15 February 2002 GST/HST Interpretation 37639 - Remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs Questions no 1, no 4 et no 6 du

La présente fait suite à votre note de service du 1er octobre 2001, à laquelle étaient jointes des demandes de renseignements provenant du XXXXX (XXXXX) concernant le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs. Comme vous le savez déjà, d'autres demandes de renseignements reçues du XXXXX concernant cette disposition de remboursement feront l'objet d'une réponse distincte.

Vous trouverez ci-joint notre réponse aux demandes de renseignements concernant les " questions no 1, no 4 et no 6. " Si vous désirez d'autres précisions concernant cette réponse, veuillez communiquer avec moi au 954-3772 ou avec Michael Place au 942-9587.

XXXXX

Contexte :

Les questions suivantes ont trait aux immeubles locatifs et à leur admissibilité au remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs (" IHL ").

Interprétations demandées :

Question no 1

Un particulier qui n'effectue aucune fourniture taxable peut-il s'inscrire à la taxe pendant la construction de la bâtisse et fermer ce compte après la construction?

Question no 4

Un bail écrit est-il nécessaire? Le bail doit-il être signé pour une durée minimale de douze mois et être pour la même personne (souvent, le premier bail couvre une durée de quelques mois seulement, par ex. jusqu'au 30 juin)?

Question no 6

Un constructeur bâtit à ses propres fins un triplex (il habite le rez-de-chaussée et le sous-sol mais loue deux appartements à l'étage). Il occupe donc plus de 50 p. 100 de la bâtisse. Conformément au paragraphe 191(5), il n'est pas tenu de procéder à une autocotisation car il utilise le triplex principalement à ses propres fins comme lieu de résidence. Peut-il effectuer une autocotisation?

Interprétations données :

Question no 1

Un particulier qui n'effectue aucune fourniture taxable peut-il s'inscrire à la taxe pendant la construction de la bâtisse et fermer ce compte par la suite?

Habituellement, un particulier qui n'exerce pas une activité commerciale (L'expression " activité commerciale " est définie au paragraphe 123(1). En bref, elle comprend non seulement une " entreprise " ou " un projet à risques ... de caractère commercial " " sauf dans la mesure où l'entreprise comporte la réalisation par la personne de fournitures exonérées " mais aussi " ... la réalisation de fournitures, sauf des fournitures exonérées, d'immeubles appartenant à la personne, y compris les actes qu'elle accomplit dans le cadre ou à l'occasion des fournitures.) ne peut pas s'inscrire à la TPS/TVH. Un constructeur qui bâtit un immeuble aux fins de fourniture d'habitations locatives (c.-à-d. un " constructeur-locateur ") (Le terme " constructeur " est défini au paragraphe 123(1). Dans cette réponse, le terme " constructeur " désigne une personne qui, conformément à ce paragraphe, bâtit un immeuble en vue de fournir des habitations locatives à titre de " constructeur-locateur " car cette définition semble s'appliquer au genre de constructeur faisant l'objet de cette question. Cette définition comporte donc une différence par rapport à un constructeur qui, par exemple, acquiert un intérêt dans un immeuble d'habitation en construction ou en rénovation majeure, ou par rapport à une personne qui est réputée être un constructeur selon le paragraphe) peut, et habituellement doit, s'inscrire en vertu des dispositions de fourniture à soi-même énoncées à l'article 191. Autrement dit, à moins que le constructeur-locateur soit un petit fournisseur, il est tenu de s'inscrire à cause de la vente réputée d'une fourniture taxable selon les dispositions de fourniture à soi-même énoncées à l'article 191. Ce particulier pourrait décider d'attendre jusqu'au moment de la fourniture à soi-même pour s'inscrire. Toutefois, la plupart des constructeurs-locateurs décideraient de s'inscrire à l'étape de la construction, ou même avant le début de la construction, afin d'obtenir les crédits de taxe sur les intrants (" CTI ").

Dans certains cas, par exemple ceux qui sont énoncés aux paragraphes 191(5) à (7), lorsqu'un constructeur d'un immeuble d'habitation n'utilise pas les dispositions de fourniture à soi-même prévues à l'article 191, il n'est pas tenu (ou n'a pas l'option) de s'inscrire.

Habituellement, le fait que le constructeur soit ou non inscrit à la TPS/TVH n'intervient pas dans la détermination de son admissibilité au remboursement pour IHL.

Voici une explication plus détaillée des interprétations ci-dessus. Pour votre gouverne, vous trouverez aussi des explications concernant le remboursement pour IHL.

