14 March 2011 External T.I. 2010-0382091E5 F - Revenu d'entreprise exploitée activement

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9(1)

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: [TaxInterpretations translation] Do the Taxpayer's leasing activities result in income from a property or an active business?

Position: Question of fact. In this case, it is likely property income because of the nature of the services that are provided.

Reasons: Income Tax Act.

XXXXXXXXXX
									2010-038209

March 14, 2011

Dear Sir,

Subject: Active Business Income

This is in response to your letter of September 21, 2010, in which you requested our opinion regarding the above subject.

Unless otherwise indicated, all statutory references herein are to the provisions of the Income Tax Act (the "Act").

In particular, you described the situation of a corporation (the "Taxpayer") that has for a number of years been operating XXXXXXXXXX. XXXXXXXXXX consists of the provision of emergency shelter to people affected by property damage caused to their homes by fire, flood or other similar causes. To fulfill that mandate, the Taxpayer leases XXXXXXXXXX units on an annual basis XXXXXXXXXX. The service offered to the victims is a "turnkey" type such that all housing units provided to the victims are fully furnished and include bedding, dishes, television and cable. The Taxpayer is responsible for making a complete cleaning of each housing unit for two victims.

There is no lease between the victims and the Taxpayer but rather a lease agreement signed with the disaster insurance company. On average, the duration of occupation by the victims varies from a few weeks to a few months, depending on the time required to complete the restoration work.

You wish to know if the income that the Taxpayer derives from its activities is property income or business income.

Our Comments

The situation described in your request appears to us to be an actual situation and, as stated in paragraph 22 of Information Circular 70-6R5 of May 17, 2002, this Directorate does not generally provide a written opinion regarding planned transactions otherwise than by way of advance ruling. Furthermore, when it comes to determining whether a completed transaction has received adequate tax treatment, the responsibility lies with the tax services offices. However, we offer the following general comments. However, our comments may not apply fully to your particular situation.

Subsection 9(1) provides that a taxpayer’s income for a taxation year from a business or property is the taxpayer’s profit from that business or property for the year. Although that subsection does not differentiate between these two sources of income, there are other areas in the Act where a business is treated as a source of income different from property and where, as a result, income from a business is subject to different tax treatment from income from property.

Interpretation Bulletin IT-434R, Rental of Real Property by Individual, provides criteria that must be examined for determining whether a rental operation carried on by an individual is a source of business income or of property income. In your situation, it will be necessary to evaluate the services offered by the Taxpayer to determine whether the taxpayer's rental activities generate income from a property or a business.

“…[T]he renting of real property … will be regarded as a business operation only when the landlord supplies or makes available to tenants services of one kind or another to such an extent that the rental operation has gone beyond the mere rental of real property. Accordingly, where the nature of a particular rental operation must be determined, it is the number and kinds of services supplied that will have to be ascertained. The size or number of properties being rented, the extent to which their management or supervision occupies the owner's time, whether the accommodation is rented bare or provided with appliances or even partly or completely furnished - none of these are factors to be taken into account in determining if the operation is a business.” (Our emphasis)

Where it is not part of, or incidental to, an existing business, the renting of real property by an individual is not, in itself, indicative of a business operation. It will be regarded as a business operation only when the landlord supplies or makes available to tenants services of one kind or another to such an extent that the rental operation has gone beyond the mere rental of real property. Accordingly, where the nature of a particular rental operation must be determined, it is the number and kinds of services supplied that will have to be ascertained. The size or number of properties being rented, the extent to which their management or supervision occupies the owner's time, whether the accommodation is rented bare or provided with appliances or even partly or completely furnished - none of these are factors to be taken into account in determining if the operation is a business. Similarly, where a building is rented en bloc with the landlord providing only maintenance of the building in addition to heating and air conditioning, the rental clearly is one of property.

If, however, services additional to those mentioned above are provided, it is possible that the landlord may be carrying on a business rather than merely renting real property. For example, in the case of an apartment block, it is the extent to which basic and additional services are supplied to tenants that will determine whether the activity generates income from a business. These services may include, among other things, the supplying of meals and drinks to tenants, a restaurant or lounge on the premises, cleaning service for the rented accommodation (as distinct from the building itself), maid service for tenants, a constant supply of fresh linens, and washroom supplies, commissionaire or other protective service, and a mail and parcel pick-up and delivery service.

