Raoul Grenier Et Frères Ltée v. Le Ministre Du Revenu National, [1979] CTC 2021, 79 DTC 5

Roland St-Onge:—L’appel de Raoul Grenier & Frères Ltée est venu devant moi le 15 novembre 1978 à Quebec (Quebec).

Il s’agit de savoir si le profit de $65,916.49 que l’appelante a réalisé en 1973, lors de la vente d’un terrain, constitue une aventure de nature commerciale ou un gain en capital.

Les prétentions des parties sont bien énoncées dans les procédures suivantes:

2. L’appelante est dans l’alimentation, possède des épiceries et était en expansion.

3. Le 4 mai 1971, l’appelante a acquis du Club Aramis un terrain sur le boulevard Smith a Thetford Mines (‘‘le terrain Smith”) pour y construire un petit centre d’achat et a payé le prix de vente comptant.

4. L’appelante a retenu les services de Société de Fiducie du Québec a titre de conseiller et de Lavigne & Marquis comme architectes.

5. Pierre Marquis était intéressé à participer dans le financement et l’administration du projet de centre d’achat.

6. Il a été prévu que le centre d’achat aurait 55,000 pieds carrés dont 15,624 pieds carrés seraient occupés par une épicerie de l’appelante.

7. Les magasins Greenberg’s étaient consentants à louer une superficie de 31,875 pieds carrés de sorte que le résidu de plancher à louer devenait facile à louer.

8. Le coût du centre d’achat était estimé à $1,500,000.

9. L’appelante a rencontré les officiers de la Banque Canadienne Nationale et cette dernière était disposée à financer la construction pour un montant de $500,000 plus le solde à même le transport des baux, la participation financière de l’appelante dans le coût de construction étant de $150,000.

10. L’appelante disposait des $150,000 nécessaires pour cette construction.

11. Après avoir acquis le terrain Smith, l’appelante apprend qu'il est question que des intérêts montréalais construisent un centre d’achat à Thetford Mines et l’appelante réalise que le terrain Smith est devenu trop petit pour un centre d’achat pouvant concurrencer la venue d’un autre centre d’achat.

12. L’appelante a fait une offre, le 20 septembre 1971, à la Ville de Thetford Mines pour acquérir le terrain d’en face (‘le terrain Ouellet’) au prix de $65,000.

13. L’appelante a continué à conserver le terrain Smith.

14. L’offre de l’appelante pour le terrain Ouellet est acceptée par la Ville le 29 novembre 1971 et un montant de $6,000 est versé à titre de dépôt.

15. L’appelante a retenu les services de Design International, de Montréal, pour faire une étude de rentabilité et les honoraires de cette dernière se sont élevés à $7,892.

16. L’intention de l’appelante en se portant acquéreur du terrain Ouellet était de construire un centre d’achat plus gros que celui originairement prévu pour le terrain Smith d’en face, de manière a pouvoir compétitionner tout autre centre d’achat.

17. Une extension de délai de l’option sur le terrain Ouellet a été accordée à l’appelante le 25 avril 1972 sur dépôt d’une somme additionnelle de $6,500.

18. L’extension du délai mentionné au paragraphe précédent a été demandée pour poursuivre les études de rentabilité sur le projet de centre d’achat du terrain Ouellet.

19. Alors que l’option est encore en vigueur, l’appelante, sans aucune sollicitation de sa part, a reçu la visite de Lionel Samson, courtier en immeubles et propriétaire du terrain contigu au terrain Ouellet.

20. Après maintes visites et sollicitations de Lionel Samson, l’appelante réalisant qu’il lui fallait construire un centre d’au moins $5,000,000 pour pouvoir compétitionner, a cédé tous ses droits, le 29 septembre 1972, dans l’option qu’elle détenait de la Ville de Thetford Mines pour le prix de $75,000 (‘représentant le remboursement des dépenses déjà encourues par l’appelante’).

21. Pour donner suite à la cession de ses droits et afin d’éviter d’avoir à revenir devant la Ville de Thetford Mines pour faire entériner la cession de son option, l’appelante a acquis de la Ville le terrain Ouellet le 18 avril 1973 et le même jour, l’appelante a vendu ledit terrain a Les Galeries Mégantic Inc.

