14 February 2002 GST/HST Interpretation 37301 - Remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs - Questions 1 - 4 des demandes d'information

Veuillez trouver les réponses à votre note de service du 11 septembre 2001 à laquelle était jointe les demandes d'information reçues de la part XXXXX à propos du remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs. Comme vous le savez, d'autres demandes d'information que nous avons reçues de la part XXXXX concernant les dispositions de remboursement seront examinées sous pli séparé.

Vous trouverez ci-joint notre réponse aux questions 1 à 4. Si vous avez des questions se rapportant à cette réponse, veuillez s'il vous plaît me contacter au 954-3772 ou contacter Hugh Dorward au 954-4393.

XXXXX Toutes les références législatives portent sur la Loi sur taxe d'accise (la Loi).

Question 1

Un particulier construit un immeuble d'habitation se composant de trois logements (c'est-à-dire un triplex). La construction du triplex étant achevée en grande partie, le particulier prend possession de l'un des logements de l'immeuble d'habitation en tant que lieu de résidence et un proche occupe un autre logement dans l'immeuble en tant que lieu de résidence. Ces deux logements occupent 60 % de la surface habitable du triplex. Selon vous, le paragraphe 191(5) s'applique à cette situation.

Vous aimeriez savoir si le triplex est réputé être utilisé principalement en tant que lieu de résidence du particulier. Dans ce cas, vous en concluez qu'une fourniture à soi-même ne serait pas nécessaire et que le particulier ne remplirait les conditions ni du remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs, ni du remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.

Vous demandez aussi si le législateur a consciemment décidé d'exclure le particulier des deux remboursements.

Réponse

Nous supposerons que le triplex se trouve sur un terrain de désignation officielle, que la règle énoncée au sous-alinéa 256.2(8)b)(ii) n'est pas pertinente, (c'est-à-dire qu'il n'y a pas d'accès interne direct entre les trois logements) et que la définition d'une " résidence autonome " de l'alinéa a) ne correspond pas à ces logements.

Comme vous avez mentionné l'application du paragraphe 191(5), il convient de présenter une discussion des dispositions générales de l'article 191.

L'article 191 prévoit une règle de fourniture à soi-même lorsqu'un constructeur bâtit un immeuble d'habitation ou y fait une rénovation majeure et par la suite loue l'immeuble (ou un logement dans l'immeuble) à d'autres en tant que lieu de résidence, ou quand un constructeur est un particulier qui occupe l'immeuble (ou un logement dans l'immeuble) en tant que lieu de résidence. Quand le particulier ou la personne qui loue l'immeuble au constructeur est le premier occupant de l'immeuble en tant que lieu de résidence une fois la construction ou la rénovation majeure en grande partie terminée, le constructeur est alors réputé avoir vendu l'immeuble puis l'avoir racheté. Le constructeur doit payer la taxe sur la juste valeur marchande de l'immeuble.

Dans le cas d'un triplex, les règles énoncées dans le paragraphe 191(3) sont pertinentes, à savoir la fourniture à soi-même d'un immeuble d'habitation à logements multiples. En vertu de ce paragraphe, la personne doit effectuer la fourniture à elle-même de l'immeuble entier une fois qu'un des logements de l'immeuble est occupé pour la première fois dans les conditions décrites ci-dessus.

Le paragraphe 191(5) constitue une exception aux règles de fourniture à soi-même. Ce paragraphe détermine que les règles de fourniture à soi-même ne s'appliquent pas dans les cas suivants :

(a) le constructeur est une personne,

(b) une fois que la construction ou la rénovation majeure est en grande partie terminée, l'immeuble est utilisé principalement en tant que lieu de résidence de la personne, d'un particulier qui est un proche ou d'un ex-conjoint ou d'un(e) conjoint(e) de fait,

(c) l'immeuble n'est pas principalement utilisé à d'autres fins entre la période de construction ou de rénovation majeure et le temps où l'immeuble est utilisé en tant que lieu de résidence de la personne (ou d'une autre personne autorisée en vertu de (b)) et

(d) la personne ne s'est pas prévalue d'un crédit de taxe sur les intrants se rapportant à l'acquisition de l'immeuble et aux améliorations qui lui ont été apportées.

Pour revenir à votre question, déterminer si le triplex est un lieu de résidence du particulier ou d'un proche du particulier est une question de fait. Le paragraphe 191(5) ne répute pas l'immeuble en tant que lieu de résidence de la personne et/ou d'un proche, pas plus que ce paragraphe ne répute le particulier de ne pas être constructeur. En revanche, ce paragraphe prévoit simplement une exception aux dispositions de fourniture à soi-même établies dans les paragraphes 191(1) à (4) quand les conditions du paragraphe 191(5) sont remplies.

