Grondin v. Cliché, [1929] SCR 390

Supreme Court of Canada

Grondin v. Cliché, [1929] S.C.R. 390

Date: 1929-02-05

Léopold Grondin (Plaintiff) Appellant;

and

Vital Cliche (Defendant) Respondent

1928: November 29; 1929: February 5.

Present: Anglin G.J.C. and Duff, Mignault, Rinfret and Lamont JJ.

ON APPEAL FROM THE COURT OF KING’S BENCH, APPEAL SIDE, PROVINCE OF QUEBEC

Sale of land—Deed with warranty of “franc et quitte”—Description of the lot—Error as to the cadastral number—Clear title—Rights of the buyer—Arts. 1065, 1607, 1535, 2098, 2172, 2173, 2176 C.C.

The respondent sold to the appellant, with warranty of franc et quitte, a lot of land erroneously described in the deed of sale as the northwest part of lot no. 107 instead of as lot no. 107a. The .appellant, alleging such error and also that the property was not clear of encumbrances, brought an action for the résiliation of the sale and the reimbursement of the purchase price and damages.

Held that, seeing the stipulation of warranty of franc et quitte contained in the deed of sale, the appellant had the right to have a property free of all encumbrances that may appear in the entry books of the registry office (page blanche) and that, owing to encumbrances registered upon lot no. 107, the appellant had not a clear title to the property sold to him. But the Court gave the option to the respondent, upon condition of paying all costs, to rectify the titles and have them registered, a certificate of search to be filed with the registrar on or before the 1st of May, showing due performance of this obligation; and, in case of his failure to do so, the sale would be annulled and the purchase price reimbursed to the appellant.

APPEAL from the decision of the Court of King’s Bench, appeal side, province of Quebec, reversing the judgment of the Superior Court, Letellier J. and dismissing the appellant’s action.

The material facts of the case are fully stated in the judgment now reported.

Louis Morin K.C. for the appellant.

P. H. Bouffard K.C. for the respondent.

The judgment of the court was delivered by

Mignault J.—L’appelant, qui avait eu gain de cause en première instance, se plaint d’un jugement de la Cour du Banc du Roi qui a renvoyé son action contre l’intimé. Les faits de la cause sont assez compliqués, et il vaut mieux les relater avant de discuter le mérite de la demande de l’appelant.

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Le 15 mars 1921, par acte passé devant Gosselin, notaire, l’intimé a vendu à l’appelant, avec la garantie de “franc et quitte une terre de trois arpents de front sur trente arpents de profondeur, située en la concession Saint-Antoine sud-ouest, en la paroisse de Saint-Frédéric de Beauce, laquelle terre fut décrite par tenants et aboutissants, avec mention qu’elle était la partie nord-ouest du lot n° 107 du cadastre de cette paroisse. L’intimé déclara à l’acte que cet immeuble lui appartenait pour l’avoir acquis de Hilaire Roseberry, suivant acte du 31 mai 1902 devant le même notaire, dûment enregistré à Beauce. La vente fut faite à charge de la rente constituée seigneuriale et pour le prix de $5,000, lequel prix a été depuis complètement payé.

Cette terre appartenait originairement au père de l’intimé, Richard Cliche, qui, le 30 octobre 1885, l’a vendue à Jean Roseberry pour $2,100, dont $500 à payer à Ephrem Jacques, $500 à Thomas Lambert, et $1,100 payable au vendeur, à termes. Richard Cliche était aussi propriétaire alors d’un terrain voisin, au sud de la terre vendue.

Cette vente s’est faite avant le cadastre de la paroisse de Saint-Frédéric, qui est entré en vigueur le 25 février 1888. Autant qu’on peut le constater, toute la propriété de Richard Cliche, y compris le terrain voisin au sud, a reçu au cadastre le numéro 107, et dès ce moment les trois arpents par trente, dont il s’agit en cette cause, devaient, d’après la loi, se décrire comme la partie nord-ouest du lot 107. Il n’est pas question dans cette cause du terrain voisin au sud, soit la partie sud-est du lot originaire 107 donnée par Richard Cliche à son fils, l’intimé, le 16 février 1899, et vendue par ce dernier à un tiers.

