Supreme Court of Canada
Nordheimer v. Alexander, (1891) 19 SCR 248
Date: 1891-06-22
SAMUEL NORDHEIMER (DEFENDANT)
Appellant;
And
CHARLES ALEXANDER (PLAINTIFF)
Respondent.
1890: Nov 11; 1890: Nov 12; 1890: Nov 13; 1891: June 22
PRESENT—Sir W, J. Ritchie C. J., and Strong, Fourniér, Gwynne and Patterson JJ
ON APPEAL FROM THE COURT OF QUEEN'S BENCH POR. LOWER CANADA (APPEAL SIDE).
Responsibility—Vis major—Fall of wall after fire—Negligence—Damages —Arts. 17, sub-sec. 24, 1053, 1055, 1071 C. C.
Where a fire destroyed the defendant's house, leaving one of the walls standing in a dangerous condition, and the defendant, knowing the fact, neglected to secure or support the wall or take it down and some days after the fire it was blown down by a high wind and damaged the plaintiff's house:
Held, affirming the judgments of the courts below that the defendant could not shield himself under the plea of vie major and was liable for the damages caused.
APPEAL from a judgment of the Court of Queen's Bench for Lower Canada (appeal side) (), confirming a judgment of the Superior Court (), which condemned the appellant to pay respondent a sum of $2,638.57 as damages.
The facts are fully stated in the judgment of Mr. Justice Foarnier hereinafter given:-
Laflamme Q.C. and Hector Cameron Q.C. for appellant contended that the accident was caused by vis major, and that the appellant was not responsible citing Larombière (); Laurent (); Demolombe (); Sourdat de la Responsabilité (); Smith Law of Damages (); Pollock on Torts (); Dixon v. Metropolitan
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Board of Works (); the learned counsel also contended that the amount of damages awarded was excessive.
Duhamel Q. C. and Macceau for respondent relied on art 1053, 1055 C.C.; Troplong Louage (); Cooley on-Torts (); Aubry & Rau (); Sourdat de la Responsabilité (); Laurent (); Rapin v. McKinnon (); Bélangr v. McCarthy (); Séminaire de Quèbec v. Poitras ().
SIR W. J. RITCHIE C.J.—I think this appeal must be dismissed. There was, in my opinion, ample evidence to show that after the fire the defendant's wall was in a dangerous condition, and that the defendant, though notified of the fact, neglected to take any reasonable precautions, or in fact any precautions at all, to secure or support the wall or to take it down so as to prevent it falling and injuring his neighbors, but on the contrary allowed his wall to remain in this dangerous state (though there was ample time to have it made safe by adopting one or other of the courses suggested) until it was blown down and fell on the house of the plaintiff, whereby he sustained large damages. In my opinion the decision of the judge of first instance, confirmed as it has been by the unanimous judgment of the Court of Queen's Bench should not be disturbed but should be confirmed and the appeal dismissed with costs in all the courts.
STRONG J.-I am also of opinion that the appeal should be dismissed with costs.
Fournier J.—Le present appel esfinterjetè d'un jugement
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de la cour du Banc de la Reine siègeant à Montrèal confirmant unjugement de la cour Supèrieuee qui avait condamnè. l'appelant à payer à l'intimé, la somme de $2,638577 de dommages, causés dans les circonstances suivantes:
La propriété de l'appelant connue sons le nom de Nordheimer Hall, situèe, rue Saint-Jacques, à Montréal, fut incendiée le 18 dècembre 1886.
La propriété du côtè ouest, adjoignant le " Nordheimier Hall," appartenait à Made. Campbell, (Dame Margaret Hutchison), et ètait occupèe depuis plusieurs annèes par l'intimé comme restaurant et boutique de confiserie. Cette bâtisse avait une trentaine de pieds de hauteur, l'autre en avait soixante. Le mur de division des deux bâtisses ètait mitoyen jusqu'à la hauteur de la maison de l'intimé. Sur ce mur mitoyen l'appelant avait construit un mar d'environ trente pieds qui ètait sa propriété exclusive.
