Legault v. Desève, (1920) 61 SCR 65

Supreme Court of Canada

Legault v. Desève , (1920) 61 S.C.R. 65

Date: 1920-06-21

Joseph Legault (Plaintiff) Appellant;

and

Alfred Desève (Defendant) Respondent.

1920: June 1, 2, 21.

Present: Idington, Duff, Anglin, Brodeur and Mignault JJ.

ON APPEAL FROM THE COURT OF KING'S BENCH, APPEAL SIDE, PROVINCE OF QUEBEC.

Mortgage—Transfer of property—"A la charge de l'hypothèque"—Personal obligation—Articles 1019, 1508, 2016, 2056, 2065, C.C.

The mere taking of a transfer of property subject to a hypothec,—"à la charge de l'hypothèque"—does not, under the civil law of Quebec, per se, entail any personal obligation on the part of the transferee to pay the debt for which the hypothec is security.

Judgment of the Court of King's Bench (Q.R. 29 K.B. 375) affirmed.

APPEAL from the judgment of the Court of King's Bench, Appeal side, Province of. Quebec[1], reversing the judgment of the Superior Court and dismissing the appellant's action.

The material facts of the case and the questions in issue are fully stated in the above head-note and in the judgments now reported.

Louis Boyer K.C. and Alphonse Décary K.C. for the appellant.

Aimé Geoffrion K.C. and Oscar Dorais K.C. for the respondent.

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Idington J.—I agree with the judgment of my brother Mignault and hence that this appeal should be dismissed with costs.

Duff J.—I concur with Mignault J.

Anglin J.—I concur in the judgment dismissing this appeal. The mere taking of a transfer of property subject to a hypothec does not under the civil law of Quebec per se entail any personal obligation on the part of the transferee to pay the debt for which the hypothec is security. There is no implication that the transferee undertakes to indemnify the vendor against his personal liability such as the English equity system imports in the case of a purchaser subject to a mortgage. In Quebec the assumption of personal liability by the transferee must be clear and unequivocal in order that it may be judicially enforced. Ordinarily the words "à la charge de l'hypothèque" do not import it, but are regarded as merely intended to preclude any claim in warranty by the transferee against the transferor should the holder of the hypothec subsequently enforce it against the property. I do not find in the fact that these words are unnecessarily repeated in the provision for taking over the property in satisfaction in the event of default contained in the instrument executed to evidence the loan made by Desève to Lecavalier and Chassé (which had already referred to the existing hypothec of $15,000 as a charge on the land) or in their repetition in the instrument executed by the curator of Lecavalier's estate in compliance with Desève's demand for a transfer "à titre de dation en paiement" sufficiently clear and explicit evidence of an intention that Desève should on taking over the

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property in satisfaction of his claim assume personal liability for the debt as security for which the $15,000 hypothec was held. The phrase "à la charge de l'hypothèque" is at best equivocal. My brother Mignault, whose opinion I have had the advantage of reading, has discussed at some length the authorities bearing on its purview and effect. For the reasons I have indicated I agree in his conclusion that assumption of personal liability by the respondent has not been satisfactorily made out and that the appeal therefore fails.

Brodeur J.—Je suis d'opinion de renvoyer l'appel pour les raisons données par mon collègue, M. le juge Mignault.

Les parties à la dation en paiement et au prêt originaire pouvaient certainement stipuler que l'acquéreur ne serait pas tenu personnellement au paiement de l'hypothèque antérieure. Les contrats disent bien que la propriété sera prise à la charge de l'hypothèque, c'est-à-dire, comme dit l'article 2016 du code civil, à la charge d'un droit réel qui l'affectait. Et alors l'acquéreur, dans ces conditions, pouvait être tenu de déguerpir si le créancier de la dette hypothécaire voulait procéder contre la propriété, mais le tiers détenteur ne pouvait être tenu de payer la dette que s'il s'y était personnellement obligé.

Dans le cas actuel, l'obligation de payer que l'on rencontre d'ordinaire dans les actes notariés (Marchand, Formulaire du notariat, vol. 2, p. 553; Lainey, Formulaire d'actes usuels, p. 552) ne s'y trouve pas. Le plus qu'on puisse dire, c'est qu'il y a doute; et alors le contrat doit s'interpréter en faveur de celui qui a contracté l'obligation (art. 1019 C.C.).

L'appel doit être renvoyé avec dépens.

