Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: (1) Les dépenses de rénovations à l'égard de deux unités de logement d'un immeuble locatif, incluant les dépenses pour l'ajout d'une troisième unité de logement, peuvent-elles être capitalisées au coût de l'immeuble?
(2) Si l'immeuble est revendu dans un délai d'un an ou deux suivant son acquisition, comment sera traité le gain provenant de la disposition?
Position Adoptée: Questions de fait. Si les dépenses fournissent un avantage durable, elles pourront vraisemblablement être capitalisées. Les dépenses afférentes à l'ajout d'une troisième unité de logement semblent être de nature capitale. Si la contribuable avait l'intention de revendre l'immeuble à profit lorsqu'elle en a fait l'acquisition, le gain tiré de la disposition de l'immeuble constituera généralement un revenu d'entreprise.
Raisons: Loi de l'impôt sur le revenu.
XXXXXXXXXX
2010-037717
Le 11 février 2011
Madame,
Objet : Nature des dépenses engagées à l'égard d'un immeuble locatif
La présente est en réponse à votre lettre du 30 juin 2010 dans lequel vous demandez nos commentaires eu égard à la situation décrite ci-après. Je suis désolé du délai requis pour répondre à votre question.
À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (" LIR ").
Plus particulièrement, vous indiquez avoir la possibilité d'acheter un immeuble à revenu, que vous comptez revendre dans un délai d'un an ou deux. L'immeuble en question contient deux unités de logement qui devront être rénovées avant d'être louées à des locataires. Il est également possible que vous ajoutiez un troisième logement au sous-sol de l'immeuble, dans la mesure où vous obtenez les autorisations nécessaires de la part de votre municipalité.
Vous nous posez les deux questions suivantes :
(1) Si les travaux de rénovation, incluant les travaux pour l'ajout d'une troisième unité de logement, sont effectués par votre conjoint et que ces travaux sont facturés à leur juste valeur marchande, vous désirez savoir si les dépenses afférentes à ces travaux pourront être capitalisées au coût de l'immeuble. Aux fins de cette question, nous présumerons que vous êtes la seule propriétaire de l'immeuble.
(2) Si vous vendez l'immeuble dans un délai d'un an ou deux suivant son acquisition, le produit de disposition constituera-t-il un gain en capital ou devra-t-il être inclus à titre de revenu?
NOTRE ANALYSE
Il s'agit d'une question de fait si des dépenses sont de nature capital ou de nature courante et il y a plusieurs cas de jurisprudence sur ce sujet qui forment la base des lignes directrices décrites dans le bulletin d'interprétation IT-128R, Déduction pour amortissement - Biens amortissables (le " Bulletin "). Au bout du compte, comme l'a dit la Cour suprême du Canada dans l'arrêt Johns-Manville Canada Inc. c. R., " c'est une appréciation saine de toutes les caractéristiques directrices qui doit apporter la réponse finale " (note de bas de page 1) .
Le paragraphe 4 du Bulletin prévoit six critères pour aider les contribuables à déterminer la nature d'une dépense. Les critères suivants sont ceux que nous jugeons les plus pertinents dans votre situation :
- Avantage durable - Selon les décisions rendues par les tribunaux, lorsqu'une dépense est faite à l'égard d'un bien amortissable corporel une fois pour toutes et en vue de créer un bien ou un avantage pour le bénéfice durable d'une entreprise, cette dépense est ordinairement considérée comme une dépense en capital.
- Entretien ou amélioration - Lorsqu'une dépense est engagée à l'égard d'un bien dans le seul but de le restaurer à son état d'origine, ce fait constitue une indication qu'il s'agit d'une dépense courante. Toutefois, lorsqu'une dépense a pour résultat d'améliorer sensiblement le bien par rapport à ce qu'il était à l'origine, par exemple un nouveau plancher ou un nouveau plafond nettement de meilleure qualité et plus durable que l'ancien, il faut alors considérer la dépense comme une dépense en capital.
- Valeur relative - Il y aura peut-être lieu d'évaluer le montant de la dépense par rapport à la valeur du bien entier ou par rapport à la moyenne des frais d'entretien et de réparation déjà engagés. Cela est particulièrement le cas lorsque le remplacement en soi peut être considéré comme étant un bien vendable distinct. D'autre part, le rapport qui existe entre le montant de la dépense et la valeur du bien entier n'est pas en soi nécessairement décisif dans d'autres circonstances, spécialement lorsqu'est effectuée une réparation importante constituant une accumulation de petits travaux qui auraient été classés comme des dépenses courantes si chacun avait été fait au moment où le besoin s'était d'abord fait sentir; le fait que ces travaux n'aient pas été effectués plus tôt ne change pas la nature du travail lorsqu'il est fini, quel que soit son coût total.