In the situation you presented to us, the Taxpayer offers fully furnished housing units that include bedding, dishes and cable services. The Taxpayer is responsible for effecting a complete cleaning of each housing unit for two victims.

Based on the information you provided, we are of the view that income generated by the Taxpayer's activities appears to be more like income from property. Indeed, the services offered by the Taxpayer do not seem as exhaustive as those provided by a taxpayer operating a motel or a hotel, the latter activities representing activities that give rise to income from a business.

These comments do not constitute advance income tax rulings and, as stated in paragraph 22 of Information Circular 70-6R5 of May 17, 2002, are not binding on the Canada Customs and Revenue Agency in a particular case.

We hope that the above comments will be of assistance and will answer your questions.

Best regards,

François Bordeleau, Advocate

Manager
Business and Partnerships Section
Income Tax Rulings Directorate.

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Les activités de location de la Contribuable donnent-elles lieu à un revenu provenant d'un bien ou d'une entreprise exploitée activement?

Position Adoptée: Question de fait. En l'espèce, il s'agit probablement d'un revenu de bien en raison de la nature des services qui sont fournis.

Raisons: Loi de l'impôt sur le revenu

XXXXXXXXXX
									2010-038209

Le 14 mars 2011

Monsieur,

Objet: Revenu d'entreprise exploitée activement

La présente est en réponse à votre lettre du 21 septembre 2010 dans laquelle vous demandez notre opinion concernant l'objet mentionné ci-dessus.

À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (" LIR ").

Plus particulièrement, vous décrivez la situation d'une société (la " Contribuable ") qui opère depuis plusieurs années XXXXXXXXXX . XXXXXXXXXX consiste à offrir un logement d'urgence à des sinistrés suite à des dommages matériels causés à leur domicile soit par le feu, l'inondation ou autres causes semblables. Pour réaliser ce mandat, la Contribuable loue XXXXXXXXXX logements sur une base annuelle XXXXXXXXXX . Le service offert aux sinistrés est de type " clé en main " à savoir que tous les logements fournis aux sinistrés sont complètement meublés et incluent notamment la literie, la vaisselle, la télévision et le câble. La Contribuable s'occupe de faire un ménage complet de chaque logement entre deux sinistrés.

Il n'y a pas de bail entre les sinistrés et la Contribuable mais plutôt une entente de location signée avec la compagnie d'assurance des sinistrés. En moyenne, la durée d'occupation des sinistrés varie de quelques semaines à quelques mois, selon le temps nécessaire à la réalisation des travaux de restauration.

Vous désirez donc savoir si le revenu que la Contribuable tire de ses activités est un revenu de bien ou un revenu d'une entreprise.

Nos commentaires

La situation décrite dans votre demande nous apparaît être une situation réelle et, tel que mentionné au paragraphe 22 de la circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, la Direction ne donne généralement pas d'opinion écrite concernant des opérations projetées autrement que par voie de décision anticipée. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la compétence en revient aux bureaux des services fiscaux. Toutefois, nous vous offrons les commentaires généraux suivants. Cependant, nos commentaires pourraient ne pas s'appliquer intégralement à votre situation particulière.

Le paragraphe 9(1) prescrit que, pour une année d'imposition, le revenu qu'un contribuable tire d'une entreprise ou d'un bien est le bénéfice qu'il en tire pour l'année. Bien que ce paragraphe ne fasse pas de distinction entre ces deux sources de revenu, d'autres parties de la LIR traitent une entreprise comme une source de revenu différente d'un bien et, pour cette raison, le revenu tiré d'une entreprise est assujetti à un traitement fiscal différent de celui du revenu tiré d'un bien.

Le bulletin d'interprétation IT-434R, Location de biens immeubles par un particulier, fournit des critères qui doivent être examinés afin de conclure si les activités de location d'un bien immeuble par un contribuable donnent lieu à un revenu de bien ou à un revenu provenant d'une entreprise. Dans votre situation, il sera nécessaire d'évaluer les services qui sont offerts par la Contribuable afin de déterminer si les activités de location de cette dernière génèrent un revenu provenant d'un bien ou d'une entreprise.