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Mignault J.—Cette cause—où la seule question à décider est la portée qu'il convient de donner à une clause par laquelle l'intimée se faisait transporter, en dation de paiement, un immeuble, qui lui était hypothéqué pour une somme de $6,200.00, à la charge d'une première hypothèque de $15,000.00 en faveur de l'appelant—a donné lieu à des débats qui ont duré une journée entière. Dans cette discussion sur l'interprétation de ces cinq mots "à la charge de l'hypothèque", les avocats des parties ont fait preuve de beaucoup de talent et nous ont cité plusieurs vieux auteurs, en commençant par Loiseau, Ferrière et Duplessis et en finissant par Pothier. De plus, alors que dans la cause que nous avons à juger quatre juges se sont prononcés en faveur de l'intimé et deux juges contre lui, on nous a produit trois jugements rendus respectivement par les honorables juges Demers, Duclos et Martineau, où il s'agissait de la même clause ou d'une clause identique, et chacun de ces jugements est favorable aux prétentions émises par l'appelant. L'intimé est partie dans les causes décidées par les juges Duclos et Martineau et on nous informe qu'il a appelé des jugements rendus contre lui. Des montants considérables sont en jeu et notre décision règlera le sort non-seulement de la présente cause, mais aussi des deux autres causes que je viens de mentionner. Pour cette raison, cette question d'interprétation a une importance capitale pour les parties et je n'ai voulu la résoudre qu'après l'avoir étudiée à fond.

L'exposé des faits essentiels peut se faire brièvement. Par acte du 16 avril, 1914, passé devant Chauret, notaire, l'appelant avait prêté $15,000.00 à Lecavalier et Chassé sur première hyopthèque portant sur l'immeuble connu et désigné comme partie de la subdivision 3 de la subdivision 19 du lot 12 du cadastre

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du village incorporé de la Côte St-Louis, maintenant partie de la cité de Montréal.

Le 4 mai 1914, devant Rivest, notaire, l'intimé prêta $6,200.00 à Lecavalier et Chassé, avec deuxième hypothèque sur le même immeuble. L'acte stipulait que pour plus de garantie, et afin d'éviter les frais et délais d'une vente par le shérif, au cas où les emprunteurs feraient défaut de rembourser la somme prêtée, ou de payer les intérêts sur cette somme ou sur la première hypothèque, ou les taxes ou primes d'assurances, l'intimé aurait droit de garder la propriété hypothéquée et en deviendrait propriétaire absolu à titre de dation en paiement du montant à lui dû en capital, intérêts et accessoires, à la charge de l'hypothèque de $15,000.00 ci-après mentionnée seulement (l'hypothèque de l'appelant).

L'intimé, qui avait stipulé toutes les garanties possibles pour protéger sa créance, ne s'est probablement pas douté que cette clause de dation en paiement, exigée comme garantie additionnelle, renfermait le germe d'un gros procès, même de plusieurs procès, comme je viens de le dire. Toujours est-il que Chassé ayant transporté ses droits à Lecavalier, et ce dernier ayant fait cession de ses biens à la demande de ses créanciers, l'intimé a exigé la passation en sa faveur d'un acte de dation en paiement.

Cet acte fut reçu devant Rivest, notaire, le 28 mai 1915, et le curateur de Lecavalier, St. Amour, céda à l'intimé, avec l'autorisation judiciaire, et à titre de dation en paiement, l'immeuble en question avec un autre immeuble sur lequel l'intimé avait également une seconde hypothèque. Il y fut déclaré que la cession des deux immeubles était faite en considération de la somme de $1,800.00 et en paiement complet des créances hypothécaires de l'intimé, et de plus

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à la charge de l'hypothèque de $15,000.00 affectant remplacement en premier lieu décrit (l'hypothèque de l'appelant) et de l'hypothèque de $25,000.00 affectant l'emplacement en second heu décrit

(une hypothèque en faveur d'une Dame Alice Daoust, épouse d'un nommé Viau).

Plus tard, le 3 décembre, 1915, devant Labrèche, notaire, l'intimé vendit l'immeuble présentement en question à Mr J. A. H. Hébert. Il fut déclaré à l'acte que la vente était faite pour le prix de $12,500.00 payés comptant par bonnes et valables considérations, et en plus

à la charge de l'hypothèque de $15,000.00 grevant le dit immeuble en faveur de M. Joseph Legault.

