26 July 2010 External T.I. 2010-0368991E5 F - CIAPH - Société de personnes

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118.05

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: [TaxInterpretations translation] In certain situations, could a member of a partnership claim the HBTC?

Position: Yes, as long as the partner and the housing unit satisfy all the conditions of section 118.05.

Reasons: By virtue of an administrative position applicable for purposes of the HBTC, the CRA generally accepts that a partner of a partnership may claim the HBTC if the partner and the housing unit satisfy all the conditions of section 118.05. Similar positions taken for principal residence purposes and the HRTC.

XXXXXXXXXX 								2010-036899
									I. Landry, M. Fisc.
July 26, 2010

Dear Mr. XXXXXXXXXX,

Subject: First-Time Home Buyers' Tax Credit

This is in response to your email of May 27, 2010, in which you asked us whether a member of a partnership could claim the first-time home buyers' tax credit ("HBTC") in the following two hypothetical situations.

In the first situation, a partnership was formed in 2009 and acquired land together with the residence and farm buildings after January 27, 2009. The members of this partnership were two spouses, Mr. X and Mrs. X. You wish to know if either Mr. X or Mrs. X would be able to claim the HBTC or share it between them in this first hypothetical situation.

In the second situation, a partnership was created in 2000. The members of this partnership were two spouses and their adult son, namely, Mr. Y, Mrs. Y and Son Y. Since its creation, this partnership owned a residence which, at all relevant times, was exclusively occupied by Mr. Y and Mrs. Y. After January 27, 2009, the partnership built a second residence which, at all relevant times, was exclusively occupied by Son Y. Except for the first residence exclusively occupied by his parents and held by the partnership, Son Y had never owned a residence. You wish to know if Son Y could claim the HBTC in this second hypothetical situation.

Unless otherwise indicated, all legislative references herein are to the provisions of the Income Tax Act (the "Act").

The situations you described in your letter appear to relate to actual situations involving specific taxpayers. As explained in Information Circular 70-6R5, Advance Income Tax Rulings, it is not the practice of the Directorate to comment on proposed transactions involving specific taxpayers otherwise than in the form of an advance income tax ruling. If your situation involves a specific taxpayer and a transaction, you should forward all relevant facts and documents to the appropriate Tax Services Office for its views. We are, however, prepared to provide the following general comments, which we hope you will find helpful.

The HBTC is a non-refundable tax credit, based on an amount of $5,000, that is deductible in computing an individual's tax for the taxation year in which the individual acquired a home that qualifies for the HBTC.

Under subsection 118.05(1), a qualifying home for the HBTC is a home situated in Canada that satisfies, among other things, the following conditions. First, the home must be acquired, whether jointly or otherwise, after January 27, 2009, by the individual or the individual's spouse or common-law partner and the purchaser must intend to inhabit as a principal place of residence within one year after its acquisition.

Second, the individual must not have owned another home that the individual occupied in the four calendar years before the year in which the home was acquired, nor have occupied the home of the individual’s spouse or common-law partner in the same period.

Finally, the interest or right in the home must be registered in the name of the purchaser, namely, the individual, spouse or common-law partner, as the case may be, pursuant to a land registration system.

Although a residential unit may be owned by a partnership, the partnership cannot claim the HBTC since it is not an individual for purposes of the Act.

However, we accept, under an administrative position applicable for purposes of the HBTC (similar to those taken for purposes of calculating the gain on the disposition of a principal residence and the Home Renovation Tax Credit), that a member of a partnership may be able to claim the HBTC in certain situations even though the member is not the legal purchaser of the home.

By virtue of this administrative position, a partner could be considered the acquiror of the home for purposes of the HBTC and thus claim the HBTC if the member of the partnership is an individual, the home qualifies as a principal residence as defined in section 54 to the individual, and all of the conditions for the HBTC are otherwise satisfied as if the partner had personally acquired the home. However, this administrative position will not apply where the home owned by the partnership is used in the course of carrying on a business and an amount has already been deducted in computing income from that business as capital cost allowance or expenses in respect of the home.

We are of the view that our administrative position could apply in the two hypothetical situations you have described to us provided that all of the above conditions and restrictions were satisfied.

Best regards,

Randy Hewlett

Manager
for the Director
Ontario Corporate Tax Division
Income Tax Rulings Directorate
Legislative Policy and Regulatory Affairs Branch.

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Dans certaines situations données, est-ce qu'un associé d'une société de personnes pourrait réclamer le CIAPH?

Position Adoptée: Oui, dans la mesure où l'associé et le logement respectent toutes les conditions de l'article 118.05.

Raisons: En vertu d'une position administrative applicable aux fins du CIAPH, l'ARC accepte généralement qu'un associé d'une société de personnes puisse réclamer le CIAPH si l'associé et le logement respectent toutes les conditions de l'article 118.05. Positions similaires adoptées pour les fins de la résidence principale et le CIRD.

XXXXXXXXXX 								2010-036899
									I. Landry, M. Fisc.
Le 26 juillet 2010

Monsieur XXXXXXXXXX ,

Objet : Crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation

La présente est en réponse à votre courriel du 27 mai 2010 dans lequel vous nous demandez si un associé d'une société de personnes pourrait réclamer le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation (" CIAPH ") dans les deux situations hypothétiques suivantes.

Dans la première situation, une société de personnes aurait été créée en 2009 et aurait acquis après le 27 janvier 2009 un terrain ainsi que la résidence et les bâtiments agricoles qui s'y trouvaient. Les associés de cette société de personnes seraient deux conjoints, soit M. X et Mme X. Vous désirez savoir si l'un ou l'autre de M. X et Mme X pourraient réclamer le CIAPH ou encore le partager entre eux dans cette première situation hypothétique.

