. Duplessis (); Paquette v. Lemoges (); Elliott v. Grenier (); Courselles v. Dubois (); Leyer v. Lang (); McGibbon v. Morse ().
Aylen for respondent. The entry in the plaintiffs' books is an admission that the debt was due by the husband and the transaction between them and the defendant, Elizabeth Richie, is a mortgage˙ and not a sale. Moreover it is conclusive from the fact that the same property purports to have been sold by and to the same parties three times. A person can imagine three mortgages one after the other contracted by and to the same parties, and all in force at the same time, but not three sales. The fact that the plaintiff and his partner appear to have bought the second time from the defendant Elizabeth Richie is an acknowledgment that the right of property had not passed to them by the first deed. And as the whole three transactions are alike, the presumption is that the intention influenced the parties at the first two existed and influenced them at the time of the third contract. Sirey C. C., under art. 1166 (). The whole transaction was for the purpose of evading art. 1301 CO., P.Q.
If the premises indicate simulation, and that the deeds were not intended to convey and did not convey the right of property in the land therein described, or anything more than a mortgage thereon to the plain tiff and his partner, the defendants' plea for the dismissal
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of the plaintiffs' action purely and simply is (on the authority of Guyot quoted by Merlin under the word pignoratif, hereinbefore cited, and of numerous other jurists) well founded. See Troplong Vente, Tome 2nd, art. 1659 No. 695 et seq. and 1 Demolombe No. 696.
The following authorities were cited and relied on: Merlin (); Buckley v. Brunelle (); Walker u. Crébassa (); Bélanger v. Brown (); Société de Construction v. Brunelle (); Rhéaume v. Caille ().
Sirey C. C. annoté. Art. 1907, N. 31; Laurent (); Broom's legal maxims ().
Fleming Q C. in reply.
Sir W. J. RITCHIE C. J. I think the transaction was not a bona fide sale by the wife but was a mere evasion of the article of the civil code 1301 whereby the plain tiffs and her husband sought to secure from the wife payment to plaintiff and his partner and other creditors of her husband the amounts of their respective debts.
The evidence of Kenny convinces me that it was a collusive transaction between plaintiff and Chamber lin the husband, and the entry in plaintiff book under date of February 7th, in which he debits the husband with interest of $1,000 mortgage due Jan. 14th, 1879, shows that the transaction was not a sale but a loan to Pay the debts of plaintiffs and the other creditors of the husband.
The unsatisfactory evidence of the plaintiff entirely confirms me in these conclusions.
STRONG J.—Was of opinion that the appeal should be allowed and. the judgment of the Superior Court
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restored for the reasons contained in the considérants of the judgment of Mr. Justice MacDougall.
FOURNIER J.—L'action des appelants originairement dirigée contre Elizabeth Richie, épouse séparée de biens de Richard Chamberlin, l'intimé ès qualité, est fondée sur trois différents actes de vente d'une même propriété appartenant à la dite dame Elizabeth Richie. Elle a consenti ces actes avec l'autorisation de son mari en faveur des appelants, ainsi qu'il appert par les ex hibits nos. 1, 2 et 3, produits par ces derniers. Ces actes sont tons faits dans la forme d'une vente à réméré.
Les appelants demandent par leur action à se faire déclarer propriétaires et à être mis en possession de la propriété qui leur a été vendue par ces divers actes.
Elizabeth Richie, maintenant décédée, est représentée par son mari Robert Chamberlin, intimé és qualité. Elle a plaidé à cette action par défense au fonds en fait et par deux exceptions:—par la premiére elle allègue que les actes en question ne contiennent pas des ventes réelles, mais qu'au contraire ces actes sont feints et simulés, et n'ont été passés dans cette forme que pour garantir le paiement d'argent avancé et prêté, et non pas dans le but de transférer la propriété, et de fait n'ont pas transféré la propriété y désignée.
Par la 2me exception, elle allègue encore que ces actes sont feints et simulés à la connaissance des appelants, et qu'ils n'ont été faits que dans le but d'éluder l'effet de l'article 1301 du code civil; qu'à la connais sance des dits appelants, la dite Elizabeth Richie n'a consenti les dits actes que dans le but d'obtenir de l'argent pour payer les dettes de son mari envers le demandeur, l'appelant, son associé et d'autres créanciers; que cet argent a été à la. connaissance de l'appelant et de son associé et par eux-mêmes employé à payer les dettes de son mari.
