17 October 2011 External T.I. 2011-0423361E5 F - Loi sur le courtage immobilier

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: [TaxInterpretations translation] Should the remuneration for services provided by a broker pursuant to the Real Estate Brokerage Act, which are carried out through a corporation, be included in computing the income of that corporation?

Position: Mixed question of fact and law. In this case, everything indicates yes.

Reasons: If the activities of a broker under the Real Estate Brokerage Act can be legally performed by a corporation - which appears to be the case - remuneration for the activities of the broker will be taxable in the hands of that corporation.

XXXXXXXXXX 					2011-042336

October 17, 2011

Dear Mr. XXXXXXXXXX,

Subject: Exercise of broker activities through a corporation

This is in response to your letter dated October 4, 2011, concerning the activities of real estate and mortgage brokers in Quebec carried on through corporations. In particular, you referred to Chapter 40 of the Statutes of Québec 2010, passed on December 10, 2010, which amends various Québec legislative provisions, including the Real Estate Brokerage Act (the "REBA").

Pursuant to those amendments, a real estate or mortgage broker carrying on brokerage activities on behalf of an agency may carry on brokerage activities through a corporation that the broker controls. In such cases, the REBA now provides that the remuneration relating to the services provided by a broker while carrying on brokerage activities through a corporation belongs to the corporation.

You wish to know if the remuneration for the services that a broker provides while carrying on brokerage activities through a corporation under the REBA must be included in computing the income of that corporation for the purposes of the Income Tax Act.

Our Comments

As stated in paragraph 22 of Information Circular 70-6R5 dated May 17, 2002, it is the practice of the Canada Revenue Agency (the "CRA") not to issue a written opinion regarding proposed transactions otherwise than by advance rulings. Furthermore, when it comes to determining whether a completed transaction has received appropriate tax treatment, the determination is made first by our Tax Services Offices as a result of their review of all facts and documents, which is usually performed as part of an audit engagement. However, we can offer the following general comments that we hope may be helpful to you.

Chapter 40 of the Statutes of Québec, 2010 provides for the addition of Division IV of Chapter II, Articles 22.1 to 22.6, to the REBA. For the purposes of this letter, the following articles are of particular interest to us:

22.1. A broker’s licence holder acting on behalf of an agency may carry on brokerage activities, in accordance with the terms, conditions and rules set out in the Organization’s regulations, within a business corporation which he or she controls.

22.5. Subject to special authorizations from the Organization, a broker’s licence holder acting on behalf of an agency may carry on brokerage activities in Québec within a business corporation constituted under an Act other than an Act of the Parliament of Québec if he or she meets all the other conditions prescribed in this chapter.

The personal liability of the broker’s licence holder, including that relating to the obligations of the corporation, continues to be governed by the laws of Québec for all matters concerning brokerage activities carried on in Québec, as if the corporation had been constituted under an Act of the Parliament of Québec.

22.6. The remuneration relating to the services provided by a broker’s licence holder while carrying on brokerage activities within a business corporation belongs to the corporation.

As a general rule, as set out in Income Tax Technical News No. 22, if professionals are legally, whether contractually or by statute, precluded from assigning their commissions to a corporation, then the commission income must be reported by the professionals, and cannot be reported through a corporation, regardless of the documentation provided.

However, in the situation you have presented to us, if the activities of a real estate or mortgage broker under the REBA and other rules to be determined by regulation (footnote 1) can be lawfully exercised through a corporation - which appears to be the case here - remuneration for the activities of the broker will be taxable in the hands of that corporation.

Best regards,

François Bordeleau, Advocate
Manager
Business and Partnership Section
Income Tax Rulings Directorate

FOOTNOTES

Due to our system requirements, footnotes contained in the original document are reproduced below:

1 See Proposed Regulation Amending Regulation respecting brokerage requirements, professional conduct of brokers and advertising; Regulation amending Regulation respecting the issue of broker’s and agency licences; Regulation amending Regulation respecting records, books and registers, trust accounting and inspection of brokers and agencies; Regulation amending Regulation respecting the Real Estate Indemnity Fund and determination of the professional liability insurance premium.

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Est-ce que la rétribution relative aux services qu'un courtier rend conformément à la Loi sur le courtage immobilier, alors qu'il exerce ses activités au sein d'une société par actions, pourra être incluse dans le calcul du revenu de cette société.

Position Adoptée: Question mixte de fait et de droit. En l'espèce, tout indique que oui.

Raisons: Si les activités exercées par un courtier aux termes de la Loi sur le courtage immobilier peuvent être légalement exercées par une société par actions - ce qui semble être effectivement le cas - la rétribution relative aux activités exercées par le courtier sera imposable entre les mains de cette société par actions.

XXXXXXXXXX 					2011-042336

Le 17 octobre 2011

Maître XXXXXXXXXX ,

Objet : Exercice des activités de courtier au sein d'une société par actions

La présente fait suite à votre lettre en date du 4 octobre 2011 concernant les activités des courtiers immobiliers et hypothécaires au Québec exercées par le biais de sociétés par actions. Plus particulièrement, vous faites référence au chapitre 40 des Lois du Québec de 2010, sanctionné le 10 décembre 2010, qui modifie différentes dispositions législatives québécoises, notamment celles de la Loi sur le courtage immobilier (" LCI ").

