14 February 2002 GST/HST Interpretation 37502 - Remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs - Questions du [ ]

La présente fait suite à votre note de service en date du 11 septembre 2001 à laquelle nous avons joint des questions reçues du XXXXX relatives au remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs. Comme vous le savez, nous répondrons aux autres questions reçues du XXXXX relatives au remboursement sous pli séparé.

Notre réponse aux questions concernant " XXXXX " est annexée. Si vous avez des questions à poser à ce propos, veuillez communiquer avec moi en composant le 954-3772 ou avec Michael Place en composant le 942-9587.

Question concernant XXXXX[.]

Contexte :

Vous trouverez ci-dessous les renseignements que vous avez fournis concernant l'achat de deux logements en copropriété par un particulier dénommé XXXXX. Nous avons présenté l'information par ordre chronologique :

1. XXXXX signe une offre d'achat pour le logement en copropriété no XXXXX qui sera situé dans l'" ancien bâtiment " décrit ci-dessous, après avoir subi des rénovations majeures. Il signe également une offre d'achat pour le logement en copropriété no XXXXX qui sera situé dans une nouvelle adjonction à l'ancien bâtiment.

Des offres sont soumises au constructeur de l'immeuble d'habitation en copropriété qui les accepte. XXXXX prendra possession des deux logements en XXXXX.

Également vers le mois de XXXXX, le constructeur reçoit et signe des offres d'achat, dont celle de XXXXX, portant sur environ 60 % des logements en copropriété avant que celui-ci (le constructeur) ait commencé les rénovations et l'adjonction. Une fois terminé, le bâtiment entier (c.-à-d. l'ancien bâtiment rénové et son adjonction) comprendra XXXXX logements en copropriété. Nous croyons savoir que le bâtiment entier constitue un immeuble d'habitation en copropriété (En vertu des définitions du paragraphe 123(1), un " immeuble d'habitation en copropriété " est défini comme un immeuble d'habitation qui comprend plus d'un logement en copropriété (reportez-vous à la note en bas de page no 2).).

2. XXXXX : Le constructeur commence les rénovations majeures de l'ancien bâtiment.

3. XXXXX : Le déblaiement commence pour l'adjonction à l'ancien bâtiment.

4. XXXXX loue le logement no XXXXX conformément à une convention de bail de quatre mois.

5. XXXXX loue le logement en copropriété no XXXXX conformément à une convention de bail de douze mois. Le bail de quatre mois du XXXXX prend fin à la même époque et est immédiatement suivi par une convention de bail de douze mois avec un autre locataire.

Interprétations demandées

(a) XXXXX a-t-il droit au remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs?

(b) Le logement no XXXXX représente-t-il une habitation admissible uniquement pendant le bail de douze mois?

(c) Quelle date de début des travaux doit être utilisée pour déterminer son admissibilité au remboursement?

Interprétations données

(a) XXXXX a-t-il droit au remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs?

L'article 256.2 de la Loi sur la taxe d'accise prescrit le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs dans plusieurs situations. Une de ces situations est décrite au paragraphe 256.2(3), qui prescrit le remboursement aux bailleurs qui achètent un immeuble d'habitation locatif neuf ou qui exécutent des travaux de construction ou de rénovations majeures sur ledit immeuble, en vertu des dispositions du présent paragraphe mentionnées ci-après.

Les faits dont nous disposons étant relativement restreints, nous ne sommes pas en mesure de déclarer définitivement si XXXXX répond à toutes les dispositions du paragraphe 256.2(3). Cependant, afin de vous aider, nous fournirons les observations suivantes.

Une personne, à l'exception d'un constructeur, qui achète un immeuble d'habitation (Un immeuble d'habitation comprend un(des) logement(s) en copropriété, ce que semblent constituer les habitations XXXXX et XXXXX. Le paragraphe 123(1) définit un " logement en copropriété ", en partie, comme "... une unité distincte sur le plan ou la description enregistrés y afférents, ou sur un plan ou une description analogues enregistrés en conformité avec les lois d'une province, ainsi que tous droits et intérêts fonciers afférents à la propriété de l'unité ".), tel que XXXXX l'a fait, aura droit au remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs si :

(i) la taxe est exigible sur l'achat;

(ii) la personne n'a pas droit au crédit de taxe sur les intrants en ce qui concerne la taxe exigible;

(iii) l'immeuble acheté est une " habitation admissible " ou compte une ou plusieurs habitations admissibles;

(iv) la disposition sur l'" entrée en vigueur " que prévoit le paragraphe 256.2(3) et qui stipule le moment où la nouvelle disposition prend effet est respectée.