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La, Cour Supérieure siégeant à Aylmer, appelée à décider ce litige, a donné gain de cause à l'appelant. Son jugement, porte en appel à la cour du Bane de la Reine, a été infirmé à l'unanimité des juges présents. C'est de ce dernier jugement dont il s'agit maintenant.
Les faits établis en preuve justifient pleinement le jugement de la cour du Bane de la Reine. Il ne peut pas y avoir l'ombre d'un doute que ces trois actes de vente d'une même propriété ne sont que des actes simulés et nuls, et ne contiennent pas les véritables conventions des parties. La propriété vendue appartenait à Elizabeth Richie, femme séparée do biens, dont le mari était endetté envers les appelants et vivement pressé par eux de s'acquitter. Elle ne leur devait rien. C'est dans le but d'assurer le paiement de leur créance contre le mari qu'ils se sont faits consentir les divers actes de vente en question, pour trois prix différents. Cette propriété, prouvée valoir $5,000, est vendue par le premier acte pour $1,000, par le deuxième $750 et enfin $1000 par le troisième. Le fait de ces trois ventes successives, entre les mêmes parties, de la même propriété, pour trois prix différents, prouvent à l'évidence que l'intention des parties n'était pas de faire une vente sérieuse pour un prix déterminé d'après la valeur de la propriété. Il manque donc dans ces divers actes un élément essentiel pour qu'il y ait eu vente, d'après l'autorité suivante. Aubry et Rau ().
le prix doit être sérieux. Il ne saurait être considéré comme tel, lorsqu'il présente, avec la valeur réelle de la chose vendue, une dis proportion telle, qu'il est évident que les parties n'ont pu y voir un équivalent réelle de cette chose. Note 26, Pothier nos. 18 et 19; Duranton XVI, 100 et 104: 1, Duvergier 148 et suivant. Zachariæ, § 349, texte et note 23. Il ne faut pas confondre un prix non sérieux ou dérisoire avec Un prix qui serait seulement entaché do vileté. La vileté du prix n'autorise pas l'action en rescision dans les cas prévus par l'article 1674. Au contraire une venee dont le prix serait dérisoire devrait être considéré comme manquant do prix,
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et par conséquent comme inexistante.
Bien que les parties aient donné à leurs transactions la forme de l'acte de vente, il est évident que leur in tention n' était pas de faire une vente sérieuse. Le procédé si étrange et si absurde des trois actes en question n'est qu'un déguisement de leur véritable convention. Il est clair que l'objet des appelants n'était pas d'acquérir la propriété, mais seulement de se procurer une hypothèque pour assurer le remboursement des avances qu'ils faisaient sous forme de prix de vente en même temps que le paiement des autres créances qu'ils avaient déjà contre 1e mari de la dite Elizabeth Richie considérées comme autant d'hypothèques sur une propriété qui valait beaucoup plus que les diverses sommes dues et avancées; cette transaction présente au moins une apparence raisonnable, mais elle cesse alors d'être une vente et n'est plus qu'une hypothèque. En réalité c'est un prêt qui a été fait et non une vente. C'est aussi l'interprétation que l'appelant R. H. Klock a donné à cette transaction en en faisant l’entrée dans son livre de compte où il en fait mention comme d'un
Mortgage, 7th. February, 1879, interest of $1,000 mortgage due January 4th, 1879, $150.
Il est vrai que cette entrée ne concerne que le premier acte, mais les deux autres n'étant que la répétition du premier doivent nécessairement conserver aussi le caractère de prêt et ne peuvent en conséquence justifier les conclusions de laction réclamant la possession de la propriété.
Ces prétendus actes de vente ne sont pas seulement nuls comme entachés de simulation, mais ils le sont encore parceque à la connaissance des appelants, ils n'ont été faits par Elizabeth Richie, femme séparée de biens, que pour assurer le paiement des dettes de son mari envers les appelants et d’autres créanciers.
