Par
Me
A.
Tourigny,
c.r.:
‘Je
posais
la
question
au
témoin,
justement
à
cause
de
l’objection
que
j’ai
mise,
parce
que
si
on
prend
votre
définition,
la
valeur
réelle,
vous
pourriez
expliquer
pourquoi,
dans
le
plan,
vous
avez
une
valeur,
nous
avons
une
vente
du
lot
cent
dix
(110)
à
quinze
cents
($0.15),
c’est
tout
dans
le
même
quadrilatère.
’
P.
23
(Transcription
des
notes
des
témoignages
donnés
devant
la
Commission
d’Appel
de
l’impôt)
Par
Me
A.
Tourigny,
c.r.
:
‘().
Est-il
à
votre
connaissance
que
Crosstown
Realties
a
vendu
un
million
de
pieds
(1,000,000)
pour
le
prix
de
cent
cinquante-trois
mille
neuf
cent
soixante-dix-neuf
($153,979)
dollars,
soit
quinze
cents
($0.15)
le
pied,
en
mil
neuf
cent
cinquante-sept
?
R.
En
mil
neuf
cent
cinquante-sept
(1957),
c’est
après.
Je
n’ai
pas
tenu
compte
des
ventes
après
mil
neuf
cent
cinquante-sept
(1957),
en
mil
neuf
cent
cinquante-six
(1956).’
2.
Les
parties
ont
aussi
convenu
de
l’exactitude
des
montants
mentionnés
au
paragraphe
4
de
l’Avis
d’Appel,
à
savoir
les
montants
de
$15,000
pour
l’année
1958
et
$19,136.20
pour
l’année
1959,
comme
des
versements
à
titre
d’intérêt
dans
le
cas
où
la
Cour
déterminerait
que
dans
le
prix
de
vente
de
la
propriété
décrite
dans
le
contrat
produit
au
dossier
de
cette
cause
comme
pièce
1-1,
il
y
a
une
fraction
du
prix
de
vente
qui
peut
raisonnablement
être
considérée
comme
paiement
d’intérêt,
l’intérêt
étant
calculé
au
taux
de
5
%”
Lorsque
M.
Groulx
fut
appelé
pour
la
première
fois,
son
procureur
l’invita
à
prendre
connaissance
de
l’exhibit
1-1,
ce
que
le
témoin
fit,
et
ce
dernier
affirma
alors
qu’il
était
bien
le
vendeur
y
mentionné;
ce
qui
suit
est
un
bref
résumé
de
son
témoignage.
Il
a
acquis
la
propriété
de
son
oncle
en
1936.
Il
a
cultivé
sa
ferme
jusqu’en
1952
mais
décida
de
ne
plus
la
cultiver
vu
que,
cette
année-là,
il
l’avait
fait
à
perte.
Il
y
avait,
outre
les
dépendances,
une
grande
maison,
située
sur
partie
du
lot
124,
qu’il
continua
à
habiter,
et
lorsque
la
propriété
fut
vendue,
en
1956,
il
s’est
prévalu
du
privilège
d’occuper
cette
maison
gratuitement
jusqu’au
1er
janvier
1958,
tel
que
stipulé
dans
la
contrat
susdit.
En
1950,
les
gens
ont
commencé
à
s’enquérir
si
sa
ferme
était
à
vendre
et
en
1951
il
reçut
des
offres
de
$90,000
et
plus.
Celles-ci
n’étaient
pas
suffisamment
élevées
pour
l’intéresser.
Durant
1953,
il
eut
connaissance
que
l’on
commençait
à
vendre
d’autres
fermes
dans
le
voisinage
au
prix
de
$1,000
l’arpent
et,
plus
tard,
à
raison
de
$1,500,
$2,000
et
$3,000
l’arpent.
D’après
lui,
le
montant
de
$1,000
l’arpent
équivaut
à
un
prix
d’à
peu
près
$0.02%
le
pied
carré.
Requis
de
dire
s’il
n’avait
jamais
mis
un
prix
sur
la
propriété,
il
répondit
qu’en
1955
il
avait
confié,
mais
apparemment
sans
succes,
la
vente
de
sa
propriété
à
un
agent
d’immeubles
à
un
prix
de
$0.15
le
pied
carré.
Ici,
il
vaut
la
peine
d’interjeter
que,
comme
on
le
verra
plus
tard,
la
vente
d’un
lot
(no.
116)
faite
le
6
juin
1955
(voir
la
charte
faisant
partie
de
l’exhibit
A-l
auquel
il
est
ci-après
référé)
plus
grand
que
la
ferme
Groulx
(lot
no.
124
marqué
en
vert
sur
la
charte
précitée)
et
aussi
favorablement
situé
a
été
effectuée
au
prix
de
$0.07
%oo
I
pied
carré.
Il
est
vrai
que
le
prix
du
lot
no.
116
était
payable
au
comptant
mais
il
n’est
quand
même
pas
surprenant
que
l’intimé,
au
cours
de
l’été
1955,
n’ait
pas
réussi
à
vendre
sa
propriété,
surtout
à
un
prix
aussi
élevé
que
celui
qu’il
demandait.
En
juillet
1956,
lorsqu’il
vint
en
contact
avec
l’acheteur
Thorndale
Investment
Limited,
le
témoin
déclara
qu’il
n’accepta
pas
la
première
offre
que
lui
fit
l’acheteur.
L’intimé
croit
qu’il
a
en
premier
lieu
mentionné
un
prix
de
$0.20
le
pied
carré.
Ici
son
procureur
lui
suggéra
de
n’en
pas
parler
en
termes
de
cents
par
pied
carré
mais
bien
en
termes
du
prix
en
dollars
pour
la
propriété
entière,
ajoutant
que,
selon
ses
propres
calculs
(le
procureur),
ce
montant
de
$0.20
représentait
à
peu
près
l’équivalent
de
$450,000.
Le
procureur
de
l’appelant
se
dit
alors
désireux
de
fournir
des
chiffres
plus
exacts
et
produisit
l’exhibit
A-2,
qui
se
lit
comme
suit
:
2,226,359
pieds
carrés
à
12^^
|
$278,294.87
|
2,226,359
‘'
|
6
|
“
15
|
$333,953.85
|
2,226,359
|
“
|
‘6.
|
“20^
|
$445,271.80
|
Le
procureur
de
l’intimé
continue
:
“Q.
Vous
avez
demandé
quinze
sous
(.15)
du
pied
à
Thorndale?
R.
Si
je
me
rappelle
bien
c’est
ça.*
Q.
Quel
est
le
montant
d’après
votre
calcul,
que
vous
avez
demandé,
au
lieu
de
dire
ça
en
pieds,
quel
est
le
montant
que
vous
avez
demandé
à
Thorndale?
R.
Quatre
cent
mille
dollars
($400,000),
si
je
me
rappelle
bien.
Q.
Thorndale
n’a
pas
accepté
évidemment
.
.
.
est’ce
qu’ils
sont
revenus
à
la
charge?
R.
Oui,
si
je
me
rappelle
bien,
ça
s’est
fait
dans
l’espace
de
deux
(2)
jours.”
Au
dire
du
témoin,
au
moment
de
la
vente
en
question,
il
ne
restait
plus
que
deux
fermes
dans
la
région
du
Bois-Frane
qui
n’avaient
pas
été
vendues,
dont
l’une
était
voisine
de
la
sienne
et
appartenait
à
la
succession
Pitfield.
Le
témoin
ajoute
que
les
fermes
où
est
située
la
sienne
ont
commencé
à
se
vendre
d’une
façon
active
au
début
des
années
1951,
1952
et
1953.
“Q.
.
.
.
Ce
contrat
Exhibit
1-1
mentionne
un
prix
de
$395,000?
R.
Oui,
oui.
Q.
C’est
le
prix
évidemment
auquel
vous
en
êtes
arrivé
après
ces
négociations
avec
Thorndale?
R.
Oui.
Q.
Nous
remarquons,
au
bas
de
la
page
7
du
dit
contrat
la
phrase
suivante:
‘the
said
balance
of
price
shall
not
bear
any
interest,
if
the
said
instalments
are
paid
on
or
before
their
due
dates’’.
Pourriez-vous
dire
au
Tribunal
les
circonstances
qui
ont
amené
la
rédaction
de
cette
clause
par
laquelle
il
est
stipulé
entre
l’acheteur
Thorndale
Investment
Corporation
et
le
vendeur
Emile
Groulx,
qu’il
n’y
aurait
pas
d’intérêt
payable
sur
la
balance
de
prix
de
vente?
R.
C’est
la
que
nous
avons
fait
du
‘‘horse-trading’’,
comme
on
dit,
il
est
plus
facile
de
baisser
que
de
monter
un
prix.
J’avais
demandé
un
certain
prix,
on
a
baissé
à
$400,000,
l’acheteur
trouvait
ça
trop
cher
et
moi
je
tenais
à
$400,000.
J’ai
consenti
une
réduction
de
$5,000,
un
cadeau
que
je
leur
ai
dit
que
je
faisais
et
c’était
pas
suffisant;
alors,
comme
je
n’avais
pas
de
revenu
sur
ma
terre
et
je
payais
des
taxes
j’ai
décidé
de
laisser
sacrifier
l’intérêt
pour
conclure
une
vente
.
..
Q.
C’est
tout,
monsieur
Groulx,
merci.”
Contre-interrogé
par
le
procureur
de
l’appelant,
le
témoin
signale
que
le
contrat
lui
donnait
le
droit
de
demeurer
sur
la
ferme
jusqu’au
1er
janvier
1958
pour
lui
donner
le
temps
de
trouver
une
nouvelle
résidence.
En
vertu
du
contrat
en
question,
il
avait
également
le
droit
d’enlever
des
lieux
certaines
batisses,
nommément
le
poulailler
et
autres
dépendances.
“Q.
Vous
n’avez
enlevé
aucun
bâtiment?
R.
Oui,
j’ai
enlevé
le
hangar
ou
remise
servant
aux
machines
aratoires
qui
étaient
dans
le
champ
.
.
.
je
dirais
environ
deux,
deux
ou
trois
arpents
de
la
maison.
Q.
Maintenant,
monsieur
Groulx,
vous
avez
dit
tantôt
que
vous
ne
retiriez
pas
beaucoup
de
revenus
de
cette
propriété-la,
mais
vous
retiriez
un
certain
loyer?’’
A
cette
dernière
question,
l’intimé
répond
qu’il
a
loué
certaines
pièces
de
sa
maison
à
raison
de
$60
ou
$65
par
mois,
mais
qu’il
payait
le
chauffage
et
le
consommation
d’électricité.
Requis
de
dire
si
au
moment
de
la
vente,
en
1956,
il
avait
calculé
quel
montant,
à
un
taux
de
5%,
la
stipulation
de
non-
intérêt
pouvait
représenter,
il
répondit:
“Non”.
“Q.
Lorsque
vous
avez
accepté
ce
prix
de
$395,000
avec
stipulation
que
le
solde
du
prix
de
vente
échelonné
sur
8
ans
ne
porterait
pas
intérêt
est-ce
que
vous
avez
songé
à
cette
question
d’intérêt?
