12 May 1997 GST/HST Interpretation HQR0000189 - Prise en paiement entre mains tierces et application du paragraphe 183(1) - N/Ref. : 95-0109595

La présente fait suite à votre lettre et des pièces jointes dans laquelle vous nous demandiez nos commentaires relativement à l'application des dispositions du paragraphe 183(1) de la Loi sur la taxe d'accise (LTA) à la prise en paiement entre mains tierces. Nous vous prions de nous excuser du délai requis pour compléter l'étude nécessaire à ce dossier.

Les faits

Notre compréhension des faits est la suivante :

1) XXXXX, un créancier consent un prêt deXXXXX à B, débiteur, en vertu d'une note promissoire. Le remboursement de ce prêt est garanti par un cautionnement personnel et hypothécaire d'un même montant consenti par C et D et portant sur XXXXX terrains ("l'immeuble") leur appartenant conjointement[.]

2) Le XXXXX D vend à C tous ses droits, titres et intérêts qu'il détient dans l'immeuble. Toutefois, D n'obtient pas mainlevée du cautionnement qu'il a consenti au créancier le XXXXX[.]

3) XXXXX C cède à la compagnie numérique E la totalité de l'immeuble pour une somme de XXXXX[.] Dans l'acte constatant le transfert de propriété de l'immeuble, aucune mention n'est faite à l'effet que E assume l'engagement de C et D envers le créancier. E est inscrit aux fins de la TPS.

4) Le XXXXX E cède à une autre compagnie, F (le tiers acquéreur), la totalité de l'immeuble. Dans l'acte constatant le transfert de propriété de l'immeuble, aucune mention n'est faite à l'effet que le tiers acquéreur assume l'engagement de C et D envers le créancier. Le tiers acquéreur est inscrit aux fins de la TPS.

5) En 1995, le créancier toujours impayé et ayant été avisé de l'aliénation de l'immeuble, fait signifier à C, D, E et au tiers acquéreur un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire en exigeant le paiement de sa créance, le délaissement de l'immeuble par le tiers acquéreur et en mentionnant que dans les 60 jours de la publication de ce préavis, il exercera son recours de prise en paiement.

XXXXX de votre direction suggère que la prise en paiement de l'immeuble est exercée à l'encontre d'un tiers acquéreur qui n'a aucune dette ni a assumé aucune obligation personnelle envers le créancier et qu'ainsi, les dispositions du paragraphe 183(1) de la Loi sur la taxe d'accise (LTA) ne s'appliquent pas. Par conséquent, XXXXX conclut que le délaissement par le tiers acquéreur au profit du créancier est une fourniture taxable de l'immeuble mais que la fourniture n'est pas assujettie à la TPS puisqu'il n'y a pas de contrepartie pour cette fourniture. XXXXX suggère également qu'il y a possibilité d'une double imposition lorsque le créancier fait la fourniture taxable subséquente de l'immeuble en question à moins qu'il n'y ait une politique fiscale à cet égard.

Nos commentaires

Aux termes du paragraphe 183(1), lorsque "le bien d'une personne est saisi ou fait l'objet d'une reprise de possession par un créancier en exécution d'un droit ou d'un pouvoir qu'il peut exercer ... et en acquittement total ou partiel d'une dette ou d'une obligation de la personne envers lui ... la personne est réputée avoir effectué et le créancier, avoir reçu, au moment donné, une fourniture du bien par vente ... à titre gratuit ...".

Le paragaraphe 183(9) prévoit que " lorsqu'une personne transfère volontairement un bien à une autre personne en acquittement de tout ou partie d'une dette ou d'une obligation en souffrance, l'autre personne est réputée avoir saisi le bien au moment du transfert, ou en avoir repris possession à ce moment, dans les circonstances visées au paragraphe 183(1)". Notez cependant, que la version anglaise du paragraphe 183(9) est plus précise que la version française puisqu'elle stipule que le transfert volontaire doit être fait par la personne en acquittement de tout ou partie d'une dette ou d'une obligation de la personne envers l'autre personne.