La qualité de femme séparée de biens d'Elizabeth Richie est admise. La preuve établit que Richard,
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Chamberlin, son mari, était endetté et qu'il y avait plusieurs jugements contre lui. On volt par le témoignage de W. R. Kenney, employé par R. W. Klock pour faire à Elizabeth Richie, la prétendue venderesse, la remise des diverses sommes stipulées comme prix de vente, que l'emploi qui a été fait de ces diverses sommes n'était pas à son bénéfice. Kenney, après avoir reçu l'argent de R. M. Klock et l'avoir remis, pour la forme, à Elizabeth. Richie, celle-ci lui rendit immédiatement un montant suffisant pour payer le juge ment de Lauzon contre son mari, environ $463.74; aussi une autre somme de $229.00, montant de la dette du mari aux appelants. La somme de $700.00 payée lors de la deuxième vente fut employée à payer une hypothèque consentie par la dite Elizabeth Richie en faveur de la société du Service Civil. La somme de $107.91 montant de la troisième vente fut aussi remise par les appelants à Kenney, qui la remit à la dite dame Elizabeth Richie. Sun ce montant elle lui rendit de suite $321788 pour payer les appelants de la balance du compte que leur devait son mari, $150.00 pour intérêt dû sur la première vente, $282 pour acquitter un juge ment de T. B. Poitras contre son mari, $174.13 due à R. W. Sayer, $34 due à Greenleese par Chamberlin, $42.00 montant d'un jugement contre son mari en faveur de Dame veuve C. W. Church. Ii ajoute qu'il agissait comme une sorte d'agent des Klocks en remettant ces argents à la dite Dame Richie, et comme l'agent de cette dernière en faisant les paiements qu'il énumère.
Cette preuve ne laisse aucun doute sur le fait qu'une très grande partie de l’argent provenant des prétendues ventes n'a été remise à la dite Dame Richie que dans le but de dénaturer la transaction et de tâcher de lui donner l'apparence d'une transaction faite par elle même pour son avantage personnel et dont elle avait
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profité en touchant elle-même les deniers. Mais le voile dont on a essayé de couvrir la transaction, laisse trop clairement voir que l'argent payé n'était pas destiné à rester entre les mains de la dite Dame Richie car il est aussitôt repris par los appelants pour se payer eux-mêmes, et d'autres créanciers, auxquels ils s'intéressaient. Ii est donc évident que les dites pré tendues ventes n'ont été faits que pour en arriver à se procurer les moyens de payer les dettes du mari de la dite Dame Richie et sont par tant nulles et sans effet comme contraires à l'article 1301 du Code Civil. Cet article dit:
La femme ne peut s'obliger avec ou pour son mari, qu'en qualité de commune; toute obligation qu'elle contracte ainsi en autre qualité est nulle et sans effet.
La nullité créée par cet article est d'ordre public et a toujours été prononcée par les tribunaux chaque fois qu'il a été prouvé qu’une obligation en apparence con tractée par la femme seule, était en réalité pour les affaires de son mari. La jurisprudence sur cette question est bien établie par nombre de décisions qui ne permettent pas d'élever de doute à ce sujet. Il serait tout-à-fait inutile d'entrer dans la considération des points de droit soulevés à ce sujet dans cette cause; car on peut considérer la discussion sur les questions comme à peu prés épuisée. Te me contenterai donc de référer à quelques unes des principales causes où il a été question de l'application de l'article 1301.
Une de celle où la question a été traitée avec le plus de développement et de science par les avocats qui y étaient concernés, est celle de Buckley y. Brunelle et vir. (). L'honorable juge en chef Dorion occupait pour l'appelant et l'honorable juge Rainville pour les intimés. Dans le rapport de cette cause on trouvera tous les arguments de part et autres et une revue com
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plète des autorités pour et contre. Cette belle et savante étude de la questien a fait dire avec justice à l'honorable juge Mondelet:
En discutant les questions les avocats de part et d'autre ont fait preuve d'une grande habilité, et avec un luxe extraordinaire d'éru dition légale, nous ont fait remonter aux sources vénérées de notre droit jusqu'au senatus-consulte Villéien et nous ont aide dans nos délibérations, des opinions de presque tons les commentateurs, sur cette fameuse disposition légale.
La lecture du rapport suffira pour faire voir que quels que soient les moyens détournés employés pour éluder l'article 1301, si la preuve peut porter ces faits à Ia connaissance de la cour celle-ci annullera toute obligation contractée directement ou indirectement par la femme en violation de cet article.
Dans la cause de Belanger et cie. v. Brown (), dont les faits out une grande analogie avec ceux de la pré sente, le même principe a reçu son application. Le résumé de la décision est en ces termes:-
That a deed of sale made by a wife commune en biens to a third party of her propre for a pretended consideration of $400 when the real consideration was a lease of movables by the third party to her husband will be set aside as a contravention of C.C, 1301.
