Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: 1. Quelles sont les conséquences fiscales, dans une situation où une société construit un garage sur un terrain appartenant à son actionnaire unique, terrain qui fait parti de sa résidence principale, dans les cas où la société détient ou non la propriété superficiaire du garage, quant a) au droit à la déduction pour amortissement du garage, b) à un avantage à l'actionnaire et c) au droit à l'exemption de la résidence principale ?
Position Adoptée: 1. Si la société détient la propriété superficiaire en vertu du Code civil du Québec à l'égard du garage érigé sur le terrain de l'actionnaire, la société détient un droit de propriété dans le garage a) La société pourrait avoir droit à la déduction pour amortissement dans le garage s'il se qualifie de bien amortissable. Le garage pourrait possiblement se classer dans la catégorie 1q) de l'Annexe II. b) Question de faits. Dépendammant du libellé de l'acte constitutif de la propriété superficiaire, nous ne disposons pas de pas assez d'information pour se prononcer définitivement.Toutefois, si les faits ne démontrent pas que la société a la propriété superficiaire du garage en vertu du Code civil du Québec, la règle de l'accession en droit civil québécois s'applique et l'actionnaire serait alors propriétaire du garage. Dans ce cas, a) l'actionnaire ne pourrait avoir droit à la déduction pour l'amortissement à l'égard du garage b) un avantage à l'actionnaire serait généré et c) Peu importe si une propriété superficiaire existe ou non pour la société à l'égard du garage, il ne serait pas raisonnable de considérer le terrain sous-jacent au garage comme facilitant l'usage du logement comme résidence principale du contribuable. De plus, il pourrait y avoir changement d'usage partiel du fonds de terre sous-jacent au garage s'il sert à gagner du revenu. Ainsi, le garage (peu importe si l'amortissement est réclamé ou non) et le terrain sous-jacent au garage ne pourraient être admissibles à l'exemption pour résidence principale.
Raisons: 1.a) Définition de bien amortissable au paragraphe 13(21) de la Loi de l'impôt sur le revenu. La classification dans une catégorie fiscale est une question de faits, mais possiblement catégorie 1q) de l'Annexe II du Règlement de l'impôt sur le revenu et alinéa 1102(1)c) du Règlement de l'impôt sur le revenu.
1. b) Application des paragraphes 15(1) ou 15(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu, ainsi que le paragraphe 10 du Bulletin d'interprétation IT-432R2.
1. c) Règle sur le changement d'usage partiel selon l'alinéa 45(1)c) de la Loi de l'impôt sur le revenu. Application de la définition de résidence principale à l'article 54 et l'alinéa 40(2)b) de la Loi de l'impôt sur le revenu.
XXXXXXXXXX
2011-040967
Lucie Allaire, LL.B, CGA
Le 23 janvier 2012
Monsieur,
Objet : Propriété superficiaire
La présente est en réponse à votre lettre du 1er juin 2011 dans laquelle vous demandez nos commentaires concernant le cas où une société (la " Société A ") a construit un bâtiment sur le fonds de terre sur lequel est située la résidence principale de son actionnaire unique (le " Contribuable "). Vous avez fournis des renseignements additionnels lors d'échanges téléphoniques (XXXXXXXXXX /Allaire).
À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (" Loi ").
Les faits
Tout d'abord vous faites référence à la Société A qui exploite une entreprise de transport et qui érige à ses frais un garage sur le fonds de terre sur lequel est située la résidence principale du Contribuable. Le garage n'est pas accolé à la résidence principale du Contribuable et sert exclusivement pour l'exploitation de l'entreprise de la Société A.
Vous ajoutez que la Société A encourt tous les frais de construction du garage et que le Contribuable ne les rembourse pas à la Société A. Vous précisez également que le compte de taxe, qui comprend la résidence et tout le fonds de terre, est au nom du Contribuable.
Enfin, vous faites mention d'un bail entre les parties concernant uniquement la location du fonds de terre sous-jacent au garage par la Société A.
Vos questions
Vous désirez savoir si la Société A a droit à la déduction pour l'amortissement (" DPA ") et, le cas échéant, dans quelle catégorie fiscale le garage pourrait se classer. Vous demandez si un avantage imposable à l'actionnaire pourrait être conféré. Enfin, vous désirez savoir si le contribuable conserve son droit à l'exemption pour la résidence principale et si le fait de réclamer la DPA relativement au garage a une incidence à cet égard.
Nous répondrons à vos questions selon que la société A détienne ou non la propriété superficiaire du garage.
Nos commentaires
Selon le principe de l'accession, qui se retrouve aux articles 948 et 954 à 964 du Code civil du Québec (" C.c.Q. ") et qui prévoit généralement que la construction sur un fonds appartient au propriétaire du sol, le contribuable serait, à prime abord, le propriétaire du garage.
Pour repousser cette présomption légale, la société A doit être en mesure de prouver qu'elle est la propriétaire du garage, par l'existence, entre autres, de la propriété superficiaire selon le C.c.Q.. À cet égard, nous serions d'avis que des parties devraient établir par écrit un acte constitutif de la propriété superficiaire.
L'article 1011 du C.c.Q. prévoit que la propriété superficiaire est celle des constructions, ouvrages ou plantations situés sur l'immeuble appartenant à une autre personne, le tréfoncier, et qu'elle résulte de la division de l'objet du droit de propriété portant sur un immeuble, de la cession du droit d'accession ou de la renonciation au bénéfice de l'accession.
