Ginette Chabot Martel and Daniel Martel v. Minister of National Revenue, [1992] 1 CTC 2764

Léger, C.C.I.:—Toutes les parties sont d'accord que les deux appels soient entendus en mème temps que le témoignage entendu est applicable aux deux litiges.

Les appelants sont propriétaires d’un triplex situé sur la rue Notre-Dame- de-Grâce à Longueuil. Les années d'imposition en question sont les années 1986 et 1987.

Les appelants étaient co-propriétaires moitié/moitié.

L'immeuble comprenait un rez-de-chaussée, un premier étage abritant chacun un logement de 5 /2 pièces et un sous-sol en partie occupé par un bachelor.

Le "bachelor" était loué à une personne sans lien de dépendance avec les appelants.

Les appelants occupaient un des deux logement de 5 /z pièces en plus d'avoir l'usage de la partie du sous-sol qui n'était pas occupée par le "bachelor" (environ 50% de la superficie du sous-sol).

L'autre logement de 5 /2 pièces était loué à une personne ayant un lien de dépendance avec les appelants, c'est-à-dire la soeur de M. Martel.

Le loyer du logement occupé par la soeur de l'appelant était de 100 $ par mois. Le ministre allègue que le loyer de 100 $ par mois est un montant bien inférieur à la juste valeur marchande du loyer pour un tel logement. Ce logement n'était pas loué par ceux-ci avec l'espoir raisonnable d'en tirer un profit. Donc les revenus et dépenses liés à ce logement étaient de nature personnelle.

Pour l’année 1986, les appelants cherchent à déduire la somme de 16 215,10 $ à titre de dépenses "d'entretien et réparation”.

Le ministre admet que 1 718 $ est admissible en déduction soit le montant attribuable à la partie locative du triplex" bachelor" alors que le restant réclamé a été encouru pour la partie personnelle de l'immeuble.

Pour l’année 1987, les appelants cherchent à déduire 2 257,22 $ à titre de dépenses "d'entretien et réparation".

Le ministre allègue que le loyer loué à la soeur de M. Martel n'était pas un loyer raisonnable ayant égard aux conditions du marché et n'était "pas une transaction à distance".

L'intimé s'appuie entre autre sur les alinéas 18(1 )a), b) et h) et sur le paragraphe 248(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu.

Il soutient qu'il était justifié d'annuler les revenus et dépenses attribuables au logement loué à la soeur de l'appelant parce que ce logement n'était pas loué avec l'espoir raisonnable d'en tirer un profit et qu'il ne constituait donc pas un bien locatif.

Il soutient qu'il était justifié de réviser à 83 /3% la portion d'utilisation personnelle du triplex par l'appelant puisque seulement la portion occupée par Ie "bachelor" était utilisée à des fins locatives.

De l'autre côté, les appelants disent que l'appartement au 842, rue Notre- Dame-de-Grâce provient d'un bien au sens de l'alinéa 18(1)a) de la Loi de l'impôt sur le revenu. Que la cotisation établie par le ministre à l'égard dudit utilisation à des fins personnelles est exagérée en ce qui a trait au revenu de loyer et dépenses de loyer engagées.

L'article 18, les alinéas 18(1)a), b) et h) de la Loi de l'impôt sur le revenu se lient comme suit:

Deductions

ARTICLE 18 : Exceptions d'ordre général.

(1) Dans le calcul du revenu du contribuable, tiré d'une entreprise ou d'un bien, les éléments suivants ne sont pas déductibles:

Art. 18(1)a)

a) Idem.—un débours ou une dépense, sauf dans la mesure où ce débours ou cette dépense a été fait ou engagé par le contribuable en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d’un bien;

Art. 18(1)b)

b) Dépense ou perte de capital.—une somme déboursée, une perte ou un remplacement de capital, un paiement à titre de capital ou une provision pour amortissement, désuétude ou épuisement, sauf ce qui est expressément permis par la présente Partie;

Art. 18(1)h)

h) Frais personnels et frais de subsistance.—le montant des frais personnels ou des frais de subsistance du contribuable—à l'exception des frais de déplacement engagés par celui-ci dans le cadre de l'exploitation de son entreprise alors qu'il était absent de chez lui;

et le paragraphe 248(1) défini ce que l’on doit comprendre par "frais personnels ou de subsistance" "frais personnels ou de subsistance”.—"frais personnels ou de subsistance" comprend

a) les dépenses inhérentes aux biens entretenus par toute personne pour l'usage ou l'avantage du contribuable ou de toute personne unie à ce dernier par les liens du sang, du mariage ou de l’adoption, et non entretenus dans le but ou avec l'espoir raisonnable de tirer un profit de l'exploitation d'une entreprise.

Les deux parties au litige ont témoignés alin d'établir quelle était la valeur des loyers de l'immeuble en question. Les appelants ont présentés M. Guy Lemonde, comptable agréé, pour faire une évaluation économique de la valeur des revenus et dépenses produite par l'immeuble.

M. Lemonde n'est pas un évaluateur professionnel. Il s'est servi de sa connaissance de comptabilité pour nous donner son opinion sur la valeur économique des revenus et dépenses produite par l'immeuble.

Je n'ai pas été impressionné par M. Lemonde. Sa méthode n'était pas basée sur une étude approfondie du marché et je n'accepte ni sa méthode de procéder ni ses conclusions.

De l'autre côté, le ministre a appelé M. Roger Lussier, un évaluateur de bien et revenu. Il est un évaluateur agrégé depuis 1973, et il nous a expliqué qu'il a été impliqué dans des évaluations industrielles, commerciales, agricoles et résidentielles depuis ce temps. Il est maintenant à l'emploi du ministère du Revenu national comme évaluateur. J'ai été bien impressionné par le témoignage de M. Lussier. Il a procédé à faire une évaluation professionnelle de loyer semblable à l'immeuble en question en comparant des revenus d'immeubles semblables à l'édifice en question construits dans les années 1967 et 1968 tout comme l'immeuble de la rue Notre-Dame-de-Grace et des immeubles localisés dans des localités semblables à l'édifice en question et toujours des triplex. En se servant de la méthode comparative tirée de source multiple tel que le livre M.L.S. publié par des vendeurs d'immeubles durant les années 1986 et 1987, il nous a donné son opinion après de multiples comparaisons que la moyenne de loyer chargé par un propriétaire averti était de 435 $ par mois pour le premier étage et 255 $ par mois pour un logis au sous-sol.

Le témoignage de Daniel Martel révèle que le loyer obtenu pour le sous-sol "bachelor" était de l'ordre de 235 $ par mois ce qui compare bien avec la conclusion du témoin Roger Lussier. Toutes les conclusions qui découlent du témoignage de M. Lussier sont fondées sur le concept de juste valeur marchande et valeur optimale. J'accepte sans réserve le témoignage de M. Lussier et je trouve de fait que l'intimé était justifié d'annuler les revenus et dépenses attribuables au logement loué à la soeur de l'appelant Daniel Martel parce que ce logement n'était pas loué avec l'espoir raisonnable d'en tirer un profit et qu'il ne constituait donc pas un bien locatif tel que défini dans l'article 18 et l'alinéa 18(1 )a) cités plus haut. Je trouve aussi qu'il y avait des "frais personnels et frais de subsistance" qui apparaissaient dans les dépenses encourues tel que défini dans l'alinéa 18(1 )h) et le paragraphe 248(1) cités plus haut.

Pour ces motifs, l'appel est rejeté.

L'appel est rejeté.