18 May 2011 Internal T.I. 2010-0380391I7 F - Convention entre des co-propriétaires

Unedited CRA Tags

9(1); 40(2)

View modes

Translation

Translation disclaimer

This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

FACTS

OUR ANALYSIS

Access to Information

Principal Issues: [TaxInterpretations translation] How would the CRA treat an agreement between co-owners of a triplex to divide the rental revenue?

Position: Question of fact.

Reasons: Tax law depends on the private tax applicable in a particular province. Thus, to the extent that the agreement is valid under the Civil Code of Quebec, the CRA should review the specific provisions to determine the tax consequences applicable to Taxpayers that arise from the application of the Agreement.

									May 18, 2011

	Montreal Tax Services Office	                  Income Tax Rulings Directorate
	Tax Technical Interpretation Services 	   	Business and Partnerships Division
	Attention: Yan Joannis, CMA			
									James Gibbons

									2010-038039

Agreement to divide the revenue from an immovable

This memorandum is in response to your email dated September 10, 2010 in which you requested our comments regarding an Agreement for exclusive use entered into between the co-owners (“Taxpayers”) of an immovable.

Unless otherwise indicated, all statutory references herein are to the provisions of the Income Tax Act (the "Act").

FACTS

The Taxpayers were the heirs in equal shares of a triplex (the ”Immovable”) of their deceased mother who devised it to them in her will.
Currently, the Taxpayers manage the Building as co-executors of their mother's estate and are not yet holders of the title to the Immovable.
One of the taxpayers resides in one of the housing units in the immovable.
The other Taxpayer does not reside in the Immovable but has placed the Taxpayer’s daughter in another unit in the Immovable.

Based on the facts described above, the Taxpayers wish to know if an exclusive use agreement (the "Agreement") between them would be recognized by the Canada Revenue Agency. The Agreement would provide as follows:

(i) the Taxpayer residing in the building would reside there for free; and

(ii) the revenue generated by the unit in which the other Taxpayer's daughter lives would be received entirely by that Taxpayer and only appear in that taxpayer’s tax return.

Are there any obstacles to the application of such an Agreement? This Agreement would be entered into after the Taxpayers acquired the title to the property as undivided owners.

OUR ANALYSIS

Tax law depends on the private law applicable in a particular province. Thus, to the extent that the Agreement is valid under the Civil Code of Québec, the Canada Revenue Agency should examine the specific provisions of the Agreement to determine the tax consequences applicable to Taxpayers arising from the application of the Agreement. As part of that analysis, we have assumed that none of the Taxpayers would receive any benefit because of the Agreement.

XXXXXXXXXX. Generally, a taxpayer may, for the purposes of the principal residence exemption, designate a housing unit that is, for the year in which the designation is made, "ordinarily inhabited" during the year by the taxpayer, his or her spouse or common-law partner or former spouse or common-law partner or by a child of the taxpayer. For each taxation year after 1981, a taxpayer's family unit - as defined in paragraph 6 of Interpretation Bulletin IT-120R6, Principal Residence (the "Bulletin") - cannot designate more than one property as a principal residence.

Another question is whether the rental income that is collected by one of the Taxpayers is a source of income for the purposes of section 9 of the Act and, therefore, must be included in computing the taxpayer’s income. While this is a question that we cannot answer, we reiterate the two-part approach that was developed by the Supreme Court of Canada ("SCC"):

1. Is the taxpayer's activity undertaken in pursuit of profit, or is it a personal endeavour?

2. If it is not a personal endeavour, is the source of the income a business or property?

As stated by the SCC, the first component must be analyzed only if the activity in question involves a personal or recreational aspect. In fact, where an activity is clearly commercial, it is not necessary to analyze the taxpayer's decisions since, by definition, there is a source of income whose purpose is the pursuit of profit. In other words, the purpose of this component is to analyze the commercial nature of the taxpayer's business. On the other hand, if the taxpayer's activity contains personal or recreational elements (for example, in a case like this where a parent rents a capital asset to the parent’s child), it must be determined whether the taxpayer intends to make a profit. In this respect, it is a question of whether the activity is operated in a sufficiently commercial manner.

