2010 Ruling 2008-0287901R3 F - Emphytéose

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Est-ce-que la conclusion d'une convention d'emphytéose avec une option d'achat à XXXXXXXXXX $ en faveur de l'emphytéote entraîne une disposition du bien sujet à l'emphytéose?

Position Adoptée: La relation juridique entre les parties entraîne la disposition du bien au moment où la convention entre en vigueur. Le produit de disposition du bien est constitué de la rente mensuelle en excluant les intérêts.

Raisons: Les faits et les documents examinés ne nous permettent pas de conclure à la constitution d'une emphytéose. Il ressort des documents qu'une des parties a l'intention de vendre le bien en faveur de l'autre partie qui a l'intention de l'acheter. Cette dernière s'est engagée à en payer le prix en XXXXXXXXXX versements mensuels portant intérêt.

XXXXXXXXXX  						2008-028790

Le XXXXXXXXXX 2010

Monsieur,

Objet : Demande de décisions anticipées
XXXXXXXXXX

La présente fait suite à la demande de décisions anticipées que nous a fait parvenir XXXXXXXXXX concernant les contribuables mentionnés en titre. Elle tient compte des lettres à compter de cette date jusqu'à ce jour ainsi que de nos conversations téléphoniques (XXXXXXXXXX ) et des courriels durant cette période.

Le XXXXXXXXXX , nous vous avons fait parvenir un courriel vous indiquant que nous ne pouvions pas vous rendre les décisions anticipées demandées. Nous vous avons alors mentionné que nous allions vous émettre des décisions anticipées en fonction de nos conclusions dans votre dossier à moins que vous nous indiquiez que vous désiriez retirer votre demande.

Puisque nous n'avons reçu aucune instruction de votre part, nous considérons que vous désirez obtenir nos commentaires et nos décisions anticipées basés sur nos conclusions.

À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (la "Loi").

Désignation des parties

Aux fins de la présente, les noms des contribuables sont remplacés par les noms suivants :

XXXXXXXXXX 						Société M
XXXXXXXXXX 						Société F
XXXXXXXXXX 						Entité A
Agence du revenu du Canada			Agence

Sommaire des faits et des opérations projetées

Nous résumons les faits et les opérations projetées selon la description que vous nous en donnez dans votre demande de décisions anticipées et selon le libellé des documents qui accompagnent votre demande.

1. XXXXXXXXXX

2. XXXXXXXXXX Entité A XXXXXXXXXX a retenu les services de Société M pour réaliser son projet.

3. Société F a été créée afin de réaliser le projet. Il s'agit d'une filiale en propriété exclusive de société M. Ses actions XXXXXXXXXX afin que celle-ci garantisse l'exercice d'une option d'achat prévue entre les parties (voir le # 7 ci-après).

4. Société M, Société F et Entité A ont conclu le XXXXXXXXXX la Convention décrivant les détails des travaux et des ententes à intervenir pour la réalisation du projet.

5. XXXXXXXXXX

6. En vertu d'un contrat appelé " Cession en emphytéose ", Société F a accordé à Entité A une emphytéose sur l'Immeuble pour une période de XXXXXXXXXX ans commençant le XXXXXXXXXX . Le prix d'octroi de l'emphytéose est de XXXXXXXXXX $, payable en XXXXXXXXXX versements mensuels égaux et cumulatifs de XXXXXXXXXX $, comprenant capital et intérêts au taux de XXXXXXXXXX % calculé semestriellement (ci-après " la Rente "). Entité A doit aussi apporter certaines améliorations à l'Immeuble dont le coût ne doit pas être moindre que XXXXXXXXXX de dollars. Vous ne nous avez pas indiqué la valeur estimative de ces améliorations à la fin de l'emphytéose.

7. Société F s'est engagée irrévocablement à céder l'Immeuble à la fin de l'emphytéose. À cette fin, elle a accordé à Entité A une option d'achat sur l'Immeuble incluant les améliorations qu'Entité A y a apportées. L'option d'achat pourra être exercée, à la fin de l'emphytéose, pour une somme de XXXXXXXXXX $.

8. XXXXXXXXXX

9. À titre de garantie, Société F devait s'engager à exécuter concurremment à l'octroi de l'option d'achat, XXXXXXXXXX pour garantir son engagement si Entité A décide de lever l'option d'achat. XXXXXXXXXX .

