Diane Joly v. Minister of National Revenue, [1992] 2 CTC 2036, 92 DTC 1516

Tremblay, T.C.C.J.:—

1. Point en litige

Il s'agit de savoir si l'appelante, dans le calcul de son revenu de l’année d'imposition 1985, a le droit de considérer comme gain en capital le profit fait en 1985 sur la vente d'un immeuble situé à Longueuil (Québec) et acquis en co-propriété à 50 pour cent avec sa soeur en 1983 pour la somme de 415 200 $. Il fut revendu pour une somme de 525 000 $.

L'intimé soutient qu'il s'agit d'un revenu d'entreprise alléguant, entre autres, que l'époux de l'appelante est dans le domaine immobilier et qu'il s'est porté conjointement et solidairement responsable avec l'appelante du paiement des obligations énumérées au contrat de l'achat de l’immeuble en litige.

2. Fardeau de la preuve

2.01 L'appelante a le fardeau de démontrer que la cotisation de l'intimé est mal fondée. Ce fardeau de la preuve découle de plusieurs décisions judiciaires dont un jugement de la Cour suprême du Canada rendu dans l'affaire Johnston c. le ministre du Revenu national, [1948] R.C.S. 486, [1948] C.T.C. 195, 3 D.T.C. 1183.

2.02 Dans ce jugement, la Cour a décidé que les faits assumés par l'intimé pour appuyer la cotisation ou la nouvelle cotisation sont également présumés vrais jusqu'à preuve du contraire. Dans la présente cause, les faits présumés par l'intimé sont décrits aux alinéas (a) à (f) du paragraphe 5 de la réponse à l'avis d'appel de l'intimé. Ce paragraphe se lit comme suit:

5. En cotisant l'appelante pour son année d'imposition 1985 l'intimé s'est fondé, entre autres, sur les faits suivants

a) le 26 octobre 1983, l'appelante a acheté un immeuble situé au 1205 et 1215, rue Roland Therrien à Longueuil [admis];

b) cet immeuble a été acquis pour la somme de 415 200 $ et la participation de l'appelante était de 50 % [admis];

c) l'immeuble situé aux 1205 et 1215 Roland Therrien a été vendu le 16 octobre 1985 pour la somme de 525 000 $ [admis];

d) (1) cette transaction n'était pas un fait unique et isolé car auparavant l'appelante avait fait les transactions suivantes:

i) acquisition d’un immeuble situé à 1, rue Des Pins à Chambly, le 5 août 1981:

— disposition de l'immeuble le 30 octobre 1982;

— cout d'achat 80 000 $ ;

— produit de disposition 98 000 $ ;

— période de possession 15 mois [admis mais ajoute que sa soeur Johanne détenait l’autre 50 %];

ii) Achat d’un immeuble aux 1615-1625, rue Préfontaine à Longueuil :

— date d'acquisition : le 2 mai 1984;

— disposition : le 21 septembre 1984;

— cout d'acquisition : 85 000 $ ;

— produit de disposition : 110 000 $ ;

— période de possession : 5 mois;

— participation de Diane Laplante à 80% et Pierre Laplante, 20%; (admis mais a ajouté que ces achats ont été faits dans un but de placement. C'est a cause de trouble qu'elle a été obligé de vendre)

d) (2) la disposition de l'immeuble situé au 1615-1625. rue Préfontaine, Longueuil fut imposée titre de revenu d'entreprises [admis];

e) l'époux de l'appelante est actionnaire d’une compagnie de gestion et oeuvre dans le domaine de l'immobiîier [admis];

f) l'époux de l'appelante s'est porté conjointement et solidairement responsable avec l'appelante pour le paiement des obligations énumérées au contrat de l'achat de l’immeuble situé sur la rue Roland Therrien [admis];

3. Les faits

En plus des faits admis ci-dessus, les preuves suivantes ont été faites.

3.01 L'appelante a acquis l'immeuble en litige en co-propriété à 50-50 avec sa soeur Johanne Joly épouse de Réjean Dubois.

