Dépelteau v. Bérard, [1924] SCR 159

Supreme Court of Canada

Dépelteau v. Bérard, [1924] S.C.R. 159

Date: 1924-02-05

O. Depelteau (Defendant) Appellant;

and

Dame M. E. H. Berard es-qual, and others (Plaintiffs) Respondents.

1923: November 19; 1924: February 5.

Present: Sir Louis Davies C.J. and Idington, Duff, Anglin and Mignault JJ.

ON APPEAL FROM THE COURT OF KING'S BENCH, APPEAL SIDE, PROVINCE OF QUEBEC

Substitution—Property owned by several institutes—Undivided ownership Sale without consent of all—Arts. 297, 944, 1487, 1488, 1517, 1535 C.C — Art. 1342 C.C.P.

A testator divided an immovable owned by him into six distinct portions which he bequeathed to each of his six sons with substitution in favour of the eldest son of each and a further substitution to the eldest son of each of the latter. He provided that upon the death of any one of his sons without male children, the share of the one so dying should accrue to his surviving sons in equal shares. This accretion, so called, was not ordered to be by distinct portions.

Held that the five surviving sons took the share of the predeceased son jointly and in undivided ownership and consequently, even with judicial authorization under Art. 953 C.C., four of the sons, without the consent of the fifth, could not sell four divided fifths of the share of the predeceased son, such a sale being equivalent to a partition to which the fifth institute had not assented. Idington J. dissenting.

Per Idington J. dissenting.—Any irregularity in the proceedings authorizing the sale has been rectified by subsequent ratification.

Judgment of the Court of King's Bench (Q.R. 34 K.B. 515) reversed, Idington J. dissenting.

APPEAL from a decision of the Court of King's Bench, appeal side, province of Quebec[1], affirming the judgment of the Superior Court (1) and maintaining the respondents' action.

One Langelier was owner of a farm having a frontage of six acres by thirty acres deep. By his will a substitution was created, the property being bequeathed to his six sons as institutes, to take effect after the death of the mother to whom was left the usufruct of the property. The will also provided that each of the six sons would be owner as institute separately of one-sixth of the farm in frontage and that, in case of death of one of them without male children, his lot would accrue by equal portions to the other institutes. The father and then the mother having died, the property was divided according to the will between the six sons of the deceased. Later on, one of the sons having died without male children,

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his lot became the property of the remaining five sons; and another son having also died but leaving a male child, the property was thus owned at the time of the sale to appellant by five institutes, to wit, four remaining sons and the minor child represented by his mother as tutrix. Four of the five institutes, including the minor, were duly authorized by the court under article 953a, C.C. to sell the four lots owned by them and the four-fifths of the other one, as the fifth institute did not consent to the sale; and the property was duly adjudicated to the appellant. It was then discovered that the proceedings were irregular as the tutrix had not been duly authorized to sell the property owned by the minor; but a resolution was passed by a family council representing the latter ratifying the sale and authorizing the tutrix to give title to the buyer. The appellant refused to pay the purchase price on the grounds that the proceedings authorizing the sale were void and that he had the right to delay payment as he could be disturbed by an action in revendication by the institute who had not assented to the sale (art. 1535 C.C). The trial judge and the Court of King's Bench held that the minor alone had the right to invoke the nullity of the sale and that the subsequent ratification was valid. Before this court, the appellant further alleged that the sale of the four-fifths of the lot above mentioned was null, on the ground that the lot was owned jointly (par indivis) by the five institutes and could only be sold with the consent of all.

A. Régnier, for the appellant.

S. Poulin, for the respondent.

The Chief Justice.—I concur in the reasons for allowing this appeal stated by my brother Mignault as the judgment of Mr. Justice Anglin and himself.

Idington J. (dissenting).—For the reasons respectively assigned by Chief Justice Lafontaine and Mr. Justice Greenshields speaking on behalf of the majority of the Court of King's Bench, now appealed from. I am of the opinion that this appeal should be dismissed with costs.