22. Il s’agit donc de la vente des droits dans une option.

23. Le 4 décembre 1972, l’appelante a acheté l’immeuble Labbé pour y aménager une épicerie.

24. A la suite de la vente du terrain Ouellet et à même le produit du prix de vente, l’appelante a acquis les actions de Distributions Thetfordoises Inc, laquelle compagnie venait de construire un entrepôt au coût de $250,000 sur un terrain moins dispendieux.

25. L’appelante n’a jamais vendu de terrain, n’a jamais fait de spéculation immobilière.

Motifs

26. L’appelante a obtenu une option sur le terrain Ouellet en vue d’y aménager un centre d’achat et a reçu une offre non sollicitée pour la cession de ses droits dans ladite option.

27. Réalisant qu’il faudrait investir plus de $5,000,000 pour pouvoir compétition- ner, l’appelante décide, vu l’offre alléchante de $75,000 qui lui est faite, de céder ses droits dans une option qui devait expirer de toute façon un mois plus tard, réalisant ainsi un gain en capital.

28. Il ne peut être question d’intention secondaire de la part de l’appelante. II s’agit d’une vente isolée, sans caractère spéculatif.

29. Le produit de la vente a été investi dans l’achat d’actions d’une compagnie grossiste en alimentation.

De son cote, l’intimé a prétendu ce qui suit:

7. En cotisant l’appelante pour son année d’imposition se terminant le 30 avril 1973, l’intimé s’est fondé, entre autres, sur les présomptions de faits suivants:

a) en novembre 1971, l’appelante obtint de la cité de Thetford Mines une option pour acheter certains terrains situés dans le 4ième rang du cadastre officiel du canton de Thetford, comté de Megantic, soit les lots 24-i-2-1, 24-h-26, 24-g-24, 24-f-39, 24-e-140, 24-d-24, 23-31, pour le prix de $6,500,

b) ladite option d’achat devait durer six (6) mois et avait coûté $6,500 à l’appelante,

c) parmi les conditions contenues dans l’option d’achat consentie à l’appelante, le promettant-acquéreur s’engageait à ériger sur lesdits terrains un édifice commercial valant environ $1,000,000,

d) le 29 mars 1972, la Société de Fiducie du Québec faisait parvenir à l’appelante une étude intitulée “Projet de construction d’un centre d’achat à Thetford Mines”,

e) dans ledit document, MM Giles Raymond et André Salvail estiment les coûts de construction d’un tel projet à $1,677,500,

f) cet estimé des coûts doit cependant être qualifié par la note suivante ajoutée au rapport:

Le coût de construction ci-haut établi, est très sommaire et figuré seulement au pied carré selon des figures obtenues par le procédé ‘Boeckh’.

Bien entendu, un estimateur en coût de construction peut définir très clairement le coût par une analyse détaillée des matériaux.

g) quelques temps plus tard, le 20 juin 1972, la compagnie ‘Design International’ faisait parvenir à un représentant de l’appelante une étude économique concernant le projet mentionné plus haut,

h) selon cette etude, les coûts totaux de construction incluant les frais s’élèveraient à $3,223,217,

i) le 20 octobre 1972, lorsque l’appelante renouvela son option d’achat desdits terrains, elle savait, suite aux études effectuées, que le projet de construction du centre d’achat coûterait plus de $3,000,000,

j) le 4 décembre 1972, l’appelante achetait un fonds de commerce d’épicerie pour une somme de $265,000,

k) la compagnie appelante, par l’entremise d’un intermédiaire, sollicita la vente des terrains ci-haut mentionnés auprès de la compagnie ‘Les Galeries Mégantic Inc’,

l) la compagnie ‘Les Galeries Mégantic Inc’ a d’ailleurs versé audit agent d’immeubles la somme de $25,000 a titre de commission,

m) le 18 avril 1973, la compagnie appelante exerça son option d’achat auprès de la cité de Thetford Mines, et le même jour revendit lesdits terrains à la compagnie ‘Les Galeries Mégantic’,

n) la compagnie appelante réalisa dans ladite transaction un profit de $65,916.49 qui a été inclus dans son revenu pour l’année fiscale se terminant le 30 avril 1973;

0) lors de l’achat des terrains, l’appelante avait l’intention de les revendre à profit,

p) lors du renouvellement de son option d’achat, le 20 octobre 1972, l’appelante n’avait pas l’intention de maintenir une option pour acquérir un bien en capital, mais désirait plutôt conserver son droit à l’acquisition d’un bien qu’elle pourrait revendre à profit.