R.
C’est
à
dire
que
j’ai
pensé
qu’en
recevant
pas
d’intérêt
que
j’étais
pas
pire
que
je
l’étais
avant
de
la
vendre
parce
que
ma
terre,
l’exploitation
de
ma
terre,
quand
je
l’exploitais,
j’ai
perdu
de
l’argent
et
done
j’en
faisais
pas
.
.
.
Q.
Dans
les
discussions
entre
Thorndale
Investment
Corporation
et
vous,
qui
a
suggéré
en
premier
lieu
cette
clause
qui
contenait
une
stipulation
de
non-intérêt?
R.
C’est
moi.
Q.
Est-ce
que
vous
avez
eu
l’occasion
d’avoir
plusieurs
transactions
d’immeubles
dans
le
passé?
R.
Bien
plusieurs
.
.
.
quelques-unes,
j’en
ai
eu
.
.
.
une
.
.
.
deux
.
.
.
trois
.
.
.
quatre
.
.
.
Cinq
.
.
.
six
.
.
.
lots
vacants,
des
lots
en
ville,
dans
la
ville
ici.’’
A
la
question
de
savoir
si
d’après
son
expérience
les
balances
de
prix
de
vente
dans
les
cas
semblables
à
celui-ci
portent
généralement
intérêt,
il
a
d’abord
dit
qu’il
ne
le
savait
pas,
mais
il
a
déclaré
plus
tard
qu’il
croyait
qu’ordinairement
cela
devrait
porter
intérêt
mais
que
ca
dépend
des
circonstances.
Ré-examiné
par
son
procureur,
Me
Tourigny,
qui
lui
demande:
“Q.
Vous
avez
dit,
à
une
question
de
mon
savant
ami—je
ne
sais
pas
si
vous
aviez
bien
compris—il
a
demandé:
celui
qui
avait
suggéré
de
ne
pas
mettre
d’intérêt;
avez-vous
dit
que
c’était
vous
ou
que
c’était?
R.
J’ai
dit
que
c’était
moi.”
Le
procureur
de
l’appelant
lui
a
posé
les
questions
additionnelles
ci-après
:
“Q.
Est-ce
qu’il
est
bien
exact
que
la
seule
raison—vous
avez
donné
comme
raison
d’accepter
cette
clause
de
stipulation
de
non-intérêt—que
vous
aviez
en
main
une
terre
qui
ne
rapportait
pas
ou
peu;
est-ce
que
c’est
uniquement
la
seule
raison
qu’il
n’y
ait
pas
de
stipulation
d’intérêt
dans
le
contrat
de
vente?
R.
C’est
la
seule
raison,
oui.
J’exploitais
pas
quelque
chose
que
j’avais,
qui
me
coûtait
de
l’argent,
qui
rapportait
rien
.
.
.
Q.
Etiez-vous
passablement
au
courant
des
conditions
de
vente
des
autres
propriétés
situées
dans
la
région
adjacente
à
la
votre
durant
1955-1956?
R.
La
seule
chose
que
je
sais,
c’est
que
j’ai
entendu
dire,
c’est
qu’un
tel
avait
vendu
à
un
certain
prix.
J’ai
jamais
été
après
pour
savoir
si
il
disait
la
vérité
ou
non.
Mon
expérience
personnelle,
mon
dieu
seigneur
!
J’ai
vendu
des
terrains
ici
à
Montréal,
j’ai
constaté
que
je
les
avais
vendus
$250,000
chacun
meilleur
marché
que
le
prix
du
marché;
ca
vous
montre
à
peu
près
.
.
.
ensuite
de
ça
j’ai
vendu
une
autre
parcelle
de
terrain
à
$1,000
l’arpent
.
.
.
Q.
La
question
que
je
vous
pose
a
trait
aux
ventes
dans
la
région
immédiatement
adjacente
à
cette
propriété-là.
R.
La
vente
de
partie
183
ou
184
a
été
vendu
à
$1,000
l’arpent
et
c’était
dans
le
voisinage
de
ma
ferme.’’
Monsieur
Rodolphe
Lemire,
président
de
Yorkshire
Realty
Limited,
fut
alors
appelé
de
la
part
de
l’appelant.
Requis
de
dire
quelle
est
son
expérience
dans
le
domaine
de
l’évaluation
ou
vente
d’immeubles,
le
témoin
répondit
:
“R.
Je
suis
courtier
en
immeubles
à
Montréal
depuis
1932
ou
33;
ai
été
le
président
de
la
chambre
d’Immeubles
de
Montréal
en
1956
et
je
ne
sais
pas
si
je
devrais
le
dire,
je
n’aime
pas
me
vanter,
mais
c’est
moi
qui
ait
fait
le
développement
de
la
Place
Ville
Marie
à
Montréal.
Et
je
suis
membre
de
plusieurs
associations
d’évaluateurs.”
On
lui
demanda
de
produire
comme
Exhibit
A-l
un
rapport
relativement
à
son
évaluation
de
la
ferme
Groulx
en
1956
et
de
faire
une
comparaison
avec
la
présente
vente
quant
au
prix
et
à
la
condition
de
paiement
des
17
ventes
énumérées
dans
son
rapport.
Le
procureur
de
l’intimé
s’est
immédiatement
objecté
à
cette
preuve
parce
qu’elle
pourrait
être
de
nature
à
varier
ou
contredire
les
termes
du
contrat
Exhibit
I-1,
lequel
constituait
un
contrat
par
écrit
dûment
valide
et
qui
engageait
les
parties.
J’ai
permis
la
production
du
rapport
d’évaluation
précité,
lequel
fut
produit
comme
pièce
A-1,
et
j’ai
aussi
permis
à
M.
Lemire
de
continuer
son
témoignage,
le
tout
sous
réserve
de
l’objection
plus
haut
mentionnée.
J’ai
examiné
la
transcription
de
toute
la
preuve
verbale
faite
en
cette
cause
et
je
me
propose
maintenant
d’en
venir
à
une
décision
quant
à
l’objection
faite
par
le
procureur
de
l’intimé
au
sujet
du
témoignage
de
messieurs
Groulx
et
Feinstein
ainsi
qu’à
celui
de
M.
Lemire.
Pour
ce
qui
est
de
la
preuve
offerte
par
M.
Lemire,
en
réplique
à
cette
objection
le
procureur
de
l’appelant
a
déclaré
ce
qui
suit:
“Nous
n’attaquons
pas
du
tout
la
convention.
Si
on
avait
voulu
l’attaquer
on
se
serait
servi
de
la
procédure
d’inscription
en
faux
et
on
aurait
suivi
les
modalités
prescrites
au
code
de
procédure
civile.
Là
on
est
prêt
à
admettre
que
ce
contrat
réfléte
les
intentions
des
deux
parties
et
qu’il
n’y
a
pas
de
contre-lettre.
On
n’attaque
pas
en
faux
le
document
mais
nous
prétendons
qu’en
vertu
de
l’article
7
on
a
le
droit
d’expliquer
cette
convention
sous
d’autres
points
de
vue
que
le
point
de
vue
légal.
Actuellement
je
tente
de
prouver
l’allégué
numéro
3
contre
lequel
mes
confrères
auraient
pu
s’objecter
dans
les
procédures
écrites
;
et
ils
ne
l’ont
pas
fait.’’
Comme
il
arrive
assez
fréquemment
dans
une
procès
de
novo,
une
nouvelle
preuve
fut
faite
de
la
part
de
l’intimé,
laquelle
n’était
pas
comprise
dans
la
preuve
produite
devant
la
Commission
d’appel
de
l’impôt
sur
le
revenu;
cette
preuve
comprend
le
témoignage
de
l’intimé
et
celui
de
M.
Feinstein.
C’est
la
première
fois,
à
ma
connaissance,
qu’une
cause
basée
sur
l’article
7
de
la
Loi
est
soumise
à
cette
Cour;
en
outre,
la
Commission
d’appel
de
l’impôt
sur
le
revenu
a
rarement
en
à
interpreter
cet
article.
Je
crois
que
la
première
décision
là-dessus
fut
rendue
par
feu
Me
Fabio
Monet,
c.r.
(alors
président
de
la
Commission)
dans
Baril
v.
M.N.R.,
17
Tax
A.B.C.
90.
Parlant
de
l’alinéa
en
question,
le
président,
à
la
page
92,
dit:
“The
wording
of
this
section
of
the
Act
is
clear
and
the
fact
that
mention
is
made
in
a
deed
of
sale
that
no
interest
shall
be
payable
by
the
purchaser
to
the
vendor
in
respect
of
any
outstanding
balance
does
not
constitute
a
bar
to
the
Minister
of
National
Revenue
or
the
courts
to
hold
that
any
amount
received
by
the
vendor
from
the
purchaser
in
respect
of
the
outstanding
balance
is
in
part
a
payment
of
interest
and
in
part
a
payment
of
a
capital
nature
if,
from
the
context
of
the
contract
or
other
evidence
adduced,
it
could
reasonably
be
assumed
that
it
is
so.’’
Le
président
continue
:
“I
am
inclined
to
believe
that
the
appellant’s
share
was
worth
substantially
more
than
the
amount
for
which
he
sold
it
and,
therefore,
I
am
of
the
opinion
that
the
sum
he
received
therefor
in
1954
cannot
be
reasonably
regarded
as
being
a
part
a
payment
of
interest
and
in
part
a
payment
of
a
capital
nature
:
the
said
sum
was
a
payment
of
a
capital
nature
only.”
Pour
les
raisons
susmentionnées,
la
Commission
en
est
venue
à
la
conclusion
que
l’appelant
avait
vendu
ses
droits
dans
une
succession
moyennant
une
somme
de
$50,000
en
vertu
d’un
acte
notarié
spécifiant
que
le
prix
de
vente
serait
payable
par
versements
hebdomadaires
de
$100
sans
intérêt
et
qu’il
était
justifié
de
refuser
le
paiement
d’une
cotisation
de
$1,372
imposée
par
le
Ministre.
La
seconde
occasion
s’est
présentée
dans
Carter
v.
M.N.R.,
37
Tax
A.B.C.
174,
où
Me
W.
O.
Davis,
à
la
page
191,
dit:
“This
appeal
is
one
of
the
extremely
few
appeals
which
have
arisen
under
Section
7(1)
of
the
Income
Tax
Act.
In
a
consideration
of
it,
the
question
of
whether
the
payments
under
the
mortgage
in
question
can
be
regarded
as
payments
of
principal,
or
interest,
or
both
principal
and
interest,
is
a
question
of
fact
to
be
determined
after
consideration
of
all
the
surrounding
circumstances,
and
not
merely
from
the
form
of
the
contract
or
document
under
which
the
payments
are
made.”
L’appel
du
contribuable
a
été
maintenu
inter
alia
parce
que
la
preuve
avait
établi
que
le
prix
de
vente
n’excédait
pas
la
valeur
marchande
de
la
propriété.
Dans
une
cause
de
Herb
Payne
Transport
Limited
v.
