Station Canada & Gulf Terminal Inc v. Minister of National Revenue, [1980] CTC 2805

Roland St-Onge:—L’appel de la compagnie Station Canada & Gulf Terminal Inc est venu devant moi le 22 mai 1980 dans la ville de Quebec (Quebec).

ll s’agit de déterminer la valeur d’un terrain au 31 décembre 1971 afin de connaître le montant du gain en capital pour l’année d’imposition 1975.

Les faits de cet appel sont bien énoncés au paragraphe 14 de la Réponse amendée à l’avis d’appel amendé qui se lit comme suit:

En cotisant l’appelante, l’intimé s’est fondé, entre autres, sur les présomptions de faits suivantes:

a) Le 17 février 1975, l’appelante conclut une convention avec la compagnie le Chemin de Fer de Matane et du Golfe Inc (ci-après désignée le “Chemin de Fer”);

b) Cette convention avait pour objet l’échange de terrains entre l’appelante et le “Chemin de Fer”;

c) L’appelante céda à le “Chemin de Fer” des terrains pour une valeur totale de $368,197;

d) La juste valeur marchande des terrains cédés par l’appelante n'était pas plus que $152,000 le 31 décembre 1971;

e) Parmi les terrains cédés par l’appelante se trouvait le lot 191-7 dont la juste valeur marchande au 31 décembre 1971 était tout au plus $42,600;

f) Dans sa déclaration d’impôt (T-2) pour l’année d’imposition 1975 ainsi que dans les états financiers qui étaient joints, l’appelante déclarait un gain en capital imposable de $3,766.60;

g) Selon la formule T-2S (6) que l’appelante a jointe à ladite déclaration d’impôt,

l’appelante établissait son gain en capital imposable de la façon suivante:

Produit de la disposition	$368,197.00
Prix de base rajusté	350,663.81
Débours et dépenses		10,000.00
Gain en capital	$	7,533.19
Gain en capital imposable	$	3,766.60

A l’enquête, plusieurs témoins furent entendus. Représentant la firme Ménard, Marsan & Associés de Rimouski, monsieur Ménard a déterminé une valeur au jour d’évaluation, ou “V-Day” de $0.32 le pied carré.

Le témoin Jacques Sauriol de la firme Leroux, Beaudry, Picard & Associés Inc, sans tenir compte des améliorations, a fixé une valeur de $0.265 le pied carré.

Lorsque je lui ai demandé le montant en pieds carrés, en considérant la valeur des améliorations, il a fixé le prix à $0.33 le pied carré.

Monsieur Alain Renault de la firme Sonarex de Québec a placé une valeur de $0.31 le pied carré.

Par contre, le témoin expert du Ministre a produit son rapport d’évaluation et a confirmé une valeur de $0.05 le pied carré pour le terrain en question. Il s’est surtout basé sur la valeur des terrains du parc industriel qui avaient été vendus à ce prix de $0.05 le pied carré.

Il y a eu beaucoup de discussions durant la présente cause. On a émis toutes sortes de théories et on a eu recours à toutes sortes de principes, à savoir la définition de la valeur marchande, la Loi de /’Offre et de la Demande, et plus les faits étaient analysés, plus la question devenait confuse.

En tant que Membre de la Commission, j’ai la responsibilité de fixer un montant. Je prends en considération le fait qu’il existait des lots qui se vendaient à $0.05 le pied carré dans le parc industriel et aussi le fait inexpliqué d’une trop grande différence entre le montant du prix de disposition de $0.31 le pied carré et celui de $0.05 fixé par le Ministre.

Les lots du parc industriel vendus à $0.05 le pied carré l’étaient pour attirer des industries et ne sont pas des “comparables” valables pour déterminer la valeur réelle des terrains sous étude.

Alors, le chiffre magique, si c’en est un, je le détermine à $0.20 le pied carré.

Par conséquent, l’appel est admis en partie et le tout déféré au Ministre pour nouvelle cotisation pour fixer le gain de capital, en tenant compte de la valeur du terrain au 31 décembre 1971, au prix de $0.20 le pied carré.

Appeal allowed in part.