Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: (1) Quels sont les critères de l'ARC pour déterminer la JVM d'un loyer?
(2) Peut-on déduire les pertes locatives réalisées alors que la propriété est louée à des personnes liées?
(3) Quel sera le traitement fiscal de tout revenu locatif réalisé alors que la propriété est louée aux deux copropriétaires? Qu'en est-il du revenu locatif réalisé lorsque la propriété sera louée à des personnes non liées?
(4) Compte tenu de la convention d'indivision, peut-on déduire la totalité des pertes locatives et doit-on s'imposer sur la totalité des revenus locatifs?
Position Adoptée: Source de revenu, commentaires généraux, question de fait
Raisons: Loi de l'impôt sur le revenu
XXXXXXXXXX 2009-032716
Anne Dagenais
Le 12 avril 2010
Madame,
Objet : Revenu de location
La présente fait suite à la lettre du 25 mai 2009 dans laquelle vous demandez diverses informations en lien avec un revenu de location.
À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (la " Loi ").
Plus particulièrement, une contribuable a acquis une propriété conjointement avec son beau-père et sa mère, ceux-ci apparaissant sur le contrat notarié aux fins du financement hypothécaire. Immédiatement après l'acquisition de la propriété, les trois copropriétaires ont signé une convention pour modifier leur part indivise dans la propriété. Suite à cette entente, la part indivise de la contribuable est passée à 98% et à 1% pour chacun des autres copropriétaires.
Depuis l'acquisition de la propriété, la contribuable loue la propriété aux deux copropriétaires et génère une perte locative. Vous désirez obtenir réponse aux questions suivantes :
(1) Quels sont les critères de l'Agence du revenu du Canada (" ARC ") pour déterminer la juste valeur marchande (" JVM ") d'un loyer?
(2) La contribuable peut-elle déduire les pertes locatives réalisées alors que la propriété est louée à des personnes liées?
(3) Quel sera le traitement fiscal de tout revenu locatif réalisé alors que la propriété est louée aux deux copropriétaires? Qu'en est-il du revenu locatif réalisé lorsque la propriété sera louée à des personnes non liées?
(4) Compte tenu de la convention d'indivision, vous désirez savoir si la contribuable pourrait déduire la totalité des pertes locatives et si elle devrait s'imposer sur la totalité des revenus locatifs.
Nos commentaires
Il nous apparaît que la situation décrite dans votre lettre et ci-haut résumée pourrait constituer une situation réelle impliquant des contribuables. Comme l'explique la Circulaire d'information 70-6R5, la présente Direction n'a pas comme pratique de fournir des observations sur les opérations envisagées concernant des contribuables précis autrement que sous la forme d'une décision anticipée en matière d'impôt sur le revenu. Si votre situation concernait des contribuables précis et une ou des opérations réalisées, vous devriez soumettre tous les faits et documents pertinents au bureau des services fiscaux (" BSF ") approprié afin d'obtenir son opinion. Toutefois, nous sommes en mesure de vous offrir les commentaires généraux suivants qui pourraient vous être utiles.
Revenu de location
Le traitement fiscal de pertes locatives et de revenus locatifs sont liés à l'existence d'une source de revenu.
Pour que des activités particulières constituent une source de revenu, il est nécessaire de procéder à une analyse à deux volets :
(1) L'activité du contribuable est-elle exercée en vue de réaliser un profit ou s'agit-il d'une démarche personnelle?
(2) S'il ne s'agit pas d'une démarche personnelle, la source du revenu est-elle une entreprise ou un bien?
Lorsque la nature des activités d'un contribuable comporte des aspects indiquant qu'elle pourrait être considérée comme un passe-temps ou une autre activité personnelle, ces activités ne seront pas considérées comme une source de revenu que si elles sont menées d'une manière suffisamment commerciale. Pour qu'une activité soit qualifiée de commerciale par nature, le contribuable doit avoir l'intention subjective de réaliser un profit et il doit exister une preuve de comportement d'homme d'affaires sérieux étayant cette intention. Vous reconnaîtrez que la détermination de l'existence d'une source de revenu est une question de fait qui peut seulement être résolue à la lumière de toutes les circonstances pertinentes.