Duff J.—The transfer in this case virtually, if effective, produces a partition of part of the property sold. This result is accomplished without notice to the interested

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parties and as the whole proceeding must therefore as to that part be invalid on that ground alone the action should be dismissed. The only doubt I have is a doubt concerning the question of costs, but on the whole I think the costs should follow the event throughout.

Mignault J.—Le jugement qui suit est celui du juge Anglin et le mien.

Les intimés réclament de l'appelant la somme de $14,000, étant le prix d'adjudication de deux immeubles substitués, savoir les numéros 82 et 83 du cadastre de Saint-Jean, sauf une partie distraite de la vente, qu'il a achetés d'eux à une vente avec autorisation de justice, le 11 octobre 1920, avec de plus la somme de $700 pour intérêts depuis cette date jusqu'au jour de l'action. L'appelant se défend en alléguant que la vente est nulle parce que les formalités exigées par la loi n'ont pas été remplies, et il prétend de plus qu'il a juste sujet de craindre d'être troublé par une action en revendication, et qu'il peut différer le paiement du prix jusqu'à ce que les vendeurs fassent cesser ce trouble ou lui fournissent caution (art. 1535 C.C.). A l'audition devant cette cour, l'appellant a fait valoir un autre moyen de nullité de la vente, savoir que cette vente aurait compris certains droits d'un des grevés qui ne s'était pas joint à la vente et qui partant n'avait pas été autorisé à vendre, ces droits lui étant dévolus indivisément avec les autres grevés au décès sans enfants d'un des grevés originaires.

Les immeubles, n^os 82 et 83, avaient été substitués par le testament de feu Charles Langelier, en date du 18 octobre, 1879, devant C. T. Charbonneau et son confrère, notaires, cette substitution devant s'étendre jusqu'aux arrière-petits-enfants du testateur. C'est une terre de six arpents de front par trente arpents de profondeur. Le testateur laissa deux filles, dont il n'est pas nécessaire de parler, et six fils: Charles, Joseph, Henri, Louis, Félix et Arthur, auxquels il légua cette terre à charge de substitution, à l'extinction de l'usufruit laissé à sa femme.

La substitution est créée dans les termes suivants:

A l'expiration de l'usufruit ci-dessus légué à mon épouse, je donne et lègue, sous la substitution ci-après exprimée, à mes six fils ci-dessus nommés, l'immeuble en premier lieu au long ci-dessus décrit; j'ordonne qu'ils en soient séparément propriétaires pour un sixième du tout, chacun, l'aîné devant prendre son lot du côté nord de la dite terre sur toute sa

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longueur, viendront ensuite les lots de chaque autre enfant, par préséance d'âge.

Cet immeuble ainsi divisé, mesdits fils en jouiront pendant leur vie, comme grevés de substitution et devant respectivement transmettre leur portion respective du dit immeuble à l'aîné de leurs enfants mâles vivants à l'époque de leur décès respectif; la dite substitution devant ainsi se continuer dans les mêmes conditions, au profit de l'aîné des enfants mâles de chacun des premiers appelés à la présente substitution, lesquels premiers appelés deviendront à leur tour grevés de la dite substitution.

Et dans le cas où l'un des dits grevés de substitution décéderait sans enfants mâles, la part de la dite propriété à lui ci-dessus léguée accroîtra à ceux des autres grevés alors vivants, pour être transférée au même titre de substitution, par portions égales, aux appelés à la présente substitution, jusqu'au dernier degré d'icelle;

Cependant si aucun des seconds grevés ayant recueilli en vertu de la présente substitution, mourait sans enfants mâles, sa portion du dit immeuble retournerait à son frère cadet, et en cas de décès de ce dernier, sans enfants mâles, à son autre frère, s'il en existe, et ainsi de suite pour ses autres frères, et en conséquence l'accroissement ci-dessus indiqué serait exclu.

Mon intention est que cet immeuble soit ainsi recueilli, à titre de substitution: 1° par mes dits fils, comme institués dans les proportions et sous les conditions ci-dessus mentionnées; 2° par l'aîné des enfants mâles de chacun d'eux dans le sens ci-dessus établi, et 3° l'aîné des enfants mâles des premiers appelés;

Je veux aussi que les grevés de la dite substitution soient conjointement tenus au paiement des taxes, réparations, cotisations et rentes seigneuriales auxquelles le dit immeuble sera assujetti.