Plus tard, par un amendement au cadastre, le lot originaire 107 fut subdivisé en deux parties. La partie sud-est a conservé le numéro 107 et la partie nord-ouest, savoir la terre que l’intimé a vendue à l’appelant, a reçu le numéro 107A. Cet amendement au cadastre est entré en vigueur le 11 novembre 1890.

Cependant, malgré l’amendement, on a continué dans les actes à désigner la terre de l’appelant tantôt comme la partie nord-ouest du lot 107, c’est ainsi que la décrit la vente du 15 mars 1921, tantôt comme la moitié côté nord du lot 107. Pareillement la partie sud-est de la propriété

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originaire de Richard Cliche est appelée la moitié sud-est ou bien la moitié sud du lot 107, et cela sans égard à l’amendement du cadastre. Il est évident que les notaires n’ont tenu aucun compte de la subdivision du lot 107, et c’est leur négligence à cet égard qui a donné lieu à ce procès.

La première vente de la terre en question, celle de Richard Cliche à Jean Roseberry, étant antérieure au cadastre, Richard Cliche, après l’entrée en vigueur de ce cadastre, s’est conformé aux articles 2168 et 2172 du code civil en donnant au régistrateur un avis, enregistré le 22 février 1890, portant que cette terre était alors connue comme étant la moitié nord-ouest du lot 107. A cette date-là, cette désignation était exacte, mais elle ne l’était plus après l’entrée en vigueur de l’amendement au cadastre, le 11 novembre 1890.

Il faut suivre maintenant cette terre depuis l’achat qn’en a fait Jean Roseberry, le 30 octobre 1885. Nous nous guiderons pour cela sur les constatations du certificat de recherches, ou état hypothécaire, que les parties acceptent comme preuve du contenu des actes y mentionnés.

Jean Roseberry est décédé le 8 novembre 1893, instituant par son testament son épouse, Archange Vachon, sa légataire universelle. Le 15 août 1894, Archange Vachon a donné cette terre, désignée comme “la moitié côté nord dudit lot 107”, de même qu’un autre immeuble non décrit, à son fils Hilaire Roseberry. Cette donation comportait les charges suivantes: 1° de payer les rentes constituées (probablement les rentes seigneuriales); 2° de livrer à sa sœur, Eugénie Roseberry, certains meubles et de lui payer $300; 3° d’acquitter envers la donatrice une rente viagère et alimentaire composée de diverses obligations mentionnées à l’acte, et une rente annuelle de $150, s’il y a lieu (l’état hypothécaire ne fait pas voir si cette rente annuelle de $150 remplaçait la rente viagère et alimentaire). Le donataire s’est de plus obligé à payer toutes les dettes tant hypothécaires que chirographaires de la donatrice, et aussi à acquitter

toutes les charges mentionnées en faveur de Jean Roseberry, père du donataire, dans l’acte de donation qu’il a consenti à feu Jean Roseberry, devant Legendre N.P., le 25 octobre 1869. Le tout sous hypothèque des dits immeubles.

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Le 31 mai 1902, Hilaire Roseberry vendit à l’intimé la terre en question en la décrivant comme “la partie nord-ouest dudit lot 107”, à la charge de la rente constituée seigneuriale et

pour le prix de $3,050, payable comme suit: $50 dans le cours de l’été; $500 au 1er novembre, prochain, * * * et la balance payable à termes. Le tout sous l’hypothèque dudit immeuble.