8. En cotisant l’appelante pour son année d’imposition se terminant le 30 avril 1973, l’intimé s’est fondé entre autres sur les dispositions suivantes de la Loi de l’impôt sur le Revenu (SC 1970-71-72, ch 63): articles 3, 9 et 248;

9. L’Intimé soumet qu’en tout temps, et que surtout après le mois de juin 1972, il était financièrement impossible pour l’appelante de construire elle-même un centre d’achat sur les terrains mentionnés;

10. L’Intimé soumet que l’acquisition de décembre 1972 par la compagnie appelante, est inconsistante avec sa prétendue intention de construire un centre d’achat;

11. L’Intimé soumet que lors de l’acquisition de la premiere option d’achat sur lesdits terrains, l’appelante envisageait au moins de façon alternative, la possibilité d’acheter lesdits terrains et de les revendre à profit;

12. L’Intimé soumet que les études de rentabilité faites pour l’appelante, constituaient en elle-mêmes des arguments additionnels pour faciliter la vente des terrains;

13. L’Intimé soumet que l’appelante a elle-même, par l’entremise d’un agent d’immeubles, sollicité et cherché l’acheteur;

14. L’Intimé soumet que lors de l’achat desdits terrains, l’appelante ne pouvait pas avoir d’autres intentions que celle de les revendre à profit, ce qu’elle a fait le même jour;

15. L’Intimé soumet que l’appelante n’a jamais eu l’intention d’investir dans ces terrains, mais qu’en tout temps elle envisageait de les acquérir pour les revendre a profit;

16. L’Intimé soumet que l’appelante a réalisé un revenu provenant de la vente des terrains et non un gain en capital;

17. Conséquemment, l’intimé prétend que le revenu réalisé lors de la vente de ces terrains constitue une aventure de nature commerciale, et à ce titre ledit profit résultant de ces ventes doit être considéré comme étant un revenu d’entreprise, le tout conformément aux articles 9 et 248 de la Loi de l’impôt.

Resume des Faits

Le 4 mai 1971, l’appelante achèta le terrain Smith pour y construire un petit centre d’achats, lequel devait avoir 55,000 pieds carrés. L’appelante en prenait 15,624 pour son épicerie et les magasins Greenberg 31,875. Il devait coûter $1,500,000.

La Banque Canadienne Nationale devait avancer $500,000, l’appelante, $150,000 et le solde devait être financé par le transport des baux.

Après l’acquisition du terrain Smith, l’appelante apprit que des intérêts montréalais voulaient construire un gros centre d’achats, Galeries Mégantic; vu que le terrain Smith était trop petit pour faire concurrence à un gros centre d’achats, l’appelante, le 29 septembre 1971, donc 5 mois plus tard, fit une offre à la ville pour acheter le terrain Ouellet, qui est en face du terrain smith. Deux mois plus tard, le 29 novembre 1971, l’offre fut acceptée et une somme de $6,000 fut versée. Le 25 avril 1972, l’option fut renouvelée pour une somme additionnelle de $6,500.

A l’audition, trois témoins furent entendus: monsieur Lionel Samson, courtier en immeubles de Thetford Mines qui a négocié la vente du terrain en question entre les frères Grenier et Maron Properties Ltd, et messieurs Donat et Hervé Grenier.