La décision devant déterminer si une propriété visée est utilisée principalement en tant que lieu de résidence d'une personne ne peut être prise qu'après un examen minutieux de toutes les données du cas. La superficie de l'immeuble qui est utilisée par une personne en tant que lieu de résidence par rapport au reste de l'immeuble étant utilisé d'une autre manière est un facteur dont on doit tenir compte dans la prise de décision. D'autres facteurs pouvant entrer en jeu sont la valeur relative de chaque superficie, l'étendue des améliorations apportées à chaque zone et la valeur de ces améliorations. (L'annexe A du chapitre 19.5 de la Série de mémorandums sur la TPS/TVH, " Fonds de terre et immeubles connexes ", présente des renseignements plus détaillés permettant de déterminer si une propriété est utilisée principalement dans le cadre d'un commerce. On peut utiliser les mêmes critères pour déterminer si une propriété est utilisée principalement en tant que lieu de résidence.) Par ailleurs, si l'intention principale du particulier est la revente ou la location de l'immeuble à un tiers sans liens de dépendance avant ou pendant la période de possession, le paragraphe 191(5) ne serait pas pertinent pour exclure l'application du paragraphe 191(3).

Si l'on détermine de manière raisonnable que l'immeuble est utilisé principalement en tant que lieu de résidence par la personne et le proche de la personne et que les autres conditions exposées dans le paragraphe 191(5) sont remplies, vous avez raison d'en conclure que le particulier n'est pas tenu d'effectuer la fourniture à soi-même. En outre, comme aucune taxe n'est due en vertu de l'article 191, il n'y a pas de droits au remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs puisque les conditions du sous-alinéa 256.2(3)a)(ii) ne sont pas remplies. (On peut établir l'admissibilité au remboursement de la TPS pour habitations neuves d'une autre manière : si le demandeur bénéficie d'une fourniture taxable par vente d'une autre personne portant sur un immeuble d'habitation et n'est pas constructeur de l'immeuble d'habitation, la condition exposée dans le sous-alinéa 256.2(3)a)(i) est remplie. Toutefois, dans l'exemple que vous avez présenté, ce n'est pas le cas.)

Les dispositions du remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves à l'article 256 ne s'appliqueraient pas non plus dans ce cas puisque cet article ne concerne qu'un immeuble résidentiel à logement unique. En vertu de la définition de ce terme au paragraphe 256(1), aux fins de cet article, un immeuble d'habitation à logement unique n'inclut pas un immeuble d'habitation à logements multiples contenant plus de deux logements.

Le particulier n'est admissible ni au remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs ni au remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves dans l'exemple où s'applique le paragraphe 191(5), mais on ne doit pas oublier que celui-ci n'est pas tenu de verser la taxe sur la juste valeur marchande de l'immeuble. En revanche, le particulier ne s'acquitte que de la taxe sur l'acquisition de la propriété (et des services, le cas échéant) qui ont contribué à la construction de l'immeuble. En effet, la valeur du travail de la personne ayant contribué à la construction de l'immeuble n'a pas été imposée.

Dans le cas d'un immeuble d'habitation, le remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs s'applique seulement quand une personne a payé la taxe sur l'acquisition d'un immeuble résidentiel d'une autre personne ou quand une personne doit payer la taxe après avoir effectué la fourniture à soi-même réputée sur un immeuble résidentiel. Dans la situation que vous décrivez, aucune de ces conditions n'est remplie et par conséquent, le particulier n'est pas admissible au remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs.

Question 2

Une personne construit un immeuble d'habitation en 1987 et conclut un bail de location avec un tiers sans lien de dépendance. Quelque temps après le 28 février 2000, la personne entreprend des rénovations majeures de l'immeuble. Une partie du sous-sol de l'immeuble sera rénovée et deviendra un second logement dans l'immeuble d'habitation. Avant les rénovations, le logement du sous-sol n'existait pas et l'immeuble ne contenait qu'un seul logement.

Vous aimeriez savoir s'il y a admissibilité au remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs dans ce cas.

Réponse

Supposons que l'immeuble n'est pas un immeuble en copropriété, qu'il n'y a pas d'accès interne direct entre les logements, que chaque logement est une résidence autonome et qu'après des rénovations majeures, les logements seront loués et exonérés en vertu de l'article 6 ou 6.1 dans la partie I de l'annexe V à la Loi.

Quand une personne qui a un intérêt dans une propriété immobilière sur laquelle se trouve un immeuble d'habitation, effectue ou engage une autre personne pour effectuer pour elle une rénovation majeure de l'immeuble, cette personne sera alors le constructeur de l'immeuble d'habitation. (Cette définition comporte l'exception suivante : si la personne en question est un particulier, ce particulier ne sera pas le constructeur de l'immeuble à moins que des rénovations majeures aient lieu à titre d'entreprise ou de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial du particulier.) Quand un particulier a l'intention de vendre ou de louer un immeuble ayant fait l'objet d'une rénovation majeure, on considère généralement que ce particulier entreprend la rénovation majeure à titre d'entreprise ou de projet à risques ou d'affaire de caractère commercial. En tant que tel, le particulier serait le constructeur de l'immeuble. Si la personne est autre qu'un particulier, cette personne sera le constructeur de l'immeuble.