En 1917, l'appelant poursuivit Hébert personnellement en recouvrement de sa créance hypothécaire, et obtint, après contestation, un jugement contre lui de l'honorable juge Demers. Il fit alors émaner un bref d'exécution contre Hébert, et ce bref ayant été noté sur une exécution antérieure, l'immeuble hypothéqué fut vendu par le shérif. Le prix de vente n'ayant pas suffi pour payer la créance de l'appelant, celui-ci réclame maintenant la différence, soit $5,711.60 de l'intimé, alléguant que l'intimé s'est rendu personnellement responsable du paiement de sa créance.

En cour supérieure, l'honorable juge Greenshields donna raison à l'appelant, mais ce jugement fut infirmé par la cour d'appel, l'honorable juge Pelletier différant. De là le présent appel.

Il est élémentaire de dire que le débiteur hypothécaire demeurant propriétaire de l'immeuble hypothéqué peut en disposer librement. S'il le vend, la vente n'affecte pas les droits du créancier hypothécaire, qui peut poursuivre l'acquéreur pour le forcer à délaisser l'immeuble, si mieux il n'aime payer la

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créance du demandeur. Cette vente non plus n'engage la responsabilité personnelle de l'acquéreur envers le créancier que si l'acquéreur s'est obligé à payer la créance hypothécaire. Il peut s'y obliger par une convention avec le vendeur sans l'intervention du créancier hypothécaire. Il y a alors délégation ou indication de paiement, délégation dite imparfaite parce qu'elle n'a pas été acceptée par le créancier. Cependant, tant que cette délégation n'a pas été révoquée par le vendeur, le créancier peut l'accepter, ce qui créera un lien de droit entre lui et l'acquéreur, et il est de jurisprudence que le seul fait de poursuivre l'acquéreur en vertu de la délégation de paiement en comporte acceptation suffisante.

Reste à savoir s'il y a eu délégation de paiement dans l'espèce, car si cette délégation existe, l'appelant l'a acceptée par son action contre l'intimé.

J'ai cité la clause dont il s'agit et qui se trouve d'abord dans l'acte de prêt du 4 mai 1914, et ensuite dans l'acte de dation en paiement du 28 mai 1915. L'intimé, dans le premier acte, a stipulé, en cas de défaut de paiement, le droit de garder l'immeuble, dont il deviendrait propriétaire à titre de dation en paiement, et ce à la charge de l'hypothèque de $15,000.00 de l'appelant seulement. Et, dans le deuxième acte, cet immeuble et un autre immeuble lui ont été transportés en considération de $1,800.00 et de plus à la charge de l'hypothèque de $15,000.00 de l'appelant et de l'hypothèque de $25,000.00 de Mme Viau.

Les honorables juges qui formaient la majorité de la cour d'appel ont décidé que par cette clause l'intimé a accepté la charge de l'hypothèque seulement et n'a pas contracté une obligation personnelle de payer la dette dont cette hypothèque était l'accessoire. Or

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nul doute que l'obligation personnelle de payer la dette est essentielle, car sans elle il n'y a pas de délégation de paiement que le créancier puisse accepter. Et j'ajouterai qu'il faut que l'existence de cette obligation personnelle ne soit pas douteuse, car on n'est jamais présumé vouloir s'obliger; en d'autres termes, celui qui prétend qu'on s'est obligé envers lui est obligé d'en apporter la preuve, et cette preuve doit pleinement satisfaire la conscience du juge. Il doit en être ainsi surtout dans une cause comme celle-ci où l'intimé est un parfait étranger pour l'appelant et où ce dernier, qui n'a pas exigé dans son contrat de prêt que les acquéreurs subséquents de la propriété s'obligeassent personnellement envers lui, veut profiter maintenant d'une clause insérée dans un deuxième contrat de prêt et dans un contrat de dation en paiement auxquels il n'était pas partie pour se faire donner un nouveau débiteur. Assurément l'appelant certat de lucro capiendo, et dans le doute la clause qu'il invoque doit être interprétée contre lui.

Donc l'intimé a-t-il contracté une obligation personnelle de payer la créance hypothécaire de l'appelant en achetant à la charge de son hypothèque?

J'ai lu bien attentivement l'opinion de l'honorable juge Martineau dans la cause de Pilon v. Desève, un des jugements dont l'appelant nous a fourni copie. On y cite de nombreuses autorités tirées de l'ancien droit, savoir, l'article 102 de la Coutume de Paris, l'article 102 de la Coutume de Meaux, l'article 409 de la Coutume d'Orléans, Ferrière, Grande Coutume, tôme 2, p. 67, Bacquet, Droit de Justice, ch. 21, no. 195, Henrys, tôme 2, livre 3, question 51, DeLalande sur l'article 409 de la Coutume d'Orléans, pp. 243 et suiv., et Duplessis, p. 607.