Le Guide T4036, Revenus de location 2009, mentionne que si un contribuable loue un bien à un membre de sa famille pour un loyer inférieur à celui qui serait exigé de la part d'un autre locataire, ce qui entraîne une perte locative, le contribuable ne peut pas déduire cette perte.
Par ailleurs, si les dépenses de location sont toujours plus élevées que le revenu de location, il se peut que les pertes locatives ne soient pas déductibles car les activités de location ne seraient pas considérées comme une source de revenu. Toutefois, si le loyer est le même que celui que vous demanderiez à un autre locataire, vous pouvez déclarer une perte de location, si vous vous attendez raisonnablement par ailleurs à faire un profit.
Contre-lettre
En droit québécois, règle générale, le propriétaire d'une propriété est celui ou celle au nom de qui la propriété est enregistrée. En l'espèce, la propriété fut enregistrée au nom de la contribuable et de ses parents, chacun des contribuables détenant 33,33% de la propriété. À première vue, s'il existe une source de revenu, la contribuable devra inclure dans le calcul de son revenu de location le revenu tiré de la location de son intérêt dans la maison. Par la suite, la contribuable pourra seulement déduire les dépenses qui se rapportent à l'espace loué. Il s'agit donc de répartir les dépenses faites pour l'ensemble de l'immeuble entre les dépenses pour la partie louée et les dépenses pour la partie personnelle de l'immeuble.
Par ailleurs, il est important de noter que si dans les faits, des dépenses représentent plutôt un partage des coûts, il ne sera pas possible de déduire de pertes locatives à cet égard. Pour les parents copropriétaires, ces derniers ne pourront déduire les dépenses qui se rattachent à leur part indivise soit 66.66% pendant la durée où ils habitent la propriété.
Toutefois, il est possible que les parties tentent de modifier le contrat apparent - soit l'acte notarié - entre eux au moyen d'une contre-lettre. Aux termes de l'article 1451 du Code civil du Québec, il y a simulation lorsque les parties conviennent d'exprimer leur volonté réelle non point dans un contrat apparent, mais dans un contrat secret, appelé contre-lettre. Entre les parties, la contre-lettre l'emporte sur le contrat apparent. Il est nécessaire de clarifier qu'une contre-lettre peut prendre la forme soit d'un contrat écrit soit d'un contrat verbal.
Relativement à la question de l'opposabilité d'une contre-lettre à une autorité fiscale, la Cour d'appel fédérale a établi que, dans son rôle de cotiseur, l'autorité fiscale (dans le cas présent, l'ARC) devait s'assurer de la relation juridique véritable entre les parties et établir la cotisation en conséquence. Ainsi, avant de décider si elle accepte d'être liée par une contre-lettre, l'ARC devrait prendre connaissance de l'ensemble des faits, notamment si la partie qui désire transférer son intérêt, s'est comportée en véritable copropriétaire ou si le bénéficiaire du transfert doit être considéré comme en être l'unique propriétaire depuis la date d'acquisition initiale.
En l'espèce, si une contre-lettre existe entre la contribuable et ses parents, l'ARC devra déterminer si elle accepte d'être liée par cette contre-lettre. Cette détermination en est une de fait qui cherchera notamment à déterminer si la contribuable s'est comporté comme le seul propriétaire de la propriété depuis la date d'acquisition initiale.
Si l'ARC accepte d'être liée par cette contre-lettre et s'il existe une source de revenu, la contribuable devra inclure le revenu provenant de la location de son intérêt dans la maison. En effet, la contribuable serait réputé avoir loué sa part indivise de 98%. Par la suite, la contribuable pourra seulement déduire les dépenses qui se rapportent à l'espace loué.
Ces commentaires ne constituent pas une décision anticipée en matière d'impôt sur le revenu et ne lient pas l'ARC à l'égard d'une situation factuelle particulière.
Nous espérons que les commentaires précités vous seront utiles et sauront répondre à vos questions, nous vous prions d'agréer, Madame, l'expression de nos sentiments les plus distingués.
François Bordeleau, Avocat
Gestionnaire
Section des entreprises et
des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
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