Le 24 dècembre 1886, environ une semaine après l'incendie une partie de ce dernier mur s'écrouaa et tomba sur cette partie de la bâtisse occupèe par l'intimé comme restaurant et salle à diner. bes meubles, la vaisselle, ustensiles de cuisine et autres effets aussi bien que le fond de commerce de l'intimé en biscuits, confiseries, etc, furent ou complètement dètruits ou considèrablement endommagès par Ia chute du mur. En consequence l'établissement fut fermè depuis le 24 dècembre jusque vers la fin de janverr suivant. L'intime a souffert en outre des dommages considérables par la suspension de son commerce, et par la perte d'un grand nombre de ses habitués.
Madame Campbell avait aussi ètè poursuivie, sous l'impression qu'elle ètait propriètaire conjointe de la partie du mur ècroulè, mais la preuve ayant ètabli que cette partie du mur ètait la propriétè exclusive de l'appelant, l'action fut renvoyèe quant à elle. Il n'y
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a pas d'appel quant à elle; la contestation est maintenant limitée entre l'appelant et l'intimé.
Laappelant a plaidé que l'accident avait ètè icaueé par la force majeure sur laquelle il n'avait aucun contrôle, que le mur avait ètè bien construit et que mème après le feu ii ètait en bon ètat et nullement en danger de tomber, mais que dans la nuit du 24 dècembre, un changement subit de temperature ètait survenu et une tempête s'étant èlevèe tout à coup fit tomber une partie du mur. Il al lègue aussi qu'il n'a pas ètè notifié que le mur ètait dans un ètat dangereux, ni requis de le dèmolir, que l'avis qu'il a recu de l'inspecteur de la cite n'avait rapport qu'à d'autres murs de la bâtisse.
L'intimè a nié' que l'accident avait ètè cause par force majeure et cas fortuit; que les faits alléguès ne constituaient pas un cas de force majeure; que lors même que l'appelant n'avait pas ètè notifié, ii n'en serait pas moins responsable du dommage cause par son fait de sa nègligence.
Les questions soulevées par la contesaation se rèsument ainsi i—1° Le mur ètait-il dans Un ètat dangereux après le feu; 2° l'appelant a-t-il recu avis et a-t-il ètè mis en demeure de le dèmolir et un tel avis était-il nècessaire; 3° l'accident a-t-il ètè cause par force majeure?
Le mur de division des propriétés n'avait que vingt pouces à sa base seize an centre et douze an haut C'était à peine suffisant, mais taut que les différeness murs ètaient relies ensembee pour former le corps de la bâtisse, il n'y avait pas alors grand danger à redouter. Mais ii n'en ètait plus de mème après le feu. Les trente pieds construits andessus de la partie mitoyenne du mur furent laissès sans aucun appui tous les poutres et liens qui servaient à le retenir avaient ètè dètruits par le feu; il penchait du hant et avait ètè
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considèrablement endommagé par la chaleur, et on y voyait de grandes fissures.
La preuve ètablit que le mur ètait dans un ètat dangereux et aurait dû être dèmoli, ou au moins ètan-connè afin d'évirer l'accident.
L'inspecteur de la cite, M. L. Lacroix dècrit ainsi l'état du mur.
R. Tout le mur n'est pas tombè. Il y a une certaine hauteur qui est tombée, à peu près quinze ou dix-huit pieds de hauteur, sans mesure precise. Le mur me paraît avoir plié au centre, et le pied du mur est tombè d'un côté, et la partie supèrieure de l'autre cόté, et c'est la base de la partie qui est tombée qui a effondre la bâtisse Hutchison.
Q. A quelle hauteur au-dessus de la maison Hutchison le mur est-il tombé?
R. A une vingtaine de pieds.
Q. De sorte qu'il est tombè un excèdant d'une vingtaine de pieds au-dessus?
R. Une vingtaine de pieds au-dessus de la maison. La partie du mur qui est tombèe tait bien plus mince que la partie qui est restée, et c'est cette partie-là que je demandais de faire dèmolir. Je craignais dans cette ligne-là.
Q. Jusqu'à l'instant où le mur est tombè, il y avait urgence de dèmolir ce mur-là, ou de l'etançonner. ou de prendre les precautions nècessaires pour l'empêcher de tomber, n'est-ce pas?