Monsieur Samson a relaté ce qui suit: il avait une promesse d’achat sur un terrain voisin de celui de l’appelante. Le 29 mars 1972, il a exercé son option et le même jour, vendu ce terrain pour le centre d’achats appelé Galeries Mégantic, lequel devait avoir une superficie de 192,000 pieds carrés, 35 magasins et coûter quatre à cinq millions de dollars. Maron properties Ltd qui devait construire ledit centre d’achats, avait besoin de plus d’espace pour fin de stationnement. La compagnie a donc confié le mandat d’approcher les propriétaires du terrain Ouellet afin de l’acquérir. Monsieur Samson a communiqué avec monsieur Donat Grenier qui fut très réticent au début et lui dit qu’il n’avait pas acheté le terrain pour le vendre mais pour y construire un centre d’achats. A ce moment la, le nom du client de monsieur Samson ne fut pas dévoilé. Plus tard, monsieur Samson devint plus convaincant et lui dit qu’un important centre d’achats serait construit dans la ville de Thetford Mines, et que la concurrence deviendrait très difficile. Cet argument a semblé convaincre monsieur Donat Grenier. Peu après, ce dernier a dû être hospitalisé et ses frères ont continué les négociations.

En contre-interrogatoire, monsieur Samson a précisé qu'il avait approché monsieur Donat Grenier deux semaines avant le 29 mars 1972, date à laquelle il avait exercé son option et vendu son terrain à Les Galeries Mégantic Inc; qu’il était au courant de la venue du gros centre d’achats un an avant le 29 mars 1972; de fait, l’option qu'il avait prise était en vue de revendre le terrain pour l’érection du centre d’achats Galeries Mégantic; que la venue de ce centre était connue par le public deux mois avant qu'il approche monsieur Grenier; que ce dernier était le seul qu’il devait approcher pour l’achat du terrain. Il a ajouté que monsieur Grenier n’a jamais su, avant la signature du contrat de vente, qu’il agissait comme agent pour les Galeries Mégantic Inc.

Monsieur Donat Grenier a relate ce qui Suit: il est un homme d’affaires de Thetford Mines et possède, avec ses deux frères, six épiceries; sa compagnie n’a jamais effectué de transaction immobilière; il a rencontré le gérant de la Banque Canadienne Nationale à Thetford Mines avec qui il s’est rendu à Montreal pour tenter d’obtenir les sommes nécessaires pour l’érection du centre d’achats. Trois autres personnes devaient participer à ce centre d’achats: monsieur Pierre Marquis, architecte qui a fait un croquis et dont les honoraires devaient servir comme mise de fonds; monsieur Béliveau qui avait une mercerie pour hommes et monsieur Ferland qui avait une quincaillerie. Ces deux derniers, en plus de vouloir participer financièrement, voulaient des locaux pour leur commerce. Une compagnie devait être incorporée pour l’érection d’abord d’un petit centre d’achats, puis d’un plus grand à cause de la présence d’un autre centre situé à un mille plus loin.

Puis monsieur Grenier expliqua ce qui suit:

1) il a rencontré plusieurs personnes pour obtenir des locataires tels que les magasins Greenberg et Zellers;

2) il a obtenu une étude préliminaire de la Société de Fiducie du Québec, dont l’objet était le site du futur centre d’achats à Thetford Mines;

3) il a commandé et obtenu une étude de rentabilité de la société Design International de Toronto, qui a coûté $7,878.94;

4) il a obtenu une option de la ville de Thetford Mines pour le terrain Ouellet au prix de $6,000, et puis un renouvellement de l’option pour un montant additionnel de $6,500, afin de réaliser un plus grand centre d’achats et obtenir du stationnement;

5) il a eu plusieurs rencontres avec les officiers de la ville Thetford Mines pour discuter des accès de routes, des services d’eau et d’égoûts ainsi que du zonage;

6) il a eu plusieurs rencontres avec l’architecte Marquis, messieurs Ferland et Beliveau;

7) il a visité plusieurs centres d’achats à Québec et St-Romuald;

8) il a confié à monsieur Marquis le mandat de négocier pour avoir un plus gros centre d’achats.

Monsieur Hervé Grenier a corroboré le témoignage de son frère Donat et a ajouté qu’il n’avait jamais été question de vendre le terrain Ouellet, mais plutôt d’avoir une épicerie dans un centre d’achats.