M.N.R.,
[1964]
Ex.
C.R.
1
at
7;
[1963]
C.T.C.
116
at
122,
il
fut
décidé
par
l’hon.
Juge
Noël
qu’une
preuve
semblable
à
celle
dont
il
s’agit
ici
est
admissible.
Dans
la
cause
susdite,
la
Cour
invoqua
les
dispositions
de
l’article
20(6)(g),
lesquelles,
sous
certains
rapports,
ont
quelque
analogie
avec
l’article
7;
elles
se
lisent
comme
suit
:
“20.
(6)
For
the
purpose
of
this
section
and
regulations
made
under
paragraph
(a)
of
subsection
(1)
of
section
11,
the
following
rules
apply:
(g)
where
an
amount
can
reasonably
be
regarded
as
being
in
part
the
consideration
for
disposition
of
depreciable
property
of
a
taxpayer
of
a
prescribed
class
and
as
being
in
part
consideration
for
something
else,
the
part
of
the
amount
that
can
reasonably
be
regarded
as
being
the
consideration
for
such
disposition
shall
be
deemed
to
be
the
proceeds
of
disposition
of
depreciable
property
of
that
class
irrespective
of
the
form
or
legal
effect
of
the
contract
or
agreement;
and
the
person
to
whom
the
depreciable
property
was
disposed
of
shall
be
deemed
to
have
acquired
the
property
at
a
capital
cost
to
him
equal
to
the
same
part
of
that
amount;”
Le
savant
juge,
aux
pages
7,
122
(supra)
dit:
“These
values
would,
therefore,
under
the
circumstances,
be
open
for
determination
under
Section
20(6)
(g)
of
the
Income
Tax
Act
which,
as
we
have
seen,
specifically
states
that:
‘the
part
of
the
amount
that
can
reasonably
be
regarded
as
being
the
consideration
for
such
disposition
shall
be
deemed
to
be
the
proceeds
of
disposition
of
depreciable
property
of
that
class
irrespective
of
the
form
or
legal
effect
of
the
contract
or
agreement’
;
The
above
rule
appears
to
be
mandatory
and
would
apply
to
any
case
where
a
disposal
of
depreciable
property
occurs.
It
also,
in
my
opinion,
would
have
the
effect
of
permitting
evidence
with
respect
to
the
reasonableness
of
the
consideration
for
such
depreciated
property
to
be
adduced
notwithstanding
the
ordinary
rules
of
evidence
which,
as
suggested
by
counsel
for
the
respondent,
might
apply
here
to
prevent
contradiction
by
oral
evidence
of
the
terms
of
a
‘written
document’.”
Voir
aussi,
au
même
effet,
le
jugement
récent
de
l’honorable
Juge
Thurlow
dans
Klondike
Helicopters
Limited
v.
M.N.R.,
[1965]
C.T.C.
427,
confirmant
les
vues
énoncées
par
l’honorable
Juge
Noël
dans
la
cause
Herb
Payne,
supra.
Le
procureur
de
l’appelant
a
cité
Vestey
v.
C.I.R.
entendue
par
la
Haute
Cour
de
Justice
(Chancery
Division)
sous
forme
d’exposé
de
cause
et
dans
laquelle
l’honorable
Juge
Cross
a
confirmé
le
jugement
des
commissaires
(40
T.C.
112,
116).
La
question
en
jeu
était
de
savoir
si
des
paiements
annuels
de
£44,000
échelonnés
sur
une
période
de
125
ans
en
acquittement
du
prix
de
vente
d’actions
constituaient
une
annuité
dont
on
devait
tenir
compte
dans
le
calcul
total
du
contribuable—ou,
alternativement,
si
ces
versements
devaient
être
différenciés
à
titre
de
capital
et
d’intérêts.
Les
Commissaires
ont
décidé
que
le
montant
devait
être
reparti
de
la
sorte
et
la
Haute
Cour
a
abondé
dans
le
même
sens.
Le
procureur
de
l’appelant
a
signalé
plus
particulièrement
l’extrait
suivant
de
la
décision
des
Commissaires,
à
la
page
114
du
volume
susdit
:
“It
is
first
necessary
to
decide
whether
we
are
bound
to
confine
our
attention
to
the
words
of
the
agreement
and
the
related
transfer
of
shares,
and
not
have
regard
to
any
surrounding
circumstances.
It
appears
clear
to
us
on
the
authorities
that
we
are
not
only
entitled
but
are
bound
to
consider
such
of
the
surrounding
circumstances
as
are
proved
and
admitted
in
evidence;
not
in
order
to
vary
the
legal
effect
of
the
agreement
and
transfer
nor
to
decide
the
matter
by
doctrine
(now
exploded)
of
the
‘substance’
of
the
matter,
but
in
order
to
ascertain
the
true
nature
of
the
transaction
comprised
in
the
agreement.
.
.
.”
Pour
les
raisons
susmentionnées,
je
considére
que
le
témoignage
de
MM.
Groulx
et
Feinstein
et
l’exhibit
A-1,
le
témoignage
de
M.
Lemire,
concernant
la
valeur
marchande
de
la
propriété
ainsi
que
la
pratique
du
commerce
quant
au
paiement
d’intérêts
sont
admissibles
pour
décider
si
le
prix
de
vente
peut
raisonnablement
constituer
un
paiement
qui
fusionne
l’intérêt
et
le
capital,
sans
égard
à
la
forme
ou
à
l’effet
légal
du
contrat.
Par
conséquent,
je
dois
rejeter
les
objections
du
procureur
de
l’intimé.
Maintenant,
pour
résumer
le
témoignage
de
M.
Lemire,
je
citerai
les
passages
ci-dessous
de
son
rapport
d’expertise,
soit
1’exhibit
A-1,
préparé
à
la
demande
du
Ministre:
“Monsieur
Groulx
a
vendu
à
Thorndale
Investment
Corporation
les
parties
de
lots
Nos.
124
et
125
de
la
Paroisse
Saint-
Laurent
(lesquels
lots
sont
colorés
en
vert
sur
le
plan
annexé
à
notre
rapport),
ayant
une
superficie
totale
de
2,226,359
pieds
carrés,
pour
la
somme
de
Trois
CENT
QUATRE-VINGT-
Quinze
Milles
Dollars
($395,000),
soit
$0.17742
du
pied
carré,
tel
qu’il
appert
dans
l’acte
de
vente
passé
devant
Maître
Frédérick
Kirkland
Stevenson,
notaire,
en
date
du
19
juillet,
1956,
et
enregistré
4
Montréal,
le
25
juillet,
1956,
sous
le
No.
1217060,
dont
copie
est
annexée
à
notre
rapport.
Nous
avons
fait
plusieurs
recherches
au
bureau
d’enregistrement
et
avons
noté
dix-sept
(17)
ventes
durant
les
années
1955
et
1956
dans
le
quadrilatère
entre
le
Chemin
Bois
Franc,
le
Chemin
de
Côte
Vertu,
le
Boulevard
Métropolitain
et
l’aéroport
de
Cartierville,
tel
que
souligné
en
rouge
sur
le
plan
ci-
annexé.
Sur
ce
même
plan,
vous
pourrez
voir
les
dix-sept
(17)
ventes
dont
nous
faisons
mention
plus
haut.
La
liste
de
ces
dix-sept
(17)
ventes,
avec
tous
les
détails
se
rapportant
à
cheque
vente
est
également
annexée
à
notre
rapport.
Notre
examen
des
ventes
révèle
que
des
prix
varient
entre
$0.0622
et
$0.126
le
pied
carré.
Pour
établir
une
valeur
moyenne
nous
avons
additionné
le
prix
par
pied
carré
de
toutes
les
ventes
en
excluant
celles
en
bas
de
$0.09
cents
du
pied
carré,
que
nous
croyons
ne
représentent
pas
la
valeur
réelle
du
terrain
au
pied
carré
à
cette
époque,
nous
obtenons
une
moyenne
de
$0.1114
cents
du
pied
carré,
voir
détails
ci-après
:—
Vente
No.
2
|
$0.12
|
|
“
|
‘
‘
|
3
|
0.12
|
|
‘
‘
|
‘
‘
|
5
|
0.126
|
|
cc
|
‘
‘
|
10
|
0.1085
|
|
“
|
‘
‘
|
1.3
|
0.108
|
|
‘
‘
|
‘
‘
|
14
|
0.125
|
|
‘
‘
|
‘
‘
|
16
|
0.123
|
|
‘
‘
|
“
|
17
|
0.0948
|
|
|
Total
:
$0.925
~
8
|
$0.115
p.c.
|
Cependant,
nous
croyons
juste
et
équitable,
en
considération
du
fait
que
les
parties
de
lots
Nos.
124
et
125
sont
bornés
au
nord
par
le
Chemin
Bois
Franc,
au
sud,
par
un
chemin
public,
et
à
l’ouest
à
proximité
de
la
Montée
de
Liesse,
et
qu’il
y
a
lieu
d’y
ajouter
$0.01
cent
le
pied
carré,
portant
la
valeur
moyenne
réelle
à
$0.1250,
ce
prix
ayant
été
payé
pour
la
terre
No.
188,
située
au
sud
et
en
ligne
avec
les
terrains
qui
nous
concernent.
(Voir
vente
No.
14
à
la
liste
des
ventes
et
au
plan.)
Il
n’y
a
aucun
doute
que
la
valeur
réelle
des
parties
de
lots
Nos.
124
et
125,
à
la
date
de
l’acte
de
vente,
le
19
juillet,
1956,
est
de
$0.1250
le
pied
carré,
sans
tenir
compte
de
la
maison
et
des
dépendances
y
érigées.
Il
nous
faut
done
conclure
que
la
vente
de
Monsieur
Emile
Groulx
à
Thorndale
Investment
Corporation
fixant
le
prix
a
$0.17442
le
pied
carré,
démontre
que
ce
prix
est
supérieur
à
la
valeur
réelle
du
terrain
à
cette
époque,
soit
$0.1250
tel
qu’évalué
plus
haut.
YORKSHIRE
REALTIES
LIMITED
Par:
J.
R.
Lemire,
Président.’’
Dans
son
témoignage,
M.
Lemire
a
déclaré
que,
si
la
propriété
avait
été
vendue
à
raison
de
1214¢
le
pied
carré,
ce
qui,
d’après
lui,
était
sa
valeur
marchande,
son
prix
de
vente
se
serait
élevé
à
$278,294.48.
Si
elle
avait
été
vendue
à
15^
le
pied
carré,
les
chiffres
en
résultant
auraient
été
de
$333,953;
de
$435,271
à
20^
le
pied
carré.
Quant
aux
conditions
des
17
ventes
indiquées
dant
l’exhibit
A-1,
à
l’exception
de
trois
ou
quatre
qui
ont
été
faites
au
comptant,
chacun
des
13
autres
lots
furent
achetés
à
tempérament,
le
solde
du
prix
portant
intérêt
de
5%
ou
6%
l’an
durant
cinq
ans.