R. Certainement
R. Et à votre connaissanee on n'a pris aucune prècaution pour l'empêcher de tomber, n'est-ce pas?
R. On n'a rien fait.
R, Lorsuee le feu a eu lieu, il faisait un froid très sèvère, une quantité ènorme d'eau avait ètè jetée sur ces murs et les avait plus ou moins congelès. Les boss de liaison dans le mur ètaient brûlés, ce qui laissait une bien mo indre èpaisseur de brique pour soutenir ce mur. Cela réuni à la crainee d'un dégel possible chose qui est arrivée le vingt-quatre, me faisait craindre certainement pour ce mur-là, dans n'importe quelle condition de temps ou de température où on pouvait se trouver.
Q. Il' y avait dons les murs de cette maison-là des bois de liaison?
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R. Oui, il y avait des boss de liaison de 4 pouces d'épaisseur sur toute la longueur du mur.
Q. Etait-il tout brûlé?
R. Il ètait tout plus ou moins calciné.
Q. En sorte qu'il n'y avait aucuee soliditè dans le mur?
R. Ii n'y avait rien pour le retenir dans un cas fortuit, par exemple, dans un coup de vent.
Par le juge:—
Q. Il n'y avait rien pour retenfr le mur?
R. Non, le mur avait une profondeur d'une centaine de pieds et il n'y avait plus rien pour le retenir.
[Mr. Fowler, an architect, a witness for the appellant, says as to the condition of that wall:]
Q. Mr. Fowler, would the mere height of the wall be in any way dangerous?
A. No doubt it would.
Q. Do you mean to say that it would be likely to fall without any extraordinary reason, or would it merely be that the height of the wall would make it more dangerous in case of a high wind?
A. In case of a high wind, the height of the wall would make it more dangerous.
Q. And you made up your mind, the three of you together (viz.:— The three experts appointed by the Insurances and Nordheimer) that the wall required to be demolished?
A. Yes, it required to be demolished.
Q. On account of the damage caused to it by the fire?
A. Yes, by the fire.
Q. And still, you said just now that you did not see any immediate danger?
A. No.
Q. But you saw apparent danger on account of this crack in this twelve-inch wall?
A. The wall stood alone, without any support.
Q. On either side?
A. On either side. Of course, it was in danger of falling in case of a high wind.
A. The portion of that wall which we measured and the thickness of which I have given had to be taken down.
Q. In order to rebuild?
A Yes in order to rebuild Q.
But not because it was in danger?
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A. Yes, in the course of time there would be danger.
Q. Do you think that it would have been a wise precaution to have braced this wall, to stop it from falling after the fire?
A. If it had been under my care I think I would, have done so.
Q. It would only have been the ordinary precaution to be taken for such a high wall?
A. Yes.
And in re-examination he says further:—
Q. Now, you say that if you had had charge of that wall, you would have ordered it to be taken down?
A. I would have braced it, or done something to prevent such an accident.
Le tèmoin Roberts dit:—
Q. By the Court—was it possible from the time of the fire to the time of the falling of the wall, assuming that it had been in a dangerous position, to put it in a safe condition?
A. It was possible to put it in a safer condition, I mean, because I consider that it was safe.
Q. You speak after the time of the fire?
A. From the time of the fire on the eighteenth.
Ces extraits de la preuve suffisent à faire voir que le feu avait mis le mur dans un ètat extrèmement dangereux. L'appelant n'ignorait pas le danger, et c'était une grossière negligence de sa part de laisser ce mur dans un tel ètat de ruine sans prendee aucune des pré-cautions nècessaires pour prèvenir un accident. Cela suffit pour rendre l'appelant responsable des consè-quences de l'accident d'après l'article 1053 du code civil.
Une trop grande importance a ètè donnée à la question de savoir si avis de dèmolir avait ètè donnè à l'appelant car cet avis n'était pas nécessaire dans le cas actuel pour le rendre responsable. Mais il n'est pas inutile toutefois d'établir la vèritè à ce sujet.
