D. Laflèche
Dossiers: 11585-35; 11950-1;11890-1; 11783-2
par. 123(1)
Mme XXXXX
La présente fait suite à votre lettre et aux pièces jointes dans laquelle vous nous demandiez de confirmer votre interprétation au sujet de la vente pour taxes et au sujet de l'exercice du droit de retrait. Plus précisément, vous nous demandiez de confirmer votre interprétation quant à l'application de la TPS lorsqu'une municipalité vend un immeuble pour taxes municipales impayées et lorsqu'une personne (contribuable) exerce son droit de retrait. Vous nous demandiez également l'application de la TPS si la municipalité se porte acquéreur de l'immeuble lors de la vente aux enchères. Nous vous prions de nous excuser du délai requis pour compléter l'étude et la politique nécessaires à l'élaboration de notre réponse.
Comme vous l'avez mentionné, lorsque les taxes foncières sur l'immeuble d'un contribuable ne sont pas acquittées, la municipalité a à sa disposition parmis les mécanismes de recouvrement de taxes dues, la possibilité de mettre en branle la procédure exceptionnelle en vertu des lois municipales, qui consiste à vendre l'immeuble du contribuable sans l'intervenance du tribunal.
Lorsque l'immeuble du contribuable est vendu par le greffier de la municipalité en vertu de la procédure exceptionnelle, aux termes des lois municipales telles que la Loi sur les Cités et Villes et le Code Municipal du Québec le contribuable a le droit de reprendre l'immeuble après la vente, et ce dans le délais et dans les conditions déterminées par ces lois. Ainsi, l'acheteur de l'immeuble vendu obtient un titre de propriété précaire, c'est-à-dire que la propriété de l'acheteur est sujette au retrait par le contribuable.
Le Ministère est d'avis que lorsqu'une municipalité a recours à la procédure exceptionnelle prévue dans les lois municipales qui consiste à faire vendre l'immeuble du contribuable en règlement des taxes impayées sans l'intervenance du tribunal, la municipalité est réputée, aux termes du paragraphe 183(10) de la LTA, avoir saisi l'immeuble immédiatement avant la vente et est aussi réputée être le fournisseur de l'immeuble. Ceci implique qu'au moment de la vente aux enchères, la municipalité saisi l'immeuble du contribuable et fait la fourniture de l'immeuble saisi en même temps.
Or puisque la municipalité est réputée avoir saisi l'immeuble, en vertu du paragraphe 183(1) elle est réputée avoir acquis l'immeuble et le contribuable est réputé l'avoir vendu à titre gratuit, ce qui signifie qu'il n'y a pas d'impact fiscal pour la municipalité (à titre de saisissant et de fournisseur) au moment de la saisie. De plus, au moment de la vente puisque la municipalité est réputée être le fournisseur aux termes du paragraphe 183(10), la fourniture par la municipalité de l'immeuble saisi est assujettie aux règles pour la fourniture d'immeuble par un organisme de services publics, c'est-à-dire aux dispositions de l'article 25 de la Partie VI de l'Annexe V de la LTA. Par conséquent, si la fourniture de l'immeuble est exclue par les exceptions à l'article 25, elle sera alors taxable. De plus, si la fourniture de l'immeuble n'est pas exonérée, la municipalité pourra réclammer des crédits de taxe sur les intrants encourus à l'occasion de la réalisation de la fourniture puisque la fourniture sera réputée avoir été accomplie dans le cadre d'activités commerciales au paragraphe 183(2) de la LTA.
Notez que la Loi sur les Cités et Villes et le Code Municipal du Québec prévoient que la municipalité peut acquérir les immeubles ainsi mis en vente. Cependant, la municipalité est requise de vendre l'immeuble dans l'année suivant l'expiration du délai pendant lequel le retrait peut être exercé, à moins d'avoir obtenu la permission du Ministère des Affaires Municipales de retenir définitivement l'immeuble à ses propres fins. Ainsi, si elle se porte acquéreur de l'immeuble vendu aux enchères, la municipalité en sa qualité d'acquéreur, devra payer la taxe aux termes du paragraphe 165(1) de la LTA si la fourniture est taxable.
En ce qui a trait à l'exercice du droit de retrait par le contribuable, le Ministère est d'avis que le retrait par le contribuable constitue une fourniture de l'immeuble aux termes de la définition de fourniture au paragraphe 123(1) de la Loi, et plus précisément une vente aux termes de la définition de vente au paragraphe 123(1) de la Loi et ce de l'adjudicataire au contribuable. Alors, si le contribuable exerce son droit de retrait dans le délais et dans les conditions déterminées par les lois municipales, la remise de l'immeuble par l'adjudicataire (soit la municipalité ou une tierce personne) au contribuable sera traitée comme une fourniture pour les fins de la TPS, et le contribuable devra payer la taxe si la fourniture est taxable.
En ce qui a trait à votre deuxième question concernant l'application de l'article 183 dans le cas où une municipalité poursuit le contribuable pour les taxes municipales impayées et fait vendre l'immeuble en exécution d'un jugement du tribunal, nous regrettons de ne pas être en mesure d'y répondre puisque l'application du paragraphe 183(3) ne peut être déterminée qu'à la lumière des faits et des circonstances d'un cas particulier.
Si vous avez des questions, veuillez communiquer avec Danielle Laflèche au (613) 952-0329 ou avec Duncan Jones au (613) 952-9210.
Veuillez agréer, XXXXX l'assurance de mes sentiments les meilleurs.
J. Sitka
Directeur intérimaire
Institutions financières et Réorganisations des personnes morales
Direction des décisions et de l'interprétation de la TPS.
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