Il résulte de cette disposition que chacun des six fils du testateur a recueilli de lui, à charge de substitution, une portion distincte de terre, savoir une lisière d'un arpent de largeur et de trente arpents de profondeur. La clause d'accroissement ou, pour parler plus exactement, de transmission, au décès d'un des premiers grevés sans enfants mâles, ne comporte pas semblable division du lot transmis, lequel ne peut être recueilli par les grevés survivants que par indivis.

Félix Langelier, un des premiers grevés, est décédé il y a plusieurs années sans enfants et son lot a été transmis aux cinq autres, par indivis, en vertu de la clause citée plus haut. Henri Langelier, un autre des fils du testateur, est également décédé, mais subséquemment au décès de Félix, laissant un fils, Alphonse Langelier, qui est encore mineur et qui est représenté par sa mère et tutrice, Dame Marie "Eva Hénédine Bérard.

Il y a donc cinq grevés, y compris le mineur, Alphonse Langelier. Chacun d'eux a un lot entier et le cinquième indivis d'un autre lot. Mais les grevés qui ont prétendu

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vendre leurs parts, en y comprenant le mineur Alphonse Langelier, ne sont que quatre des cinq grevés originaires. L'un des fils du testateur, Joseph Langelier, n'a pas voulu vendre sa part, et c'est cette part qu'on a prétendu distraire de la vente qui a été faite des lots 82 et 83.

Les autres grevés, au contraire, trouvant qu'il y avait avantage à vendre leurs parts, en ont demandé l'autorisation en invoquant les dispositions de l'article 953a du code civil, qui permet l'aliénation des biens substitués à certaines conditions quand c'est de l'avantage du grevé et de l'appelé que la vente ait lieu. Et à cette fin ils ont obtenu l'autorisation que l'appelant dit leur avoir été illégalement accordée.

Sans relater au long les procédures qui ont conduit à la vente, nous pouvons dire sommairement qu'on a commencé par faire nommer M. Georges Fortin, avocat de Saint-Jean, curateur à la substitution créée par le testament de feu Charles Langelier, père. Après cette nomination, le curateur et Louis Langelier, un des grevés, nommèrent chacun un expert pour visiter et évaluer les immeubles substitués, et ces experts évaluèrent en bloc la partie à vendre à la somme de $14,000. Il y eut alors conseil de famille pour aviser sur le nécessité de la vente, et l'avis étant favorable, le juge Monet de la cour supérieure à Saint-Jean, homologua l'avis du conseil de famille et autorisa Georges Fortin, curateur, et Louis Langelier, Arthur Langelier, Charles Langelier et Dame Marie Hénédine Eva Bérard, ès qualité de tutrice à Alphonse Langelier, grevés, à vendre; 1° le lot n° 82, ayant une largeur en front de 3 arpents et une profondeur de 30 arpents,

à distraire cependant du dit lot une lisière de terrain de 36 pieds de largeur en front sur toute la profondeur du dit lot, cette dite lisière comprenant le quatrième-cinquième de l'arpent du milieu, ou second arpent du dit lot n° 82, en allant du sud au nord, avec toutes les bâtisses dessus construites;

2° Le lot n° 83, comprenant 3 arpents de front sur 30 arpents de profondeur, à distraire cependant du dit lot l'arpent du milieu ou deuxième arpent, avec toutes les bâtisses dessus construites.

Ce qu'on prétendait ainsi distraire des deux lots, c'est le lot originaire légué à Joseph Langelier, qui ne prenait pas part à la vente, et de plus le cinquième du lot légué à Félix Langelier, lequel cinquième, au décès de Félix sans enfants, avait été transmis à Joseph Langelier. Nous nous contentons

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de faire cette constatation pour le moment, sauf à y revenir plus tard.

La mise à prix fut fixée à $14,000, le montant de l'estimation des experts, et le cahier des charges exigea de plus le paiement par l'adjudicataire de $1,000 en sus du prix d'adjudication pour les frais.

