Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principal Issues: L'immeuble des contribuables a subi des dommages à cause de la moisissure et les contribuables ont fait des rénovations importantes dont la valeur relative du travail par rapport à la valeur du bien total est significative. La question est de savoir si la répartition des dépenses par les contribuables (entre les dépenses courantes et celles de nature capitale) est raisonnable.
Position: Question de fait.
Reasons: Même si l'ARC a établi des lignes directrices sur ce sujet dans un bulletin d'interprétation, c'est une appréciation saine de toutes les caractéristiques qui doit fournir la réponse correcte. Néanmoins, la méthode adoptée par les contribuables n'est ni soutenue par le bulletin d'interprétation ni soutenue par la jurisprudence.
Le 7 janvier 2011
Bureau des services fiscaux de XXXXXXXXXX Direction des décisions en
Vérification d'entreprises impôt
Division des entreprises et des
sociétés de personnes
XXXXXXXXXX
James Gibbons
2010-038241
Rénovation d'un immeuble - la nature des dépenses
Cette note de service est en réponse à votre courriel daté du 1er octobre 2010 dans lequel vous demandez nos commentaires concernant la nature des dépenses encourues par des contribuables (les " Contribuables ") dans la situation décrite ci-après. Plus particulièrement, vous voulez savoir si les dépenses engagées par les Contribuables sont des dépenses en capital ou des dépenses courantes.
À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (" LIR ").
FAITS
- Les Contribuables ont fait l'acquisition d'un immeuble locatif de XXXXXXXXXX logements le XXXXXXXXXX 1998.
- Le prix payé à l'acquisition de l'immeuble est de XXXXXXXXXX $, réparti comme suit : immeuble XXXXXXXXXX $, terrain XXXXXXXXXX $, meubles XXXXXXXXXX$.
- Des revenus bruts de location suivants ont été tirés de l'immeuble : XXXXXXXXXX $ pour 1998, XXXXXXXXXX $ à XXXXXXXXXX $ pour les années 1999 à 2007 inclusivement. En 2008, les revenus locatifs bruts ont été de XXXXXXXXXX $ et ceux de 2009, XXXXXXXXXX $. La diminution de loyer de 2008 est due à deux éléments :
- XXXXXXXXXX locataires ont résilié leur bail pour cause de travaux;
- Certains mois de loyer n'ont pas été perçus en raison des travaux de rénovation.
- À XXXXXXXXXX 2007, des travaux de rénovations ont été entrepris pour changer la toiture de l'immeuble, qui était à ce moment plate, en une toiture en pente.
- Pendant que le toit était à découvert, une pluie diluvienne est survenue ce qui a eu pour effet d'entraîner des infiltrations d'eau dans l'immeuble.
- Pour contrer des problèmes de moisissure, des travaux de nettoyage ont été effectués. Par la suite, en raison de l'ampleur des dégâts, tous les logements ont été refaits. Le gypse a été changé, la plomberie, l'électricité, les salles de bain ont été refaites. Certains matériaux comme des armoires de cuisine ou certaines toilettes ont été récupérés mais dans l'ensemble, tout a été refait.
- Le total des coûts de rénovation pour l'année 2008 se sont chiffrés à XXXXXXXXXX $. De ce montant, un montant de XXXXXXXXXX $ a été considéré comme étant attribuable à des dépenses en capital alors qu'un montant de XXXXXXXXXX $ a été déduit à titre de dépense courante.
- L'évaluation municipale de l'immeuble, avant les travaux (en 2007), était de XXXXXXXXXX $ c.à.d. XXXXXXXXXX $ pour l'immeuble et XXXXXXXXXX $ pour le terrain.
- En date du XXXXXXXXXX 2008, dans le but d'établir la valeur pour un financement hypothécaire, la valeur de l'immeuble selon ce rapport était de XXXXXXXXXX $.
- En sus des travaux décrits ci-dessus, il y a eu une conversion du système de chauffage au gaz par un chauffage électrique, l'installation d'un système d'intercom et de quatre systèmes d'échangeur d'air. Pour tenir compte de l'augmentation des revenus de loyer en date du XXXXXXXXXX 2008, les contribuables ont ajusté la juste valeur marchande (" JVM ") de l'immeuble pour l'établir à XXXXXXXXXX $.
- L'évaluation municipale de l'immeuble, en date du XXXXXXXXXX 2010, était de XXXXXXXXXX $ (immeuble XXXXXXXXXX $ et le terrain XXXXXXXXXX $).
- Le montant des dépenses encourues qui ont été considérées comme des dépenses en capital a été établi selon l'augmentation de la valeur de l'immeuble suite aux travaux (une JVM ajustée de XXXXXXXXXX $ moins une JVM initiale de XXXXXXXXXX $ moins la valeur du temps investi par les propriétaires).
- Les revenus de location de cet immeuble, suite aux travaux, a augmenté légèrement, soit de XXXXXXXXXX $ (12 %).
- * Pour l'année 2009, des rénovations du sous-sol ont été entreprises et ces dépenses ont été considérées comme des dépenses de nature courante.