Dans la deuxième situation, une société de personnes aurait été créée en 2000. Les associés de cette société de personnes seraient deux conjoints et leur fils majeur, soit M. Y, Mme Y et Fils Y. Depuis sa création, cette société de personnes aurait été propriétaire d'une résidence qui, en tout temps pertinent, aurait été exclusivement occupée par M. Y et Mme Y. Après le 27 janvier 2009, la société de personnes aurait construit une deuxième résidence qui, en tout temps pertinent, aurait été exclusivement occupée par Fils Y. Mise à part la première résidence exclusivement occupée par ses parents et détenue par la société de personnes, Fils Y n'aurait jamais été propriétaire d'une résidence. Vous désirez savoir si Fils Y pourrait réclamer le CIAPH dans cette deuxième situation hypothétique.

À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (la " Loi ").

Les situations que vous avez indiquées dans votre lettre semblent être liées à des situations de fait, qui concernent des contribuables précis. Comme il est expliqué dans la circulaire d'information 70-6R5, Décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu, la Direction n'a pas comme pratique de faire des commentaires sur des opérations envisagées qui concernent des contribuables précis autrement que sous la forme d'une décision anticipée en matière d'impôt. Si votre situation concerne un contribuable précis et une opération effectuée, vous devez transmettre tous les faits et les documents pertinents au bureau des services fiscaux approprié pour obtenir son point de vue. Nous sommes, cependant, disposés à fournir les commentaires généraux suivants, lesquels, nous l'espérons, sauront vous être utiles.

Le CIAPH est un crédit d'impôt non remboursable, basé sur un montant de 5 000 $, qui est déductible dans le calcul de l'impôt d'un particulier de l'année d'imposition au cours de laquelle il a acquis une habitation admissible au CIAPH.

Selon le paragraphe 118.05(1), une habitation admissible au CIAPH est une habitation située au Canada qui respecte notamment les conditions suivantes. D'abord, l'habitation doit être acquise conjointement ou autrement après le 27 janvier 2009 par le particulier, son époux ou son conjoint de fait et, l'acquéreur doit avoir l'intention d'en faire son lieu principal de résidence au plus tard un an après son acquisition.

Ensuite, le particulier ne doit pas avoir été propriétaire d'une autre habitation qu'il a occupée au cours des quatre années civiles précédant l'année d'acquisition de l'habitation ni occupé l'habitation de son époux ou conjoint de fait au cours de la même période.

Finalement, l'intérêt ou le droit sur l'habitation doit être enregistré au nom de l'acquéreur, c'est-à-dire le particulier, son époux ou son conjoint de fait, selon le cas, conformément au système d'enregistrement des titres fonciers.

Bien qu'une habitation puisse être la propriété d'une société de personnes, cette dernière ne peut pas réclamer le CIAPH puisqu'elle n'est pas un particulier aux fins de la Loi.

Nous acceptons toutefois, en vertu d'une position administrative applicable pour les fins du CIAPH (semblable à celles prises aux fins du calcul du gain tiré de la disposition d'une résidence principale et du crédit d'impôt pour la rénovation domiciliaire), qu'un associé d'une société de personnes puisse dans certaines situations réclamer le CIAPH, et ce, même s'il n'est pas en droit l'acquéreur de l'habitation.

En vertu de cette position administrative, un associé pourrait être considéré l'acquéreur de l'habitation aux fins du CIAPH et ainsi réclamer le CIAPH si l'associé de la société de personnes est un particulier, que l'habitation se qualifie de résidence principale au sens de l'article 54 pour ce dernier et que toutes les conditions d'application du CIAPH sont par ailleurs respectées comme si c'était l'associé qui avait acquis personnellement l'habitation. Cependant, cette position administrative ne s'appliquera pas lorsque l'habitation appartenant à la société de personnes est utilisée dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise et qu'un montant a déjà été déduit dans le calcul du revenu tiré de cette entreprise à titre de déduction pour amortissement ou de dépenses à l'égard de l'habitation.

Nous sommes d'avis que notre position administrative pourrait s'appliquer dans les deux situations hypothétiques que vous nous avez décrites dans la mesure où toutes les conditions et restrictions ci-dessus exposées étaient respectées.

Nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos sentiments les plus distingués.

Randy Hewlett
Gestionnaire
pour le Directeur
Division de l'impôt des sociétés de l'Ontario
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique législative
et des affaires réglementaires

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 118.05 - Subsection 118.05(1) - Qualifying Home

partner is not precluded from claiming HBTC for residence acquired by partnership

In the 1^st situation, partnership between two spouses acquired a farm including a residence after January 27, 2009. Would either spouse be able to claim the HBTC or share it between them?

In the 2^nd situation, a partnership between two spouses and their adult son and which owned a residence which was exclusively occupied by the two spouses, build a second residence after January 27, 2009 which was exclusively occupied by their son as his first residence. Can he claim the HBTC?

CRA responded:

[W]e accept, under an administrative position applicable for purposes of the HBTC (similar to those taken for purposes of calculating the gain on the disposition of a principal residence and the Home Renovation Tax Credit), that a member of a partnership may be able to claim the HBTC in certain situations even though the member is not the legal purchaser of the home.

By virtue of this administrative position, a partner could be considered the acquiror of the home for purposes of the HBTC and thus claim the HBTC if the member of the partnership is an individual, the home qualifies as a principal residence as defined in section 54 to the individual, and all of the conditions for the HBTC are otherwise satisfied as if the partner had personally acquired the home. ….

[This] position could apply in the two hypothetical situations … .

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