La vente fut faite le 11 octobre 1920, et l'appelant se porta adjudicataire au prix de $14,000. Il paya immédiatement $1,000 pour les frais de la vente.

Après cette adjudication on découvrit une grave irrégularité dans cette procédure. Dame Bérard, la tutrice du mineur Alphonse Langelier, n'avait pas été autorisée de la manière voulue par la loi à vendre la part dont son pupille était grevé, et ce mineur, qui était grevé, n'était pas représenté par le curateur. On voulut rectifier cette irrégularité après coup, et, le 4 novembre, le notaire Brosseau reçut à Mégantic, district de St-François, où Dame Bérard et son pupille étaient domiciliés, l'avis d'un conseil de famille convoqué devant lui, lequel conseil de famille déclara qu'il était d'avis.

qu'il était nécessaire de vendre les immeubles ci-dessus et de ratifier toutes les procédures qui ont été faites pour arriver à la vente et aliénation finale des dits immeubles, qu'il est de l'intérêt du mineur Alphonse Langelier que telle ratification ait lieu, et que la tutrice du dit Alphonse Langelier soit autorisée à conclure la vente et à passer titre.

Cet avis de parents mentionne que le rapport des experts de l'évaluation en bloc avait été lu au conseil de famille, mais aucune évaluation séparée de la part dont le mineur était grevé ne fut faite. L'avis de parents fut homologué par le protonotaire à Sherbrooke le 6 novembre.

A la suite de toutes ces procédures, Dame Bérard, la tutrice d'Alphonse Langelier, ainsi que Charles Langelier et Louis Langelier, grevés, et Georges Fortin, le curateur, prirent cette action pour forcer l'appelant à payer le prix d'adjudication. Arthur Langelier, l'un des grevés autorisés à vendre, est mort après la vente, mais avant l'action, et Louis Langelier prétend le représenter comme son légataire universel. Arthur Langelier était du reste lié par la vente faite, si elle était valide.

Etant d'avis que l'adjudication faite à l'appelant est nulle pour les raisons qui vont être exposées, il n'est pas nécessaire que nous nous prononcions sur la question de savoir si la délibération du conseil de famille de Mégantic,

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homologuée par le protonotaire à Sherbrooke, peut valoir comme ratification de l'irrégularité de la vente de la part du mineur Alphonse Langelier, cette vente n'ayant pas été préalablement autorisée au désir de l'article 297 C.C., et aucune évaluation séparée de la part du mineur n'ayant été faite conformément à l'article 1342 C.P.C. Nous n'exprimons donc aucune opinion sur cette question importante.

Mais voici ce qui nous paraît entraîner la nullité de la vente.

Nous avons rapporté plus haut les termes par lesquels on distrait de la vente ce qu'on a supposé être la part de Joseph Langelier. C'est l'arpent du milieu ou deuxième arpent du lot n° 83, soit le lot originaire légué à Joseph Langelier, et de plus une lisière de terrain de 36 pieds de largeur en front sur toute la profondeur du lot n° 82,

comprenant le quatrième-cinquième de l'arpent du milieu ou second arpent du dit lot n° 82, en allant du sud au nord.

C'est cette dernière lisière de terrain qu'on suppose avoir été transmise à Joseph Langelier, au décès de Félix Langelier sans enfants, comme son cinquième du lot originaire de ce dernier. En d'autres termes, on a imaginé de diviser le lot originaire de Félix Langelier, ou l'arpent du milieu du lot n° 82, en cinq lisières de 36 pieds de largeur chacune, et le quatrième-cinquième, ou la quatrième lisière, en allant du sud au nord, on l'a pris comme étant la part de Joseph Langelier, et on l'a distrait de la vente. On a donc vendu à l'appelant les lisières 1, 2, 3 et 5 de cet arpent du milieu, les traitant comme appartenant divisément aux vendeurs.

