Jean, Louis, Noel Laprise v. Minister of National Revenue, [1979] CTC 2054, 79 DTC 111

Roland St-Onge:—Les appels des frères Laprise sont venus devant moi le 17 novembre 1978 à Québec (Quebec).

Il s’agit d’une transaction immobilière qui a eu lieu durant leur année d’imposition 1975. Les prétentions des parties sont bien exposées dans les procédures suivantes, l’Avis d’appel:

2. Au cours du mois de juillet 1972, la compagnie LAPRISE CONSTRUCTION LTÉE a obtenu du Séminaire de Chicoutimi la permission de déposer sur le terrain présentement en cause certains matériaux d’excavation. Ce terrain était alors la propriété du Séminaire de Chicoutimi.

3. Au cours du mois de mai 1973, l’appelant et deux de ses frères ont acheté ledit terrain du Séminaire de Chicoutimi pour un montant de $35,000.00;

4. L’appelant et ses frères projetaient alors d’aménager ce terrain de façon à pouvoir y implanter un immeuble à logements pour étudiants, un immeuble à bureaux et un entrepôt.

5. Le 15 juillet 1974, l’appelant et ses frères ont reçu du ministère de la Voirie du Québec un avis à l’effet qu’une servitude de non accès au chemin public était imposée sur ledit terrain.

6. Cette servitude de non accès a eu pour effet de rendre le terrain beaucoup plus difficile à aménager.

7. Au cours du mois d’octobre 1974, le conseil municipal de Chicoutimi a adopté une résolution autorisant l’achat du terrain par la Cité. Cette résolution fut suivie par l’adoption d’un règlement d’emprunt à cette fin.

8. C’est par la voie des journaux et après l’adoption de la résolution susdite que l’appelant et ses frères ont appris l’intention de la Cité de Chicoutimi d’acheter le terrain dont il était le co-propriétaire.

9. La Cité de Chicoutimi a usé de plusieurs moyens de pressions pour forcer la vente du terrain et obliger l’appelant à abandonner la poursuite du projet initial.

10. Par suite de l’imposition d’une servitude de non accès sur le terrain ainsi que des fortes pressions exercées par la Cité de Chicoutimi, l’appelant et ses frères ont décidé de céder aux pressions de la Cité de Chicoutimi et de vendre le terrain à cette dernière.

la Réponse à l’avis d’appel:

7. En cotisant l’appelant pour l’année d’imposition 1975, l’intimé s’est fondé, entre autres, sur les présomptions de faits suivantes:

a) Au cours du mois de mai 1973, l’appelant et ses frères ont convenu d’acheter un terrain situé à l’angle des rues Bégin et du Boul St-Joseph à Chicoutimi (ci- après “le terrain”) appartenant au Séminaire de Chicoutimi;

b) Le terrain était une coulée d’une superficie d’environ 260,000 pieds carrés;

c) La Cité de Chicoutimi détenait une option d’achat sur ce terrain échéant le 15 avril 1973 avec le Séminaire de Chicoutimi;

d>Cette option d’achat fut prolongée jusqu’au 20 avril 1973 par le Séminaire de Chicoutimi;

e) La ville de Chicoutimi convoitait ce terrain pour la relocalisation d’une station service “Gulf” à être expropriée au centre ville et aussi pour l’agrandissement du stationnement de l’aréna Georges-Vézina situé à proximité du terrain;

f) L’appelant et ses deux (2) frères savaient, avant d’acheter le terrain, que la Cité de Chicoutimi était intéressée à l’acquérir et que la Cité de Chicoutimi était prêtre à prendre tous les moyens à sa disposition pour ce faire;

g) Le 7 mai 1973, une entente intervient entre l’appelant et ses frères d’une part, et le Séminaire de Chicoutimi d’autre part, concluant à la vente du terrain pour la somme de $35,000.

h) Le même jour, soit le 7 mai 1973, le comité général du conseil de la Cité de Chicoutimi autorise le maire ‘‘à entreprendre des négociations avec le nouveau propriétaire (l’appelant et ses frères) de façon à étudier tous les aspects d’une transaction éventuelle susceptible d’intervenir avec la Cité de Chicoutimi qui envisageait la possibilité de se porter acquéreur de cette surface de terrain ;

i) L’appelant et ses frères ont emprunté de la Banque de Montréal d’Alma pour payer le prix de vente du terrain;

j) L’appelant et ses frères s’attendaient au moment de l’achat à revendre le terrain à profit, et c’était là un des principaux facteurs qui les a incités à acheter;

k) L’appelant et ses frères, lors de l’achat du terrain, avaient l'intention secondaire sinon principale de réaliser un profit sur la vente dudit terrain;

l) L’appelant et ses frères n’ont fait aucune démarche préliminaire tels que des plans d’arpentage, lan & devis, étude de rentabilité pour l’implantation sup- posée d’un immeuble à logements pour étudiants, d’un immeuble a bureaux et d’un entrepôt;

m) Le 15 juillet 1974, l’appelant et ses frères étaient avisés par le Ministère de La Voirie qu’était imposée une servitude de non-accès au Bout St-Joseph avec interdiction de pratiquer aucune ouverture dans la clôture le long de ce chemin;

n) Même avec cette servitude de non-accès sur le Boul St-Joseph, le terrain avait d’autres accès, notamment par la rue Begin et le chemin St-Thomas;

o) Le 25 septembre 1974, l’appelant et ses frères consentaient une promesse de vente du terrain à la ville de Chicoutimi;

p) Le 7 octobre et le 21 octobre 1974 respectivement étaient adoptés (s/c) une résolution de la ville de Chicoutimi autorisant l’achat du terrain des Laprise et un règlement d’emprunt pour pourvoir à l’achat du terrain en question;

q) Après l’approbation du règlement sus-mentionné par le Ministre des Affaires Municipales le 8 janvier 1975, l’appelant et ses frères signaient le 24 février 1975 un acte de vente notarié pour le terrain avec la ville de Chicoutimi pour un prix de $100,000.

Après avoir entendu les témoignages et avoir examiné les exhibits produits dans cette cause, je considère que l’intimé a prouvé toutes les allégations de son paragraphe 7, sous-paragraphes a) à q) inclusivement, et plus particulièrement les paragraphes e), f), j) et I).

Il n’existe aucun doute dans mon esprit que les frères Laprise ont acheté ce lot avec l’intention première bien arrêtée de le revendre à profit. La transaction sous étude a toutes les caractéristiques d’une aventure de nature commerciale.

Pour ces raisons, les appels sont rejetés.

Appeals dismissed.