On a enregistré de plus: un testament par Clara Poulin, l’éponse de l’intimé, instituant ce dernier son légataire universel; une déclaration d’hérédité par l’intimé exposant que Clara Poulin, son épouse, est décédée le 12 juillet 1919, et que parmi les biens transmis à l’intimé par ce testament, “se trouve ledit lot 107 et autre immeuble”; un certificat du percepteur du revenu provincial du district de Beauce constatant qu’il n’y a pas de droits exigibles, re Suce Clara Poulin, “sur moitié indivise dudit lot 107” (probablement Clara Poulin n’avait que son droit comme commune en biens); la vente susmentionnée par l’intimé à l’appelant; enfin un avis par l’intimé que dans la déclaration d’hérédité ci-dessus

il y a eu erreur, que parmi les biens transmis se trouvait la motié indivise du dit lot 107, au lieu de tout le lot 107.

Probablement, par moitié indivise, on voulait dire la moitié appartenant à Clara Poulin comme commune en biens; car, à l’époque du décès de Clara Poulin, l’intimé était propriétaire de tout le lot originaire 107, mais, encore une fois, le notaire instrumentant n’a tenu aucun compte de l’amendement au cadastre.

De toutes les hypothèques mentionnées au certificat de recherches, une seule, celle consentie par l’appelant pour garantir le paiement de son prix de vente, paraît avoir été radiée. Et ces hypothèques, à l’exception de celle créée par la vente de Richard Cliche à Jean Roseberry, sont toutes subséquentes à l’entrée en vigueur de l’amendement au cadastre. Pour le cas au moins des charges mentionnées à son titre d’acquisition, l’intimé sait si ces charges ont été acquittées, et, si elles l’ont été, il est en mesure, plus que personne, à en faire faire la radiation.

L’appelant avait déjà acquitté son prix de vente lorsqu’il découvrit l’erreur de désignation de l’immeuble qu’il avait acheté. Il mit alors l’intimé en demeure, par une lettre de son procureur en date du 4 décembre 1926, de lui donner un bon titre de propriété, de régulariser ses titres, et d’en

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acquérir (sic), le tout à ses frais et dépens. L’intimé ne s’étant pas conformé à cette mise en demeure, l’appelant institua une action contre lui, le 16 décembre 1926, concluant à la résiliation de la vente et réclamant le remboursement du prix de vente, $5,000, et de plus $1,000 de dommages-intérêts. Dans sa déclaration, l’appelant se dit prêt, cependant, mais sans préjudice à ses droits, à suspendre son action pendant un mois, afin que l’intimé ait le temps nécessaire pour régulariser ses titres, de donner un bon titre à l’appelant, et de libérer l’immeuble des hypothèques et privilèges, et alors l’appelant se déclare prêt à maintenir la vente, à condition que l’intimé paie tous les frais.

Après l’institution de cette action, l’appelant et l’intimé se rendirent devant le notaire André Taschereau, de St-Joseph de Beauce, et par un acte en date du 21 décembre 1926, produit au dossier, rectifièrent l’acte de vente du 15 mars 1921, en déclarant que la description du terrain vendu par l’intimé à l’appelant était erronée,

et que ledit lot vendu était et est encore connu au cadastre de Saint-Frédéric ‘Comme étant de lot cent sept A (107A), et les parties font ladite rectification pour valoir ce que de droit.

Cet acte de rectification fut enregistré sur le lot 107A, et les parties admettent que c’est la seule entrée au bureau d’enregistrement au sujet de ce lot.

L’intimé, cependant, ne voulant pas faire davantage, l’appelant continua son action que l’intimé contesta au fond. Le jugement de la cour supérieure (Letellier, J.) a maintenu les conclusions de l’appelant quant à la résiliation de l’acte de vente et au remboursement du prix, $5,000, mais il a accordé à l’intimé l’option de rectifier tous les titres et de libérer la propriété de toutes les hypothèques et charges, pourvu qu’il le fît dans le délai de deux mois à compter de ce jugement.

La cour du Banc du Roi a infirmé ce jugement, et l’appelant nous demande de le rétablir.

