Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: 1. Dans le cas où l'ancien bien qui fait l'objet d'une disposition involontaire est une résidence secondaire, l'acquisition d'une autre résidence secondaire ayant différents attributs peut-elle constituer un bien de remplacement selon le paragraphe 44(5) de la Loi de l'impôt sur le revenu?
2. L'acquisition d'une part indivise dans une résidence secondaire peut-elle respecter les conditions énoncées au paragraphe 44(5) de la Loi?
3. Si un transfert d'une part indivise dans une résidence personnelle s'effectue entre conjoints, quel est l'impact sur l'application des règles sur les biens de remplacement?
Position Adoptée: 1.Question de fait. Possiblement.
2. Une part indivise dans une résidence secondaire peut, selon les faits, constituer un bien de remplacement aux termes du paragraphe 44(5).
3. Le fait qu'un bien de remplacement soit acquis d'un conjoint ne vient pas, de ce seul fait, empêcher l'application des règles sur les biens de remplacement.
Raisons: Loi de l'impôt sur le revenu.
XXXXXXXXXX
2009-035222
Lucie Allaire, avocate, CGA, D. Fisc.
Le 21 mai 2010
Monsieur,
Objet : Qualification d'un bien de remplacement
La présente est en réponse à votre courriel du 14 décembre 2009 dans lequel vous demandez notre opinion quant à l'application des règles sur les biens de remplacement en cas de disposition involontaire d'un bien à usage personnel.
À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (la " Loi ").
Vous faites référence à une autorité gouvernementale qui exproprie le propriétaire (le " Contribuable ") d'un bien immobilier qui est une résidence secondaire du Contribuable. Vous précisez que cette résidence secondaire a été utilisée uniquement à des fins personnelles, et donc, ne constituerait à aucun moment, un bien locatif. Vous ajoutez que la disposition de cette résidence ne donnerait pas droit à l'exonération applicable aux résidences principales prévue à l'alinéa 40(2)b).
Vos questions
Si le bien qui fait l'objet d'une disposition involontaire est une résidence secondaire, vous désirez savoir si l'acquisition des biens suivants permettrait l'application des règles sur les biens de remplacement prévues au paragraphe 44(1), compte tenu des critères élaborés au paragraphe 44(5) :
- Une autre résidence secondaire dans la même région touristique;
- Une autre résidence secondaire dans une région touristique différente;
- Une résidence secondaire dont certains attributs peuvent être différents (accès à l'eau);
- Acquisition d'une résidence personnelle dans une région métropolitaine
Vous désirez savoir si notre conclusion serait la même si le Contribuable acquérait une part indivise dans ces biens. Enfin, vous désirez obtenir confirmation que notre conclusion demeurerait la même si le bien de remplacement était acquis d'un conjoint, que ce transfert se fasse ou non aux termes du paragraphe 73(1).
Nos commentaires
Il nous apparaît que la situation décrite dans votre lettre et ci-après résumée pourrait constituer une situation réelle impliquant des contribuables. Comme l'explique la Circulaire d'information 70-6R5, la présente Direction n'a pas comme pratique de fournir des observations sur les opérations envisagées concernant des contribuables précis autrement que sous la forme d'une décision anticipée en matière d'impôt sur le revenu. Si votre situation concernait des contribuables précis et une ou des opérations réalisées, vous devriez soumettre tous les faits et documents pertinents au bureau des services fiscaux approprié afin d'obtenir son opinion. Toutefois, nous sommes en mesure de vous offrir les commentaires généraux suivants qui pourraient vous être utiles.
De façon générale, le paragraphe 44(1) prévoit qu'un contribuable qui réalise un gain en capital lors d'une disposition involontaire d'une immobilisation (l'" ancien bien ") peut choisir de différer l'impôt sur le gain en capital dans la mesure où il fait l'acquisition d'un bien de remplacement avant la fin de la deuxième année d'imposition qui suit l'année où, selon le paragraphe 44(2), l'ancien bien est réputé avoir fait l'objet d'une disposition et le produit est réputé être devenu un montant à recevoir. En général, lorsqu'un contribuable exerce un choix, il ne réalisera pas de gain en capital dans la mesure où le coût du bien de remplacement est égal ou supérieur au produit de disposition de l'ancien bien.
