8 October 2010 Roundtable, 2010-0373251C6 F - Immeuble détenu par une société

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15(1)

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: [TaxInterpretations translation] Can the CRA specify the criteria for determining the rate of return to be used to measure the taxable benefit in respect of property held by a corporation where the property was acquired primarily for the use of a shareholder of the corporation?

Position: No.

Reasons: General comments.

FEDERAL TAX ROUNDTABLE
APFF CONFERENCE 2010

Question 46

Property owned by a corporation, personal use by a shareholder and the Youngman decision:

The Federal Court of Appeal's decision in Lloyd Youngman v. The Queen (footnote 1) provides a benchmark for measuring the taxable benefit from property held by a corporation where the property was acquired primarily for the use (and availability) of a shareholder of the corporation. In particular, it sets out how the taxable benefit should be computed in the context where it is difficult to use the "reasonable rent" method for such property. Indeed, it may be difficult to find a "comparable rent" for a particular property (such as a luxury residence). Therefore, the Federal Court of Appeal in Youngman stated that, in such a case, the method based on a return of capital (calculated on the greater of the cost or FMV of the property) plus the operating costs paid by the corporation should be used.

In today's environment of exceptionally low interest rates, the use of the prescribed rate as a rate of return on capital may be clearly inappropriate, although it may have been very reasonable in an earlier era.

Question to the CRA

In the context of current CRA tax audits, what criteria are used to determine the rate of return on capital used and can you provide us with specific examples of rates?

CRA Response

As provided in paragraph 11 of Interpretation Bulletin IT-432R2, where the value of the benefit from property made available to a shareholder for personal use cannot be determined using the "fair market rent" for the property, particularly if that fair market rent does not provide a reasonable rate of return based on the value or cost of the property, the "imputed rent" method should be used to determine the amount of the benefit conferred on the shareholder under subsection 15(1).

The "imputed rent" is determined by multiplying the greater of the cost or fair market value of the property by the "normal rate of return" and adding to this product the operating costs related to the property.

The "normal rate of return" is not necessarily the rate prescribed under ITR section 4300. The CRA determines the normal rate of return in a particular situation based on the facts and circumstances of each case and the market rates in effect at the time.

The following are some elements that may be considered by the CRA in determining the "normal rate of return" in a particular situation:

The rate of return that the corporation could earn on the capital invested to acquire the property made available to its shareholder;
The rate of interest on a loan that the shareholder would have received from a person with whom the shareholder deals at arm's length if the shareholder had borrowed personally to acquire the property made available to the shareholder.

In general, the normal rate of return should be a market-determined rate.

No specific examples can be provided as the case law simply states that the amount is to be reasonable in the circumstances.

Response prepared in collaboration with:
Kristy M. Nguyen
Income Tax Section - Group 1
Technical Applications and Valuation Division
Audit Professional Services Directorate
Compliance Programs Branch

Income Tax Rulings Directorate officer responsible:
Guy Goulet
(613) 946-3499
October 8, 2010
2010-037325

FOOTNOTES

Due to our system requirements, footnotes contained in the original document are reproduced below:

1 (1990) DTC 6322

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Est-ce que l'ARC peut spécifier quels sont les barèmes pour déterminer le taux de rendement qui doit être utilisé afin de mesurer l'avantage imposable relativement à un bien détenu par une société lorsque le bien a été acquis principalement pour l'usage d'un actionnaire de la société?

Position Adoptée: Aucune.

Raisons: Commentaires généraux.

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE
APFF - CONGRÈS 2010

Question 46

Immeuble détenu par une société, utilisation à des fins personnelles par un actionnaire et la décision Youngman :

La décision Lloyd Youngman c. La Reine (note de bas de page 1) rendue par la Cour d'appel fédérale sert de référence afin de mesurer l'avantage imposable d'un bien détenu par une société lorsque le bien a été acquis principalement pour l'usage (et la disponibilité) d'un actionnaire de la société. On y mentionne notamment comment doit s'effectuer le calcul de l'avantage imposable dans un contexte où il est difficile d'utiliser la méthode du " loyer raisonnable " pour un tel bien. En effet, il peut être difficile de trouver un " loyer comparable " pour un bien particulier (telle une maison cossue). La Cour d'appel fédérale dans l'affaire Youngman a donc précisé qu'il fallait alors, dans un tel cas, utiliser une méthode basée sur le rendement du capital (calculé sur le plus élevé du coût ou de la JVM du bien) auquel s'ajouteront les frais d'exploitation payés par la société.