Une considération me paraît dominer ce litige, c’est que la vente dont il s’agit comporte de la part du vendeur la garantie de franc et quitte. Cette modification de la garantie légale—et les parties peuvent ajouter aux obligations que cette garantie impose au vendeur (art. 1507 C.C.)—nous vient de l’ancien droit, où l’on enseignait que même lorsque le vendeur fait la déclaration de franc et

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quitte de bonne foi (s’il était de mauvaise foi, c’était un stellionat), il n’en est pas moins tenu civilement de faire décharger les biens des hypothèques, ou de souffrir la résiliation du contrat avec dommages et intérêts (Guyot, Répertoire, vol. 7, p. 548, col. 2. Voyez aussi l’opinion de Casault, J., dans Beaudette v. Cormier[1], et la décision du juge Davidson dans Millar v. Gohier[2]. Voyez encore Laurent, t. 24, n° 325; Hue, t. 10, n° 165 in fine, p. 228).

Il est d’ailleurs superflu d’insister, car on lit dans le jugement de la Cour du Banc du Roi le “considérant” qui suit:

Considérant que, vu la garantie de franc et quitte qui se trouve dans le titre d’acquisition du demandeur, ce dernier a droit à urne propriété qu’aucune charge ou hypothèque n’affecte dans les livres du bureau d’enregistrement.

Et le juge Tellier dit:—

A cause de la garantie de franc et quitte qui se trouve dans son titre d’acquisition, le demandeur a droit à une page blanche, ou libre de tout embarras, au bureau d’enregistrement.

Le même savant juge a également exposé la même doctrine dans la cause de Langlois v. Chaput[3].

L’appelant a-t-il cette page blanche? je ne le crois pas.

Et d’abord le jugement de la Cour du Banc du Roi, parlant de la vente du 30 octobre 1885, par Richard Cliche à Jean Roseberry, dont l’enregistrement a été renouvelé après le cadastre, reconnaît qu’il y a là une créance hypothécaire pour balance du prix de vente de $2,100, rien ne démontrant si cette créance a été payée, ou est encore due, et que l’hypothèque résultant de l’enregistrement de l’acte de vente ne paraît pas avoir été radiée.

Il y a aussi les charges stipulées à la donation du 15 août 1894, par Archange Vachon à Hilaire Roseberry, l’auteur de l’intimé. Il est vrai que la désignation de l’immeuble comme étant “la moitié côté nord dudit lot 107” est défectueuse, car alors le cadastre amendé était en vigueur, mais quelle serait la position de l’appelant si on demandait à faire rectifier cette désignation, en supposant que les charges de cette donation n’aient pas été acquittées?

On peut en dire autant de l’hypothèque créée par la vente de Hilaire Roseberry à l’intimé. Rien ne démontre au bureau d’enregistrement que le prix d’acquisition ait été payé.

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La Cour du Banc du Roi, qui paraît avoir reconnu que l’appelant n’a pas la page blanche à laquelle il a droit, a néanmoins écarté son action pour deux raisons que nous croyons mal fondées.

La première raison, c’est que la comparution de l’appelant à l’acte de rectification par lequel son titre d’acquisition a été corrigé, et son acceptation de cet acte, sans aucune restriction ni réserve, comportent de sa part un abandon ou désistement de sa demande en résolution, vu qu’il y a incompatibilité absolue entre cette demande et ledit acte de rectification.

Il me paraît impossible de soutenir que l’acceptation de cet acte de rectification comporte abandon par l’appelant du droit d’obtenir la radiation des entrées qui paraissent au bureau d’enregistrement. Nul n’est censé renoncer à un droit, et il semble élémentaire d’ajouter que, pour valoir, une renonciation doit être non équivoque. Du reste, il n’y a certainement pas incompatibilité entre la demande et un acte de rectification qui n’a satisfait qu’à un seul des chefs de cette demande. Autant vaudrait dire que l’intimé, en signant l’acte de rectification, aurait renoncé au droit de contester les autres conclusions de l’action qui était alors pendante. Cette raison paraît donc dénuée de fondement.

L’autre raison est une fin de non-recevoir, dit l’appelant, que la Cour du Banc du Roi a d’office opposée à sa demande, sans que l’intimé l’eût en aucune façon invoquée. Il appert à l’état hypothécaire que, subséquemment à son acquisition, l’appelant a hypothéqué l’immeuble pour garantir un prêt de $1,400. Or, dit la Cour du Banc du Roi, l’appelant n’est pas en position de rendre cet immeuble à l’intimé dans le même état qu’il l’a reçu de ce dernier (art. 1065 C.C.).