Lorsqu'un constructeur transfère la possession d'un logement dans un immeuble d'habitation ayant fait l'objet d'une rénovation majeure, aux termes d'un bail, d'une licence ou d'un accord semblable pour qu'il soit occupé en tant que lieu de résidence et que cette personne est la première à occuper le logement en tant que lieu de résidence une fois que la rénovation majeure est terminée, les dispositions de l'article 191 concernant la fourniture à soi-même s'appliqueront. Dans ce cas, le paragraphe 191(3), les dispositions concernant la fourniture à soi-même pour un immeuble d'habitation à logements multiples s'appliqueront. Pourvu que la fourniture effectuée par le particulier soit exonérée en vertu de l'article 6 ou 6.1 dans la partie I de l'annexe V à la Loi, le particulier aura rempli les conditions présentées au sous-alinéa 256.2(3)a)(ii). Notez qu'il n'est pas nécessaire que l'immeuble soit un lieu de résidence du demandeur ou d'une personne proche du demandeur pour que cette personne soit admissible au remboursement.

Chaque logement d'un immeuble ayant fait l'objet d'une rénovation majeure sera admissible au remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs, pourvu que chacun soit un " logement admissible " au sens où ce terme est défini dans le paragraphe 256.2(1) et que les conditions restantes pour le remboursement telles qu'elles sont établies dans le paragraphe 256.2(3) soient remplies. Le fait que le logement au sous-sol n'existait pas avant la rénovation majeure de l'immeuble n'éliminera pas en soi le droit au remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs à l'égard de ce logement.

Question 3

Quatre des logements dans un immeuble d'habitation de XXXXX logements ont subi des dégâts lors d'un incendie. La rénovation des quatre logements porte sur plus de 90 % des éléments d'origine qui ont dû être remplacés afin de rendre les logements habitables.

Vous aimeriez savoir si une personne sera admissible au remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs par rapport à ces quatre logements rénovés.

Réponse

Supposons que l'immeuble d'habitation de XXXXX logements soit un immeuble d'habitation à logements multiples.

Aux termes du paragraphe 123(1), la rénovation majeure d'un immeuble d'habitation désigne la rénovation ou la modification d'un bâtiment à un tel degré que tous ou presque tous les éléments du bâtiment qui existaient avant le début de la rénovation ou de la modification, autres que les fondations, les murs extérieurs, les murs porteurs intérieurs, les planchers, le toit et les escaliers, ont été enlevés ou remplacés quand, après la fin des rénovations ou des modifications, le bâtiment est un immeuble d'habitation ou fait partie d'un tel immeuble.

Dans le scénario que vous avez présenté, il n'est pas exact que tout ou pratiquement tout le bâtiment ait fait l'objet d'une rénovation majeure. Comme tel, il n'y aura pas de fourniture à soi-même de l'immeuble et pas de taxe exigible sur une acquisition réputée de l'immeuble. Par conséquent, cette situation ne donne lieu à aucune admissibilité au remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs. On remarquera de nouveau que la personne n'est pas tenue d'effectuer la fourniture à soi-même des logements quand une fourniture de ces logements n'est effectuée qu'après les rénovations.

Question 4

Vous pensez que quand plusieurs personnes sont propriétaires d'un immeuble d'habitation, chaque demandeur admissible doit soumettre un formulaire de remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs. Vous vous inquiétez du fait que ce procédé est peu pratique. Vous demandez si l'on pourrait introduire une mesure équivalente à l'article 262(3) portant sur le remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs. (Le paragraphe 262(3) stipule, entre autres choses, que lorsque deux individus ou plus sont éligibles au remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d`habitation locatifs neufs, seulement une personne produit la demande de remboursement.) Sinon, vous demandez s'il est possible qu'un des demandeurs soumette une seule demande contenant les informations sur tous les demandeurs admissibles et si l'ADRC peut utiliser ce seul formulaire pour rembourser chaque demandeur individuellement en se basant sur les renseignements fournis collectivement.

Réponse

Vous avez raison de supposer que chaque demandeur admissible doit présenter un formulaire de demande de remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs. Autrement dit, chaque demandeur doit soumettre le formulaire GST524 et, le cas échéant, le formulaire GST525. Si un groupe de personnes produit des demandes de remboursement ensemble par rapport à un immeuble d'habitation à logements multiples, il sera généralement acceptable que tous sauf un membre du groupe présentent un exemplaire de la 1ère partie de la section C du formulaire GST525 à condition que ce membre joigne l'original de la 1ère partie de la section C du formulaire GST525 à sa demande de remboursement.

Vos commentaires concernant la présentation d'un équivalent légal du paragraphe 262(3) par rapport au remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs sont de nature politique, ce qui est du ressort du ministère des Finances. Nous avons transmis une copie de vos commentaires à

M. Lalith Kottachchi, Institutions financières et des immeubles, Division de la taxe de vente, ministère des Finances, pour lui communiquer vos commentaires.

TRANSLATION OF ORIGINAL FOR CASE 37301