L'intimé ayant ècrit à l'inspecteur de Ia citè pour savoir si les murs incendiés ètaient dans un ètat dangereux, celui-ci en fit la visite et donna à l'agent de
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l'appelant avis, le 20 dÉcembre 1886, quatre jours avant l'écroulement du mur l'avis par ècrit que l'on trouve à la page au dossier d.avoir à dèmolir immediate-ment le mur de division (celui qui s'est écroulé) et une partie de celui de Fortification Lane
M. Saffrey, l'agent de l'appelant, a prètendu que Lacroix dans sa visite, le matin du 20, lui a indique comme ètant dangereux et devant être dèmoli, le mur de derrière sur la Fortification Lane et le mur du centre de la bâtisse, parallèle à la rue Saint-Jacques. Ce dernier mur ètant à 50 pieds en arrière du front de la rue ii est èvident qu'il se trompe et qu'il n'a pas compris Lacroix qui, au contraire, jure positivement que les murs dont ii a ordonné la demoltiion sont les murs de division entre les propriétés des parties et celui de Fortification Lane. Il ajoute que ce sont les seuls qu'il avait le pouvoir de faire démolir pour la protection du public. Il dit aussi avoir conseillé la demolition du mur central dans l'intérêt de la sûretè des ouvriers mais qu'il ne pouvait donner d'ordre officiel quant à ce mur.
De ces deux versions, il est clair que celle de Lacroix qui est tout à fait dèsintèressè et n'apparaît dans cette affaire qu'en qualité d'officier public, doit être accepèe. D'ailleurs elle est conforme à l'avis par ècrit qui indique positivement le mur de division et celui de Fortification Lane comme les deux qui doivent être dèmolis. Il est evident que l'avis n'a pas rapport au mur du centre qui ne pouvait pas ètre décrit comme le mur de division à partir de la rue Saint-Jacques. Saffrey reconnaît que l'avis se rapporte au mur en question, mais qu'il ne s'accorde pas avec les instructions verbales de Lacroix. Il est evident qu'il se trompe, et ii ne pent pas y avoir de doute que l'appelant a reçu avis de dèmolir non seulement verbalement mais aussi par
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ècrit et dans un temps suffisant pour prèvenir l'accident s'il se fut conformè à l'avis.
D'ailleurs cette difference entre l'avis par ècrit et les instructions verbales, même si elle existait, ne pourrait aucunement exonèrer l'appelant de sa responsabilité. Indèpendamment de tout avis, l'appelant ètait obligè de maintenir son mur en bon Łtat, et aucune mise en demeure n'était nècessaire pour le rendre responsable des consequences de sa negligence. Les obligations de l'appelant rèsultent du droit civil voir Sourdat de la Responsabilitè ().
Le voisin menacè de la chute du bâtiment peut se borner à faire, par acte extra judiciaire, sommation au propriètaire d'avoir à reparer on dèmolir.
Cet avertisement n'est point nècessaire, sans doute, pour engager la responsabilité du propriétaire. Si sa maison s'écroule, l'article 1386 l'oblige sans distinction à indemniser les tiers du dommage qui en rèsulte pour eux. C'était à lui de veiller à la conservation de sa chose. Mais un pareil acte peut produire d'utiles effets et lever plusieurs difficultés. Il met le propriétaire en demeure et rend sa faute inexcusable. Il l'empêche de prètexter cause d' ignorance; il donne lieu de presumer fortement que les degradations dè l'édifice sont la véritabee cauee de sa ruine, puisqee ces degradations ètaient déjà telles que les voisins s'en ètaient aperçus.'
La prétention est que la chute du mur a ètè causée par force majeure resultant de l'incendie d'un change-ment subit de temperature, accompagnè d'un vent violent.
Les faits de la cauee ont contredit ce moyen de defense.
Sans doute que l'accident est le resultat de l'incendie, du changement de temperature et du vent de tempête, mais ces trois faits n'ont pas en lieu en mème temps. L'incendie aeu lieu le 18, et le changement de température et le vent le 24, jour de l'écroulement. Il y avait du temps du 18 au 24 pour prendre les prècau- sions nècessaires pour prèvenir l'accident. Ce ne peut
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êtrè un cas fortuit, 16 code civil, article 17, s. 24 le définit;—
Le cas fortuit est un èvénement imprèvu cause par une force majeure à laquelle ii ètait impossible de rèsister.
