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D. Laflèche
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No. de dossier: 11585-35; 11890-1; 11783/2
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par. 123(1)
Monsieur,
La présente fait suite à votre lettre et des pièces jointes dans laquelle vous nous demandiez de confirmer votre interprétation au sujet de l'exercice du droit de retrait. Nous vous prions de nous excuser du délai requis pour compléter l'étude nécessaire à l'élaboration de la politique du Ministère à ce sujet et à l'élaboration de notre réponse. Notez que l'énoncé de politique en question sera disponible sous peu.
Les faits tels que nous les comprenons sont les suivants:
• un terrain vacant est adjugé lors d'une vente pour taxes par une municipalité à une compagnie inscrite ayant comme activité commerciale l'achat et la revente de terrains
• en date de la fin mai 1994, l'ancien propriétaire n'avait pas encore exercé son droit de retrait
Vous désirez savoir si l'exercice du droit de retrait par le propriétaire d'un terrain adjugé lors de la vente pour taxes constitue une fourniture aux termes de la Loi sur la taxe d'[a]ccise (Loi).
La position du Ministère est que la vente d'immeuble par une municipalité pour taxes municipales impayées ainsi que l'exercice du droit de retrait par le propriétaire constituent deux fournitures de l'immeuble aux termes de la définition de fourniture au paragraphe 123(1) de la Loi. Plus précisément, le Ministère est d'avis que les fournitures sont des ventes d'immeuble aux termes de la définition de vente au paragraphe 123(1) de la Loi et ce, de la municipalité à l'adjudicataire au moment de l'adjudication et de l'adjudicataire à l'ancien propriétaire au moment du retrait.
La Loi au paragraphe 123(1) défini une fourniture comme étant une "... livraison de biens ou prestation de services, notamment par vente, transfert, troc, échange, louage, licence, donation ou aliénation".
De plus, la Loi, au paragraphe 123(1), assimile à une vente "le transfert de la propriété d'un bien et le transfert de la possession d'un bien en vertu d'une convention prévoyant le transfert de la propriété du bien".
Les termes "possession" et "propriété" ne sont pas définis par la Loi. Cependant, le Ministère a pallié à cette lacune et a clarifié leur signification dans l'énoncé de politique P-111 daté du 25 mai, 1993. Essentiellement, l'énoncé de politique stipule qu'une personne peut avoir la possession d'un immeuble si elle a le droit de le détenir, de le contrôler ou de l'occuper avec ou sans droit de propriété. La détermination à savoir si et à quel moment la possession est transférée, est fonction de plusieurs indices définis à l'énoncé de politique. Néanmoins, si un transfert de possession a lieu, il doit être effectué en vertu d'une convention de transfert de la propriété du bien afin d'être une vente aux termes de la Loi. L'énoncé de politique P-111 prévoit également qu'une entente verbale peut suffire à indiquer une vente lorsqu'il y a eu transfert de possession, pourvu que l'entente contienne les éléments de base d'un contrat valide en droit.
Or, le Ministère est d'avis qu'il y a un transfert de propriété de l'immeuble c'est-à-dire un transfert du titre légal de propriété lors de l'adjudication en dépit du fait que l'adjudicataire acquiert un titre de propriété précaire lors de l'adjudication, et que ce transfert constitue une vente aux fins de la loi.
Alternativement, si l'on prétend qu'il ne peut pas y avoir un transfert du titre de propriété puisque l'adjudicataire n'acquiert qu'un droit de propriété précaire, le Ministère est d'avis qu'on peut tout de même conclure que l'adjudication constitue une vente pour les fins de la TPS puisqu'il y a un transfert de la possession du bien en vertu d'une convention prévoyant le transfert de la propriété du bien. Notez que la définition de vente dans la Loi n'exige pas que le transfert de propriété ait lieu mais plutôt qu'il y ait un transfert de possession en vertu d'une convention "prévoyant" le transfert éventuel de la propriété, ce qui existe dans le cas d'une vente pour taxes municipales impayées.
En effet au moment de l'adjudication, l'adjudicataire reçoit la possession de l'immeuble ainsi qu'un titre de propriété précaire et un certificat d'adjudication constatant les particularités de la vente. L'adjudicataire est également avisé que son titre de propriété est sujet au retrait, sans l'exercice duquel, il obtiendra l'acte de vente final. Malgré l'existence du titre précaire de l'adjudicataire, la XXXXX a tout de même conclu que l'adjudicataire est réellement propriétaire de l'immeuble durant la période de retrait et que l'obtention de l'acte final (après l'expiration de cette période) ne vient que lui consacrer le titre.
De plus, XXXXX a également pris la position que le retrait ne s'applique pas à tous les aspects de la transaction. Ainsi, la Cour semble accepter qu'une vente a eu lieu au moment de l'adjudication même si le retrait par la suite dénude l'adjudicataire de ses droits à l'égard du bien, rétroactivement au jour de l'adjudication.
En ce qui a trait au retrait, malgré les propos de XXXXX que vous avez soulevés dans votre lettre, le Ministère est d'avis il y a une vente de l'immeuble de l'adjudicataire au propriétaire tel que prévu à la définition de vente au paragraphe 123(1) de la Loi et par conséquent qu'il y a une fourniture aux termes de la Loi au moment de l'exercice du droit de retrait par l'ancien propriétaire. Comme mentionné ci-haut, au moment du retrait le Ministère est d'avis qu'il y a un transfert de la propriété de l'immeuble (malgré le fait que ce transfert est involontaire) ou alternativement un transfert de la possession de l'immeuble en vertu de la même convention qui prévoyait le transfert de la propriété de l'immeuble lors de l'adjudication.
Si vous avez des questions, veuillez communiquer avec Danielle Laflèche au (613) 952-0329.
Veuillez agréer, XXXXX, l'assurance de mes sentiments les meilleurs.
J. Sitka
Directeur intérimaire
Institutions financières et Réorganisations des personnes morales
Direction des décisions et de l'interprétation de la TPS
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