De plus, en vertu de l'article 1112 du C.c.Q., le superficiaire et le tréfoncier supportent les charges grevant ce qui fait l'objet de leurs droits de propriété respectifs.
Par ailleurs, en vertu de l'article 1116 du C.c.Q., le tréfoncier acquiert par accession la propriété des constructions, ouvrages et plantations à l'expiration de la propriété superficiaire en payant la valeur au superficiaire. Cependant, si la valeur est égale ou supérieure à celle du tréfonds, le superficiaire a le droit d'acquérir la propriété du tréfonds en payant la valeur au tréfoncier, à moins qu'il ne préfère, à ses frais, enlever les constructions, ouvrages et plantations qu'il a faits et remettre le tréfonds dans son état antérieur.
Enfin, l'article 1117 du C.c.Q. prévoit qu'à défaut par le superficiaire d'exercer son droit d'acquérir la propriété du tréfonds dans les 90 jours suivant la fin de la propriété superficiaire, le tréfoncier conserve la propriété des constructions, ouvrages et plantations.
D'une part, en présumant que la Société A est propriétaire superficiaire du garage en accord avec les dispositions pertinentes du C.c.Q., celui-ci, utilisé par la société A en vue de gagner du revenu d'entreprise, serait un bien amortissable si les conditions énoncées à la définition de " bien amortissable " au sens des paragraphes 13(21) et 248(1) sont satisfaites.
La classification d'un bien amortissable dans une catégorie de l'annexe II aux fins de la DPA est déterminée selon les faits applicables à une situation spécifique. Habituellement, les immeubles et les autres structures acquis après 1987 (sauf dans la mesure où ils sont compris dans la catégorie 3 ou 6 de l'annexe II du Règlement de l'impôt sur le revenu (le " Règlement ")), sont compris dans la catégorie 1. Ainsi, le garage pourrait possiblement se classer dans la catégorie 1q) de l'annexe II du Règlement.
En outre, compte tenu des faits limités en l'espèce, nous ne sommes pas en mesure de nous prononcer si un avantage imposable pourrait être conféré à un moment donné au Contribuable en vertu de l'article 15, dans le cas où la société A détiendrait la propriété superficiaire du garage.
D'autre part, si le contribuable a la propriété du garage, il n'aurait pas droit à la DPA car les faits ne nous permettent pas de conclure qu'il l'utilise dans le but de gagner du revenu. En effet, selon l'alinéa 1102(1)c) du Règlement, l'amortissement n'est déductible que si le bien a été acquis dans le but de gagner ou de produire un revenu.
De plus, dans le cas où le Contribuable a la propriété du garage, que les frais de construction du garage sont encourus par la Société A et que l'application du paragraphe 15(2) ne puisse clairement être démontrée par les parties, nous serions d'avis qu'un avantage imposable pourrait être conféré au Contribuable par la Société A en vertu du paragraphe 15(1).
Concernant votre dernière question, l'alinéa e) de la définition de " résidence principale " à l'article 54 précise, entre autres, que la résidence principale d'un contribuable pour une année d'imposition est réputée comprendre le fonds de terre sous-jacent au logement ainsi que la partie du fonds de terre adjacent qu'il est raisonnable de considérer comme facilitant l'usage du logement comme résidence.
À cet égard, nous serions d'opinion qu'il ne serait pas raisonnable de considérer le fonds de terre sous-jacent au garage comme facilitant l'usage du logement comme résidence principale du Contribuable, dès le moment où le garage sert exclusivement à l'exploitation de l'entreprise de la Société A.
De plus, si le contribuable utilise une partie du fonds de terre adjacent à sa résidence principale en vue de produire un revenu, cette partie de fonds de terre serait réputée avoir été cédée à la juste valeur marchande (" JVM ") et rachetée à la JVM.
En effet, l'alinéa 45(1)c) prévoit qu'un contribuable qui convertit partiellement une résidence principale en un bien servant à produire un revenu est réputé avoir disposé de la partie du bien ainsi convertie (cette partie est habituellement calculée en fonction de la superficie en cause) pour un produit égal à la fraction qu'elle représente de la JVM du bien. L'alinéa 45(1)c) prévoit également que cette même partie du bien est réputée avoir été acquise de nouveau immédiatement après, à un coût égal à ce même montant. Toutefois, tout gain déterminé provenant de la disposition réputée serait habituellement éliminé ou réduit par l'exemption pour résidence principale en vertu de l'alinéa 40(2)b).
Par conséquent, indépendamment qu'une DPA soit réclamée ou non à l'égard du garage, le fonds de terre sous-jacent au garage, s'il faisait auparavant partie de la résidence principale du contribuable, ne serait pas, lors d'une éventuelle disposition, admissible à l'exemption pour résidence principale, à partir du début de l'utilisation exclusive du garage à l'exploitation de l'entreprise de la société A.
Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles.
François Bordeleau, Avocat
Gestionnaire
Section des entreprises et des fiducies
Division des entreprises et des fiducies
Direction des décisions en impôt
All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5
© Her Majesty the Queen in Right of Canada, 2012
Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.
© Sa Majesté la Reine du Chef du Canada, 2012
Email this Content