19 January 2012 External T.I. 2011-0414341E5 F - Déf revenu brut location Partie XIII

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212(1)d); 214(1); 215(3); 216(4)

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: [TaxInterpretations translation] In the event that the owner of a property does not reside in Canada, does Part XIII tax apply in respect of the amounts actually paid by the manager to the owner (i.e. 50% of the rental income of the building minus commissions to travel agents) or gross rents collected by the manager on behalf of the owner?

Position: Part XIII tax is applicable in respect of gross rental income received by the manager unless an election under subsection 216(4) is made.

Reasons: The Act.

XXXXXXXXXX
				2011-041434
				Nancy Turgeon, CGA

January 19, 2012

Dear Madam,

Subject: Interpretation of gross rental income for Part XIII tax purposes

This is in response to your letter received at our offices on July 19 in which you asked us for our opinion on the interpretation of rental revenue for Part XIII tax purposes.

You described a situation where a person resident in Canada (the "Manager") has entered into a rental management agreement with the non-resident owner (the "Owner") of an immovable located in Canada. Under that agreement, the Owner retains the services of the Manager for rental management purposes and grants the Manager the authority to rent the property. Under the agreement, the payments to the Owner are set at 50% of the rental income from the building less commissions paid to travel agencies. Every month, the Manager remits to the Owner the payments established under the agreement and you wish to know if Part XIII tax should apply in relation to the sums actually paid by the Manager to the Owner (i.e., 50% of the rental income of the building minus commissions to travel agencies) or to the gross rents received by the Manager on behalf of the Owner (i.e., 100% of the amounts collected from the lessees).

You specified that the income from the rents of the building is property income of the Owner and not business income.

Unless otherwise indicated, all legislative references herein are to the provisions of the Income Tax Act (the “Act").

The situation you described in your letter appears to be an actual situation involving a specific taxpayer. As explained in Information Circular 70-6R5, when it comes to determining whether a completed transaction has received adequate tax treatment, the determination is made first by our Tax Services Offices as a result of their review of all facts and documents, which is usually performed as part of an audit engagement. We are, however, prepared to provide the following general comments, which may be helpful to you. These comments may, however, under certain circumstances, not apply to your particular situation.

Our Comments

Pursuant to paragraph 212(1)(d), a non-resident person must pay an income tax of 25% on every amount that a person resident in Canada pays or credits to the non-resident person as, on account or in lieu of payment of, or in satisfaction of, rent. Since subsection 214(1) provides that the tax payable under section 212 is payable on the amounts described therein without any deduction from those amounts whatever, it follows that it is the gross amount of the rent payment that is subject to a 25% tax under paragraph 212(1)(d).

Section 215 of the Act provides that a person who pays, credits or provides an amount on which an income tax is payable under Part XIII must deduct the applicable tax and remit it to the Receiver General on behalf of the non-resident person. Where, as in this case, an amount on which an income tax is payable under Part XIII was paid to an agent for or on behalf of the non-resident person who is entitled to payment without the tax having been deducted or withheld, subsection 215(3) provides that it is then the responsibility of the agent to deduct or withhold the Part XIII tax payable in respect of the amount received on behalf of the non-resident. Since the requirements imposed by subsection 214(1) remain applicable in such a case, it follows that the amount from which the agent is required to withhold 25% is the gross amount of the rents collected by the agent for or on behalf of the non-resident. In such a case, the non-resident person and the agent may, however, make the election under subsection 216(4) so that the Part XIII withholding tax applies only to the amount available out of the rent for remittance to the non-resident (i.e. the gross amount of the rent received by the agent less the related expenses). It follows from the foregoing that in the absence of an election under subsection 216(4), the agent of a non-resident person must withhold Part XIII tax on the gross amount of the rent received by the agent on behalf of the non-resident person.

In this situation, the Manager would therefore be required to withhold and remit to the Receiver General for Part XIII tax 25% of gross rental income (i.e. 100% of the amounts collected from lessees), and not 25% of the sums that are actually paid by the Manager to the Owner. In order for only the amounts actually paid to the Owner to be subject to the 25% withholding, the Manager and the Owner must make an election under subsection 216(4).