L'honorable juge Berthelot qui a prononcé le juge ment dans cette cause dit au sujet de la vente du bien propre de la femme:—
La femme qui vend sont propre pour payer la dette de son mari on pour garantir ses obligations ei l'aider dans son commerce, ne s'oblige pas seulement comme commune, mais elle s'oblige directe mont pour son mari, et c'est Ce que la loi a en vue de prohiber sous quelque forme que ce soit, pour assurer la fortune de la femme de l'atteinte des mauvaises affaires do son mari.
Le défendeur a rapporté dans son factum l'opinion qui est donnée comme celle du juge Meredith lors du jugement dans la cause de Boudrier v. McLean en appel:-
A married woman unquestionably has the power of alienating her own propres to pay the debt of her husband.
Si cette proposition est vraie, en droit abstraitement parlant, ce no peut être que lorsque la femme reçoit réellement le prix do son propre, et l'emploie librement à payer la dette de son mari, mais
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non pas dans ce cas-ci, lorsqu'elle le vend pour faire faire commerce à son mari.
Cette maxime ne peut pas plus prévaloir dans cette cause plus qu'elle n'a prévalu dans la cause de Boudria v. NcLean auquel jugement le juge Meredith a concouru.
La preuve a établi d'une manière positive que dans le cas actuel la plus grande partie du prétendu prix de vente a été employée à payer les dettes du mari.
Dans la cause de Walker et vir. v. Crebassa Junior (), la décision est ainsi résumée:——
10. Que dans l'espèce actuelle la vente faite au défendeur, par la demanderesse séparée de biens, de certains immeubles qui lui sont propres, doit être rescindée sur le principe qu'aucune valeur n'a été prouvée lui avoir été payée. 20. De plus, par la cour inférieure, que les engagements contractés à cette vente par la demanderesse l'avant été pour les dettes de son mari, sont nuls en vertu de la 55me section du ch. 37 des statuts refondus du Bas-Canada.
Cette disposition contient le principe consacré par l'article 1301 C.C.et est conçue dans les termes suivants:
Nulle femme mariée ne pourra se porter caution ni encourir de responsabilité en aucune autre qualité que comme commune en biens avec son mari pour les dettes, obligations on engagements contractés par le mari avant le mariage ou pendant la dûrée du mariage, et tons engagements contractés par une femme mariée en violation de ces dispositions seront absolument nuls et de nul effet.
Dans cette cause comme dans celle dont il s'agit ici, la femme était séparée de biens et vendait une de ses propriétés pour payer une dette de son mari.
Dans La cause de La Société de Construction de St. Hyacinthe v. Brunelle et vir. (), il a été jugé par l'hon. juge Sicotte: 1o. Que la femme maniée et séparée de biens ne peut s'engager en aucune manière pour les affaires de son mari, et que si elle le fait, son engage ment sera cassé et annulé comme fait en fraude et en violation des lois d'ordre public. 20. Que pour savoir si l'obligation contractée au nom de la femme seule, l'a été pour les affaires de son mari, il convient de s'en-1 quérir de toutes les circonstances dans lesquelles l'obligation a été contractée et d'avoir égard aux
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présomptions qui découlent des faits prouvés. 30. Que dans l'espèce, bien que l’obligation ait été contractée par la défenderesse seule, en faveur de la demanderesse, il résulte des faits prouvés, que la demanderesee a contracté avec le mari de la défenderesse et que cette dernière a consenti une obligation hypothécaire, en faveur de la demanderesse, pour compléter et assurer les transactions de son mari.
Dans la cause de Rhéaume v. Caille et vir. () il a été décidé par l'honorable juge Johnson:
That an obligation made by a wife to repay money advanced for her husband's use is an absolute nullity: and even a representation by the wife to the lender that the money was for herself does not affect the case.