NOTRE ANALYSE
Il s'agit d'une question de fait si des dépenses sont de nature capital ou de nature courante, et comme vous avez remarqué dans votre courriel, il y a plusieurs cas de jurisprudence sur ce sujet qui forment la base des lignes directrices décrites dans le bulletin d'interprétation IT-128R, Déduction pour amortissement - Biens amortissables (le " Bulletin "). Au bout du compte, comme l'a dit la Cour suprême du Canada dans l'arrêt Johns-Manville Canada Inc. c. R., " c'est une appréciation saine de toutes les caractéristiques directrices qui doit apporter la réponse finale " (note de bas de page 1) .
Le paragraphe 4 du Bulletin prévoit six critères pour aider les contribuables à déterminer la nature d'une dépense. À notre avis, dans la situation que vous nous avez décrite, les trois critères suivants sont les plus importants:
a) Avantage durable - selon les décisions rendues par les tribunaux, lorsqu'une dépense est faite à l'égard d'un bien amortissable corporel (une fois pour toutes et en vue de créer un bien ou un avantage pour le bénéfice durable d'une entreprise), cette dépense est ordinairement considérée comme une dépense en capital.
b) Entretien ou amélioration - lorsqu'une dépense est engagée à l'égard d'un bien dans le seul but de le restaurer à son état d'origine, ce fait constitue une indication qu'il s'agit d'une dépense courante.
c) Valeur relative - il y aura peut-être lieu d'évaluer le montant de la dépense par rapport à la valeur du bien entier ou par rapport à la moyenne des frais d'entretien et de réparation déjà engagés.
Premièrement, nous avons remarqué que la méthode adoptée par les Contribuables pour répartir les dépenses entre les dépenses en capital et les dépenses courantes n'est aucunement soutenue ni par le Bulletin ni par la jurisprudence.
Il est évident que plusieurs des dépenses engagées par les Contribuables sont de nature durable. Par exemple, la modification apportée à la toiture, les travaux de plomberie, d'électricité (filage et boîtes), la conversion du système de chauffage, la mise en place d'un système d'intercom, l'installation d'un système de protection d'incendie et l'installation d'échangeurs d'air semblent être des dépenses qui sont de nature capitale.
Toutefois, les dépenses qui sont liées à la restauration de l'immeuble à son état d'origine devront être considérées comme des dépenses courantes. Par exemple, il serait raisonnable d'accepter comme des dépenses courantes les dépenses encourues par les Contribuables aux fins de remédier aux problèmes de la moisissure, ce qui pourrait inclure un processus de nettoyage et d'assèchement et le remplacement du gypse, des couvertures de planchers et de l'isolation.
Enfin, bien que la valeur relative du travail par rapport à la valeur du bien total suggère que le travail est une dépense en capital, le Bulletin indique que ce rapport n'est pas en soi nécessairement décisif, surtout lorsqu'une réparation importante constitue une accumulation de petits travaux qui auraient été déduits dans le calcul du revenu de location, c'est-à-dire qui auraient été traités comme des dépenses de nature courante. En d'autres mots, le fait que des travaux ne sont pas effectués plus tôt ne change pas la nature du travail lorsqu'il est fini, quel que soit son coût total.
Malgré les critères ci-dessus tirés du Bulletin, il est également nécessaire de déterminer, comme l'a fait la Cour canadienne de l'impôt (" CCI ") dans l'affaire Méthé (note de bas de page 2) , si, à la fin des travaux, les Contribuables avaient un édifice presque neuf ou, du moins, un édifice très différent de l'original.
Dans l'arrêt Méthé, la CCI a indiqué que l'augmentation des revenus de location était la preuve la plus probante que les travaux effectués par le contribuable lui ont permis d'avoir un édifice presque neuf et non le même édifice original. En espèce, les revenus bruts ont augmenté
d'environ XXXXXXXXXX $ en 2007 à plus de XXXXXXXXXX $ en 2009. Ainsi, l'augmentation des revenus bruts de location en l'espèce, pour les années suivant les travaux, sera un facteur qui nous permettra de conclure si les dépenses engagées par les contribuables étaient de nature courante ou de nature capitale.
Accès à l'information
À titre de renseignement, une copie de cette note de service sera dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur l'accès à l'information et elle sera mise dans la bibliothèque électronique de l'Agence du revenu du Canada. De plus, une copie dépersonnalisée sera distribuée aux éditeurs fiscaux commerciaux pour qu'ils l'incluent dans leurs bases de données. Le processus de dépersonnalisation enlèvera tout ce qui ne doit pas être divulgué, y compris les renseignements qui peuvent révéler l'identité du contribuable. Si votre client demande une copie de cette note de service, il est possible de lui fournir la version de la bibliothèque électronique. Le client peut aussi demander une copie dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels, qui n'enlève pas l'identité du client. Vous devriez adresser toute demande pour cette dernière version à Madame Celine Charbonneau, au (819) 994-2898. Une copie à remettre au client vous sera envoyée.
Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles.
François Bordeleau, Avocat
Gestionnaire
Section des entreprises et des
sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
NOTES DE BAS DE PAGE
En raison des exigences de nos systèmes, les notes de bas de page contenues
dans le document original sont reproduites ci-dessous :
1 [1985] 2 R.C.S. 46
2 Jean Méthé c. Le Ministre du revenu national, 86 DTC 1364 (CCI).
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© Sa Majesté la Reine du Chef du Canada, 2011
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