30 May 2002 GST/HST Interpretation 37503 - Remboursement pour les immeubles d'habitation locatifs neufs - questions du

Je réponds par la présente à votre note de service du 11 septembre 2001, à laquelle étaient jointes des questions reçues du XXXXX à propos du remboursement relatif aux immeubles d'habitation locatifs neufs. Comme vous le savez, nous répondrons à d'autres questions reçues du XXXXX à propos de la disposition relative au remboursement sous pli séparé.

Vous trouverez ci-joint notre réponse aux questions ayant trait à XXXXX XXXXX. Si vous avez des questions à ce propos, veuillez communiquer avec moi au 954-3772 ou avec Mark Seigel au 952-1512.

Toutes les références législatives renvoient à la Loi sur la taxe d'accise ("LTA").

Contexte

1. Deux personnes sans lien de parenté, XXXXX, ont bâti conjointement un triplex, dont la construction a débuté en XXXXX 2001. XXXXX XXXXX étaient copropriétaires du terrain depuis XXXXX 2000.

2. Les taxes ont été payées sur les matériaux de construction. Ils n'ont pas demandé de crédits de taxe sur les intrants puisqu'ils ne sont pas inscrits.

3. Il y a des accès distincts à chacun des logements.

4. La juste valeur marchande du triplex est de XXXXX $.

5. Après que la construction du triplex est achevée en grande partie, chaque particulier XXXXX occupe l'un des logements de l'immeuble, qui devient sa résidence habituelle, et l'autre logement devient la résidence habituelle d'une personne non apparentée (aux termes d'un bail).

Question

Vous demandez si l'exception prévue au paragraphe 191(5) s'applique à ce scénario. Si le triplex est réputé être utilisé principalement à titre résidentielle par le particulier, la fourniture à soi-même n'est pas exigée et les propriétaires ne sont pas admissibles au remboursement de la TPS/TVH pour les immeubles d'habitation locatifs neufs ("RIHL").

Réponse

Nous supposerons que ce triplex est un immeuble d'habitation consistant en trois logements et qu'il est situé sur un terrain sous une même désignation cadastrale.

Nous comprenons que l'une des unités de l'ensemble sera louée à une tierce partie non apparentée dans des circonstances auxquelles l'article 6 de la partie I de l'annexe V de la LTA s'applique.

Puisque vous avez précisé qu'il n'y a pas d'accès interne direct entre les trois logements, la règle du sous-alinéa 256.2(8)b)(ii) ne s'applique pas.

Le RIHL ne s'applique que si quelqu'un a payé des taxes sur l'acquisition d'un immeuble d'habitation d'une autre personne, ou si quelqu'un doit payer des taxes sur la fourniture à soi-même réputée d'un immeuble d'habitation.

Vous demandez s'il y a fourniture à soi-même réputée dans cette situation, afin dévaluer l'admissibilité au RIHL.

Vous avez dit que XXXXX sont copropriétaires (c.-à-d. que chacun détient une quote-part égale d'un bien indivis) de l'immeuble en question.

La définition de " constructeur " d'un immeuble d'habitation que donne le paragraphe 123(1) inclut, entre autres, "... la personne qui ... a) réalise, elle-même ou par un intermédiaire, à un moment où elle a un droit sur l'immeuble sur lequel l'immeuble d'habitation est situé ... la construction de l'immeuble d'habitation".

Par conséquent, d'après les faits de la présente affaire, XXXXX peuvent être considérés comme les " constructeurs ".

L'article 191 prévoit une règle de fourniture à soi-même lorsqu'un constructeur fait les rénovations majeures puis loue cet immeuble d'habitation (ou un logement de cet immeuble) comme lieu de résidence ou, lorsque le constructeur est un particulier, occupe l'immeuble (ou un logement de cet immeuble), qui devient son lieu de résidence. En général, lorsque le constructeur ou la personne qui loue l'immeuble du constructeur est le premier particulier dont l'immeuble est le lieu de résidence après la construction ou après que des rénovations majeures sont achevées en grande partie, le constructeur est réputé avoir vendu et acheté de nouveau l'immeuble. Le constructeur doit verser des taxes sur la juste valeur marchande de l'immeuble.

Dans le cas d'un triplex, le paragraphe 191(3) s'applique (c.-à-d. la fourniture à soi-même d'un immeuble d'habitation à logements multiples). En vertu de ce paragraphe, le constructeur doit payer puis percevoir la taxe relative à la fourniture à la juste valeur marchande de tout l'ensemble résidentiel (c.-à-d. le terrain et tout le bâtiment), lorsque les logements de cet immeuble sont occupés pour la première fois comme je l'ai expliqué ci-dessus.

Le paragraphe 191(5) prévoit une exception aux règles relatives à la fourniture à soi-même. Selon ce paragraphe, les règles de fourniture à soi-même ne s'appliquent pas si :

(a) le constructeur est un particulier;

(b) après que la construction ou les rénovations de l'immeuble sont achevées en grande partie, l'immeuble est utilisé principalement à titre résidentiel par le particulier, son ex-époux ou ancien conjoint de fait ou un particulier lié à ce particulier;

(c) l'immeuble n'est pas utilisé principalement à une autre fin entre le moment où les travaux sont achevés en grande partie et le moment où l'immeuble est utilisé comme lieu de résidence du particulier (ou d'un autre particulier admissible mentionné en b));

(d) le particulier n'a pas demandé de crédit de taxe sur les intrants relativement à l'acquisition de l'immeuble ou aux améliorations qui lui ont été apportées.

Déterminer si le triplex est utilisé principalement à titre résidentiel par le constructeur ou par un particulier apparenté est une question de fait. Si cette condition est respectée, le paragraphe 191(5) prévoit une exception aux dispositions relatives à la fourniture à soi-même prévue aux paragraphes 191(1) à (4), à supposer que les autres conditions du paragraphe 191(5) soient également respectées.

Déterminer si un immeuble en particulier est utilisé surtout comme lieu de résidence d'un particulier ne peut se faire qu'après examen de tous les faits. La superficie de l'immeuble dont un particulier se sert à titre résidentiel par rapport à la superficie restante de l'immeuble, utilisée autrement, est l'un des facteurs à considérer en prenant la décision. En général, les autres facteurs sont la valeur relative de chacune des superficies et l'importance et la valeur des améliorations faites à chacune des superficies.

S'il est raisonnable de déterminer que les deux particuliers qui l'ont construit utilisent surtout l'immeuble à titre résidentiel et que les autres conditions du paragraphe 191(5) s'appliquent, alors les particuliers qui construisent l'immeuble ne sont pas tenus à la fourniture à soi-même en vertu du paragraphe 191(3). Ils n'ont par conséquent pas droit au remboursement, puisque les conditions du sous-alinéa 256(3)a)(ii) ne sont pas respectées.

La question du paragraphe 262(3) a également été soulevée. Cependant, le paragraphe 262(3) ne s'applique pas à une demande de RIHL en vertu de l'article 256.2.

XXXXX