Le procureur de l’appelante a plaidé que les frères Grenier avaient acquis le terrain Smith, puis une option sur le terrain Ouellet en vue d’installer une épicerie dans un centre d’achats; que jamais ils avaient eu l’intention de vendre ces terrains à profit. A cause de la venue d’un autre centre d’achats beaucoup plus important, ils furent frustrés dans leurs plans et décidèrent de céder leurs droits dans le terrain Ouellet. Il a terminé en disant que la compagnie appelante n’avait acquis que deux terrains dans toute son existence, et qu’il n’existait pas d’histoire de spéculation dans le passe de cette compagnie.

Le procureur de l’intimé a plaidé que la tendance des tribunaux était plutôt de négliger l’intention avouée et d’attacher plus d’importance à l’intention secondaire de revente à profit; que dans les cas de centres d’achats, la preuve devait démontrer certaines réalisations telles que plans, maquettes, publicité, obtention de baux; que dans la présente cause, aucune démarche sérieuse n’avait été faite en vue de réaliser leur projet; que rien n’avait été accompli sur le terrain ou pour s’enquérir si un compétiteur existait vraiment tout près de leur terrain. Le procureur de l’intimé a référé la Commission aux causes suivantes: Hill-Clark Francis Limited v MNR, [1963] CTC 337; 63 DTC 1211; Hill Clark Francis Limited v MN R, [1960] CTC 303; 60 DTC 1245; Leopold-Candler Investments Limited v MNR, [1969] CTC 39; 69 DTC 5068; M N R v Aidershot Shopping Plaza Limited, [1965] CTC 31; 65 DTC 5018; Cyril P Parker v MNR, [1971] Tax ABC 267; 71 DTC 203; Mastino Developments Limited v The Queen, [1975] CTC 529; 75 DTC 5353.

Dans la présente cause, la preuve a révélé que la compagnie appelante n’avait jamais effectué de transaction immobilière dans le passé. Ses ac- tionnaires sont venus jurer que lorque la compagnie a acheté le terrain de la rue Smith et obtenu une option sur le terrain de la rue Ouellet, leur seule intention était de promouvoir un centre d’achats et d’y avoir une épicerie.

L’intimé prétend que ce qui a été accompli pour réaliser le projet est trop minime pour réellement croire que c’était leur seule intention; que pour avoir gain de cause dans de tels cas, il faut démontrer que des plans ont été préparés ainsi que des baux obtenus.

Ici, il faut se rappeler que le centre d’achats devait être construit à Thetford Mines, ville de 22,000 habitants, et non à Montréal, Toronto, Vancouver ou Edmonton où les gens ne craignent pas de faire des dépenses substantielles pour ériger un centre d’achats. Le degré de dépenses encourues pour réaliser un centre d’achats ne doit pas être un facteur déterminant, même s’il peut aider à découvrir l’intention véritable des parties. La compagnie appelante avait déjà six épiceries; il est donc plausible qu’elle ait réellement désiré avoir une épicerie dans ce centre d’achats, et tenté d’intéresser d’autres commerçants à venir se joindre à elle pour réaliser ce projet.

Il n’était pas nécessaire dans les circonstances de se lancer aveuglément dans des dépenses considérables. La Commission croit que la compagnie appelante a agi d’une façon prudente et que cette conduite ne devrait pas lui être préjudiciable parce que certaines décisions ont tenu compte du degré de dépenses pour donner raison aux contribuables. L’intimé prétend aussi que lorsque l’appelante a exercé son option, son intention était de vendre le terrain puisque le tout s’est effectué le même jour; puis le procureur de l’intimé a référé la Commission à la cause Parker (supra). II faut se rappeler que dans cette cause, l’appelant avait déjà effectué de nombreuses transactions immobilières, et que toute cause doit être jugée selon son mérite.

Le fait d’avoir exercé l’option et d’avoir vendu le terrain le même jour ne doit pas être un facteur déterminant dans le présent cas. La Commission doit examiner la preuve dans son ensemble, et ne doit pas se laisser distraire par la forme d’une transaction. De fait, à la lumière de la preuve fournie, elle est convaincue que l’intérêt dans l’option ne fut pas acquis avec l’intention de réaliser un profit. Dans la présente cause, il n’existe rien de sérieux pour empêcher de croire que l’intention véritable de la compagnie appelante était de construire un centre d’achats et d’y établir une épicerie.

Pour toutes ces raisons, l’appel est maintenu.

Appeal allowed.