Cependant, l’appelant, dans son factum devant nous, dit que si l’intimé eût invoqué ce moyen, il aurait pu faire voir que ce prêt avait été remboursé A l’audition, il avait la quittance du prêt et il l’a exhibée en cour. Il n’a pas été nécessaire, cependant, de lui accorder la permission de produire cette quittance au dossier, car l’avocat de l’intimé, ni dans son factum, ni dans sa plaidoirie orale, n’a invoqué le moyen sur lequel la Cour du Banc du Roi s’est basée. Il a pris connaissance de la quittance à l’audition, et il n’a jamais prétendu que le prêt en question n’avait pas été

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remboursé. Il faut donc ne tenir aucun compte de la deuxième raison de la Cour du Banc du Roi.

Ne pouvant faire valoir ni Tune ni l’autre de ces raisons, l’avocat de l’intimé, à l’audition, a prétendu que toutes les charges qui paraissent à l’état hypothécaire sont maintenant non avenues parce que leur enregistrement n’a pas été renouvelé au désir de l’art. 2172 C.C.

Il faut remarquer que toutes les charges non radiées qui apparaissent à l’état hypothécaire ou certificat de recherches ne sont pas dans la même situation.

Les charges créées par la donation d’Archange Vachon à Hilaire Roseberry ainsi que par la vente d’Hilaire Roseberry à l’intimé sont subséquentes au cadastre et à son amendement. Pour elles, la question du renouvellement de l’enregistrement ne peut se soulever, mais l’immeuble hypothéqué est par erreur déclaré être dans un cas “la moitié nord”, et dans l’autre cas “la moitié nord-ouest” du lot 107, alors que c’était le lot 107A qu’il aurait fallu dire. Cette erreur (on peut même dire qu’il y a eu, dans toutes les transactions qui paraissent à l’état hypothécaire, erreur commune) peut-elle se corriger maintenant? Je ne crois pas que nous devrions nous prononcer sur ce point, car notre jugement pourrait affecter les droits de tiers qui ne sont pas devant nous. Et s’il y a nullité de l’hypothèque par suite de cette erreur, n’est-ce pas à l’intimé à débattre cette question avec les créanciers de ces charges, car il a garanti que l’immeuble était franc et quitte?

L’enregistrement des charges créées par la vente de Richard Cliche à Jean Roseberry (antérieure au cadastre) a été renouvelé une fois après l’entrée en vigueur du cadastre, mais il n’y a pas eu un autre renouvellement après l’amendement du cadastre. Le défaut de ce dernier renouvellement annule-t-il l’hypothèque par application des articles 2172, 2173, 2176 du code civil que l’intimé invoque? C’est encore une question à débattre entre l’intimé garant et les créanciers; la résoudre dans ce procès serait, si l’intimé a raison, affecter les droits de tiers qui ne sont pas en cause.

Même sous l’empire de l’article 1535 du code civil, on décide que ce n’est pas à l’acquéreur à discuter si une charge qui apparaît au bureau d’enregistrement existe réellement,

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mais le seul fait de l’inscription hypothécaire suffit pour lui ouvrir le recours de cet article.

Ainsi, dans la cause de Parker v. Felton[4], cour d’appel, le juge-en-chef Dorion disait:—

This court has already decided in the case of Jobin v. Shuter[5], that the buyer was not obliged to establish a clear right of action against the property purchased, nor to assume the risk of a lawsuit. It was sufficient if there appeared a reasonable cause of trouble. Now it has been repeatedly held in France that the existence of inscriptions hypothécaires was a sufficient cause of trouble to entitle the purchaser to retain the price of sale * * * and this jurisprudence has always been followed here.

Voy. aussi Malbœuf v. Leduc[6], cour de revision.