D'après le dangereux ètat dans lequel les murs ont ètè laisses après 1 incendie, ii ètait facile de prèvenir un accident, et rien n'était plus facile que d'éviter un accident, soit en dèmolisant ou en ètançonnant le mur.
L'article 1072 declare que le dèbiteur n'est pas tenu de payer les dommages-intérèts, lorsque 1 inexécution de l'obligation est cause par cas fortuit ot force majeure, sans aucune faute de sa part, à moins qu'il ne s'y soit spècialement obligè par le contrat. Ces dispositions font voir que pour se prèvaloir de la défense du cas fortutt ou de la force majeure ii faut que cc soit un èvènement qu'il ait ètè impossible de prèvoir et d'empècher. 11 faut aussi qu'il origine de ce qu'aucuns soins ni previsions humaines n'ont Pu l'empècher et qu'il n'ait ètè precede, accompagnè ou suivi d'aucune faute qui puisse être imputée an débiteur.
Troplong, du louage, () mentionne comme cas fortuits, les tremblements de terre, chaleur excessive, des chutes de neige extraordinaire, les gelèes, la grêle, les tempêtes sur mer et sur terre, les éclairs, le feu, etc. Mais au n° 207 il ajoute que ce serait une erreur de mettre an rang des cas fortuits des événements qui ne sont que le rèsultat ordinaire du cours naturel des choses.
Ainsi, dit-il, la pluie, les vents, la neige, le chaud ne sont pas des cas- fortuits; ce sont là des accidents nècessaires de l'ordre des saisons, des alternatives inevitables dune température normale. On ne les èlève an rang de cas fortuit qu'autant que lar leur intensité et leur force excessive ils sortent de la marche accoutumée de la nature
En un mot, les saisons ont leur ordre et leur dèrangement: le derangement seul dègènère en cas fortuit.
Dans notre pays les tempètes et les changements subits de temperatures sont des èvènements très ordinaires.
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Pour donner auvent qu'il faisait le 24 dècembre le caractère de cas fortuit ou de force majeure ii faudrait que le vent eût ètè d'une violence au .delà du cours ordinaire et d'une intensitè telle que si le inur eût ètè appuyè, il se fut ècroulè tout de mème. La preuve n'a pas ètabli ce fait; le tèmoin Ball dit que la plus grande vitesse du vent a ètè ce jour là 37 milles à l'heure et qu'il atteint souvent une plus grande vèlocitè. Pour que ce soit un vent de tempète, le témoin Hamilton dit qu'il faut que ce soit un vent qui -ait au moins 40 milles à l'heure.
Il faut en consequence en arriver à la conclusion des tèmoins que le mur n'est tombè que parce qu'il n'était pas supportè. Le vent peut avoir ètè la cause immédiate de la chute du mur, mais la negligence de l'appelant à prendre les precautions nècessaires pour le protéger est certainement la cause mediate de l'acci-dent. C'est cette négligence qui constitue l'appelant en faute et le rend responsable de tous les. dommages soufferts par l'intimé.
Aubry et Rau, () après avoir dit qu'en règle générale le dèbiteur n'est responsable des cas fortuits on de la force majeure, ajoute:—
Ainsi, lorsque cette execution (de l'obiigation) n'a Pu avoir lieu par suite, soit d'un accident de la nature, soit du fait d'une personne ou d'uiie chose dont le dèbiteur n'a pas à rèpondre, et qu'il na pu empècher,. celui-ci se trouve dèchargé de toute responsabilitè, pourvu que cet accident ou ce fait n'ai pas ètè precede ou accompagné de -quelque faute qu'il lui soit imputable.
Et il dit de plus ():—
Toutes lea fois que le dCbiteur aurait Pu, en donnant à l'accomplissement de l'obligation les soins qu'il, devait y apporter, empêcher le cas fortuit on du moins en atténuer les effets, l'inexécution règulière de l'obiigation se trouve entravée, moins par le cas fortuit que par une faute dont le dèbiteur doit nècessairement rèpondre.