Compte tenu des faits dont nous disposons, il semble que les conditions en vertu des points (i) et (ii) précités sont respectées par XXXXX. La disposition du point (iii) est examinée au point b) ci-après et la disposition du point (iv) est examinée au point c) ci-après.

(b) Le logement no XXXXX représente-t-il une habitation admissible uniquement pendant le bail de douze mois?

Pour répondre à cette question, nous devons d'abord faire remarquer que chaque habitation faisant partie d'un immeuble d'habitation doit être considérée individuellement pour déterminer si le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs est applicable; en particulier, il est nécessaire de déterminer si chaque habitation est une " habitation admissible ". La question que vous posez s'adresse au logement no XXXXX uniquement.

La définition d'" habitation admissible " est énoncée au paragraphe 256.2(1). En vertu de ladite définition, une habitation sera considérée comme une " habitation admissible " ou non en fonction de sa nature, de l'objectif qui incite une personne à l'acheter, de la nature de l'occupation et de la durée de la première occupation.

Bien que l'information dont nous disposons soit relativement restreinte, il semble que les trois premières de ces conditions soient respectées pour les deux logements de XXXXX. C'est dire qu'il semble que les deux logements soient des résidences autonomes; que XXXXX les a achetés dans le but de réaliser des baux d'habitation exonérés; qu'il est raisonnable de considérer que ces habitations seront utilisées comme lieux de résidence habituelle par un particulier ou des particuliers (En vertu du sous-alinéa 256.2(1)(a)iv) de la définition de l'" habitation admissible ", la condition que l'habitation soit utilisée comme lieu de résidence habituelle est prorogée, dans la plupart des cas, non seulement à la première utilisation de l'habitation, mais également à l'utilisation après cette première utilisation.). Ces éléments sont suffisants pour répondre aux différentes exigences mentionnées dans la définition relative à ces trois conditions.

La dernière exigence concernant la " durée de la première occupation " est énoncée au sous-alinéa 256.2(1)(a)iii) de la définition " habitation admissible ". En résumé, il doit exister au moins une attente raisonnable que la première utilisation de l'habitation sera le lieu de résidence habituelle du locataire pour une période d'au moins un an (ci-après appelée le " test de la période d'un an "). Il y a quelques exceptions (Pour décrire brièvement les exceptions les plus courantes, une habitation fournie par un bail de moins d'un an (c.-à-d., une " période plus courte ") pourrait néanmoins être une habitation admissible à condition qu'elle soit vendue après la période plus courte à un acquéreur qui l'acquiert pour qu'elle lui serve de lieu de résidence habituelle ou si, après la période plus courte, elle est alors utilisée comme lieu de résidence habituelle par le bailleur.) à la présente disposition, mais aucune ne semble correspondre à la situation de XXXXX telle que vous l'avez décrite.

Veuillez prendre note que le test de la période d'un an ne signifie pas que le premier bail doit être un bail d'un an. Cela pourrait être, à titre d'exemple, douze baux mensuels consécutifs. Cependant, à moins qu'une des exceptions susmentionnées ne soit applicable, le test de la période d'un an doit s'appliquer au premier locataire. Si, par exemple, la " première utilisation " est un bail de quatre mois, le test de la période d'un an ne sera pas respecté à moins qu'il ne soit raisonnable de supposer que le même locataire renouvellera le bail et que ce sera le lieu de résidence habituelle de ce même locataire pendant au moins un an (c.-à-d., pendant encore huit mois dans cet exemple). Expressément, le test consiste alors à déterminer si c'est le cas, ou s'il est raisonnable de supposer que ce sera le cas, qu'au moment où le premier versement de la TPS/TVH sur l'achat de l'habitation est exigible, la première utilisation de l'habitation sera comme lieu de résidence habituelle du premier locataire pour une période d'au moins un an.

Circonstances particulières : Le paragraphe 256.2(8) prescrit une alternative pour répondre aux exigences relatives à la " durée de la première occupation ". En vertu de ce paragraphe, si la totalité ou presque (au moins 90 %) des habitations dans un immeuble d'habitation à logements multiples contenant dix habitations ou plus répond aux dispositions sur le test de la période d'un an, alors toutes les habitations seront considérées comme ayant répondu aux dispositions sur le test, et par conséquent, répondront aux dispositions sur la " durée de l'occupation ". Veuillez toutefois prendre note qu'un " immeuble d'habitation à logements multiples " (En vertu du paragraphe 123(1), un " immeuble d'habitation à logements multiples " est un immeuble d'habitation qui contient au moins deux habitations, à l'exclusion d'un immeuble d'habitation en copropriété. ) ne désigne pas un immeuble d'habitation en copropriété.