Le
témoin
a
déclaré
que
pendant
ses
30
ans
d’expérience
dans
le
commerce
d’immeubles
à
Montréal
il
avait
vendu
des
propriétés
pour
plusieurs
millions
de
dollars
“et
dans
aucun
cas
une
vente
n’a
été
faite—s’il
y
avait
une
balance
de
prix
de
vente—sans
intérêt;
ca
c’est
mon
expérience
personnelle.
En
1956,
les
terres
se
vendaient
généralement
1,
comptant.
Le
taux
d’intérêt
était
de
5
ou
6%.’?
Il
a
ajouté
:
66
.
.
Le
‘boum’
de
l’immeuble
si
je
peux
dire,
a
débuté
en
1942;
à
ce
moment-là
les
fermes
se
vendaient
un
tiers
comptant,
mais
depuis
quelques
années,
dans
les
petites
municipalités,
les
taxes
scolaires
ont
augmenté,
les
taxes
municipales
aussi,
les
municipalités
sont
portées
à
évaluer
les
fermes,
pas
à
la
valeur
qu’elles
ont
été
vendues
mais
à
un
prix
beaucoup
supérieur
à
leur
évaluation
.
.
.
Ah
oui,
je
veux
ajouter
que
maintenant
les
fermiers
ne
veulent
plus
vendre
de
terre
à
terme
parce
qu’ils
ont
peur
que
s’ils
vendaient
un
tiers
ou
quarante
pour
cent
(40%),
au
cas
où
ils
ne
seraient
pas
payés
ils
reprendraient
leur
terre
et
l’évaluation
resterait
à
un
prix
beaucoup
supérieur
au
montant
de
la
vente,
à
la
date
de
la
vente.”
Contre-interrogé
par
Me
Tourigny,
qui
lui
demande:
“Q.
Monsieur
Lemire,
vous
venez
de
nous
dire
que
dans
votre
expérience
vous
n
’avez
Jamais
vu
de
terre
vendue
sans
intérêt,
d’une
balance
de
prix
de
vente
sans
intérêt
?’?
Le
témoin
répond
:
‘Pardon,
j’ai
dit:
toutes
les
ventes,
tels
propriétés,
cottages,
etc.,
etc.
.
.
.”
Le
contre-interrogatoire
continue
:
“Q.
Avez-vous
déjà
eu
des
cas
comme
celui
de
monsieur
Groulx
où
un
fermier,
rendu
à
un
certain
âge,
était
sur
une
terre
qui
ne
rapportait
rien
depuis
4
ans,
avez-vous
déjà
vu
ca
dans
votre
expérience
?
R.
Votre
question
est
difficule
à
répondre,
parce
que
si
je
regarde
monsieur
Groulx
qui
a
73
ans,
on
ne
demande
jamais
l’âge
du
vendeur
ou
de
l’acheteur.
Q.
Non,
mais
oubliez
l’âge;
si
vous
avez
une
terre
improductive
de
capital
ou
d’intérêt
pendant
4
ans,
est-ce
que
vous
ne
pourriez
pas
considérer
comme
normal
de
ne
pas
charger
des
intérêts
parce
que
la
terre
ne
rapporte
rien;
donc
le
capital
qui
va
commencer
à
être
payé
va
commencer
à
rapporter,
est-ce
que
ça
ne
serait
pas
normal?
R.
Non,
je
ne
le
crois
pas.
Q.
Vous
ne
croyez
pas?
R.
Non.
Q.
Pourquoi?
R.
Parce
que
s’il
y
a
une
vente
consommée
à
$300,000,
il
y
a
$50,000
comptant,
la
balance,
normalement,
ça
porte
intérêt—.
..
R.
Ce
n’est
pas
à
moi
à
déclarer
ça
à
la
Cour.
Q.
Je
vous
demande,
comme
expert,
si
ce
n’est
pas
une
possibilité
normale?
R.
C’est
pas
mon
expérience.”
Quant
à
la
série
de
ventes
énumérées
dans
la
rapport
exhibit
A-1,
Me
Tourigny
demanda
à
M.
Lemire
si
ce
n’était
pas
vrai
que
la
vente
N°
5
avait
été
faite
au
prix
de
.126^
et
la
vente
N°
12
à
.622^,
ajoutant
que
ceci
démontre
que
le
marché
pouvait
doubler
dans
une
période
d’un
an.
Le
témain,
tout
en
admettant
les
deux
montants
ci-dessus
comme
prix
de
vente,
explique
que
la
vente
N°
5,
de
janvier
1956,
précédait
celle
qui
nous
concerne,
alors
que
la
vente
N°
12
avait
été
conclue
peu
après
celle-ci,
à
savoir,
le
6
août
1956,
et
n’avait
rapporté
que
la
moitié
du
prix
de
la
vente
N°
5.
“Q.
Dans
la
même
période
d’un
an,
ça
a
varié
du
double?
R.
La
preuve
est
là,
la
vente
est
là,
ce
n’est
pas
moi
qui
l’invente.
Q.
Alors,
comme
grand
expert
je
vous
demande:
avez-vous
déjà
vu
des
terrains
se
vendre
les
uns
à
côté
des
autres
dans
l’espace
de
quelques
jours
avec
des
prix
différents
?
R.
Oui.
Q.
Je
note
à
votre
rapport—conclusion
de
votre
rapport:
il
nous
faut
donc
conclure
que
la
vente
de
M.
Emile
Groulx
à
Thorndale
Investment,
fixant
le
prix
à
.17742,
le
pied
carré,
démontre
que
le
prix
est
supérieur
à
la
valeur
réelle
du
terrain
à
cette
époque,
soit
.12^
telle
qu’évaluée
plus
haut.’
La
valeur
réelle
c’est
l’ensemble
des
ventes
dans
le
quadrilatère
mentionné
là.
Q.
Ce
n’est
pas
la
définition
de
la
Cour
Suprême?
R.
Qu’est-
ce
qu’elle
a
dit,
la
Cour
Suprême?
Q.
Si
vous
avez
un
grand
terrain,
disons
50
terrains:
48
ont
été
vendus,
il
en
reste
deux.
Ils
en
ont
besoin
pour
la
transaction
qu'ils
veulent
faire.
Est-ce
qu’ils
ne
paieront
pas
plus
cher
?
R.
Ils
vont
payer
plus
cher.
Q.
Et
ca
pourra
être
une
valeur
réelle
si
les
parties
s’entendent?
R.
Ça
m’est
arrivé
ça.
Q.
Vous
avez
entendu
monsieur
Groulx
tout
à
l’heure
dire
qu’il
restait
seulement
deux
terres,
les
deux
terres
de
Pitt-
field
.
.
.
R.
Oui.
Q.
Est-ce
qu’il
n’avait
pas
le
droit
de
demander
le
prix
qu’il
voulait
?
R.
Ah
oui,
ah
oui.”
Le
témoin
a
déclaré
que
la
raison
pour
lequelle
il
n’avait
pas
tenu
compte
dans
son
rapport
des
neuf
ventes
aux
prix
les
plus
bas,
c’est
parce
qu’il
voulait,
dans
son
évaluation,
se
montrer
généreux
envers
l’intimé.
“R.
Parce
que
j’ai
été
très
généreux
dans
mon
évaluation,
d’enlever
ces
ventes-là.
Q.
Avez-vous
évalué
la
bâtisse
?
R.
Non,
je
l’ai
vue
seulement
de
l’extérieur,
mais
la
bâtisse,
on
m’a
demandé,
au
département,
de
ne
pas
en
tenir
compte;
généralement
la
bâtisse
est
comprise
dans
la
vente
d’une
terre.
Q.
Vous
avez
déjà
entendu
des
gens
dans
votre
métier
dire
que
la
valeur
réelle
était
le
prix
qu’une
personne
paie
lorsqu’elle
n’est
pas
obligée
d’acheter
et
qu’elle
achète
d’une
personne
qui
n’est
pas
obligée
de
vendre;
vous
avez
entendu
ça?
R.
Oui.
Q.
Est-ce
que
vous
ne
savez
pas
que
la
Cour
a
déjà
décidé
que
ça
pouvait
être
ça
une
valeur
réelle?
R.
Non
non,
je
ne
sius
pas
au
courant
.
.
.”’
Le
témoignage
de
M.
Lemire
se
continue
comme
suit:
“Q.
Mais
vous
savez
que
ça
existe
dans
le
commerce,
que
la
valeur
réelle,
que
c’est
le
prix,
quoi,
si
Je
veux
acheter
votre
maison
ct
que
vous
voulez
me
la
vendre,
ca
va
être
la
valeur
pas
la
valeur
réelle,
Votre
Seigneurie,
me
permettez-vous
de
citer
un
exemple
?
On
parle
de
valeur
réelle:
sur
la
rue
Ste-
Catherine
près
de
l’Université,
des
anglais
d’Angleterre
ont
acheté
une
propriété
qu’ils
ont
payée
six
cent
cinquante
mille
dollars
($650,000),
le
plus
gros
prix
jamais
payé
sur
la
rue
Ste-Catherine,
pourquoi
ont-ils
payé
ce
prix-là?
Parce
qu’en
Angleterre
il
y
a
la
commission
d’échange
et
ces
gens
ont
voulu
construire
un
magasin
de
chaussures
et
ils
avaient
besoin
d’un
autre
deux
cent
mille
dollars
($200,000)
pour
construire
leur
magasin
et
ils
ont
fait
accepter
ce
prix-là
par
la
commission
d’échange
en
Angleterre
.
.
.
après,
la
ville
de
Montréal
va
nous
arriver
après
et
considérer
ca
comme
une
valeur
réelle?
Ce
n’est
pas
une
valeur.
réelle.
réelle
?
|
R.
Non
monsieur.
|
|
Q.
Comment
avez-vous
appelé
cette
valeur-là
?
|
R.
.
.
.
C’est
|
Q.
La
valeur
marchande
est
la
valeur
réelle?
R.
Oui
.
.
.
excepté,
si
dans
une
propriété
de
rapport
le
revenu
est
un
facteur,
il
faut
tenir
compte.
.
.
.”?
Quant
à
la
condition
de
la
ferme
Groulx
et
des
autres
fermes
dans
le
voisinage,
M.
Lemire
déclare
qu’elles
étaient
‘‘non
cultivées”
quand
ils
les
ont
examinées
en
1963.
Il
n’était
pas
au
courant
que
c’était
depuis
1952
que
l’intimé
avait
cessé
de
cultiver
sa
terre
et
il
ignorait
la
date
à
laquelle
les
autres
propriétaires
avaient
aussi
eux-mêmes
cessé
de
cultiver
leurs
terres.
Re-examiné
il
fut
demandé
au
témoin:
“Q.
Une
autre
question,
monsieur
Lemire:
on
a
parlé
tantôt,
on
vous
a
donné
une
définition
de
la
Cour
Suprême
à
l’effet
que
pour
établir
la
valeur
réelle
d’une
propriété
il
fallait
se
placer
dans
la
situation
où
un
acheteur
n’est
pas
obligé
d’acheter
et
un
vendeur
qui
n’est
pas
obligé
de
vendre.