Demolombe, des contrats, ():—
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Il est been entendu. d'ailleurs que le dèbiteur ne se trouve dèchargé de toute responsabilité, à raison de la force majeure ou du cas fortuit. qu'autant que l'événement n'a pas ètè prècèdé, accompagné ou suivi de quelque faute qui lui soit imputable.
Car il serait an contraire passible de dommages-intérêts s'il avait pu, en apportant a l' accomplissement de son obligation le soin qu'il devait y apporter, avant, pendant ou après l'accident, soit prèvenir l'accident lui-même soit en prèvenir ou attènuer les effets dommageables. A plus forte raison, le dèbiteur serait-il responsable si, au lieu de prèvenir le cas fortuit on de force majeure il l'avait lui.mème provoquè.
Laurent, ():—
Quand le cas fortuit a ètè amenè par une faute, il devient imputable sous le droit commun: une pluie d'orage est gènèralement un accident dont personne ne rèpond, mais si ceux qui exècutent les travaux laissent le terrain sans defense contre l'action des eaux, lesèboulements qui en rèsultent leur sont imputables.
Proudhon, droit d'usufruit, ();—
On entend, en gènèral, par cas fortuit dont personne n'est respon-sable, tout accident qu'on a pu prèvoir et dont on n'a pu arrêter le coup.
Et l'auteur ajoute ();—
Mais il est possible que le cas fortuit qui entraine immèdiatement la perte de Ia chose ait ètè précédé ou accompagné d'une faute de la part de celui aux soins duquel elle ètait confiée, et que pour cette raison il ne cesse pas d'être responsable de la perte dont sa faute est médiate de la cause, comme, par exemple, si un incendie a consume une maison parce qu'on n'avait pas en la prècaution de faire ramoner la cheminée où il a pris naissance, et même dans le cas ou un incendie a ètè allumè par le feu du ciel, si l'on a pu en airêter le progrès et qu'on ait négligé d' y mettie obstacle. Dans tous ces cas et autres semblables, chaque fois qu'il y a faute jugèe suffisante pour servir de fondement à une juste garantie, son auteur doit être condamnè aux dommages-intérêts soufferts par la partie lèsèe.
L'auteur alors se demande s'il suffit au dèbiteur de prouver la force majeure, ou s'il ne dolt pas de plus faire voir que cet èvènement n'est compliquè d'aucune faute ou négligence de sa part; il est d'opinion que
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lorsque le dèbiteur a ètabli le cas fortuit sa tâche est accomplie et qu'il n'est tenu à prouver rien de plus.
Cette opinion, cependant, est condamnèe par la majorité des commentateurs.
Troplong, de la vente (), dit:—
L' obligation du vendeur est de prouver le cas fortuit qu'il allègue; mais y a-t-il preuve de cas fortuit ou d'accident, tant qu'il n'est pas ètabli que c'est le hazard pur ou une force irresistible qui a amenÉ la perte de la chose? La preuve est-elle faite quand on peut tout aussi bien penser que la faute de l'homme a concouru avec le fait étranger? Puisque la force majeure est celle à laquelle on- n'a Pu rèsister par aucune prevision, n'est-il pas nècessaire de prouver qu'on a resister par de sages previsions, et qu'on a ètè vaincu?
Donc en remettant la chose, le dèbiteur doit prouver que si elle est détériorée, ce n'est pas par sa faute. Eh ! bien, je demande s'il satisfait à cette obligation en prètextant d'un fait qui n'exclut pas nècessairement la faute; d'un fait qui n'est fortuit qu'autant qu'il est démontrè que la negligence de l'homme ne l'a pas amené?
Demolombe, des contrats (), dit aussi:—
C'est le dèbiteur èvidemment qui doit prouver le cas fortuit qu'il allègue; car il affirme, et c'est a celui qui affirme qu'est impose le fardeau de la pieuve, et puisqu'il dit qu'il est libèrè de son obligation, il faut qu'il prouve l'événement qui a produit cette liberation.
Le même principe a lieu en matière de bail et oblige l'occupant, en cas d'incendie, à prouver qu'il n'y a ni faute ni negligence de sa part.