S’il en est ainsi sous l’article 1535 C.C., à plus forte raison doit-il en être de même lorsque la vente est faite avec la clause de franc et quitte (voy. les autorités citées plus haut), car l’article 1535 CC n’envisage que le cas de garantie ordinaire.

L’intimé dit encore que l’appelant a la jouissance paisible de cette terre et que personne ne le trouble. Ce n’est pas une raison pour ne pas donner effet à la clause de franc et quitte. Si l’appelant a la jouissance paisible de cette terre, peut-on dire qu’il en a un titre indiscutable qui lui permette d’en disposer, ou d’emprunter en l’hypothéquant?

Un dernier argument de l’intimé, c’est que l’appelant ayant payé son prix n’a aucun recours contre lui tant qu’il ne sera pas évincé. Cet argument serait bien fondé si nous nous trouvions dans l’hypothèse prévue par l’article 1535 C.C. Mais il est certain que dans le cas de la garantie de franc et quitte, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente si l’immeuble n’est pas franc et quitte, et n’est pas obligé d’exercer le recours de l’article 1535 C.C. Je renvoie ici aux autorités citées plus haut.

Il me paraît indiscutable que l’intimé doit faire enregistrer son titre d’acquisition sur le lot 107A pour permettre à l’appelant d’enregistrer le sien (art. 2098 C.C).

Ma conclusion est de maintenir l’appel avec les dépens de toutes les cours contre l’intimé. L’appelant a droit à un jugement résiliant la vente du 15 mars 1921 et condamnant l’intimé à lui rembourser le prix de vente, $5,000, avec intérêt de la date de ce jugement. Je n’accorderais pas l’intérêt à compter de l’institution de l’action, car, pendant le procès, l’appelant a eu la jouissance de la terre. Sur

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paiement de cette somme, rappelant devra rétrocéder cette terre à l’intimé, aux frais de ce dernier, libre de toute charge qui procéderait de son chef, et l’acte de rectification du 21 décembre 1926 et son enregistrement seront alors non avenus.

Cependant la cour supérieure ayant donné à l’intimé l’option de faire rectifier tous les titres et de faire disparaître toutes les hypothèques et charges sur l’immeuble, et d’éviter ainsi la résiliation de la vente et l’obligation de rembourser le prix, je suis d’opinion, à titre d’indulgence, d’accorder cette option à l’intimé aux conditions suivantes:

Dans un délai de 15 jours de ce jugement l’intimé devra, par une déclaration déposée au greffe de cette cour, et dont copie sera signifiée au procureur de l’appelant, dire s’il entend accepter cette option.

Dans les 15 jours de l’acceptation de l’option, l’intimé devra payer au procureur de l’appelant ses frais taxables dans toutes les cours.

Si l’intimé n’accepte pas cette option ou si, l’ayant acceptée, il ne paie pas les frais dans le délai susdit, il y aura jugement résiliant la vente et condamnant l’intimé à rembourser le prix, $5,000, avec intérêt tel que susdit, et les frais de toutes les cours.

Au cas d’acceptation de l’option et du paiement des frais, cette cause restera ajournée au premier jour de mai prochain, et l’intimé procèdera avec toute diligence possible à faire rectifier tous les titres depuis, et y compris, la vente de Richard Cliche à Jean Roseberry jusqu’à la vente par Hilaire Roseberry à l’intimé inclusivement, en faisant corriger la désignation erronée qui s’y trouve, et, après correction, il fera enregistrer tous ces titres sur le numéro 107A. De plus, il fera radier au bureau d’enregistrement toutes les charges et hypothèques qui apparaissent au certificat de recherches comme affectant la terre qu’il a vendue à l’appelant. Au premier jour de mai, ou à toute date ultérieure que la cour, pour cause suffisante, pourra fixer à la demande de l’intimé, ce dernier devra produire au greffe de cette cour un certificat de recherches constatant l’accomplissement de ces conditions.

Appeal allowed with costs.

Solicitors for the appellant: Morin & Vézina.

Solicitors for the respondent: Bouffard & Bouffard.