Ainsi, lorsqu'un créancier saisi le bien d'un débiteur ou en reprend la possession en acquittement total ou partiel de la dette ou de l'obligation du débiteur envers le créancier, cette saisie ou reprise de possession est réputée être une vente à titre gratuit du débiteur au créancier aux termes du paragraphe 183(1), sinon, elle demeure une fourniture du débiteur au créancier sujette aux règles normales pour l'application de la TPS. Si un bien est transféré volontairement en acquittement d'une dette ou d'une obligation, les dispositions du paragraphe 183(9) s'appliquent et le transfert est réputé être une saisie ou une reprise de possession dans les circonstances visées au paragraphe 183(1) tel que mentionné ci-dessus.

Lorsqu'un bien est délaissé par suite de l'exercice par le créancier de la prise en paiement et que le délaissement est fait en acquittement d'une dette ou d'une obligation de la personne qui délaisse envers le créancier, nous sommes d'avis que les dispositions des paragraphes 183(9) et 183(1) s'appliquent. Par contre, si le délaissement n'est pas fait en acquittement d'une dette ou d'une obligation de la personne qui délaisse envers le créancier, nous sommes d'avis que les dispositions de ces paragraphes ne s'appliquent pas.

Dans la situation mentionnée ci-haut, le créancier a consenti un prêt au débiteur, lequel prêt a été garanti par un engagement personnel de C et D ainsi que par une hypothèque sur l'immeuble en question. Or, l'immeuble a été vendu et il appert que les vendeurs n'ont pas obtenu de mainlevée de la garantie consentie au créancier. Ainsi, le tiers acquéreur s'est retrouvé propriétaire d'un immeuble grevé d'une hypothèque. Malgré le fait que le tiers acquéreur n'a pas consenti à grever l'immeuble, il en demeure que le créancier peut tout de même exercer son recours de prise en paiement contre lui puisque le créancier est détenteur d'un droit réel (l'hypothèque) et par le fait même peut revendiquer l'immeuble en quelques mains qu'il soit.

Cependant, malgré l'hypothèque qui grève l'immeuble du tiers acquéreur et outre son obligation de le délaisser lorsque le créancier exerce son recours de prise en paiement, le tiers acquéreur n'a assumé aucune dette ni aucune obligation envers le créancier. Le fait qu'il consente à exécuter le paiement ou à délaisser l'immeuble en lieu et place du débiteur et des cautions ne veut pas dire que le tiers acquéreur avait une dette ou une obligation envers le créancier. Seuls le débiteur et les cautions C et D qui s'étaient engagés personnellement au paiement de la dette ont une dette et/ou une obligation envers le créancier.

Par conséquent, nous croyons que les dispositions des paragraphes 183(9) et 183(1) ne peuvent pas s'appliquer puisque le délaissement n'est pas fait en acquittement total ou partiel d'une dette ou d'une obligation du tiers acquéreur comme l'exige ces paragraphes.

Ainsi, le délaissement par le tiers acquéreur demeure une fourniture effectuée au profit du créancier et sujette aux règles normales pour l'application de la TPS. Cependant sous réserve de l'application des dispositions de l'article 155, nous sommes d'accord avec XXXXX que la TPS ne peut être perçue en l'absence d'une contrepartie pour cette fourniture.

Nous somme d'avis qu'il y a possibilité d'une double imposition lors de la fourniture taxable subséquente de l'immeuble par le créancier à moins qu'au préalable le tiers acquéreur n'ait demandé un CTI ou un remboursement pour la taxe payée lors de son acquisition de l'immeuble. Néanmoins, compte tenu du fait qu'une telle situation est isolée, nous croyons qu'il n'est pas nécessaire pour le moment d'élaborer une politique fiscale à cet égard.

Si vous avez des questions, ou si vous désirez des renseignements additionnels, n'hésitez pas à communiquer avec moi au (613) 952-0329.

Danielle Laflèche, C.A.
Agent principal de décision
Division des institutions financières et des immeubles
Direction des décisions et de l'interprétation de la TPS
Direction générale de la politique et de la législation