Voir aussi C. C. Arts. 1629 and 1631:—
Et les articles correspondants du Code Napoleon qui sont les articles 1733 et 1734.
Art. 1733 dit que le locataire est responsable de l'incendie à moins qu'il ne prouve qu'il est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a ètè communiqué par une maison voisine.
L'article 1734 dit:—
S'il y a plusieure locataires, tous sent solidairement responsables de l'incendie, à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas ceux-là n'en sent pas tenus.
Toullier, ():—
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Si dans le reste de la France coutumière on ne trouve pas de loi générale qui ètablisse la prèsomption légale de culpabilité contre les habitants de Ta maison incendiée, elle n'en ètait pas moins presque universellement recue et observèe, comme le prouve la jurisprudence des arrêts attestée par les auteurs français les plus recommandables.
Aubry et Rau, (): —
L'article 1733 C. N. ne contient point une dèrogation. au droit commun, en ce qu'il met à la charge du preneur l'obiigation de prouver les faits tendants à faire cesser sa responsabilité. Les incendies en effet ne sont point par eux-mêmes, et nècessairement, des cas fortuits ou de force majeure. Ils sont plus frèquemment le rèsultat d'une imprudence ou d'un dèfaut do surveillance que d'un cas fortuit proprement dit. Il en rèsulte que le preneur, tenu de veiller à la conservation de la chose louée, et de justifier, le cas èchèant, de l'accomplissement de cette obligation, ne peut décliner la responsabilité d'un incendie qu'en prouvant que cet èvènement provient d'une cause qui ne saurait lui être imputée à faute. La condition du locataire est, Sons ce rapport absolument la même que celle de toute autre personne obiigèe, en vertu de Ia loi ou d'une convention, à veiller à la conservation de la chose d'autrui. Mais si cet article ne renferme pas à ce point de vue, une derogation an droit commun, il s'en ècarte îéelle-nient en ce que, pour donner an bailleur une garantie plus efficace, il restreint le cercee des moyens de justification du preneur. Et sous ce rapport, la disposition qu'il contient ne doit être appliquée- qu'en matière de bail.
L'intimé a aussi cite les causes suivantes:
Rapin v. McKinnon (); Bélanger v. McCarthy (); Séminaire de Quebec v. Poilras ().
Notre article 1071 correspondant à l'article 1147 du code Napoléon resume comme suit la doctrine.
The debtor is liable to pay damages in all cases in which he fails to establish that the inexecution of the obligation proceeds from a cause which cannot be imputed to him., although there be no bad faith on his part.
L'appelant ne pouvait èviter les consèquences de la responsabilité envers l'intimé qu'en ètablissant que
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l'accident ètait le result at, Io d'un cas fortuit ou de force majeure 20 qu'il n'y avait aucune faute ou négligence de sa part. Mais loin de là, la preuve a ètabli qu'il n'y avait pas eu de force majeure et que l'accident n'était arrivè que six jours après l'incendie et par la faute et nègligence de l'appelant.
Quant au montant des dommages èvaluès par les deux cours à la somme de $2,638.77, ii est suffisamment ètabli par la preuve. L'appel doit être rejetè avec dèpens.
GWYNNE J. concured.
Pattérson J. I do not see any sufficient reason for disturbing the judgment in which the Superior Court and the Court of Queen's Bench concurred.
The facts of this case do not enable the appellants to derive much aid from the doctrine of vis major which has been so much relied on, and the citations made from writers of authority, illustrating the application of the doctrine when a person has suffered injury from the fall of his neighbor's house, support the judgment of the court below.
The fire that burnt the appellant's house may be admitted, but without sodeciding, to have been a fortuitous event or an irresistible force which under article 1072 of the Civil Code, would have saved- the appellant from responsibility for damage caused by the fall of the wall if the fire had caused it to fall assuming of course as demanded by article 1072, that the fire occurred " without any fault on his part." But the fire occurred on the 18th December and there remained, not a house but an unsupported wall which stood until the 24th, when it was blown down and injured the respondent's property. The breeze that blew down the wall cannot be treated as vis major within the doctrines
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relied on unless it appears that the accident could not have been foreseen or prevented. In that particular all the authorities agree
The term " fortuitous event" is defined by the Civil Code () as o one which is unforeseen and caused by superior force which it was impossible to resist."