Le paragraphe 240(1) prescrit ce qui suit : " Toute personne, sauf les personnes suivantes, qui effectue une fourniture taxable au Canada dans le cadre d'une activité commerciale ... est tenue d'être inscrite pour l'application de la présente partie :

(a) les petits fournisseurs;

(b) les personnes dont la seule activité commerciale consiste à effectuer, par vente, des fournitures d'immeubles en dehors du cadre d'une entreprise;

(c) les personnes non-résidentes qui n'exploitent pas d'entreprise au Canada. "

Lorsque le constructeur d'un immeuble d'habitation est tenu d'appliquer les dispositions de fourniture à soi-même énoncées à l'article 191 à l'étape de la construction ou de la rénovation majeure de l'immeuble, il est réputé avoir effectué (et reçu) une fourniture taxable par vente de l'immeuble. En outre, comme un constructeur-locateur exploite une " entreprise " de fourniture d'habitations, cette fourniture réputée en vertu de l'article 191 est considérée comme ayant été effectuée au cours de l'exploitation de cette entreprise, de sorte que l'" exception " prévue à l'alinéa 240(1)b) ci-dessus ne s'applique pas.

Règle générale, il y a un seul cas où un constructeur-locateur n'est pas tenu d'être inscrit et c'est, en vertu de l'alinéa 240(1)a), lorsque ce constructeur est un petit fournisseur. Par conséquent, un constructeur doit s'inscrire aux fins de la taxe à moins d'être un petit fournisseur.

Si le constructeur s'est inscrit et, après qu'il a effectué la fourniture à soi-même prévue à l'article 191, les activités de son entreprise consistent seulement en la prestation de fournitures exonérées d'habitation, il n'exerce plus une activité commerciale. En vertu du paragraphe 242(1), l'ADRC peut annuler l'inscription d'une personne lorsqu'elle est convaincue que l'inscription n'est plus nécessaire. Par conséquent, lorsqu'un constructeur cesse d'exercer une activité commerciale, son inscription peut alors être annulée. Les inscrits doivent informer l'ADRC des circonstances nécessitant l'annulation de l'inscription. Toutefois, si le constructeur prévoit effectuer des fournitures taxables dans l'immédiat (par ex. s'il prévoit construire un autre immeuble d'habitation à titre de constructeur-locateur), l'ADRC accepte habituellement sa demande de ne pas annuler l'inscription.

L'article 171 prévoit l'application de règles déterminatives spéciales dans certaines circonstances lorsqu'une personne devient un inscrit (Par exemple, si l'immeuble sert à une activité commerciale (c.-à-d. à effectuer des fournitures taxables), le constructeur est réputé, selon le paragraphe 171(3), avoir effectué une fourniture et avoir réacquis l'immeuble au moment de l'annulation de l'inscription, et l'utilisation de cet immeuble pour une activité commerciale est réputée terminée. Par conséquent, la taxe peut être exigible.) à la TPS/TVH ou cesse de l'être. Toutefois, l'article 171 ne s'applique pas à un immeuble utilisé seulement pour effectuer des fournitures exonérées avant et après l'inscription. Dans l'exemple ci-dessus, immédiatement après la fourniture à soi-même en vertu du paragraphe 191(3), l'immeuble décrit sera utilisé seulement pour effectuer des fournitures exonérées d'habitations locatives. Par conséquent, il n'y a aucune incidence fiscale relativement à cet immeuble lorsque l'inscription est annulée, présumant qu'alors il continue à être utilisé seulement pour effectuer des fournitures exonérées.

Le remboursement pour IHL ne s'applique pas lorsque la taxe, ou toute partie de la taxe, peut être remboursée au moyen de crédits de taxe sur les intrants. (Alinéa 256.2(3)d).) Dans l'exemple ci-dessus, la taxe générée à l'étape de la construction de l'immeuble d'habitation peut être récupérée au moyen de crédits de taxe sur les intrants si le constructeur s'inscrit, de sorte que dans cette situation aucun remboursement pour IHL ne peut être demandé relativement à cette taxe.

Toutefois, la taxe qui est réputée avoir été payée en vertu de l'article 191 pour la fourniture à soi-même de l'immeuble d'habitation ne peut pas être récupérée au moyen de crédits de taxe sur les intrants dans la mesure où l'immeuble d'habitation sert à effectuer des fournitures exonérées d'habitations locatives. Pour la même raison, la taxe à payer pour les coûts de construction, s'il y a lieu, qui est générée après la date de fourniture à soi-même ne donne droit, elle non plus, à aucun crédit dans la mesure où elle est effectuée pour des fournitures exonérées d'habitations locatives. Par conséquent, un constructeur, qu'il soit ou non inscrit à la TPS/TVH, peut être admissible au remboursement pour IHL relativement à cette taxe, lorsque aucune partie de cette taxe ne peut être récupérée au moyen de crédits de taxe sur les intrants, pourvu que s'appliquent les autres conditions du remboursement approprié pour les IHL. (Dans le cas d'un " constructeur ", la disposition appropriée de remboursement pour IHL serait habituellement le paragraphe 256.2(3) ou (4).)