Les faits dont nous disposons étant limités, nous ne sommes pas en mesure de conclure en définitive que le logement no XXXXX est une " habitation admissible ". Étant donné qu'il semble que l'immeuble en question est un immeuble d'habitation en copropriété, les " circonstances particulières " précitées ne seront pas applicables. En outre, puisque le premier bail est de quatre mois seulement, le test de la période d'un an ne sera pas respecté à moins que XXXXX ne puisse raisonnablement s'attendre à ce qu'au moment où il devra effectuer le premier versement de la taxe sur l'achat du logement, le premier locataire utilisera l'habitation comme lieu de résidence habituelle pendant une période d'au moins un an, même si le locataire a déménagé à la fin du bail de quatre mois.

Enfin, même si le logement no XXXXX XXXXX répond XXXXX à la définition d'" habitation admissible ", il est néanmoins nécessaire de déterminer si la disposition sur l'entrée en vigueur, mentionnée ci-après, est applicable en ce qui concerne l'achat de la propriété.

(c) Quelle date de début des travaux doit être utilisée pour déterminer son admissibilité au remboursement?

Cette question se rapporte à l'application de la disposition sur l'entrée en vigueur du paragraphe 256.2(3). En vertu de la présente disposition, le remboursement est applicable à :

... la fourniture taxable par vente d'un immeuble d'habitation, ou d'un droit dans un tel immeuble, effectuée au profit d'une personne qui n'est pas un constructeur de l'immeuble ... mais seulement si la construction ou les dernières rénovations majeures de l'immeuble ou de l'adjonction, selon le cas, ont commencé après le 27 février 2000 ... (La disposition citée est celle qui serait applicable à la présente transaction. Il se peut que d'autres dispositions sur l'entrée en vigueur soient applicables à d'autres situations de faits auxquelles s'appliquerait le paragraphe 256.2(3).)

En ce qui concerne l'" ancien bâtiment ", où est situé le logement no XXXXX, vous avez mentionné que les rénovations majeures ont commencé à la fin de l'année XXXXX. Par conséquent, puisque la " dernière rénovation majeure " de l'immeuble d'habitation a commencé avant, et non après, le 27 février 2000, la disposition sur le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs en vertu du paragraphe 256.2(3) n'est applicable à aucun des logements, y compris le logement no XXXXX, que compte l'ancien bâtiment rénové.

Pour donner de plus amples détails, nous tenons à expliquer qu'un logement en copropriété unique constitue en lui-même un " immeuble d'habitation ". Par conséquent, et tel que nous l'avons mentionné dans notre réponse b) ci-dessus, les logements XXXXX et XXXXX doivent être considérés individuellement pour déterminer l'admissibilité au remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs, y compris l'application des dispositions portant sur l'entrée en vigueur. Cependant, lorsqu'une habitation est située dans un bâtiment, c'est la " dernière rénovation majeure " dudit bâtiment qui doit servir à déterminer si les modalités de la disposition sur l'entrée en vigueur sont respectées pour les habitations qu'il contient. Cette remarque découle de la définition du terme " rénovations majeures " en vertu du paragraphe 123(1), selon lequel les rénovations majeures d'un immeuble d'habitation désignent les rénovations ou la modification d'un bâtiment ... (suivie de la description de l'ampleur des rénovations nécessaires). Par conséquent, puisque les rénovations majeures ont été entreprises avant le 27 février 2000, XXXXX n'aura pas droit au remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs en ce qui concerne l'achat du logement no XXXXX.

En ce qui concerne le logement no XXXXX, nous avons comme politique de considérer qu'une construction a débuté lorsque les travaux de déblaiement démarrent, et selon notre interprétation, cela inclut la " construction " d'une adjonction à un immeuble d'habitation en copropriété, pourvu que l'adjonction comprenne (ou vise à comprendre) un ou plusieurs logements neufs en copropriété. Puisque la construction de l'adjonction incluant le logement no XXXXX a commencé après le 27 février 2000, les dispositions prescrites par le paragraphe 256.2(3) seront applicables au logement no XXXXX. Si les diverses exigences du présent paragraphe, telles qu'elles sont décrites ci-dessus, sont respectées, XXXXX aura droit au remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs pour le logement no XXXXX.

TRANSLATION OF ORIGINAL FOR CASE 37502