9 June 1998 GST/HST Interpretation HQR0000793 - Fourniture par acte constitutif d'emphytéose

                                                                        Direction des Décisions et Interprétations de
                                                                                                la TPS/TVH
Place Vanier, Tour C, 10ième étage
25, rue McArthur
Vanier (Ontario)
 XXXXX                                                                                K1A 0L5

Nous avons bien reçu votre lettre du 30 juillet 1997 (avec documents en annexe) au sujet de l'application de la taxe sur les produits et services (TPS)/taxe de vente harmonisée (TVH) à la fourniture d'un terrain par acte constitutif d'emphytéose et la fourniture d'un bâtiment par bail.

Exposé des faits

1. La XXXXX (la Commission scolaire) et la XXXXX (la Ville) ont joint leurs efforts en vue de doter la région d'un centre de formation multi-services pour la clientèle scolaire adulte (le Centre).

Vente de terrains par la ville à la Commission scolaire XXXXX

2. Dans le cadre du projet, la Ville vend à la Commission scolaire pour une contrepartie de 1 $ deux terrains adjacents à un terrain appartenant déjà à la Commission scolaire. La juste valeur marchande (JVM) des terrains est d'environ XXXXX . Aucun impact fiscal ne résulte de cette transaction puisque la fourniture des terrains est exonérée en vertu de l'article 25 de la Partie VI de l'annexe V de la Loi sur la taxe d'accise (la Loi) et la Ville n'a pas fait le choix prévu à l'article 211 de la Loi.

Emphytéose consentie par la Commission scolaire à la Ville XXXXX

3. La Commission scolaire cède à la Ville un droit d'emphytéose sur les trois terrains (le Terrain) pour une période de xx ans expirant le XXXXX 20 XXXXX En contrepartie, la Ville s'engage à verser à la Commission scolaire une rente annuelle de 1 $ et à construire le Centre sur le Terrain. Les travaux de construction doivent être achevés au XXXXX 19 xx .

4. La Ville adopte un règlement d'emprunt au montant de XXXXX pour défrayer le coût des travaux, des honoraires professionnels, des frais techniques et de surveillance des travaux et des dépenses contingentes. La Ville assume les frais pour les services administratifs relatifs à la construction du Centre (incluant les salaires des employés de la Ville) d'une juste valeur marchande d'environ XXXXX

5. Dans l'acte constitutif d'emphytéose, les parties ont établi la juste valeur marchande du droit d'emphytéose à XXXXX (soit la juste valeur marchande des deux terrains fournis par la Ville : XXXXX plus la juste valeur marchande des services administratifs exécutés par la Ville dans le cadre de la construction du Centre: XXXXX

6. À la fin de l'emphytéose, la Ville remettra le Centre à la Commission scolaire sans compensation de quelque nature que ce soit de la part de cette dernière.

Bail consenti par la Ville à la Commission scolaire XXXXX 19 XXXXX

7. Simultanément à la signature de l'acte constitutif d'emphytéose, la Ville et la Commission scolaire signent un bail aux termes duquel la Ville loue le Centre à la Commission scolaire pour une période de XXXXX ans du XXXXX 19 xx au XXXXX 20 XXXXX

8. Aux termes du bail, la Commission scolaire s'engage à payer à la Ville à titre de loyer les montants suivants, lesquels ont été établis pour couvrir tous les frais (sauf les frais pour les sevices administratifs exécutés par la Ville) encourus par la Ville dans le cadre de la construction du Centre:

i) un montant de XXXXX devant servir à payer une partie des honoraires professionnels et des frais techniques, payable comme suit:

•   XXXXX à la signature du bail

•   XXXXX deux mois après la signature du bail.

ii) un loyer annuel composé des éléments suivants:

•   montant nécessaire pour rembourser annuellement l'emprunt (capital et intérêts) contracté par la Ville;

•   montant annuel de compensation tenant lieu de taxes;

•   montant annuel payé par la Ville pour des protections d'assurance relatives au Centre;

•   montant annuel payé par la Ville pour les frais de contrôle de coupons ou d'obligations et les frais bancaires applicables;

•   montant annuel payé par la Ville des taxes ou autres déboursés relativement à la constructon du Centre.

9. Le bail prévoit en outre que:

•   la Commission scolaire assume toutes les dépenses d'opération et d'entretien du Centre et des espaces extérieurs (chauffage, éclairage, climatisation, entretien, etc.) et assume toutes les obligations qui sont habituellement dévolues à un propriétaire à cet égard;

•   dans le cas d'un sinistre, la Commission scolaire paie à la Ville la différence entre le coût des réparations et l'indemnité d'assurance reçue par la Ville. La Ville crédite à la Commission scolaire le surplus de l'indemnité d'assurance, le cas échéant.

10. La Ville et la Commission scolaire sont inscrites aux fichiers de la TPS et de la TVQ.

Interprétation demandée

Vous êtes d'avis qu'il s'agit d'une fourniture d'un immeuble ( le Centre) par vente par la Ville à la Commission scolaire compte tenu de la définition de l'expression "vente" au paragraphe 123(1) de la Loi, et ce, nonobstant le fait que le Centre soit construit sur un fonds de terrain qui appartient à la Commission scolaire. Votre analyse est qu'il y a un transfert de possession d'un immeuble en vertu d'une convention prévoyant le transfert de la propriété du Centre, et que cette convention serait constituée de l'acte constitutif d'emphytéose consenti par la Commission scolaire à la Ville ainsi que du bail consenti par la Ville à la Commission scolaire.

Vous indiquez dans votre lettre que cette interprétation créerait un précédent et qu'il est important de déterminer s'il y a fourniture d'un immeuble par vente pour fins de la TPS, bien qu'il n'y ait aucun impact fiscal à l'égard des transactions intervenues entre la Ville et la Commission scolaire puisque celles-ci sont toutes deux des organismes de services publics.

Interprétation rendue

Selon les renseignements fournis, notre interprétation est comme suit:

Comme nous l'avons indiqué dans notre lettre HQR0000787, il n'y pas de transfert de la propriété des améliorations à la fin d'un contrat d'emphytéose. En conséquence, il n'y a pas de vente car il n'y pas de convention prévoyant le transfert de la propriété du Centre de formation.

Comme dans le cas HQR000787, le contrat d'emphytéose équivaut à un troc entre une fourniture de terrain par la Commission scolaire et la fourniture de matériaux et services de construction d'un Centre de formation par la Ville.

La TPS à l'égard de la fourniture de matériaux et de services de construction par la Ville est payable le jour du transfert de la possession du terrain à l'emphytéote, sur la juste valeur marchande de la fourniture du terrain par bail emphytéotique pour vingt et un ans, en vertu des paragraphes 168(1) et 152(3) de la Loi.

Comme la fourniture du terrain est exonérée de taxe en vertu de l'article 25 de la Partie VI de l'annexe V de la Loi, il n'est pas nécessaire d'aborder la question du paiement de la taxe.

Les commentaires précédents constituent notre opinion générale sur le sujet de votre lettre. Les modifications proposées à la Loi sur la taxe d'accise, si elles sont appliquées, peuvent avoir des répercussions sur l'interprétation donnée dans la présente.

N'hésitez pas à communiquer avec moi au 952-9587 si vous désirez de plus amples renseignements ou des éclaircissements concernant ce qui précède.

Veuillez agréer, Madame, l'expression de nos sentiments distingués.

Bao Tran
Agent de décision
Unité des immeubles
Division des Institutions Financières et Immeubles
Direction des Décisions et Interprétations de la TPS/TVH