En
prenant
pour
acquis
ce
concept-là
comme
juste,
est-ce
que
ça
modifierait
votre
opinion
quant
à
la
valeur
du
terrain
de
monsieur
Groulx
?
R.
Q.
Un
acheteur
qui
n’est
pas
obligé
d’acheter
et
un
vendeur
qui
n’est
pas
obligé
de
vendre;
si
on
vous
consultait
là-
dessus
?
R.
Ça
ne
détermine
pas
la
valeur
réelle.
Q.
Non,
mais
.
.
.
monsieur
Lemire,
si
vous
prenez
pour
acquis
que
c’est
le
concept-là
établi
par
la
Cour
Suprême
est
juste
.
.
.?
R.
C’est
établi
par
la
Cour
Suprême?
Q.
Je
vous
pose
la
question:
prenez
ça
comme
point
de
départ,
que
c’est
établi
comme
juste
par
la
Cour
Suprême,
étant
donné
ce
concept,
est-ce
que
ça
modifierait
votre
idée
de
la
valeur
du
terrain
de
monsieur
Groulx?
R.
Non.”
M.
Morris
Feinstein,
témoin
de
l’intimé,
à
déclaré
être
l’un
des
directeurs
de
Thorndale
Investment
Corporation,
qui
l’avait
chargé
de
négocier
l’achat
de
la
ferme
en
question,
et
que,
depuis
cinquante
ans,
il
avait
eu
l’occasion
d’acheter
et
de
vendre
un
bon
nombre
de
fermes.
“Q.
When
you
discussed
the
sale
price
of
Mr.
Groulx’s
property,
was
there
ever
any
mention
of
interest
before
you
arrived
at
a
certain
price?
A.
No,
because
Mr.
Groulx
originally
wanted
for
the
farm
$450,000.
Q.
And
how
much
were
you
offering
at
that
time?
A.
I
think
we
arrived
to
a
price
close
to
$400,000
‘to
be
paid
¢
o
a
period
of
6
or
8
years’,
I
don’t
remember
again.
Q.
But
you
were
paying
$85,000
cash?
A.
$85,000
cash,
and
the
balance
after,
and
in
case
I
am
late
in
payment,
I
have
to
pay
5%
or
6%,
I
don’t
remember,
on
the
late
payments.
Q.
And
if
you
were
paying
in
advance,
you
were
to
have
5%
discount
?
A.
Yes.
I
didn’t
pay
in
advance.
Q.
Now,
in
your
experience,
Mr.
Feinstein,
did
you.
ever
buy
any
other.
properties
without
interest
like
that?
A.
Sometimes,
yes.
,
Q.
Did
you
sell
some
without
interest
sometimes
?
A.
Yes,
.
In
1959,
I
think
it
was,
we
sold
a
farm
with
10
years
to
pay
with
no
interest.’’
En
réponse
à
la
question
de
savoir
s’il
a
eu
connaissance
de
ventes
de
propriétés
qui
dans
une
courte
période
attestaient
une
grande
différence
de
prix,
le
témoin
répondit:
‘‘
Well,
it
happens
every
day
of
the
week.’’
Requis
de
citer
un
cas
en
particulier,
il
dit:
“British
Petroleum,
B.P.
purchased
eleven
(11)
farms
in
one
(1)
days
in
Ville
D’Anjou,
Montreal
Trust
did
the
purchasing,
Mr.
Deelday.
They
purchased
eleven
(11)
farms
in
one
day.
The
prices
ran
between
eight
cents
(8^)
to
twenty-five
cents
(254).
Q.
In
one
day?
A,
In
one
day.
I
was
the
only
person
who
sold
it
at
eight
cents
(8^)
!
(Q.
So
you
remember!
A.
So
Il
remember!
My
neighbour
next
door
sold
it
at
twenty-
five
cents
(25^)
.
.
.
A.
As
a
matter
of
fact,
on
Friday
this
week
I
have
worked
to
sell
farm
number
four
hundred
and
forty
(440)
in
Ville
D’
Anjou,
it
was
sold
at
one
dollar
and
thirteen
cents
($1.13)
a
foot,
and
farm
number
four
hundred
and
forty-two
(442),
it
is
right
next
door,
a
little
lower,
I
purchased
it
at
fifty-five
cents
(55^)
and
sold
it
for
sixty-five
cents
(65¢),
all
in
a
period
of
two
(2)
weeks.
Q.
So
you
heard
Mr.
Lemire’s
testimony
yesterday,
stating
that
the
real
value
of
a
property,
to
arrive
at
that,
he
was
taking
a
certain
number
of
properties
and
was
dividing
to
get
the
real
value?
Do
you
agree
with
that?
A.
I
personally
wouldn’t
because
you
would
have
one
price
and
one
foot
away
another
price,
and
then
when
the
man
purchased
a
farm,
what
for
does
he
need
it?
The
fellow
might
have
a
specific
reason
for
purchasing
the
farm
and
you
pay
more
than
the
next
man.
Q.
Now,
would
you
agree
also
that
if
a
farm
is
not
productive,
that
the
man
would
sell
for
a
price
bigger
than
if
the
farm
has
been
without
any
revenue
since
four
(4)
or
five
(5)
years?
A.
Right.’’
En
transquestion
le
témoin
déclare
qu’il
est
d’accord
pour
dire
que,
généralement,
le
taux
d’intérêt
en
1956
était
de
5%
;
et
il
cite
un
exemple
:
“A.
.
.
.
I
have
purchased
about
thirteen
hundred
(1300)
arpents
in
Verchères.
This
section
is
completely
dead
now.
We
cannot
move
our
land
and
we
decided
to
give
it
back
to
the
farmers
and
so
I
went
back
to
the
farmers
and
said,
‘
Look,
if
you
waive
your
five
per
cent
(5%)
I
will
keep
the
farms
and
give
you
a
small
down
payment
in
the
end
in
capital.
In
the
meantime,
I
am
paying
the
taxes
and
you
are
living
there,
and
I
am
not
asking
you
to
move.
You
are
still
using
the
farms,
and
I
get
extensions
on
every
single—all
the
farms.
That
is
about
fifteen
(15)
farms
for
that,
give
the
five
per
cent
(5%)
and
give
me
a
five
(5)
year
extension’.
It
all
depends
on
location
and
circumstances.
Q.
Now,
was
it
instead
of
accepting
paying
four
hundred
and
fifty
thousand
dollars
($450,000)
that
you
accepted
this
four
hundred
thousand
dollars
($400,000)
without
interest?
A.
I
cannot
tell
you
exactly.
It
is
eight
(8)
or
nine
(9)
years
after,
but
I
mentioned
it
after
and
Mr.
Groulx
insisted
on
four
hundred
and
fifty
(450)
and
I
started,
I
think,
with
three
hundred
and
fifty
(350),
that
was
my
answer
originally,
and
Mr.
Groulx
suggested
four
hundred
(400)
or
three
hundred
and
ninety-five
(395)
and
when
we
came
to
three
hundred
and
ninety-five
(395),
he
said,
‘I
will
do
you
a
good
turn
and
not
charge
you
interest’.
That
was
the
situation,
and
on
that
basis
I
purchased
it.
You
see,
the
man
had
his
home
there,
he
lived
there
on
the
land,
and
had
a
beautiful
house
there,
and
so
his
condition
was
not
upset.
I
still
give
him
the
right
to
use
the
land
and
to
use
the
barn,
everything
else,
so
it
didn’t
change
his
position
at
all.
Q.
Were
you
able
to
make
a
quick
turnover
on
him?
A.
No,
because
right
after
that
the
slump
came,
the
business
dropped
off
a
few
years,
but
I
had
a
chance
to
sell
it,
but
I
didn’t
want
to
sell
it
because
I
am
waiting
for
service.
Once
they
made
the
service,
it
is
worth
much
more
money
than
it
is
not
serviced.
Q.
When
you
made
your
first
offer,
you
said
you
made
a
first
offer,
a
first
proposition
to
Mr.
Groulx
in
the
amount
of
three
hundred
and
fifty
thousand
dollars
($350,000)
?
A.
Right.
Q.
But
you
must
have
talked
about
this
for
some
time.
You
must
have
based
yourself
on
something
?
A.
Oh,
based
myself
only
on
one
thing,
that
I
wanted
to
purchase
the
farm.
We
decided
Ville
D’Anjou
or
St.
Laurent,
we
go
down
there,
and
we
might
pay
you
one
(1)
farm
fifteen
cents
(15¢)
and
another
seventeen
cents
(17¢),
and
another
eleven
cents
(11^).
It
doesn’t
matter.
We
decided
to
go
into
that
district,
because
we
decided
that
at
a
future
date
we
went
and
purchased
and
once
I
was
ready
to
buy
that
farm
if
Mr.
Groulx
insisted,
you
may
get
another
$25,000,
but
he
came
down
to
395,
so
it
was
purchased
for
395.
Q.
I
see.
A.
This
is
not
like
a
bottle
of
milk,
which
is
a
standard
price.”
Le
témoin
déclare
s’être
activement
occupé
de
l’achat
et
de
la
vente
de
terrains,
mais
qu’il
n’a
jamais
eu
d’expérience
dans
le
domaine
de
l’évaluation
immobilière.
Il
est
à
sa
connaissance
que
très
peu
(‘‘very
small’’)
de
ventes
à
tempérament
se
transigent
sans
que
la
balance
du
prix
porte
intérêt.
“Q.
But
generally
you
pay
interest
on
the
purchase
price
when
the
full
amount
is
not
paid
cash?
A.
Yes.”
Ici,
Me
Tourigny
intervint
pour
dire
:
“
We
are
ready
to
agree
that
normally
if
there
is
no
special
circumstances,
that
we
are
paying
interest.
There
is
no
difficulty
about
that.
We
would
not
be
here
if
that
was
only
the
question
involved.
Q.
.
.
.
Do
you
take
into
account
the
factor
of
interest,
or
does
it
have
for
you
no
importance?
A.
No.
We
take
into
account
the
question
of
interest
rates
which
we
will
have
to
pay,
but
not
so
much
as
I
am
concerned
personally,
because
when
I
buy
land
I
do
so
with
the
intention
of
3
to
4
weeks
after
I
am
going
to
Europe,
so
I
don’t
look
into
10
years
from
now.”
Le
témoin
prétend
que
le
paiement
au
comptant
est
ce
qui
importe
le
plus
aux
acheteurs,
et
moins
ceux-ci
ont
à
payer,
et
plus
la
dimension
du
terrain
est
grande,
plus
il
est
facile
d’en
disposer.
“Q.
But
you
would
not
have
paid
the
same
price
if
there
had
been
an
interest
of
5%
?
A.
That
is
hard
to
say.’’
Tout
en
admettant
que
l’intérêt
était
un
facteur,
M.
Feinstein
estime
que
ce
n’est
sûrement
pas
là
le
facteur
le
plus
important.
Le
témoin
a
aussi
déclaré
qu’il
n’avait
jamais
pensé
profiter
de
l’escompte
de
5%,
parce
qu’il
aurait
pu
faire
autre
chose
avec
l’argent
et
obtenir
un
rendement
supérieur
à
5%.