Renseignements additionnels

10. Au meilleur de votre connaissance, de celle de Société F et de Société M, aucune des questions liées à la présente demande de décisions anticipées n'est:

(i) abordée dans une déclaration antérieure de Société F et de Société M ou de personnes qui leur sont liées,

(ii) examinée par un bureau des services fiscaux ou un centre fiscal en rapport avec une déclaration produite antérieurement par Société F, Société M ou des personnes qui leur sont liées,

(iii) l'objet d'une opposition formulée par Société F, Société M ou des personnes qui leur sont liées,

(iv) devant les tribunaux ou, si un jugement a été rendu, que le délai d'appel à une instance supérieure est arrivé à échéance,

(v) l'objet d'une décision déjà rendue par la Direction des décisions en impôt en faveur de Société F, Société M ou des personnes qui leur sont liées.

Décisions demandées

11. Vous nous demandez de vous confirmer les points suivants :

a) L'octroi de l'emphytéose sur l'Immeuble ne constitue pas une disposition au sens du paragraphe 248(1).

b) Les versements mensuels de Rente constitueront un revenu de bien.

c) Le propriétaire de l'Immeuble, soit Entité F, pourra déduire dans le calcul de son revenu en vertu de l'alinéa 20(1)a) le montant que le Règlement de l'impôt sur le revenu permet à l'égard de la bâtisse faisant partie de l'Immeuble.

Après avoir considéré les faits et les opérations projetées, nous ne pouvons pas vous rendre les décisions demandées puisque nous avons conclu que les relations juridiques entre les parties ne sont pas celles qui découlent de la constitution ou de l'existence d'une emphytéose.

Toutefois, nous vous rendons la décision suivante et nous vous offrons des commentaires qui tiennent compte des faits, des opérations projetées et de nos conclusions dans ce dossier.

Décision rendue

A. L'ensemble des faits et des opérations projetées entraîne pour Société F une " disposition " (endnote 1) de l'Immeuble en faveur d'Entité A au moment où le contrat appelé " Cession en emphytéose " entre en vigueur.

Commentaires

I. Selon nous, le montant de la contrepartie à laquelle a droit Société F pour la disposition de l'Immeuble correspond à l'excédent de la Rente qui est payable en XXXXXXXXXX versements mensuels sur la fraction de chaque versement qui est attribuable à de l'intérêt.

II. Nous sommes d'avis que le montant attribuable à la contrepartie pour la cession de l'Immeuble, tel que calculé au point I, doit être ajouté dans le calcul du revenu de Société F tiré d'une entreprise en vertu de l'article 9 et de l'alinéa 12(1)b).

III. Nous sommes aussi d'opinion que la fraction de la Rente représentant les intérêts doit être imposée à titre d'intérêts, et non autrement, en vertu des dispositions pertinentes de la Loi applicables à Société F pour l'imposition des intérêts.

Portée de nos décisions et de nos commentaires

IV. Pour les fins de la présente, seuls les faits et les opérations projetées décrits dans la présente ont été considérés. Si des faits nouveaux ou des documents additionnels sont portés à notre attention, notre décision rendue, nos conclusions et nos commentaires pourraient être modifiés ou annulés.

V. Notre décision rendue, nos conclusions et nos commentaires ne doivent en aucun cas être interprétés comme étant un acquiescement, de la part de l'Agence, à l'effet que l'Agence a accepté, examiné ou déterminé toute conséquence fiscale qui pourrait résulter des faits, des opérations projetées ou de toute autre transaction ou événement survenu avant ou après que débutent les opérations projetées, énoncées ou non dans la présente.

VI. Notre décision rendue est basée sur la Loi actuelle et ne tient pas compte des modifications qui y sont proposées.

VII. Notre décision est rendue sous réserve des conditions et restrictions générales énoncées dans la circulaire d'information 70-6R5 que nous avons publiée le 17 mai 2002 et nous lient à l'égard des opérations projetées décrites ci-dessus.

Le relevé de nos honoraires pour le temps consacré à l'étude de votre dossier vous sera envoyé sous pli séparé.

Veuillez accepter, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.

Gestionnaire de la section du secteur
financier et des entités exonérées
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique
législative et des affaires réglementaires

ENDNOTES

1 Au sens du paragraphe 248(1).