- Perspective de vente - Les réparations faites en prévision de la vente d'un bien ou comme condition de cette vente sont considérées comme des dépenses en capital. Par contre, si les réparations auraient été faites de toute façon et que la vente a été négociée pendant le cours des réparations ou après qu'elles sont terminées, leur coût doit être classé comme si aucune vente n'avait été prévue.
En l'espèce, exception faite des dépenses qui seront engagées pour l'ajout d'une troisième unité de logement, il ne nous est pas possible de dire si les dépenses de rénovation que vous engagerez sont de nature capitale ou si elles peuvent être déduites en tant que dépenses courantes. En effet, nous ne sommes pas au courant de la nature ni de l'étendue des travaux de rénovation qui seront entrepris à l'égard des unités de logement. Toutefois, dans la mesure où ces travaux créent un avantage durable pour le bénéfice de vos activités de location et/ou constituent une amélioration par rapport aux unités de logement qui existaient auparavant, nous serions d'avis que les dépenses pourraient être ajoutées au coût en capital de l'immeuble. Évidemment, les dépenses engagées pour l'ajout d'une troisième unité de logement pourront être capitalisées.
Relativement à votre deuxième question, un gain provenant de la vente d'un bien immeuble peut être considéré comme un revenu d'entreprise, un revenu tiré d'un bien ou un gain en capital.
Dans la LIR, aucune disposition ne précise dans quelles circonstances des gains provenant de la vente de biens immeubles doivent être considérés comme un revenu ou un gain en capital. Toutefois, en faisant de telles déterminations, les tribunaux ont considéré des facteurs du genre de ceux qui sont énumérés ci-dessous. Le bulletin d'interprétation IT-218R, Bénéfices, gains en capital et pertes provenant de la vente de biens immeubles, y compris les terres agricoles et les terres transmises par décès et la conversion de biens immeuble, énumère certains de ces facteurs :
a) l'intention du contribuable en ce qui concerne le bien immeuble au moment de l'achat;
b) la vraisemblance de l'intention du contribuable;
c) l'emplacement géographique du bien immeuble acquis et son zonage;
d) la mesure dans laquelle l'intention du contribuable est réalisée;
e) la preuve que l'intention du contribuable a changé après l'achat du bien immeuble;
f) la nature de l'entreprise, de la profession, du métier ou de l'occupation du contribuable et des associés;
g) la mesure dans laquelle l'argent emprunté a servi à financer l'acquisition du bien immeuble et les modalités arrêtées pour le financement s'il y a lieu;
h) la période pendant laquelle le bien immeuble a été détenu par le contribuable;
i) le fait que la possession du bien immeuble soit partagée avec des personnes autres que le contribuable;
j) la nature de la profession des autres personnes mentionnées en i) ci-dessus, de même que leurs intentions avouées et leur ligne de conduite;
k) les facteurs qui ont motivé la vente du bien immeuble;
l) la preuve que le contribuable et/ou les associés se livrent sur une grande échelle au commerce de l'immeuble.
L'intention du contribuable au moment de l'achat du bien immeuble est un facteur important à considérer pour déterminer si un gain provenant de sa vente sera traité comme un revenu d'entreprise ou un gain en capital. Au moment de l'acquisition du bien immeuble, le contribuable peut avoir comme deuxième intention de le revendre à profit s'il doit abandonner son intention première. S'il réalise sa deuxième intention, tout gain réalisé sur la vente sera habituellement imposé à titre de revenu tiré d'une entreprise.
Ainsi, si vous procédez à l'achat de l'immeuble avec l'intention de le revendre à profit d'ici quelques années, le gain provenant de la disposition de l'immeuble sera généralement considéré comme du revenu tiré d'une entreprise.
Accès à l'information
À titre de renseignement, une copie de cette note de service sera dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur l'accès à l'information et elle sera mise dans la bibliothèque électronique de l'Agence du revenu du Canada. De plus, une copie dépersonnalisée sera distribuée aux éditeurs fiscaux commerciaux pour qu'ils l'incluent dans leurs bases de données. Le processus de dépersonnalisation enlèvera tout ce qui ne doit pas être divulgué, y compris les renseignements qui peuvent révéler l'identité du contribuable. Si votre client demande une copie de cette note de service, il est possible de lui fournir la version de la bibliothèque électronique. Le client peut aussi demander une copie dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels, qui n'enlève pas l'identité du client. Vous devriez adresser toute demande pour cette dernière version à Madame Céline Charbonneau, au (819) 994-2898. Une copie à remettre au client vous sera envoyée.
Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles.
François Bordeleau, Avocat
Gestionnaire
Section des entreprises et des
sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
NOTES DE BAS DE PAGE
En raison des exigences de nos systèmes, les notes de bas de page contenues
dans le document original sont reproduites ci-dessous :
1 [1985] 2 R.C.S. 46
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