Dans le contexte de taux d'intérêt exceptionnellement bas que nous connaissons actuellement, l'utilisation du taux prescrit comme taux de rendement du capital peut apparaître clairement inappropriée, bien que cela ait pu être très raisonnable à une autre époque.

Question à l'ARC

Dans le cadre des vérifications fiscales effectuées par l'ARC en ce moment, quels sont les barèmes utilisés pour déterminer le taux de rendement du capital à utiliser et pouvez-vous nous fournir des exemples précis de taux?

Réponse de l'ARC

Tel que prévu au numéro 11 du bulletin d'interprétation IT-432R2, lorsque la valeur de l'avantage d'un bien mis à la disposition d'un actionnaire pour son usage personnel ne peut pas être établie avec la "juste valeur locative" du bien, surtout si cette juste valeur locative ne prévoit pas un taux de rendement raisonnable en fonction de la valeur ou du coût des biens, la méthode du "loyer théorique" devrait être utilisée pour déterminer le montant de l'avantage conféré à l'actionnaire en vertu du paragraphe 15(1).

Le "loyer théorique" est établi en multipliant le plus élevé du coût ou de la juste valeur marchande du bien, par un "taux de rendement normal" et l'addition, à ce produit, des coûts d'exploitation liés au bien.

Le "taux de rendement normal" ne correspond pas nécessairement au taux prescrit en vertu de l'article 4300 R.I.R. L'ARC détermine le taux de rendement normal dans une situation particulière donnée en fonction des faits et circonstances propres à chaque dossier et en fonction des taux en vigueur sur le marché à ce moment-là.

Voici quelques éléments qui peuvent être pris en considération par l'ARC lors de la détermination du "taux de rendement normal" dans une situation particulière donnée :

Le taux de rendement que la société pourrait obtenir sur le capital investi pour acquérir le bien mis à la disposition de son actionnaire;
Le taux d'intérêt sur un emprunt que l'actionnaire aurait obtenu d'une personne avec laquelle il n'a pas de lien de dépendance s'il avait emprunté personnellement pour acquérir le bien mis à sa disposition.

En général, le taux de rendement normal devrait correspondre à un taux déterminé par le marché.

Aucun exemple précis ne peut être fourni, la jurisprudence faisant simplement état d'un montant raisonnable eu égard aux circonstances.

Réponse préparée en collaboration avec :
Kristy M. Nguyen
Section de l'impôt sur le revenu - Groupe 1
Division des applications techniques et des évaluations
Direction des services professionnels en vérification
Direction générale des programmes d'observation

Agent de la Direction des décisions en impôt responsable :
Guy Goulet
(613) 946-3499
Le 8 octobre 2010
2010-037325

NOTES DE BAS DE PAGE

En raison des exigences de nos systèmes, les notes de bas de page contenues dans le document original sont reproduites ci-dessous :

1 (1990) DTC 6322

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 15 - Subsection 15(1)

determining the "normal rate of return" used in computing imputed rent

Youngman, in addressing a shareholder’s personal use of the corporation’s luxury apartment (i.e., where it was difficult to use the "reasonable rent" method) stated that, in such a case, the method based on a return of capital (calculated on the greater of the cost or FMV of the property) plus the operating costs paid by the corporation should be used. In the context of current CRA tax audits, what criteria are used to determine the rate of return on capital used? CRA responded:

The "imputed rent" is determined by multiplying the greater of the cost or fair market value of the property by the "normal rate of return" and adding to this product the operating costs related to the property.

The "normal rate of return" is not necessarily the rate prescribed under ITR section 4300. …

The following are some elements that may be considered by the CRA in determining the "normal rate of return" in a particular situation:

The rate of return that the corporation could earn on the capital invested to acquire the property made available to its shareholder;

The rate of interest on a loan that the shareholder would have received from a person with whom the shareholder deals at arm's length if the shareholder had borrowed personally to acquire the property made available to the shareholder.

In general, the normal rate of return should be a market-determined rate.

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8 October 2010 Roundtable, 2010-0373251C6 F - Immeuble détenu par une société

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