...[L]a location de biens immeubles ...est considérée comme une activité d'entreprise seulement lorsque le propriétaire fournit aux locataires ou met à leur disposition des services quelconques qui font que l'activité de location dépasse la simple location de biens immeubles. En conséquence, lorsque la nature de l'activité particulière de location doit être déterminée, c'est le nombre et la nature des services fournis qui doivent être déterminés. La taille ou le nombre des biens loués, la mesure dans laquelle leur gestion ou surveillance occupe le temps du propriétaire et la question de savoir si l'installation est louée nue, fournie en appareils ou même partiellement ou complètement meublée sont des facteurs qui ne doivent pas servir à déterminer s'il s'agit d'une entreprise de location. ...(Nous soulignons)

Lorsqu'elle n'est pas accessoire et ne fait pas partie intégrante de l'entreprise, la location de biens immeubles par un particulier ne constitue pas en soi une activité d'entreprise. Elle est considérée comme une activité d'entreprise seulement lorsque le propriétaire fournit aux locataires ou met à leur disposition des services quelconques qui font que l'activité de location dépasse la simple location de biens immeubles. En conséquence, lorsque la nature de l'activité particulière de location doit être déterminée, c'est le nombre et la nature des services fournis qui doivent être déterminés. La taille ou le nombre des biens loués, la mesure dans laquelle leur gestion ou surveillance occupe le temps du propriétaire et la question de savoir si l'installation est louée nue, fournie en appareils ou même partiellement ou complètement meublée sont des facteurs qui ne doivent pas servir à déterminer s'il s'agit d'une entreprise de location. De la même façon, lorsqu'un immeuble est loué en bloc et que le propriétaire ne fournit que l'entretien de l'immeuble en plus du chauffage et de la climatisation, la location est clairement une location d'un bien.

Si, toutefois, des services supplémentaires à ceux mentionnés ci-dessus sont fournis, il est possible que le propriétaire exploite une entreprise plutôt que de simplement louer des biens immeubles. Par exemple, dans le cas d'un immeuble à appartements, c'est la mesure dans laquelle des services de base et des services additionnels sont fournis aux locataires qui va déterminer si l'activité génère un revenu provenant d'une entreprise. Ces derniers services peuvent inclure, entre autres, le fait de fournir le boire et le manger aux locataires, un restaurant ou un bar sur les lieux, des services de nettoyage pour les locaux loués, (et non l'immeuble même), des services de femmes de chambre pour les locataires, un approvisionnement constant en draps propres, des approvisionnements d'articles de salle de bains, des services de commissionnaires ou d'autres services de protection ainsi qu'un service de ramassage et de livraison du courrier et des colis.

Dans la situation que vous nous avez présentée, la Contribuable offre des logements entièrement meublés qui incluent la literie, la vaisselle et les services du câble. La Contribuable s'occupe de faire un ménage complet de chaque logement entre deux sinistrés.

D'après les informations que vous nous avez fournies, nous sommes d'avis que le revenu généré par les activités de la Contribuable s'apparente davantage à un revenu provenant d'un bien. En effet, les services offerts par la Contribuable ne semblent pas aussi exhaustifs que ceux fournis par un contribuable exploitant un motel ou un hôtel, ces dernières activités représentant des activités qui donnent lieu à un revenu provenant d'une entreprise.

Ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu et, tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, ne lient pas l'Agence des douanes et du revenu du Canada à l'égard d'un cas d'espèce donné.

Nous espérons que les commentaires précités vous seront utiles et sauront répondre à vos questions, nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos sentiments les plus distingués.

François Bordeleau, Avocat
Gestionnaire
Section des entreprises et
des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 9 - Nature of Income

provision of fully-furnished units together with cleaning services generated property rather than business income

A corporation (the "Taxpayer") provides fully furnished housing units (bedding, dishes, television and cable) to victims of disasters such as from fire or flood for short-term rental, and also provides complete cleaning services. In addressing whether the Taxpayer derives its income from property or a business, CRA stated (without referring to the specified investment business definition):

[I]ncome generated by the Taxpayer's activities appears to be more like income from property. Indeed, the services offered by the Taxpayer do not seem as exhaustive as those provided by a taxpayer operating a motel or a hotel, the latter activities representing activities that give rise to income from a business.

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