For more information, we invite you to read CRA’s Interpretation Bulletin IT-393R2 Election Re: Tax on Rents and Timber Royalties Non-Residents.

Best regards,

Guy Goulet, CA, M. Fisc.
Manager
International Operations Division
Income Tax Rulings Directorate
Legislative Policy and Regulatory Affairs Branch

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

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Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Dans l'éventualité où le propriétaire de l'immeuble ne réside pas au Canada, l'impôt de la Partie XIII doit-il s'appliquer en regard des sommes effectivement versées par le gestionnaire au propriétaire (soit 50% du revenu de location de l'immeuble moins les commissions aux agences de voyages) ou des loyers bruts perçus par le gestionnaire pour le compte du propriétaire?

Position Adoptée: L'impôt de la partie XIII est applicable en regard du revenu des loyers bruts perçus par le gestionnaire à moins qu'un choix en vertu paragraphe 216(4) ne soit effectué.

Raisons: La Loi.

XXXXXXXXXX
				2011-041434
				Nancy Turgeon, CGA

Le 19 janvier 2012

Madame,

Objet : Interprétation du revenu brut de location aux fins de l'impôt de la Partie XIII

La présente fait suite à votre lettre reçue à nos bureaux le 19 juillet dernier dans laquelle vous nous demandez notre opinion quant à l'interprétation du revenu brut de location aux fins de l'impôt de la Partie XIII.

Vous nous décrivez une situation où une personne résident au Canada (" Gestionnaire ") a conclu une convention de gestion locative avec une personne non-résidente propriétaire (" Propriétaire ") d'un immeuble situé au Canada. En vertu de cette convention, le Propriétaire retient les services du Gestionnaire à des fins de gestion locative et lui donne le pouvoir de louer l'immeuble. Au terme de la convention, le loyer est établi à 50% du revenu de location de l'immeuble moins les commissions versées aux agences de voyages. Tous les mois, le Gestionnaire remet au Propriétaire le loyer établi dans la convention et vous désirez savoir si l'impôt de la Partie XIII doit s'appliquer en regard des sommes effectivement versées par le Gestionnaire au Propriétaire (soit 50% du revenu de location de l'immeuble moins les commissions aux agences de voyages) ou des loyers bruts perçus par le Gestionnaire pour le compte du Propriétaire (soit 100% des sommes perçues auprès des clients).

Vous précisez que le revenu provenant des loyers de l'immeuble constitue un revenu de biens pour le Propriétaire et non pas un revenu d'entreprise.

À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu "la Loi".

La situation que vous avez indiquée dans votre envoi semble liée à une situation de fait qui concerne un contribuable précis. Comme il est expliqué dans la circulaire d'information 70-6R5, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous sommes cependant disposés à fournir les commentaires généraux suivants, lesquels vous seront peut-être utiles. Ces commentaires pourraient cependant, dans certaines circonstances, ne pas s'appliquer à votre situation particulière.

Nos commentaires

Au terme de l'alinéa 212(1)d), toute personne non-résidente doit payer un impôt sur le revenu de 25% sur toute somme qu'une personne résidant au Canada lui paie ou porte à son crédit au titre ou en paiement intégral ou partiel de loyer. Compte tenu que le paragraphe 214(1) prévoit que l'impôt exigible en vertu de l'article 212 est payable sur les sommes qui y sont visées sans qu'aucune déduction n'y soit faite, il s'ensuit que c'est le montant brut du paiement effectué au titre de loyer qui est assujetti à un impôt de 25% au terme de l'alinéa 212(1)d) de la Loi.