Il est nécessaire que le bien qui remplace l'ancien bien soit un " bien de remplacement " aux termes du paragraphe 44(5). À cet égard, la définition du terme " bien " au paragraphe 248(1) peut comprendre une part indivise d'une copropriété indivise dans un immeuble.
En l'espèce, un bien sera un bien de remplacement de l'ancien bien, soit la résidence secondaire, si chacune des conditions applicables suivantes sont respectées :
(1) il faut que l'on puisse raisonnablement conclure que le contribuable a acquis le bien pour remplacer l'ancien bien;
(2) le contribuable doit faire l'acquisition du bien et lui, ou une personne qui lui est liée, doit en faire le même usage que pour l'ancien bien, ou un usage semblable;
(3) dans le cas où l'ancien bien était un bien canadien imposable, le bien amortissable ou l'immobilisation donnée est aussi un bien canadien imposable du contribuable;
(4) dans le cas où l'ancien bien était un bien canadien imposable du contribuable qui n'est pas un bien protégé par une convention fiscale, le bien amortissable ou l'immobilisation donnée est aussi un bien canadien imposable du contribuable qui n'est pas un bien protégé par une convention fiscale.
En premier lieu, il doit y avoir une certaine corrélation ou une directe substitution entre la disposition d'un ancien bien et l'acquisition du bien de remplacement. Les deux biens doivent généralement posséder les mêmes caractéristiques physiques. À cet effet, une résidence secondaire comprenant une bâtisse et un fonds de terre, qui serait un bien à usage personnel et donc, un seul et même bien au niveau fiscal, pourrait être remplacé par un nouveau bien, qui comprendrait lui aussi une bâtisse et un fonds de terre, et qui serait considéré comme un seul bien de remplacement.
Toutefois, il peut arriver qu'un genre différent de bien serve aux mêmes fins que l'ancien bien. Si, par exemple, le contribuable acquiert une part du capital social d'une société coopérative d'habitation acquise dans l'unique but d'habiter un logement, il est possible que cette part de capital social puisse constituer un bien de remplacement.
En second lieu, le bien de remplacement doit avoir été acquis pour un usage identique ou semblable à celui de l'ancien bien. Si l'ancien bien est résidence secondaire, cette exigence pourrait être remplie si le nouveau bien se qualifie à titre de bien à usage personnel et ne sert pas à générer du revenu. Ainsi, un ancien bien ne peut être remplacé par un bien locatif.
L'emplacement géographique du " bien de remplacement " n'est généralement pas un facteur déterminant, à moins qu'il ne s'agisse de déterminer si le bien de remplacement est, comme l'était l'ancien bien, un bien canadien imposable. Selon la définition de " bien canadien imposable " prévu au paragraphe 248(1), un bien immeuble doit être situé au Canada pour être considéré comme un bien canadien imposable.
Bien que la détermination d'un bien de remplacement demeure essentiellement une question de fait, nous sommes d'avis qu'une résidence secondaire, qu'elle soit dans la même région touristique ou non que l'ancien bien, une résidence secondaire dont certains attributs peuvent être différents (accès à l'eau) et une résidence personnelle dans une région métropolitaine - ou une part indivise dans chacun de ses biens - pourraient se qualifier à titre de bien de remplacement d'une résidence secondaire. Évidemment, ces biens de remplacement doivent se qualifier de biens à usage personnel et d'immobilisation et ce, aux termes de l'article 54.
Par ailleurs, le fait qu'un bien de remplacement soit acquis par le Contribuable de son conjoint - que le paragraphe
This is in response to your email of December 14, 2009, in which you asked our opinion on the application of the replacement property rules to an involuntary disposition of personal-use property.
Unless otherwise indicated, all legislative references herein are to the provisions of the Income Tax Act (the "Act").
You referred to a government authority that expropriated from the owner (the "Taxpayer") real property that was a secondary residence of the Taxpayer. You stated that this secondary residence had been used solely for personal purposes, and therefore, would not at any time constitute rental property. You added that the disposition of this residence would not qualify for the principal residence exemption under paragraph 40(2)(b).
Your Questions
If the property being involuntarily disposed of is a secondary residence, you wish to know whether the acquisition of the following properties would engage the application of the replacement property rules in subsection 44(1), based on the criteria set out in subsection 44(5):
- Another second home in the same tourist region;
- Another second home in a different tourist region;
- A second home with different attributes (access to water);
- Acquisition of a personal residence in a metropolitan area.