Aux termes de ces amendements, un courtier immobilier ou hypothécaire qui exerce ses activités au sein d'une agence, peut dorénavant les exercer par le biais d'une société par actions dont il a le contrôle. Dans de tels cas, la LCI prévoit maintenant que la rétribution relative aux services qu'un courtier rend alors qu'il exerce ses activités au moyen d'une société par actions appartient à cette société.

Vous désirez donc savoir si la rétribution relative aux services qu'un courtier rend alors qu'il exerce ses activités au sein d'une société par actions aux termes de la LCI doit être incluse dans le calcul du revenu de cette société par actions et ce, aux fins de la Loi de l'impôt sur le revenu.

Nos commentaires

Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, l'Agence du revenu du Canada (ARC) a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants qui, nous l'espérons, vous seront utiles.

Le chapitre 40 des Lois du Québec de 2010 prévoit l'ajout de la section IV du chapitre II, soit les articles 22.1 à 22.6, à la LCI. Aux fins de la présente, les articles suivants nous intéressent tout particulièrement :

22.1. Un courtier qui agit pour une agence peut, conformément aux conditions, modalités ou autres règles déterminées par règlement de l'Organisme, exercer ses activités au sein d'une société par actions.

22.5. Sous réserve des autorisations spéciales de l'Organisme, un courtier qui agit pour une agence peut exercer au Québec ses activités au sein d'une société par actions constituée en vertu d'une loi autre qu'une loi du Québec si les conditions prévues au présent chapitre sont réunies à son égard.

La responsabilité personnelle du courtier, y compris celle relative aux obligations de la société, demeure régie par les lois du Québec pour tout ce qui concerne les activités de courtage exercées au Québec, comme si la société avait été constituée sous le régime d'une loi du Québec.

22.6. La rétribution relative aux services qu'un courtier rend alors qu'il exerce ses activités au sein d'une société par actions appartient à cette société.

Règle générale, aux termes des Nouvelles techniques No. 22, s'il est légalement interdit, que ce soit par contrat ou en vertu de législation applicable, à des professionnels d'attribuer leurs revenus à une société par actions, ces revenus doivent alors être déclarés par ces professionnels et ne peuvent l'être par l'entremise de la société par actions, quelle que soit la documentation présentée.

Toutefois, dans la situation que vous nous avez présentée, si les activités exercées par un courtier immobilier ou hypothécaire aux termes de la LCI et aux termes des autres règles qui seront déterminées par règlement (note de bas de page 1) peuvent être légalement exercées par le biais d'une société par actions - ce qui semble être effectivement le cas en l'espèce - la rétribution relative aux activités exercées par le courtier sera imposable entre les mains de cette société par actions.

Je vous prie d'agréer, Me XXXXXXXXXX , l'expression de nos sentiments les plus distingués.

François Bordeleau, Avocat
Gestionnaire
Section des entreprises et des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt

NOTES DE BAS DE PAGE

En raison des exigences de nos systèmes, les notes de bas de page contenues dans le document original sont reproduites ci-dessous :

1 Voir les projets de Règlement modifiant le Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, de Règlement modifiant le Règlement sur la délivrance des permis de courtier ou d'agence, de Règlement modifiant le Règlement sur les dossiers, livres et registres, la comptabilité en fidéicommis et l'inspection des courtiers et des agences et de Règlement modifiant le Règlement sur le fonds d'indemnisation et la fixation de la prime d'assurance de responsabilité professionnelle.

Summaries

Summary Under

Tax Topics - General Concepts - Illegality

Quebec real estate brokers can earn their remuneration through a corporation

The Quebec Real Estate Brokerage Act (the “REBA”) requires that a real estate or mortgage broker carrying on brokerage activities on behalf of an agency carry on the brokerage activities through a corporation that the broker controls, in which case, the REBA provides that the remuneration for such services belongs to the corporation.

In confirming this treatment, CRA stated:

[I]f professionals are legally, whether contractually or by statute, precluded from assigning their commissions to a corporation, then the commission income must be reported by the professionals, and cannot be reported through a corporation, regardless of the documentation provided.

However … if the activities of a real estate or mortgage broker under the REBA … can be lawfully exercised through a corporation - which appears to be the case here - remuneration for the activities of the broker will be taxable in the hands of that corporation.

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 9 - Nature of Income

Quebec real estate broker can generate commissions in a controlled corporation

After noting that the Quebec Real Estate Brokerage Act (the “REBA”) required a real estate or mortgage broker carrying on brokerage activities through a controlled corporation to treat the remuneration therefor as belonging to the corporation, CRA stated:

[I]f the activities of a real estate or mortgage broker under the REBA … can be lawfully exercised through a corporation - which appears to be the case here - remuneration for the activities of the broker will be taxable in the hands of that corporation.

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