Re-examiné
par
Me
Tourigny,
il
lui
fut
demandé
:
“Q.
In
1956,
did
you
think
the
Trans-Canada
road
was
coming
on
that
place,
and
that
the
development
of
Côte
de
Liesse
was
coming
up?
A.
Yes,
I
purchased
more
than
this
one.
I
have
got
a
few
more.’’
Rappelé
en
contre-preuve
par
Me
Tourigny,
l’un
de
ses
procureurs,
M.
Groulx
décrit
la
maison
qu
’il
y
avait
sur
la
propriété,
laquelle
contenait
14
chambres,
et
dit
qu’en
1956
elle
avait
au
minimum
$40,000,
mais
qu’aujourd’hui
elle
a
une
valeur
de
$100,000.
Il
ajoute
que
les
dépendances,
valant
au
‘‘bas
mot”
$15,000,
comportent
un
garage
pour
trois
automobiles,
une
écurie
et
un
poulailler.
Transquestionné,
le
procureur
de
l’appelant
lui
demande
si
Thorndale
avait
payé
tous
les
versements
dus.
Il
répondit
qu’ils
étaient
en
retard
depuis
1960
ou
1961.
“Q.
Ils
ont
été
en
retard
mais
ils
ont
payé
depuis
ce
temps-
là?
R.
Je
reçois
de
l’argent
à
tous
les
ans
mais
pas
le
montant
.
.
.
excepté
que
j’en
ai
pas
reçu
l’année
dernière.”
I]
dit
qu’il
a
chargé
6%
à
titre
de
pénalité
sur
les
arrérages.
Ici,
Me
Tourigny
intervient
:
“Si
ça
peut
aider
mon
confrère,
je
dois
dire
que
M.
Groulx
m’a
confié
la
réclamation;
et
si
nous
n’avons
pas
pris
l’action
pour
reprendre
la
propriété
c’est
pour
ne
pas
être
obligé
de
payer
les
taxes;
si
ça
peut
vous
aider.”
Compte
tenu
d’un
montant
de
$85,000,
l’intimé
à
reçu
à
ce
jour
environ
$200,000.
Au
sujet
de
sa
maison,
il
dit
qu’elle
a
été
construite
en
1890
et
modernisée
en
1943;
qu’en
1955
ou
1956
il
a
dépensé
près
de
$300
par
année
pour
taxes
municipales
et
scolaires;
en
1962,
ces
taxes
ont
monté
à
$4,000
et
en
1963
et
1964
elles
dépassaient
$7,000.
.—_.
En
transquestion,
le
témoin
a
dit
qu’en
sus
du
montant
de
$700
perçu
annuellement
de
son
locataire
il
évaluait
sa
propre
occupation
à
$75
ou
$100
par
mois.
Le
témoin
110
se
souvient
pas
du
montant
pour
lequel
la
maison
et
ses
dépendances
étaient
assurées.
“Q.
Vous
n’avez
pas
d’idée
si
c’était
de
l’ordre
de
$40,
000
ou
de
l’ordre
de
$15,000?
R.
.
.
.
Q.
Vous
ne
savez
pas
si
c’est
plus
proche
de
15
que
de
40?
R.
Je
ne
me
rappelle
pas.
Q.
Vous
n’avez
pas
d’idée?
R.
Non.
Q.
Est-ce
que
vous
vous
souvenez
qu’il
y
a
une
clause
dans
le
contrat
qui
parle
d’assurance?
R.
Non.
Q.
Je
vais
vous
lire
la
clause
qui
parle
a’
assurance,
pour
vous
aider
à
rafraîchir
votre
mémoire;
on
dit
dans
le
contrat,
à
la
page
9
...
‘en
anglais’
...
le
$17,000,
est-ce
que
ca
a
été
pris
dans
l’air
ou
vous
êtes-vous
basé
sur
quelque
chose?
R.
Ça
a
été
pris
dans
l’air.
Q.
Dans
l’air?
R.
Probablement
basé
sur
le
montant
que
j’avais
antérieurement,
je
sais
pas.’
11
a
fait.
creuser
trois
puits
de
pins.
de
100
pieds
de
profondeur;
“ils
ont
coûté
de
l’argent.”
En
re-examen
son
procureur
lui
demande
:
.
i
Qi-Je
vois
dans
le
contrat
que
vous
aviez
le
droit
d’habiter
la
maison,
mais
vous
n’aviez
pas
le.
droit
de
la
démolir?
A.
Oui.
Q.
Et
comme
question
de
fait,
M.
Groulx,
quand
vous
avez
laissé
cette
maison-là,
vous,
vous
êtes
déménagé
à
St-Eustache-
sûr-le-Lac?
R.
Exactement.
an
Ceci
termine
une
récapitulation
sans
doute
trop
longue
de
la
preuve
et
peut-être
aussi,
sans
nécessité,
trop
détaillée.
En
considérant
l’applicabilité
de
l’article
7
aux
faits
de
la
présente
causé;
il
est
important
de
rechercher
une
voie
d’approche
satisfaisante.
Je
pense
que
l’on
peut
trouver
des
jalons
d’une
grande
utilité
dans
les.
observations
de
l’honorable
juge
Cattanach
dans
M.
N.
R.
V.
Pillsbury
Holdings
Ltd.,
[1965]
1
Ex.
:R.
676;
[1964]
Ç.T.C.
294,
alors
que
la
question
en
litige
était
celle
de
savoir
si
la
renonciation
à
l’intérêt
payable
par
l’emprunteur,
actionnaire
dans
la:
compagnie
préteuse,
constituait
un
bénéfice
en
faveur
de
celui-
ci
au
sens
de
l’article
8(1)
(c)
de
la
dite
Loi.
Le
savant
juge,
dans
la
cause
précitée,
a
fait
les
commentaires
ci-dessous
:
“The
relevance
of
this
pleading
appears
from
the
decision
of
the
Supreme
Court
of
Canada
in
Johnston
v.
M.N.R.,
[1948]
S.C.R.
486;
[1948]
C.T.C.
195,
per
Rand,
J.,
delivering
the
judgment
of
the
majority,
at
pp.
489,
202
:
‘Every
such
fact
found
or
assumed
by
the
assessor
or
the
Minister
must
then
be
accepted
as
it
was
dealt
with
by
these
persons
unless
questioned
by
the
appellant.’
(For
the
word
‘appellant’
in
that
quotation,
may
be
substituted
‘respondent’
for
the
purpose
of:
this
appeal.)
The
respondent
could
have
met
the
Minister’s
pleading
that,
in
assessing
the
respondent,
he
assumed
the
facts
set
out
in
paragraph
6
of
the
Notice
of
Appeal
by:
(a)
challenging
the
Minister’
s
allegation
that
he
did
assume
those
facts,
(b)
assuming
the
onus
of
showing
that
one
or
more
of
the
assumptions
was
wrong,
or
(c)
contending
that,
even
if
the
assumptions
were
justified,
they
do
not
of
themselves
support
the
assessment.
(The
Minister
could,
of
course,
as
an
alternative
to
relying
on
the
facts
he
found
or
assumed
in
assessing
the
respondent,
have
alleged
by
his
Notice
of
Appeal
further
or
other
facts
that
would
support
or
help
in
supporting
the
assessment.
.
.
.)
”
Comme
je
l’ai
déjà
dit,
nous
avons
ici
à
traiter
plus
particulièrement
de
deux
questions
de
fait.
Premièrement,
le
Ministre
était-il
justifiable
de
prétendre
que,
si
le
contribuable
avait
suivi
en
l’occurrence
une
pratique
bien
reconnue
dans
le
monde
des
affaires,
la
balance
de
$310,000,
payable
par
versements,
aurait
porté
intérêt
au
taux
de
5%
ou
6%
jusqu’à
ce
que
cette
dette
fût
entièrement
payée?
La
réponse
affirmative
à
cette
question
ne
fait
aucun
doute,
puisqu’elle
n’est
pas
contestée.
Au
surplus,
je
suis
d’opinion
que
la
preuve
établie
par
l’appelant
démontre
que
c’est
presque
toujours
la
pratique
dans
les
cas
analogues
pour
toute
balance
de
prix
garantie
par
hypothèque
de
porter
intérêt
à
5%.
Par
voie
de
défense,
l’intimé
prétend
que,
nonobstant
l’admission
qu’en
règle
générale
les
taux
d’intérêt
ci-haut
mentionnés
s’imposent,
il
s’agit
ici
d’un
cas
d’espèce
comportant
une
circonstance
spéciale
et
que,
par
conséquent,
elle
mérite
considération
exceptionnelle.
A
l’appui
de
cette
prétention,
l’intimé
déclare
qu’il
n’a
pas
suivi
la
coutume
de
charger
l’intérêt
parce
que
sa
ferme
ne
produisait
rien.
La
seconde
question
à
résoudre
est
celle
de
savoir
si
la
preuve
laisse
croire
que
la
propriété
a
été
à
un
prix
supérieur
à
sa
valeur
marchande.
Le
procureur
de
l’appelant
a
admis
que
la
méthode
employée
par
M.
Lemire
pour
établir
que
la
propriété
a
été
vendue
à
une
valeur
supérieure
à
sa
valeur
marchande
lui
paraît
peut-être
boiteuse
à
certains
points
de
vue,
parce
qu’il
a
procédé
sur
la
base
de
son
expérience
et
ne
connaissait
pas
la
définition
‘‘
valeur
marchande’’
donnée
par
la
Cour
suprême.
Toutefois,
il
a
soumis
que
ceci
ne
voulait
pas
dire
que
ses
évaluations
étaient
erronnées.
En
tout
cas,
les
directives
indiquées
par
la
Cour
suprême
ne
m'interdisent
pas
d’analyser,
au
meilleur
de
mes
capacités,
le
témoignage
de
M.
Lemire
afin
d’en
déduire
des
indices
valables
de
la
valeur
réelle
de
cette
propriété.
De
plus,
je
considère,
dans
les
circonstances,
que
c’est
notre
devoir
d’agir
ainsi.
Kn
appel
d’un
jugement
rendu
par
la
Cour
suprême
du
Nouveau-Brunswick
dans
The
King
v.
Jones,
[1950]
S.C.R.
286,
289,
où
il
s’agissait
de
taxation
et
du
principe
applicable
à
l’évaluation
de
certaines
terres
boisées,
dans
les
notes
de
l’honorable
juge
Rand,
parlant
pour
la
Cour,
on
trouve,
entre
autres,
les
observations
suivantes
:
“The
figure
of
$5
an
acre
was
the
average
price
estimated
by
the
assessors
from
their
local
knowledge
of
sales
of
small
holdings,
such
as
100-acre
lots.
It
was
said
that
these
sales
ran
from
$3
to
$8
an
acre,
and
that
$5
was,
therefore
a
fair
valuation.
In
this
the
assessors
were
undoubtedly
wrong,
Each
taxpayer
is
entitled
to
have
the
value
of
his
property
separately
ascertained.