Finally, it should be noted that the change of use rules could apply to your situation. However, since we do not have enough information to comment on this, we invite you to consult the Bulletin cited above by visiting the Canada Revenue Agency's Web site at http: // www. .cra-arc.gc.ca / E / pub / tp / it120r6 / READ-ME.html.

Access to Information

For your information, unless exempted, a copy of this memorandum will be severed using the Access to Information Act criteria and placed in the Canada Revenue Agency's electronic library. A severed copy will also be distributed to the commercial tax publishers for inclusion in their databases. The severing process will remove all material that is not subject to disclosure, including information that could disclose the identity of the taxpayer. Should the taxpayer request a copy of this memorandum, you may give them a severed copy as it appears in the Canada Revenue Agency's electronic library. The taxpayer may also request a severed copy using the Privacy Act criteria, which does not remove taxpayer identity. Requests for this latter version should be made by you to Ms. Celine Charbonneau at (819) 994-2898. A copy will be sent to you for delivery to the taxpayer.

We hope that these comments are of assistance.

François Bordeleau, Advocate
Manager
Business and Partnerships Section
Income Tax Rulings Directorate

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

FAITS

NOTRE ANALYSE

Accès à l'information

Principales Questions: Comment l'ARC traiterait une convention entre des co-propriétaires d'un triplex pour diviser le revenu locatif?

Position Adoptée: Question de fait.

Raisons: Le droit fiscal est tributaire du doit privé applicable dans une province donnée. Ainsi, dans la mesure où la convention est valide aux termes du Code civil du Québec, l'ARC devrait examiner les dispositions spécifiques pour déterminer les conséquences fiscales applicables aux Contribuables qui découlent de l'application de la Convention.

									Le 18 mai 2011

	Bureau des services fiscaux de Montréal		Direction des décisions en
	Services d'interprétation technique - Impôt	   impôt
									Division des entreprises et
	À l'attention de Yan Joannis, CMA			  des sociétés de personnes
									James Gibbons

									2010-038039

Convention pour diviser les revenus d'un immeuble

Cette note de service est en réponse à votre courriel daté du 10 septembre 2010 dans lequel vous demandez nos commentaires concernant une Convention de jouissance exclusive conclue entre les copropriétaires (les " Contribuables ") indivis d'un immeuble.

À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (" LIR ").

FAITS

Les Contribuables seront les héritiers à parts égales d'un Triplex (" l'Immeuble ") de leur mère décédée qui leur a léguée dans son testament.
Présentement, les Contribuables gèrent l'Immeuble à titre de coliquidateurs de la succession de leur mère et ne sont pas encore détenteurs du titre de l'Immeuble.
L'un des Contribuables réside dans un des logements de l'Immeuble.
L'autre Contribuable ne réside pas dans l'Immeuble mais a installé sa fille dans un autre logement de l'Immeuble.

Compte tenu des faits décrits ci-dessus, les Contribuables veulent savoir si une convention de jouissance exclusive (la " Convention ") conclue entre eux serait reconnue par l'Agence du revenu du Canada. La Convention prévoirait ce qui suit :

(i) celui qui réside dans l'immeuble y résiderait gratuitement; et
(ii) le revenu généré par le logement où vit la fille de l'autre serait perçu entièrement par celui-ci et figurerait uniquement dans sa déclaration de revenus.

Le case échéant, quel obstacle s'opposerait à l'applicabilité d'une telle Convention? Cette Convention serait conclue après que les Contribuables auraient acquis le titre de propriété à titre de propriétaires indivis.

NOTRE ANALYSE

Le droit fiscal est tributaire du droit privé applicable dans une province donnée. Ainsi, dans la mesure où la Convention est valide aux termes du Code civil du Québec, l'Agence du revenu du Canada devrait examiner les dispositions spécifiques de la Convention pour déterminer les conséquences fiscales applicables aux Contribuables qui découlent de l'application de la Convention. Dans le cadre de cette analyse, nous présumerions qu'aucun des Contribuables ne recevrait d'avantage en raison de la Convention.