Si le constructeur d'un immeuble d'habitation reste un petit fournisseur au moment de la fourniture à soi-même, il peut décider, sans toutefois y être tenu, de s'inscrire et de demander les crédits de taxe sur les intrants relativement aux coûts d'acquisition et de construction. Le constructeur peut s'inscrire lorsque la construction commence, et donc demander des crédits de taxe sur les intrants relativement aux coûts d'acquisition du terrain et des frais de construction qui s'ensuivent. Bien entendu, même si ce constructeur décide de ne pas s'inscrire, il est néanmoins tenu de remettre la taxe qu'il est réputé avoir perçue relativement à la vente taxable réputée de l'immeuble.

Un constructeur/petit fournisseur qui décide de ne pas s'inscrire et qui demande des crédits de taxe sur les intrants peut opter pour une demande de remboursement en vertu de l'article 257 en vue de récupérer les taxes qu'il a versées, mais seulement au moment de la fourniture à soi-même réputée (c.-à-d. lorsque la construction ou la rénovation est pratiquement terminée et que la première unité d'habitation est louée). Le remboursement est égal au moindre de la teneur en taxe (L'expression " teneur en taxe " est définie au paragraphe 123(1). La définition est assez longue. Mais en bref, la " teneur en taxe " de l'immeuble d'une personne est la taxe à payer par cette personne pour la dernière acquisition de l'immeuble, plus la taxe à payer relativement à toute amélioration, moins les remboursements (mais pas les crédits de taxe sur les intrants) auxquels la personne avait droit, plus ou moins tout rajustement pour la diminution (s'il y a lieu) de la juste valeur) et de la taxe à payer découlant de la fourniture à soi-même.

En dernier lieu, un constructeur non-inscrit peut être admissible à la fois au remboursement pour IHL d'une partie de la taxe réputée payée pour la fourniture à soi-même et au remboursement prévu à l'article 257 relativement à la taxe payée pour les coûts d'acquisition et de construction, pourvu que les conditions applicables à chacun de ces remboursements soient satisfaites.

Question no 4

Un bail écrit est-il nécessaire? Le bail doit-il être signé pour une durée minimale de douze mois et être pour la même personne (souvent, le premier bail couvre une durée de quelques mois seulement, par ex. jusqu'au 30 juin)?

L'article 256.2 prévoit le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs dans plusieurs situations, toutes ces situations touchant la " location " d'immeubles d'habitation. Cet article ne prescrit pas une forme écrite pour les baux.

Relativement à la durée des baux, nous présumons que cette question touche la définition de l'expression " habitation admissible " énoncée au paragraphe 256.2(1) et l'admissibilité au remboursement prévue au paragraphe 256.2(3). Autrement dit, lorsqu'un remboursement est demandé en vertu du paragraphe 256.2(3) relativement à un terrain et à un immeuble destinés aux habitations locatives, chaque habitation (s'il y en a plus d'une) faisant partie d'un immeuble d'habitation doit être considérée séparément aux fins de détermination de l'application du remboursement pour IHL; en particulier, il est nécessaire de déterminer si chaque unité est une " habitation admissible ".

L'un des facteurs servant à déterminer si une habitation est une habitation admissible est la durée de la première occupation. Cette exigence est énoncée au sous-alinéa 256.2(1)a)(iii) de la définition de " habitation admissible. " En bref, le sous-alinéa exige au moins une attente raisonnable que la première utilisation de l'habitation soit le lieu principal de résidence du locataire pendant une durée d'au moins un an (ci-après, le " critère d'un an "), bien que certaines exceptions soient prévues. (Voici les principales exceptions : une unité fournie par bail pendant une période inférieure à un an (c.-à-d. une " période plus courte ") pourrait demeurer une habitation admissible pourvu qu'elle soit vendue après cette période plus courte à un acquéreur qui l'achète pour en faire sa résidence principale ou si, après la période plus courte, un bailleur l'utilise comme principal lieu de résidence. )

Veuillez noter que le critère d'un an ne signifie pas que le premier bail doit avoir une durée d'un an. Par exemple, il pourrait s'agir de baux mensuels de douze mois consécutifs. Toutefois, en l'absence de l'une des exceptions ci-dessus, le critère d'un an doit être appliqué pour le premier locataire. Si, par exemple, la " première utilisation " consiste en une location de quatre mois, le critère d'un an n'est pas satisfait à moins que le constructeur ait pu raisonnablement s'attendre à ce que le même locataire renouvelle son bail et en fasse son principal lieu de résidence pendant une durée d'au moins un an.