3.02 Les deux soeurs ont acquis l'immeuble en litige en empruntant la totalité du prix d'achat auprès de la Caisse St- Charles Borromée (pièce A-8) et de la compagnie d'Assurance la Sauvegarde. Ledit emprunt fut renouvelé le 25 janvier 1985 (pièce A-3). Les époux Laplante et Dubois ont été requis pour garantir la dette de leur épouse lors de l'emprunt original en 1983.

3.03 L’appelante s'est mariée le 30 août 1966 à M. Pierre Plante sous le régime de la séparation des biens (pièce A-2). M. Plante a été engagé comme pompier à la ville de Montréal le 11 octobre 1966. II y est demeuré jusqu'au 12 octobre 1984 (Pièce A-1). L'appelante prétend que c'est après avoir quitté son emploi de pompier que son mari partit l'entreprise Gestion Fonds-Rouge Inc. L’intimé en contre-interrogatoire a produit la déclaration de l'appelante pour 1983 (Pièce 1-1); il appert qu'elle a reçu en cette année un salaire de 6,088.44 $ de Gestion Fonds-Rouge Inc. Le T-4 montre qu'il n'y a pas eu de déduction à la source sauf pour la contribution au régime de rentes du Québec $76.41. En 1984 et en 1985, elle aurait gagné du même employeur 4,597 $ (Pièce 1-2) et 15,392.90 $ (Pièce 1-3) respectivement.

3.04 MM. Pierre Laplante et Réjean Dubois, en 1983, décident de partir une entreprise de gestion d'immeubles sous le nom de Gestion Fonds-Rouge Inc. En cette année 1983, ils ont commencé par investir dans un immeuble de dix logements (classe 31) situé à Richelieu, et un immeuble de trois unités à Chambly. Gestion Fonds-Rouge Inc. administrait l'immeuble en litige. Des honoraires de 1 000 $ ont été payés en 1983 (Pièce I-5), 6,000 $ en 1984 (Pièce d'immeuble que ce M. Farouk a approché son épouse pour l'informer qu'il avait un acheteur pour l'immeuble. M. Farouk, selon M. Laplante, était très actif dans Longueuil. Si quelqu'un se présentait chez lui pour acheter un immeuble “il faisait vite les tours des gens qu’il connaissait", “le monde immobilier c'est un petit monde”.

4.03 Analyse

4.03.1 Une des principales prétentions, sinon la seule, de l'intimé est que vu que l'épouse de l'appelante est dans le domaine immobilier et qu’il a garanti la transaction en litige, le résultat de celle-ci est qu'il s'agit d’un revenu d'entreprise. L'époux de T'appelante n'était pas associé dans la transaction. Le fait qu’il en ait garanti le paiement, ne constitue pas en soi un élément déterminant permettant de conclure au revenu d’entreprise. Lorsque le bien a été vendu, c'est l'appelante qui en a retiré les profits. S’il y avait eu divorce, son mari n'aurait eu aucun droit dans l’immeuble du fait de l'endossement. Il y a lieu de considérer les autres éléments mis en preuve.

4.03.2 Au moment de l'acquisition de l'immeuble en litige, le 26 octobre 1983, l'appelante en co-propriété avec sa soeur Johanne en avait déjà antérieurement acquis un sur la rue des Pins à Chambly en 1981 (Par. 2.02 no. 5 (d) (i), 3.08). ll a été revendu en octobre 1982 soit au bout de 15 mois avec un profit de 18,000 $.

Quelque six (6) mois après avoir acquis l'immeuble en litige, l'appelante en a acheté un autre situé sur la rue Préfontaine à Longueuil. Elle était en copropriété avec son mari. Il a été revendu 5 mois plus tard avec un profit de 25,000 $. (Par. 2.02 no. 5 (d) ii) 3.09).

4.03.3 L’immeuble en litige a été revendu en octobre 1985, soit deux ans après l'achat, suite à une offre non sollicitée, selon l'appelante, donnant un profit de 109,800 $.

Aucune preuve n'a été faite de transaction postérieure à la vente de l'immeuble en litige.