Ii serait inutile de multiplier d'avantage les décisions, car elles sont touets au même effet. Quant aux opinions des jurisconsultes on en trouvera une collection à peu prés compléte dans la cause de Buckley v. Brunelle et vir. (). Le principe sur lequel reposent les décisions citées plus haut est un article du code civil sur l'interprétation duquel nos cours ont été unanimes Pour lui donner tout son effet il suffit de prouver, quelles que soient les voies indirectes employées pour obtenir l’obligation de la femme mariée, qu'en réalité cette obligation n'a pas été contractée pour son bénéfice, mais bien pour celui de son mari. Tout se réduit donc à une question de preuve. Celle faite en cette cause n'a pas laissé de doute sur le caractère des transactions dont ii s'agit. Ii n'y a pas d'autres conclusions à tirer de la preuve que celle que les di. vers actes de vente dont il s'agit sont feintes et simulées et n'ont pris cette forme que pour. dissimuler Le fait que l’obligation de la femme était contractée en partie pour son mari. En conséquence, ces actes sont nuls comme contraires à l'article 1301 du Code civil et ont été justement déclarés tels par le jugement
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de la Cour du Bane de la Reine qui doit être confirmé. Appel renvoyé avec dépens.
HENRY J.-I am of opinion that this appeal should be dismissed There is evidence that the deeds of sale were simulated and were in truth a transaction by which the wife undertook to secure the payment of her husband's debts. The entries in the appellants' books as well as other documentary evidence, clearly show that the alleged sale was intended to operate as a mortgage. Now the law is very plain, and although it is unfortunate for the party who pays out his money under such circumstances he cannot expect course of justice to help him to get possession of property in contravention to art. 1301 of the civil code.
TASCHEREAU J.—Je concours dans le jugement de la majorité de cette cour. Au fond il ne s'agit que d'une question de fait, savoir: si les actes de vente consentis par madame Chamberlin en faveur de l'appelant sont simulés. La cour d'appel ainsi que trois juges de cette cour sont d'avis que ces actes ont été simulés. Je con cours sur la question de fait, quant à la question de droit elle ne peut souffrir aucune difficulté. Je suis d'avis que l'appel doit être renvoyé avec dépens.
GWYNNE J.—The question in this case is simply one of fact, namely, whether the instrument of the 14th Jan., 1876, was executed as, and was intended to be, an absolute bonâ fide sale of the lands therein mentioned by Elizabeth Richie, or was it intended to operate by way of security only for the debts of her husband with the knowledge of the plaintiffs, while assuming the appearance of a sale for the purpose of evading the nullity imposed by article 1301 C.C.
The learned judges of the Court of Queen's Bench of Montreal in Appeal, have rendered judgment to the
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effect that it was executed with the intent of Operating as such security only and with intent to evade article 1301. I see no reason for differing from, on the contrary, I entirely concur in, this judgment
The instruments of the 23rd Feb., 1877; and 23rd Feb., 1878, which simply impose further charges upon the lands and qualify Mrs. Richie's right of redemption of the lands as expressed in the instrument of the 14th January 1876, unless and until those further charges should he also paid, support this conclusion, and the entry in the account of Mrs. Richie's husband in the plaintiffs' books, of the item, under date Feb. 7. 1879, of $150000 for interest on $1,000.00 mortgage, due "Jan. 14th, 1879," and for which sum the plaintiff took additional security from the husband, puts the matter in my judgment beyond all doubt—that sum of $150000 was a year's interest at 15 per cent. on the $1000.00 mentioned as the consideration of the deed of the 14th January, 1876 which sum was by that deed expressed to be payable by the wife, and only in the event of her redeeming the lands under the provision in the deed in that behalf contained. The plaintiffs having subsequently taken security from the husband for a year's interest due on the 14th Jan. 1879 on the $1,000.00 mentioned in the deed of Jan. 1876 speaking of it as a mortgage in the account kept in their own books with the husband, places beyond all doubt that the deed of Jan. 1876 was executed by way of security only for the husband's debt, and the form given to that deed is explicable only as by way of evasion of the article 1301. The deed therefore is wholly void and, it failing, the plaintiffs can have no better title by the subsequent deeds whatever use was made of the money which constituted the consideration for them respectively, the greater part of which. however, was, with the knowledge of the plaintiffs
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advanced by them for payment of the husband's debt to themselves and others upon the security of the additional charges, expressed in the deeds, respectively imposed by Mrs. Richie upon the lands mentioned in the deed of Jan. 14th, 1876. The appeal should there fore be dismissed with costs and the judgment below varied so as to dismiss simply the plaintiffs' action in the Superior Court with costs.
Appeal dismissed with costs.
Solicitor for appellant: J. R. Fleming.
Solicitor for respondents: John Aylen.
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