Plus particulièrement, le critère consiste à déterminer si, au moment où la TPS/TVH devient exigible pour l'acquisition réelle ou présumée (dans le cas d'une fourniture à soi-même) de l'habitation, la première utilisation est effectivement considérée, ou peut raisonnablement l'être, comme un lieu principal de résidence pour le premier locataire pendant une durée d'au moins un an.

Question no 6

Un constructeur construit à ses propres fins un triplex (il habite le rez-de-chaussée et le sous-sol mais loue deux appartements à l'étage). Il occupe donc plus de 50 p. 100 de la bâtisse. Conformément au paragraphe 191(5), il n'est pas tenu de procéder à une autocotisation car il utilise le triplex principalement à ses propres fins comme lieu de résidence (Aux fins de notre réponse, nous présumons que l'immeuble est réellement, comme l'indique cet énoncé, utilisé principalement comme lieu de résidence du constructeur. Le fait que le constructeur occupe plus de 50 % de la bâtisse peut constituer un important facteur, mais il peut aussi y avoir d'autres facteurs pour effectuer cette détermination. Pour des lignes directrices servant à déterminer si l'immeuble sert principalement aux fins d'une entreprise ou à d'autres fins, consulter l'annexe A du Mémorandum 19.5.1 Fonds de terre et immeubles). Peut-il effectuer une autocotisation?

Lorsque le paragraphe 191(5) s'applique, le constructeur n'est pas tenu d'appliquer les dispositions d'autocotisation prévues aux paragraphes 191(1) à (4) et n'y a d'ailleurs pas droit. Dans ces cas, le constructeur n'est pas admissible au remboursement pour IHL. Toutefois, le constructeur a l'option de s'inscrire et de demander des crédits de taxe sur les intrants durant la construction de l'immeuble, évitant ainsi l'application du paragraphe 191(5). Il y aurait alors fourniture à soi-même, et cela donnerait droit au remboursement pour IHL.

Plus précisément, en vertu du paragraphe 191(5), les dispositions touchant la fourniture à soi-même énoncées aux paragraphes 191(1) à (4) ne s'appliquent pas lorsque :

(a) le constructeur est un particulier;

(b) à tout moment après sa construction, l'immeuble est utilisé comme principal lieu de résidence du constructeur (ou d'un proche, de son ex-conjoint ou son ex-conjoint de fait);

(c) l'immeuble n'est pas utilisé principalement pour une autre fin une fois la construction terminée et avant le début de l'utilisation décrite au point b) ci-dessus;

(d) le constructeur n'a pas demandé de crédit de taxe sur les intrants pour le coût de l'acquisition ou de la construction.

Lorsque toutes les conditions ci-dessus sont satisfaites, le constructeur n'est pas assujetti aux dispositions de " fourniture à soi-même " des paragraphes 191(1) à (4). En outre, lorsque le paragraphe 191(5) s'applique, le constructeur ne peut pas " choisir " l'option de fourniture à soi-même prévue aux paragraphes 191(1) à (4). Toutefois, lorsque le constructeur est un petit fournisseur, il a l'option de s'inscrire à la TPS/TVH (Au moment de la fourniture à soi-même, le constructeur est réputé avoir effectué une fourniture taxable par vente de cet immeuble (ainsi que son acquisition réputée). Comme cette fourniture taxable réputée constitue une activité commerciale, le constructeur qui est un petit fournisseur a le droit de s'inscrire à l'étape de la construction et de demander des crédits de taxe sur les intrants pour les achats effectués avant (mais pas après) le moment de la fourniture à soi-même.) à l'étape de la construction et de demander des crédits de taxe sur les intrants. Lorsque le constructeur demande des crédits de taxe sur les intrants, le paragraphe 191(5) ne s'applique pas en vertu de l'alinéa d) ci-dessus. Comme le paragraphe 191(5) ne s'applique pas, le constructeur est tenu aux dispositions de fourniture à soi-même en vertu de l'article 191 {dans ce cas, le paragraphe 191(3)} et il a donc droit au remboursement IHL, pourvu qu'il satisfasse aux autres dispositions du paragraphe 256.2(3).

TRANSLATION OF ORIGINAL FOR CASE 37639