You wish to know whether our conclusion would be the same if the Taxpayer acquired an undivided interest in these properties. Finally, you wish confirmation that our conclusion would remain the same if the replacement property was acquired from a spouse, whether or not the transfer was made pursuant to subsection 73(1).
Our Comments
It appears to us that the situation described in your letter and summarized below could constitute an actual situation involving taxpayers. As explained in Information Circular 70-6R5, it is not the practice of this Directorate to provide comments on proposed transactions involving specific taxpayers otherwise than in the form of an advance income tax ruling. If your situation involved specific taxpayers and one or more completed transactions, you should submit all relevant facts and documentation to the appropriate Tax Services Office for its opinion. However, we can offer the following general comments that may be helpful.
Subsection 44(1) generally provides that a taxpayer who realizes a capital gain on an involuntary disposition of a capital property (the "former property") may elect to defer tax on the capital gain to the extent that the taxpayer acquires a replacement property before the end of the second taxation year following the year in which subsection 44(2) deems the former property to have been disposed of and the proceeds to have become receivable. Generally, where a taxpayer makes the election, no capital gain will be realized to the extent that the cost of the replacement property is equal to or greater than the proceeds of disposition of the former property.
It is necessary that the property that replaces the former property be a "replacement property" pursuant to subsection 44(5). In this regard, the definition of "property" in subsection 248(1) may include an undivided co-ownership interest in an immovable.
In this case, a property will be a replacement property for the former property (the secondary residence), if each of the following applicable conditions are satisfied:
(1) it must be reasonable to conclude that the taxpayer acquired the property to replace the former property;
(2) the taxpayer must acquire the property and the taxpayer, or a person related to the taxpayer, must use it in the same or similar manner as the former property;
(3) where the former property was taxable Canadian property, the particular depreciable property or capital property is also a taxable Canadian property of the taxpayer;
(4) where the former property was taxable Canadian property of the taxpayer that is not a treaty-protected property, the particular depreciable property or capital property is also taxable Canadian property of the taxpayer that is not a treaty-protected property; and
First, there must be some correlation (or a direct substitution) between the disposition of a former property and the acquisition of the replacement property. The two properties must generally have the same physical characteristics. For this purpose, a secondary residence consisting of a building and land, which would be a personal-use property and thus, for tax purposes, one and the same property, could be replaced by a new property, which would also consist of a building and land, and which would be considered as a single replacement property.
However, there may be situations where a different type of property is used for the same purpose as the former property. If, for example, a taxpayer acquires a share of the capital stock of a co-operative housing corporation acquired for the sole purpose of living in a housing unit, it is possible that this share of the capital stock could be a replacement property.
Second, the replacement property must have been acquired for the same or similar use as the former property. If the former property is a secondary residence, this requirement could be satisfied if the new property qualifies as personal-use property and is not used to generate income. For example, a former property cannot be replaced by a rental property.
The geographic location of the "replacement property" is generally not a determining factor, unless it is a question of whether the replacement property is, as was the former property, taxable Canadian property. Under the definition of "taxable Canadian property" in subsection 248(1), real property must be situated in Canada in order to qualify as a taxable Canadian property.
While the determination as to a replacement property remains essentially a question of fact, it is our view that a secondary residence, whether or not it is in the same tourist area as the former property or that has different attributes (access to water) or that is a personal residence in a metropolitan area - or an undivided interest in such properties - could qualify as a replacement property for a secondary residence. Of course, such replacement properties must qualify as personal-use and as capital property pursuant to section 54.
Furthermore, the fact that a replacement property is acquired by a taxpayer from the taxpayer’s spouse--whether or not subsection 73(1) applies--does not, by that fact alone, preclude the application of the rules in subsection 44(1). However, in the absence of a detailed factual situation, we will refrain from making additional comments.
Best regards,
73(1) s'applique ou non - n'empêche pas, de ce seul fait, l'application des règles prévues au paragraphe 44(1). Toutefois, en l'absence d'une situation factuelle détaillée, nous éviterons d'émettre des commentaires additionnels.
Nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.
François Bordeleau, Avocat
Gestionnaire
Section des entreprises et
des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
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