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Dans toutes ces autorités il est question de rentes foncières ou constituées assurées par hypothèque sur un immeuble, et on déniait le droit de déguerpissement à celui qui, en achetant un immeuble, s'était chargé de la rente, et à qui on demandait le paiement des arrérages échus de son temps. A cela je puis ajouter une autorité plus moderne, bien qu'elle ne soit pas de fraîche date, où on a décidé que lorsqu'il est exprimé dans un acte de vente qu'on vend un immeuble avec ses droits et charges, l'acquéreur est obligé personnellement à payer les rentes auxquelles cet immeuble est hypothéqué. Liège, 1er juin 1814, Dalloz, Privilèges et Hypothèques, n° 1855, 3°.

Toutes ces autorités n'envisagent que la question des rentes, et on conçoit que lorsqu'on vend un immeuble tenu au paiement de prestations périodiques, comme les arrérages de rentes, les taxes, les rentes seigneuriales, celui qui achète à la charge de la rente soit obligé personnellement à payer les arrérages échus de son temps. Mais l'appelant ne nous a cité aucune autorité où cette doctrine ait été appliquée à une créance due par le vendeur et garantie par une hypothèque sur l'immeuble vendu, et je n'en ai trouvé moi-même aucune, sauf le passage de Loiseau que je citerai tout à l'heure et qui n'est pas favorable aux prétentions de l'appelant.

D'après les règles générales qui régissent la matière, il n'est nullement nécessaire, pour protéger le créancier hypothécaire, de stipuler dans la vente de l'immeuble hypothéqué que cette vente est faite à la charge de l'hypothèque, car le créancier a le droit de suivre l'immeuble en quelques mains qu'il passe et de le faire vendre en justice et de se faire payer, suivant le rang de sa créance, sur les deniers provenant de cette vente (art. 2056 C.C.). Il s'ensuit que la vente se fait toujours à la charge de l'hypothèque.

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Quelle est alors Futilité de la clause expresse que la vente est faite à la charge de l'hypothèque? Cette utilité ne peut exister que pour le vendeur, soit pour que l'acheteur paie la dette hypothécaire et libère ainsi le vendeur de tout recours personnel contre lui pour cette dette, soit pour empêcher que l'acheteur ne le recherche en garantie à raison de l'éviction qu'il souffre de la part du créancier hypothécaire.

Dans le premier cas, le vendeur impose une obligation que je pourrais appeler active à l'acheteur, il l'astreint à payer la dette hypothécaire, et il faut que la clause par laquelle cette obligation est stipulée ne soit pas équivoque et ne laisse aucun doute sur l'intention du vendeur d'imposer et de l'acheteur d'accepter cette obligation.

Dans le second cas l'obligation de l'acheteur est passive. Il devra subir l'hypothèque; et s'il est évincé à raison de cette hypothèque, il n'a pas de recours en garantie contre son vendeur.

Mais on dira: pour exclure la garantie il suffit de déclarer la charge dans l'acte de vente (art. 1508 C.C.). Or dans l'acte de prêt de Desève à Lecavalier et Chassé on a déclaré expressément l'existence de l'hypothèque de l'appelant et dans une autre clause on dit que la vente est faite à la charge de cette hypothèque. Le but de cette dernière clause n'a donc pu être d'empêcher le recours en garantie, car la déclaration ou dénonciation de l'hypothèque suffisait à cette fin. La seule utilité de la clause par conséquent est d'imposer à Desève l'obligation de payer l'hypothèque de l'appelant à l'acquit de Lecavalier et Chassé.

Cet argument aurait beaucoup de force si les actes notariés n'étaient d'ordinaire remplis de clauses inutiles et de répétitions, et l'acte en question n'est pas exempt de ce reproche, comme la clause de remboursement

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en bonnes espèces de monnaies ayant cours le fait voir. D'ailleurs la clause en question est équivoque et peut très bien signifier que l'intimé prendra l'immeuble avec la charge de la première hypothèque qui le grève, sans qu'il puisse demander à Lecavalier et Chassé de l'en indemniser. De plus, on dit dans l'acte: à la charge de l'hypothèque de $15,000.00 ci-après mentionnée, et plus loin on mentionne cette hypothèque, de sorte que les deux clauses se complètent et ne font réellement qu'une seule stipulation. On aurait pu éviter toute équivoque en disant: à la charge de payer l'hypothèque de $15,000.00 ci-après mentionnée, et alors il aurait été certain que Lecavalier et Chassé voulaient faire une délégation de paiement, et non pas seulement se protéger contre un recours éventuel en garantie de la part de Desève. C'est une clause de ce genre que vise Loiseau, dans son traité du Déguerpissement, (édition de 1701), livre III, ch. VIII, p. 73, où il dit:

Aussi la discussion n'a lieu en faveur du tiers détenteur, qui a acquis l'héritage à la charge expresse de payer la rente ou la dette à une fois payer; car celui-là est tenu personnellement envers le créancier, et même sans cession d'actions du vendeur, comme nous le pratiquons en France, ainsi qu'il sera traité au livre suivant: aussi ne serait-il pas raisonnable qu'il pût demander que celui qui a recours contre lui fût discuté auparavant lui. Autre chose serait en celui qui lors de l'achat aurait bien eu connaissance de la rente, mais ne serait nullement chargé de la payer; et même de celui qui aurait acquis l'héritage à la charge, non de la rente, mais seulement de l'hypothèque pour raison de la rente; car celui-là n'en est point tenu personnellement, ni envers le créancier, ni envers le débiteur, pour l'en acquitter, mais ce n'est qu'un avertissement et certioration de l'hypothèque qui était sur l'héritage pour s'exempter du stellionat; de manière qu'avant que s'adresser à lui, il faut discuter le débiteur qui lui a vendu l'héritage.

Les honorables juges de la cour d'appel interprètent le mot "hypothèque" comme signifiant le droit accessoire que constitue l'hypothèque, ce qui la distingue de la créance dont elle n'est que la garantie. Cet

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argument aurait une plus grande force à mes yeux si, dans le contrat de prêt, les parties n'avaient pas employé le mot "hypothèque" pour désigner la créance hypothécaire. Ainsi l'acte impose aux emprunteurs l'obligation de produire au prêteur les reçus démontrant le paiement des versements de capital et intérêts "sur les hypothèques ci-après mentionnées," et s'ils font défaut de payer à échéance les versements "sur les hypothèques antérieures affectant la dite propriété," et si le prêteur paie lui-même "les intérêts sur les hypothèques antérieures," il peut en exiger le remboursement immédiat avec intérêt de dix pour cent. Et il y a d'autres expressions du même genre qui affaiblissent l'argument qui a prévalu devant la cour d'appel. D'ailleurs je ne crois pas cet argument essentiel, et même si la clause en question veut dire que l'intimé prend l'immeuble à la charge de la créance hypothécaire de l'appelant, il ne s'ensuit pas qu'il soit obligé à payer cette créance. Il a consenti à subir l'éviction qui en résulterait, voilà tout, et il me répugnerait de donner à une clause aussi équivoque une portée qui dépasse, j'en suis convaincu, toutes les prévisions des parties.

De part et d'autre on invoque l'article 2065 du code civil qui dit:

Le tiers détenteur assigné sur action hypothécaire et qui n'est ni chargé de l'hypothèque, ni tenu personnellement au paiement de la dette, peut opposer, s'il y a lieu, outre les moyens qui peuvent éteindre l'hypothèque, les exceptions énoncées dans les cinq paragraphes qui suivent.

Mais ce texte est sans portée sur la responsabilité du tiers détenteur qui s'est chargé de l'hypothèque ou qui est tenu personnellement au paiement de la dette. Il envisage le cas de l'assignation du tiers détenteur sur action hypothécaire, partant sur une action qui

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lui donne la faculté de délaisser pour ne pas payer, et tout ce que l'article refuse à ce tiers détenteur ce sont les cinq exceptions mentionnées par le code, ainsi que la défense basée sur des moyens qui peuvent éteindre l'hypothèque. Il n'en sera pas moins condamné hypothécairement seulement, suivant les conclusions de l'action prise contre lui. La question de savoir s'il aurait pu être poursuivi personnellement reste ouverte, et pour admettre l'affirmative il faudrait trouver dans l'acte d'acquisition une obligation personnelle de l'acquéreur de payer la dette hypothécaire, ce que je ne puis trouver dans l'espèce.

Je suis donc d'opinion de renvoyer l'appel avec dépens.

Appeal dismissed with costs.

Solicitors for the appellant: Décary & Décary.

Solicitors for the respondent: Dorais & Dorais.