4.03.4 Par ailleurs, concernant le financement de l'immeuble en litige, aucun paiement comptant n'a été versé au moment de l'achat. Il en a été de même lors des deux autres transactions. Souvent, ce fait a été considéré comme étant révélateur de l'intention de revendre. Par ailleurs, lorsqu'un acheteur a l'opportunité d'acheter un immeuble sans avoir à verser de comptant, je ne vois pas pourquoi on peut le lui reprocher. D'une part, c'est significatif que l'immeuble peut se financer par lui-même. D'autre part, au cours de la période de la crise économique de 1982 à 1985, avec le nombre d'immeubles à appartements qui étaient à vendre, il est bien évident que les prix ont baissé et que souvent le prix de vente était celui des hypothèques à payer ou un comptant minime. Une belle opportunité est difficilement refusable, comme l'a souligné le conjoint de l'appelante dans son témoignage. Dans le présent cas, je ne crois pas que cet élément doit être considéré contre l'appelante.

4.03.5 Au moment de l'achat de l'immeuble en litige, l'appelante avait-elle l'intention secondaire de le revendre, si les circonstances s'y prêtaient? Pour répondre à cette question, il y a lieu de référer à l'affaire Racine (P.) v. M.N.R.,

[1965] C.T.C. 150, 65 D.T.C. 5098, à la page 159 (D.T.C. 5111):

En examinant cette question de savoir si les appelants avaient, au moment de l'acquisition, ce que l’on a parfois appelé une "intention secondaire" de revendre cette entreprise commerciale si les circonstances s'y prêtaient, il est important de considérer ce que cette notion doit comporter. Il n'est pas, en effet, suffisant de trouver seulement que si un acquéreur s'était au moment de l'acquisition arrêté pour y penser, il serait obligé d'admettre que si à la suite de son acquisition une offre attrayante lui était faite il revendrait car toute personne achetant une maison pour sa famille, une peinture pour sa maison, de la machinerie pour son commerce ou un bâtiment pour sa manufacture serait obligée d’admettre, si cette personne était honnête et que la transaction n’était pas exclusivement basée sur une question de sentiment, que si on lui offrait un prix suffisamment élevé à un moment quelconque après l'acquisition, elle revendrait. Il appert donc que le seul fait qu'une personne achetant une propriété dans le but de l'utiliser à titre de capital pourrait être induite à la revendre si un prix suffisamment élevé lui était offert n'est pas suffisant pour changer une acquisition de capital en une initiative d'une nature ou caractère commercial. Ce n'est pas en effet ce que l’on doit entendre par une” intention secondaire" si l’on veut utiliser cette phraséologie.

Pour donner à une transaction qui comporte l'acquisition d’un capital le double caractère d’être aussi en même temps une initiative d'une nature commerciale, l'acquéreur doit avoir, au moment de l'acquisition, dans son esprit, la possibilité de revendre comme motif qui le pousse à faire cette acquisition; c'est- à-dire qu’il doit avoir dans son esprit l’idée que si certaines circonstances surviennent il a des espoirs de pouvoir la revendre à profit au lieu d'utiliser la chose acquise pour des fins de capital. D'une façon générale, une décision qu'une telle motivation existe devrait être basée sur des inférences découlant des circonstances qui entourent la transaction plutôt que d’une preuve directe de ce que l'acquéreur avait en tête.

La Cour d'appel fédérale dans l'affaire Crystal Glass Canada Ltd., [1989] 1 C.T.C. 330, 89 D.T.C. 5143, le juge Mahoney renversant une décision de la Cour fédérale, première instance, dit entre autres, (traduction libre): "L'intention secondaire ne requiert pas seulement la pensée de vendre avec profit mais que la perspective d'une telle vente soit une motivation effective (operating motivation) pour acquérir le bien”.

La prépondérance de la preuve est qu'il n’y avait pas une telle intention au moment de l'achat.

4.03.6 Vu que le principal fait assumé par l'intimé pour appuyer la nouvelle cotisation ne peut être retenu vu que les autres circonstances entourant l'achat et la vente n’apportent pas de preuve concluante contre la prétention de l'appelante, la prépondérance de la preuve favorise cette dernière.

5. Conclusion

L'appel est accordé.

L'appel est accordé.