The
difference
in
the
prices
used
might
possibly
have
arisen
from
differences
in
time
and
market
conditions
rather
than
in
real
marketable
worth,
in
which
case
the
propriety
of
the
amount
would
depend
upon
equivalence
in
value,
in
the
absence
of
which
throughout
the
parish
an
average
figure
could
not
be
used.
But
such
a
figure
is
obviously
to
be
distinguished
from
an
average
valuation
of
a
large
tract
of
land
belonging
to
one
taxpayer
and
exhibiting
wide
variations
in
the
value
of
its
several
parts.
But
the
Judge
in
appeal
considered
the
assessment
de
novo
in
all
its
aspects.
Rejecting
the
principle
in
the
inadequate
form
urged
by
the
company,
he
properly
construed
the
Statute
to
provide
for
valuation
on
a
market
basis,
as
between
a
willing
seller
and
a
willing
purchaser,
each
exercising
a
reasonable
judgment,
having
regard
to
all
elements
and
potentialities
of
value
as
well
as
of
all
risks,
and
reducing
them
all
to
a
present
worth:
Montreal
Island
Power
Co.
v.
The
Town
of
Laval
des
Rapides,
[1935]
S.C.R.
304.
He
found
that
$5
was
not
in
excess
of
the
fair
value
of
the
land.
??
Il
n’est
pas
contesté
que
la
question
¢
qu
se
pose
est
celle
de
déterminer
la
valeur
marchande
ou
réelle
de
la
propriété.
Dans
Sun
Life
Assurance
Co.
of
Canada
v.
The
City
of
Montreal,
[1950]
S.C.R.
220,
la
Cour
a
traité
ainsi
de
la
question
de
Dévaluation
réelle
d’une
propriété.
Je
cite
ici
feu
l’honorable
Juge
Kerwin,
alors
juge
puîné
de
la
Cour
suprême
I
du
Canada
et
juge
en
chef
subséquemment
:
‘
‘
This
appeal
is
concerned
with
(1)
the
assessment
by
the
City
of
Montreal
of
the
appellant’s
main
office
building
and
what
is
called
a
secondary
building,
containing
the
heating
plant;
(2)
the
annual
rental
value
of
the
two
buildings
for
the
purposes
of
business
and
water
taxes.
The
main
question
is
the
first
and
as
to
it
there
is
no
dispute
as
to
the
assessable
value
of
the
land
itself.
Article
375
of
the
charter
of
the
City
of
Montreal
provides
for
the
preparation,
every
three
years,
by
the
assessors,
of
a
valuation
roll
in
each
ward
of
all
the
‘immovables’,
which
expression
includes
lands
and
buildings.
The
roll
is
to
contain
‘the
actual
value
of
the
immovables’
and
the
controversy
turns
upon
the
method
of
determining
that
value
or,
as
it
is
put
in
the
French
version
‘la
valeur
réelle
des
dits
immeubles”.
The
rule
applicable
in
determining
compensation
in
expropriation
cases
is
not
that
to
be
followed
in
municipal
assessment
cases
where
the
land
and
buildings
are
to
be
assessed
at
their
value,
or
real
value,
or
actual
value.
The
test
is
an
objective
one
which
in
many
cases
may
be
applied
by
seeking
the
exchange
value
or
the
value
in
a
competitive
market.
If
there
is
no
such
market,
then
one
may
ask
what
would
a
prudent
investor
pay
for
the
subject
of
taxation,
bearing
in
mind
the
return
that
might
be
expected
upon
the
money
nvested.’’
Dans
la
même
cause
l’honorable
juge
Taschereau,
alors
juge
puîné
de
la
Cour
suprême
du
Canada
et
maintenant
juge
en
chef
de
cette
Cour,
à
la
page
240
fait
les
remarques
suivantes
:
“In
order
to
reach
a
proper
conclusion
in
a
case
of
municipal
assessment,
it
is
the
‘real
value’
that
has
therefore
to
be
considered.
As
in
many
other
statutes;
these
words
are
not
defined
in
the
Charter
of
the
City
of
Montreal,
but
they
have
been
the
subject
of
many
juidicial
pronouncements.
_.
In
Lord
Advocate
v.
Earl
of
Home
(1891),
28
Se.
L.R.
289
at
293,
Lord
Maclaren
said
:
‘It
means
exchangeable
value—the
price
the
subject
will
bring
when
exposed
to
the
test
of
competition.’
In
Grierson
v.
City
of
Edmonton
(1917),
58
S.C.R.
13,
Sir
Charles
Fitzpatrick,
C.J.,
with
whom
all
the
Members
of
this
Court
concurred,
said
:
‘Speaking
generally,
the
intrinsic
value
of
a
piece
of
property
must
necessarily
be
the
price
which
it
will
command
in
the
open
market.’
”’
À
la
page
219
l’honorable
juge
Archambault
dit:
“Le
sens
des
mots
‘valeur
réelle’
de
l’article
485
de
notre
Loi
des
Cités
et
Villes
est
fixé
par
la
doctrine
et
la
jurisprudence.
Les
mots
‘valeur
réelle’
signifient
‘valeur
actuelle’,
‘valeur
marchande’.
The
respondent
itself
accepts
these
views,
and
in
its
factum
also
agrees
with
the
‘willing
buyer’
and
‘willing
seller’
formula,
which
has
often
been
recognized
by
the
courts,
and
cites
the
case
of
La
Compagnie
d’Approvisionnement
d’Eeau
v.
La
Ville
de
Montmagny,
Q.R.
[1915]
24
K.B.
416,
where
Mr.
Justice
Pelletier
said:
‘Dans
le
cause
du
Roi
v.
MacPherson
(10
Exch.
Ct.
Rep.
208),
je
trouve
une
définition
donnée
par
le
juge
Cassels
de
la
Cour
d’Echiquier
qui
me
paraît
excellente.*
Voici
cette
définition
:
“C’est
le
prix
qu’un
vendeur
qui
n’est
pas
obligé
de
vendre
et
qui
n’est
pas
dépossédé
malgré
lui,
mais
qui
désire
vendre
réussira
à
avoir
d’un
acheteur
qui
n’est
pas
obligé
d’acheter,
mais
qui
désire
acheter.”
’
”
Revenons
maintenant
au
témoignage
de
M.
Lemire.
Comme
il
arrive
ordinairement
en
pareille
matière,
M.
Lemire
a
produit
une
liste
détaillée
des
ventes
de
fermes
dans
le
voisinage,
comparables,
mais
diversement,
à
la
propriété
de
l’intimé
;
transactions
conclues
entre
le
6
juin
1955
et
le
26
novembre
1956,
dont
le
prix
en
aucun
cas
n’excédait
0.126¢
le
pied
carré
(voir
la
charte
faisant
partie
de
l’exhibit
A-1).
J’annexe
aussi
à
mes
notes,
sous
la
rubrique
‘‘APPENDICE
A”,
une
esquisse
graphique
montrant,
en
sus
des
ventes
énumérées
dans
l’exhibit
A-1,
la
vente
Groulx
(lot
112)
aussi
bien
qu’une
autre
vente
(lot
110)
mentionnée
dans
l’admission
des
faits.
La
dite
esquisse
fait
voir
les
huit
lots—marqués
d’une
croix—qui,
à
mon
avis,
se
comparent
le
mieux
avec
la
ferme
Groulx.
En
effet,
ces
mutations
de
propriété
eurent
lieu
à
des
dates
assez
rapprochées
de
la
vente
Groulx,
à
savoir,
dans
les
six
mois
qui
ont
précédé
ou
suivi,
et
aussi
en
raison
de
leur
localisation
et
de
la
facilité
d’accès
aux
chemins
publics.
Il
est
probable
que
M.
Lemire
n
’était
pas
au
courant
de
ce
que
Thorndale
Investment
Co.
avait
fait
une
offre
de
$350,000,
l’équivalent
de
15.4^
le
pied
carré
pour
la
ferme
Groulx.*
Mais
même
si
on
accorde
le
plus
de
poids
possible
à
cette
dernière
offre
et
à
la
vente
du
lot
110
à
154
le
pied
carré
elles
étaient
au
moins
$45,000
inférieures
aux
prix
de
$395,000—représentant
presque
18¢
le
pied
carré—obtenu
par
l’intimé
pour
sa
propriété.
Il
importe
peu
que
cette
différence
soit
supérieure
ou
inférieure
à
$45,000,
comme
le
dit
le
savant
juge
Cross
dans
la
cause
de
Vestey
(supra),
à
la
page
122:
‘The
question,
as
I
see
it,
is
one
of
principle,
not
of
degree.”
Je
suis
d’abord
d’opinion
que
l’appelant
a
eu
moins
établi
une
cause
prima
fade
que
la
propriété
a
été
vendue
à
un
prix
supérieur
à
sa
valeur
marchande
et
que
l’intimé
n’a
pas
réussi,
comme
il
lui
incombait,
à
prouver
le
contraire.
Je
dois
admettre
que
j’ai
rencontré
plusieurs
obstacles
avant
d’en
arriver
à
une
décision
finale.
Ce
qui
m’a
incité
davantage
à
opter
pour
cette
conclusion
se
situe
dans
un
aspect
additionnel
de
la
cause
dont
l’importance
ne
peut
guère
être
exagérée,
à
savoir,
déterminer
comment
et
dans
quelles
circonstances
les
parties
en
sont
arrivées
au
prix
de
$395,000
et
si
une
partie
de
ce
montant
reçu
par
l’intimé
constituait
en
fait
un
paiement
en
partie
à
titre
d’acompte
ow
au
lieu
de
paiement
d’intérêt
(les
italiques
sont
de
moi),
tel
que
prévu
par
ces
mots
qui
terminent
l’article
6(1)
(b).
Si
la
réponse
à
cette
question
est
affirmative,
il
s’ensuit
que
les
dispositions
de
l’article
7
doivent
être
appliquées.
Selon
moi,
la
réponse
se
trouve
plutôt
dans
le
témoignage
de
l’intimé
lui-même,
lequel
est
pratiquement
confirmé
par
les
déclarations
du
représentant
de
l’acheteur,
M.
Feinstein.
Au
dire
de
ces
témoins,
le
vendur
a
demandé
$450,000
mais
a
réduit
ce
montant
à
$400,000
et
l’acheteur
a
offert
$350,000;
et
à
ce
moment,
le
vendeur
a
consenti—pour
employer
ses
propres
mots—‘‘de
faire
un
cadeau
de
$5,000’’;
ce
n’était
pas
suffisant
et
jusque
là
les
questions
de
termes
comme
d’intérêt
ne
furent,
pas
discutées.
Suivant
l’intimé,
afin
de
conclure
la
vente,
il
décida
alors
de
sacrifier
l’intérêt.
D’après
Feinstein,
quand
ils
en
sont
arrivés
au
montant
de
$395,000
l’intimé
lui
dit:
“I
will
do
you
a
good
turn
and
not
charge
you
interest.’’
L’intimé,
en
se
servant
de
l’expression,
‘‘Je
vous
donnerai
$5,000
comme
cadeau”,
et
M.
