9 December 2011 External T.I. 2011-0429321E5 F - Changement d'usage

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45(1)a)

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: [TaxInterpretations translation] When calculating the capital gain from a change in use of a property under paragraph 45(1)(a), how is the taxpayer's proceeds of disposition determined?

Position: The fair market value of the property must be used as of the date of the change of use.

Reasons: The Income Tax Act.

XXXXXXXXXX 2011-042648

December 9, 2011

Dear Sir,

Subject: Date of determination of fair market value

This is in response to your letter dated November 24, 2011 regarding the above subject.

Please note that, unless otherwise indicated, all statutory references herein are to the provisions of the Income Tax Act (the "Act").

Specifically, you described two situations that deal with the application of the change of use rules in subsection 45(1). You wish to know, for the purpose of computing the capital gain from the deemed disposition of the property of a taxpayer, whether the Canada Revenue Agency must consider the fair market value of the property at the time of the change in use of the property to establish the proceeds of disposition to the taxpayer.

Our Comments

A taxpayer who completely converts the taxpayer’s principal residence into an income-producing property is deemed by paragraph 45(1)(a) to have disposed of the property (land and building) at its fair market value ("FMV") and to have immediately thereafter reacquired it at the same amount. A capital gain may arise from this deemed disposition.

In the same vein, a taxpayer who completely changes the use of a property (in respect of which a subsection 45(2) election is not in effect) used to produce income by converting it into a principal residence property is deemed by paragraph 45(1)(a) to have disposed of the property (land and building) and to have immediately thereafter reacquired it at FMV. That deemed disposition may also give rise to a taxable capital gain.

We confirm that, on a deemed disposition under paragraph 45(1)(a), it is necessary to determine the FMV of the property on the date of the change of use for the purposes of calculating the capital gain that could result from the deemed disposition.

Best regards,

François Bordeleau, Advocate
Manager
Business and Partnerships Section
Income Tax Rulings Directorate

XXXXXXXXXX

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Lorsqu'il faut calculer le gain en capital découlant d'un changement d'usage d'un bien aux termes de l'alinéa 45(1)a), comment fait-on pour établir le produit de disposition du contribuable?

Position Adoptée: Il faut utiliser la juste valeur marchande du bien en date du changement d'usage.

Raisons: Loi de l'impôt sur le revenu.

XXXXXXXXXX 					2011-042648

Le 9 décembre 2011

Monsieur,

Objet : Date de détermination de la juste valeur marchande

La présente fait suite à votre lettre en date du 24 novembre 2011 concernant le sujet mentionné en rubrique.

Veuillez prendre note que, sauf indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (" Loi ").

Plus particulièrement, vous décrivez deux situations qui traitent de l'application des règles de changement d'usage prévues au paragraphe 45(1). Vous désirez savoir, aux fins du calcul du gain en capital découlant de la disposition réputée du bien appartenant à un contribuable, si l'Agence du revenu du Canada doit considérer la juste valeur marchande du bien au moment du changement du bien pour établir le produit de disposition pour le contribuable.

Nos commentaires

Un contribuable qui convertit complètement sa résidence principale en un bien servant à produire un revenu est réputé par l'alinéa 45(1)a) avoir disposé du bien (fonds de terre et bâtiment) à sa juste valeur marchande (" JVM ") et l'avoir aussitôt après acquis de nouveau au même montant. Un gain en capital peut découler de cette disposition réputée.

Dans la même veine, un contribuable qui change complètement l'usage d'un bien (à l'égard duquel un choix exercé en vertu du paragraphe 45(2) n'est pas en vigueur) servant à produire un revenu en le convertissant en un bien servant de résidence principale est réputé par l'alinéa 45(1)a) avoir disposé du bien (fonds de terre et bâtiment) et l'avoir acquis de nouveau aussitôt après à la JVM. Cette disposition réputée peut également donner lieu à un gain en capital imposable.

Nous confirmons que, lors d'une disposition réputée aux termes de l'alinéa 45(1)a), il est nécessaire d'établir la JVM du bien en date du changement d'usage et ce, aux fins de calculer le gain en capital qui pourrait résulter de la disposition réputée.

Je vous prie d'agréer, Monsieur XXXXXXXXXX , l'expression de mes sentiments les plus distingués.

François Bordeleau, Avocat
Gestionnaire
Section des entreprises et des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt

XXXXXXXXXX

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 45 - Subsection 45(1) - Paragraph 45(1)(a)

FMV is measured at the time of change of use

For the purpose of computing the capital gain from the deemed disposition of a property (e.g., house) from rental to personal use, or vice versa, does CRA consider the fair market value of the property at the time of the change in use of the property to establish the proceeds of disposition to the taxpayer? CRA responded:

[O]n a deemed disposition under paragraph 45(1)(a), it is necessary to determine the FMV of the property as of the date of the change of use for the purposes of calculating the capital gain that could result from the deemed disposition.

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