The article of the Code Napoleon which corresponds with article 1072 is No. 1148. Laurent, commenting on that article, asks in one of the passages cited to us:
Quand a till ca fortuit ou force majeure ()?
And, after mentioning tempest, lightning' and earthquake, he adds:
La loi les qualifie de force majeure pour marquer que l'homme y est soumis fatalement, en ce sens qu'il ne peut les prévoir ni y register.
A similar definition of the equivalent phrase " act of God " was given, in terms almost as concise, by Lord Justice James in an English case () where the liability of a common carrier was in question;
A. common carrier, he said, is not liable for any accident as to which he can show that it is due to natural causes directly and exclusively, without human intervention, and that it could not have been prevented by any amount of foresight and Pains and care reasonably to be expected from him.
No doubt it was the wind that blew down the wall; and the defendant may not have supposed that the wind would be so high just at that time, if he thought at all about danger from the wind. Perhaps the fire had weakened the wall more than he was aware of, though a new wall left unsupported as this was, has been known to fall before a good breeze. The danger existed and the defendant took the risk of it; whether he was led to do so by miscalculation of the danger, or from erroneous information, or simply from want of care and forethought, matters very little to the plaintiff.
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Article 1053 of the code declares that every person capable of discerning right from wrong is responsible for the damage caused by his fault to another, whether by positive act, imprudence, neglect or want of skill. This covers, to my mind, the omission to take proper steps during the six days following the date of the fire to avert the danger caused by the unsupported wall.
We cannot, as I have already remarked, regard this wall as a building, so as to make the authorities appealed to on the subject of vis major fit the facts. If we could so regard the wall we should bring it within article 1055 where it is said that the owner of a building is responsible for the damage caused by its ruin where it has happened from want of repairs or from an original defect in its construction. It is beyond dispute that something might have been done, and doubtless something would have been done, during the 6 days, either by supporting the wall or taking part of it down to put it in a state to withstand the gale which, though violent, was not of unusual violence, if danger of the kind had been thought of. The wall required repairs and fell for want of them.
This topic is treated of in another passage cited to us from Demolombe's Comments () on article 1886 of the Code Napoleon which is followed by article 1055 of the Quebec Code. Referring to the two defects, neglect to repair and faulty construction, for which the proprietor is responsible, he says: "Mais de ceux-là il est responsable de plein droit, sans qu'il puisse être admis à prouver qu'il n'a pas pu empècher la ruine qui est rèsultè de l'une ou de l'autre de ces causes parce qu'il aurait ètè trompè ou qu'il les ignorait."
Another citation is from Sourdat () where the effect
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is discussed of a notice given by a neighbor who is in danger from a building, calling on the proprietor to repair it, of which the author remarks, among other things, that the giving of the notice makes it more easy, in case of the destruction of the building by a hurricane, for the neighbours to prove that the storm only hastened the fall of the building, which was not strong enough to withstand it, though it might have done so if it had been kept in repair. So in the remaining passage, cited from Larombière (1), the author shows that freedom from responsibility for the fall of a building can be claimed, on the ground of force majeure, only:—
Si le propriétaire n'avaic point neglige de l'entretenir et qu'il l'eut constreite suivant les règles de l'art.
Thus the authorities relied on for the appellant tell against the appeal.
The damages awarded to the respondent have, no doubt been assessed on a liberal scale. The evidence has been shewn, on the part of the appellant, to be capable of justifying an estimate 01 considerably smaller amount but unless we can say that the larger award is not justifiable we ought not to interfere with the decision of the trial judge sustained as it has been by the Court of Appeal.
I may refer to Phillips v. Martin () as a recent case in which the Judicial Committee followed Metropolitan Railway Co.v. Wright () in holding that a verdict ought not to be disturbed as being against evidence, unless it is one which a jury, viewing the whole of the evidence reasonably, could not properly find.
In my opinion the appeal should be dismissed.
Appeal dismissed with costs.
Solicitor for appellant: T. P. Butler.
Solicitors for respondent; Duhamel, Rainville & Marceau.
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