XXXXXXXXXX . De façon générale, un contribuable peut, aux fins de l'exemption pour résidence principale, désigner une unité de logement qui est, pour l'année où la désignation est faite, " normalement habitée " au cours de l'année par le contribuable, son époux ou conjoint de fait ou son ex-époux ou ex-conjoint de fait ou par un enfant du contribuable. Pour chaque année d'imposition après 1981, l'unité familiale d'un contribuable - tel que ce concept est défini au paragraphe 6 du bulletin d'interprétation IT-120R6, Résidence principale (le " Bulletin ") - ne peut désigner plus d'un bien en tant que résidence principale.

Une autre question qui se pose est de savoir si le revenu locatif qui est perçu par un des Contribuables constitue une source de revenu aux fins de l'article 9 de la LIR, et, partant, doit être inclus dans le calcul de son revenu. Bien que cette question en soit une de fait à laquelle nous ne pouvons répondre, nous reprenons l'approche à deux volets qui a été élaborée par la Cour suprême du Canada (" CSC ") :

1. L'activité du contribuable est-elle exercée en vue de réaliser un profit, ou s'agit-il d'une démarche personnelle?
2. S'il ne s'agit pas d'une démarche personnelle, la source du revenu est-elle une entreprise ou un bien?

Tel que l'a mentionnée la CSC, le premier volet ne doit faire l'objet d'une analyse que si l'activité en question comporte un aspect personnel ou récréatif. En effet, lorsqu'une activité est clairement commerciale, il n'est pas nécessaire d'analyser les décisions du contribuable puisqu'il existera, par définition, une source de revenu dont le but est la recherche de profit. En d'autres mots, le but de ce volet est d'analyser la nature commerciale de l'activité du contribuable. Par contre, si l'activité du contribuable contient des éléments personnels ou récréatifs (par exemple, dans un cas comme ceci où un parent loue une immobilisation à son enfant), on doit établir si le contribuable a l'intention de réaliser un profit. À cet égard, il s'agit d'une question de savoir si l'activité est exploitée de façon suffisamment commerciale.

Finalement, il est à noter que les règles sur les changements d'usage pourraient s'appliquer à votre situation. Toutefois, puisque nous n'avons pas suffisamment d'information pour émettre des commentaires à cet effet, nous vous invitons à consulter le Bulletin cité ci-dessus en visitant le site Internet de l'Agence du revenu du Canada au http://www.cra-arc.gc.ca/F/pub/tp/it120r6/LISEZ-MOI.html.

Accès à l'information

À titre de renseignement, une copie de cette note de service sera dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur l'accès à l'information et elle sera mise dans la bibliothèque électronique de l'Agence du revenu du Canada. De plus, une copie dépersonnalisée sera distribuée aux éditeurs fiscaux commerciaux pour qu'ils l'incluent dans leurs bases de données. Le processus de dépersonnalisation enlèvera tout ce qui ne doit pas être divulgué, y compris les renseignements qui peuvent révéler l'identité du contribuable. Si votre client demande une copie de cette note de service, il est possible de lui fournir la version de la bibliothèque électronique. Le client peut aussi demander une copie dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels, qui n'enlève pas l'identité du client. Vous devriez adresser toute demande pour cette dernière version à Madame Celine Charbonneau, au (819) 994-2898. Une copie à remettre au client vous sera envoyée.

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles.

François Bordeleau, Avocat
Gestionnaire
Section des entreprises et des
sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 9 - Nature of Income

agreement of co-owners to share revenues disproportionately would be recognized if such agreement is binding

Two co-owners of a triplex (the “Taxpayers”) agree that the first Taxpayer can live in one of the units free of rent and that the other Taxpayer, whose daughter resides in a second unit, would be exclusively allocated for inclusion in that Taxpayer’s return all the revenues generated by that unit. Would this agreement be respected for tax purposes?

The Directorate responded:

[T]o the extent that the Agreement is valid under the Civil Code of Québec, the Canada Revenue Agency should examine the specific provisions of the Agreement to determine the tax consequences applicable to Taxpayers arising from the application of the Agreement. As part of that analysis, we have assumed that none of the Taxpayers would receive any benefit because of the Agreement.

You are here

18 May 2011 Internal T.I. 2010-0380391I7 F - Convention entre des co-propriétaires

View modes

Translation disclaimer

FACTS

OUR ANALYSIS

Access to Information

FAITS

NOTRE ANALYSE

Accès à l'information