Feinstein,
en
disant
que
l’intimé
voulait
lui
consentir
un
traitement
de
faveur
en
renonçant
à
l’intérêt,
ont
créé
dans
l’esprit
du
procureur
de
l’appelant
des
soupçons
que
les
parties
ne
transigeaient
pas
à
distance.
J’attache
peu
d’importance
à
ces
expressions
de
générosité
attribuées
à
l’intimé
et
Je
leur
accorde
la
même
valeur
que
ce
qu’on
appelle
en
anglais
“sales
promotion
talk’’.
Toutefois,
je
ne
peux
accepter
les
déclaration
de
l’intimé
qu'il
n’a
jamais
songé
à
calculer
le
montant
en
jeu
quand
il
décida
de
sacrifier
l’intérêt,*
et
quand
il
déclara,
à
plusieurs
reprises,
que
la
seule
et
unique
raison
qui
l’a
induit
à
sacrifier
les
intérêts
c’était
que
sa
ferme
était
‘‘non
productive’’
et
qu’il
ne
perdait
rien.
J’ajouterai
ici,
incidemment,
que
l’intimé,
avant
de
déménager
dans
une
nouvelle
résidence,
à
St-Eustache-sur-le-Lac,
a
continué
d’occuper
sa
maison
à
Bois-Franc,
dont
il
estime
la
valeur
de
location
4
$75
par
mois
environ,
alors
qu’il
obtenait
de
son
locataire,
qui
occupait
une
partie
de
sa
maison,
4
peu
prés
$65
par
mois.
A
mon
avis,
l’intimé
n’était
pas
un
fermier
ordinaire.
Comme
il
appert
de
ses
déclarations
de
revenus
imposables
transmises
à
cette
Cour,
son
revenu
taxable
pour
l’année
1958
excédait
$12,500,
alors
que
pour
1959
il
était
$15,000.
Il
recevait
une
partie
de
ces
montants
a
title
de
salaire
d’une
compagnie
dont
il
était
le
président,
mais
la
majeure
partie
venait
de
ses
investissements.
Son
témoignage
révèle
que
les
transactions
immobilières
ne
lui
étaient
pas
étrangères.
Quant
à
sa
déclaration
de
n’avoir
jamais
songé
à
la
taxe
évitée
en
renonçant
à
l’intérêt,
un
enfant
pourrait
calculer
que
l’intérêt
à
5%
sur
une
balance
de
prix
de
$310,000
excédait
$15,000
par
année.
Un
contribuable
aussi
entraîné
aux
affaires
que
l’intimé
devrait
apprécier
d’emblée
l’avantage
pécuniaire
de
I
ne
pas
majorer
du
double
son
revenu
taxable.
La
Loi
sur
l’intérêt,
S.R.,
1952,
e.
156,
art.
2,
édicte
que
:
“Sauf
disposition
contraire
de
la
présente
loi
ou
de
toute
autre
loi
du
Parlement
du
Canada,
une
personne
peut
stipuler,
allouer
et
exiger,
dans
tout
contrat
ou
convention
quelconque,
le
taux
d’
ntérêt
ou
d’escompte
qui
est
arrêté
d’un
commun
accord.”’
L’intimé,
je
crois,
a
révélé
qu’en
sacrifiant
l’intérêt
son
intention
avait
été
de
s’assurer
un
prix
de
$395,000
en
capital—et
son
témoignage
ne
pouvait
guère
créer
un
état
de
choses
caractérisant
mieux
une
capitalisation
des
intérêts,
On
peut
ajouter
que
des
circonstances
supplémentaires—
nommément
le
fait
que
c’est
l’intimé
lui-même
qui
a
proposé
le
non
paiement
d’intérêt,
la
faiblesse
des
raisons
pouvant
motiver
ce
geste
et
les
réponses
indéfinies
données
par
M.
Feinstein
à
la
question
de
savoir
s’il
aurait
payé
le
prix
de
$395,000
n’eût
été
le
fait
qu’il
se
trouvait
dispensé
de
payer
l’intérêt—militent
contre
l’intimé.
Je
crois
devoir
conclure
alors
qu’il
y
a
suffisamment
de
preuve
pour
justifier
les
cotisations
dont
il
s’agit.
Par
les
motifs
ci-dessus
énoncés,
il
me
faut
conclure
que
l’appel
doit,
par
conséquent,
être
maintenu
avec
dépens
et
le
dossier
référé
au
Ministre
du
Revenu
national
afin
que
les
cotisations
du
revenu
imposable
de
l’intimé
soient
revisées
conformément
au
consentement
écrit
dûment
signé
par
les
parties.
ROGER
L.
VINCENT,
Appellant,
and
MINISTER
OF
NATIONAL
REVENUE,
Respondent.
Supreme
Court
of
Canada
(Taschereau,
C.J.C.,
Cartwright,
Martland,
Ritchie,
Hall,
JJ.),
March
11,
1966,
on
appeal
from
a
judgment
of
the
Exchequer
Court,
reported
[1.965]
C.
T.C.
65.
Income
tax—Federal—Income
Tax
Act,
R.S
C.
1952,
c.
148—Section
13—Farming
loss—Deduction
restricted
under
Section
13(1)—Formal
determination
by
Minister
under
Section
13(2)
not
made.
The
appellant
sought
to
deduct
farming
losses
incurred
in
the
taxation
years
1957
to
1960
in
respect
of
which
the
Minister
limited
the
annual
deduction
to
$5,000
under
Section
13(1).
In
the
appeal
before
the
Exchequer
Court
the
appellant
had
sought
to
treat
interest
paid
on
a
mortgage
on
his
farm
property;
interest
paid
on
a
bank
loan
obtained
to
carry
out
farm
repairs;
and
capital
cost
allowance
on
farm
properties,
as
general
charges
rather
than
as
charges
deductible
in
computing
his
losses
from
farming
and,
if
not
successful
in
that
respect,
he
had
sought
to
include
mortgage
interest
received
in
respect
of
farm
property
sold
earlier
as
income
from
farming.
In
addition,
the
appellant
now
contended
that
because
the
Minister
had
not
made
a
formal
determination
under
Section
13(2)
to
the
effect
that
his
chief
source
of
income
was
neither
farming
nor
a
combination
of
farming
and
some
other
source
of
income,
the
provisions
of
Section
13(1)
did
not
come
into
operation
and
that
accordingly
either
the
appeal
should
be
allowed
in
toto
or
the
matter
should
be
referred
back
to
the
Minister
to
make
such
a
determination.
HELD
(per
curiam)
:
(i)
That
the
Court
was
unanimously
in
agreement
with
the
conclusions
and
reasons
of
the
learned
trial
judge;
(ii)
That
in
the
absence
of
a
determination
by
the
Minister
under
Section
13(2)
the
Exchequer
Court
had
jurisdiction
to
determine
the
question
and
that
that
Court
had
proceeded
on
the
basis
that
the
appellant’s
chief
source
of
income
was
neither
farming
nor
a
combination
of
farming
and
some
other
source
of
income
which,
on
the
evidence,
was
the
only
finding
that
could
properly
be
made;
(iii)
That
the
appeal
be
dismissed.
F,
E.
LaBrie,
for
the
Appellant.
G.
W.
Ainslie
and
D.
G.
H.
Bowman,
for
the
Respondent.
CARTWRIGHT,
J.
(all
concur)
:—This
is
an
appeal
from
a
judgment
of
Cattanach,
J.
allowing
in
part
on
consent
an
appeal
by
the
appellant
from
the
assessments
made
for
his
1957,
1958,
1959
and
1960
taxation
years
and
subject
to
the
adjustments
directed
pursuant
to
such
consent
dismissing
the
appeal
and
confirming
the
assessments.
At
the
conclusion
of
the
argument
of
counsel
for
the
appellant
the
Court
was
unanimously
in
agreement
with
the
conclusions
and
reasons
of
the
learned
trial
judge
and
counsel
for
the
respondent
were
called
upon
in
regard
to
only
one
point.
which
was
not
dealt
with
expressly
by
Cattanach,
J.
but
was
fully
argued
in
this
Court.
That
point,
briefly
stated,
is
as
follows.
The
appellant
submits
that
unless
the
Minister
determines
under
Section
13(2)
of
the
Income
Tax
Act
that
a
taxpayer’s
chief
source
of
income
for
a
taxation
year
is
neither
farming
nor
a
combination
of
farming
and
some
other
source
of
income
the
provisions
of
subsection
(1)
of
that
section
do
not
come
into
operation,
and
that,
since
the
Minister
did
not
make
a
determination
under
subsection
(2),
either
the
appeal
should
be
allowed
in
toto
or
the
matter
should
be
referred
back
to
the
Minister
to
make
such
a
determination.
Section
18,
as
applicable
to
the
taxation
years
1958,
1959
and
1960
reads
as
follows:
“13.
(1)
Where
a
taxpayer’s
chief
source
of
income
for
à
taxation
year
is
neither
farming
nor
a
combination
of
farming
and
some
other
source
of
income,
his
income
for
the
year
shall
be
deemed
to
be
not
less
than
his
income
from
all
sources
other
than
farming
minus
the
lesser
of
(a)
his
farming
loss
for
the
year,
or
(b)
$2,500
plus
the
lesser
of
(i)
one-half
of
the
amount
by
which
his
farming.
loss
for
the
year
exceeds
$2,500,
or
(ii)
$2,500.
(2)
For
the
purpose
of
this
section,
the
Minister
may
determine
that
a
taxpayer’s
chief
source
of
income
for
a
taxation
year
is
neither
farming
nor
a
combination
of
farming
and
some
other
source
of
income.
(3)
For
the
purposes
of
this
section,
‘farming
loss’
means
a
loss
from
farming
computed
by
applying
the
provisions
of
this
Act
respecting
the
computation
of
income
from
a
business
mutatis
mutandis.’’
As
applicable
to
the
taxation
year
1957
there
were
differences
in
the
wording
of
subsection
(1)
which
are
not
material
to
the
point
under
discussion.
the
respondent
Both
at
the
trial
and
before
us
counsel
for
the
respondent
conceded
that
in
the
case
at
bar
the
Minister
did
not
make
a
determination
under
subsection
(2).
In
these
circumstances
we
are
all
of
opinion
that
the
Exchequer
Court
had
jurisdiction
to
determine
the
question
whether
the
appellant’s
chief
source
of
income
for
the.
taxation
years
with
which
the
appeal
is
concerned
was
neither
farming
nor
a
combination
of
farming
and
some
other
source
of
income.
On
the
evidence
given
at
the
trial
and
the
admissions
made
by
counsel
the
only
finding
that
could
properly
be
made
is
that
the
appellant’s
chief
source
of
income
during
the
taxation
years
iti
question
was
neither
farming
nor
a
combination
of
farming
and
some
other
source
of
income
and
it
was
on
that
basis
that
the.
learned
trial
judge
proceeded.
For
the
reasons
given
by
Cattanach,
J.
and
those
stated
above
I
would
dismiss
the
appeal
with
costs.