L'article 215 de la Loi stipule que la personne qui verse, crédite ou fournit une somme sur laquelle un impôt sur le revenu est exigible en vertu de la Partie XIII doit en déduire l'impôt applicable et le remettre au receveur général au nom de la personne non-résidente. Lorsque, comme en l'espèce, la somme sur laquelle un impôt de la Partie XIII est payable est versée à un mandataire pour le compte de la personne non-résidente qui a droit au paiement sans que l'impôt en ait été déduit ou retenu, le paragraphe 215(3) prévoit qu'il incombe alors au mandataire de déduire ou retenir l'impôt de la Partie XIII payable à l'égard du montant reçu pour le compte du non-résident. Les restrictions imposées par le paragraphe 214(1) demeurant applicables dans un tel cas, il s'ensuit que le montant à l'égard duquel le mandataire doit effectuer la retenue de 25% correspond au montant brut des loyers perçus par lui pour le compte du non-résident. Dans un tel cas, la personne non-résidente et son mandataire peuvent cependant effectuer le choix prévu au paragraphe 216(4) afin que la retenue d'impôt de la Partie XIII ne s'applique qu'au montant de loyer disponible pour fins de remise au non-résident (soit le montant brut des loyers perçus par le mandataire déduction faite des dépenses y afférentes). Il ressort donc de ce qui précède qu'à défaut d'effectuer le choix prévu au paragraphe 216(4), le mandataire d'une personne non-résidente doit retenir l'impôt de la Partie XIII sur le montant brut des loyers perçus par lui pour le compte de la personne non-résidente.

En l'espèce, le Gestionnaire serait donc tenu de retenir et de remettre au receveur général au titre de l'impôt de la Partie XIII 25% des revenus bruts de location (soit 100% des sommes perçues auprès des clients), et non pas 25% des sommes qui sont effectivement versées par elle au Propriétaire. Pour que seules les sommes effectivement versées au Propriétaire soient assujetties à la retenue de 25%, le Gestionnaire et le Propriétaire devront effectuer le choix prévu au paragraphe 216(4) de la Loi.

Pour de plus amples informations, nous vous invitons à consulter notre bulletin d'interprétation IT-393-R2 Choix relatif à l'impôt sur les loyers et les redevances forestières de non-résidents.

Veuillez agréer, Madame, l'expression de nos salutations distinguées.

Guy Goulet, CA, M.Fisc.
Gestionnaire
Division des opérations internationales
Direction des décisions en impôt
Direction générale des politiques législatives
et des affaires réglementaires

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 216 - Subsection 216(4)

election permits withholding only on net amount remitted by agent-manager to NR owner

A Canadian-resident "Manager" agrees to provide rental management services to the non-resident owner (the "Owner") of an immovable located in Canada. Under the terms of the agreement, the payments to the Owner are set at 50% of the rental income from the building less commissions paid to travel agencies. Is Part XIII tax applicable to such sums actually paid by the Manager to the Owner (which are property income rather than business income to it) or to the gross rents received by the Manager on behalf of the Owner (i.e. 100% of the amounts collected from the lessees)?

Where … an amount on which an income tax is payable under Part XIII was paid to an agent for or on behalf of the non-resident person who is entitled to payment without the tax having been deducted or withheld, subsection 215(3) provides that it is then the responsibility of the agent to deduct or withhold the Part XIII tax payable in respect of the amount received on behalf of the non-resident. Since the requirements imposed by subsection 214(1) remain applicable in such a case, it follows that the amount from which the agent is required to withhold 25% is the gross amount of the rents collected by the agent for or on behalf of the non-resident. In such a case, the non-resident person and the agent may, however, make the election under subsection 216(4) so that the Part XIII withholding tax applies only to the amount available out of the rent for remittance to the non-resident (i.e. the gross amount of the rent received by the agent less the related expenses).

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 212 - Subsection 212(1) - Paragraph 212(1)(d)

agent-manager required to withhold on gross rent rather than net rent remitted absent s. 216(4) election

Where … an amount on which an income tax is payable under Part XIII was paid to an agent for or on behalf of the non-resident person who is entitled to payment without the tax having been deducted or withheld, subsection 215(3) provides that it is then the responsibility of the agent to deduct or withhold the Part XIII tax payable in respect of the amount received on behalf of the non-resident. Since the requirements imposed by subsection 214(1) remain applicable in such a case, it follows that the amount from which the agent is required to withhold 25% is the gross amount of the rents collected by the agent for or on behalf of the non-resident. …

In order for only the amounts actually paid to the Owner to be subject to the 25% withholding, the Manager and the Owner must make an election under subsection 216(4).

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