Or le lot originaire de Félix Langelier est accru aux cinq autres grevés par indivis et non pas divisément. Le testateur, il est vrai, avait divisé sa terre, n^os 82 et 83, qui avait six arpents de largeur et 30 arpents de profondeur, en six parties distinctes, en attribuant à chacun de ses fils un sixième du tout,

l'aîné devant prendre son lot du côté nord de la dite terre sur toute sa longueur, viendront ensuite les lots de chaque autre enfant, par préséance d'âge.

Mais il n'avait pas ordonné telle division séparée et distincte dans le cas où l'un de ses fils décéderait sans enfants mâles, auquel cas il déclarait que

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la part de la dite propriété à lui ci-dessus léguée accroîtra à ceux des autres grevés alors vivants, pour être transférée au même titre de substitution, par portions égales, aux appelés à la présente substitution jusqu'au dernier degré d'icelle.

L'indication de portions égales—si elle peut s'appliquer à l'accroissement (nous avons déjà dit que ce terme n'est pas exact) ordonné en faveur des grevés alors vivants—ne comporte pas la conséquence que ces portions seront séparées et distinctes. Cela veut dire que le lot sera transmis par parts égales aux cinq grevés survivants, c'est-à-dire que chacun de ceux-ci sera propriétaire grevé de substitution d'un cinquième indivis de ce lot. En d'autres termes, les cinq autres grevés ont recueilli le lot qui leur est accru au décès de Félix par indivis et non divisément.

La nature et les effets de l'indivision entre co-propriétaires, et le grevé de substitution est un propriétaire (art. 944 C.C.), sont bien connus. Chaque co-propriétaire a une quote-part idéale de la chose, et quant à cette quote-part, il jouit des droits inhérents à la propriété et peut aliéner cette quote-part et ses créanciers peuvent la faire saisir, avant tout partage. Cependant les quote-parts idéales des co-propriétaires ne constituent pas des corps certains et aucun des co-propriétaires ne peut, sans le concours des autres, exercer sur la totalité de la chose commune, ni même sur la moindre partie physiquement déterminée de cette chose, des actes matériels ou juridiques emportant exercice actuel et immédiat du droit de propriété (Voir Aubry et Rau, 5e éd., tome 2, s. 221, et pp. 578 et suiv., dont est emprunté autant que possible le langage même).

Or les intimés ont prétendu vendre à l'appelant des portions séparées et physiquement déterminées du deuxième arpent ou arpent du milieu du lot n° 82, dont ils étaient propriétaires grevés de substitution, par indivis seulement, avec leur co-propriétaire et co-grevé, Joseph Langelier. C'est une vente dont ce dernier peut ne tenir aucun compte, car c'est réellement à son égard la vente de la chose d'autrui, nulle aux termes de l'article 1487 C.C. Cette vente équivaudrait à un partage entre Joseph Langelier et ses co-propriétaires, et il n'a pas accepté ce partage et n'est pas lié par la vente. Sur les lisières vendues, Joseph Langelier a autant de droits qu'avaient les autres grevés, et ni lui, ni les autres, séparément, ne pouvaient disposer, même avec l'autorité de la justice, de la chose commune. C'est

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le défaut capital de cette vente qui était impossible sans le concours de tous les propriétaires grevés et qui n'aurait pas dû être autorisée par le juge sans exiger le concours à la vente de Joseph Langelier.

Donc l'appellant n'a pas acquis à cette vente la propriété des lisières 1, 2, 3 et 5 de l'arpent du milieu du lot n° 82, et il se trouve sans titre de propriété pour près du tiers du lot n° 82. L'appelant est certainement bien fondé à dire que cette partie, dont il n'a pas acquis la propriété, est de telle conséquence relativement au tout qu'il n'eût pas acheté sans elle, et qu'il peut faire rescinder la vente. On trouve ce principe dans l'art. 1517 C.C. qui envisage le cas de l'éviction.

Ce ne serait pas une réponse de dire que s'il y a plus tard partage entre les grevés, cette partie non vendue pourrait être mise dans le lot des vendeurs et ainsi passer à l'appelant (art. 1488 C.C). On ignore quel pourrait être le résultat d'un partage qui n'est pas encore fait, et ce sont des chances que l'appelant n'est pas obligé d'assumer. Ce n'est pas non plus une réponse que d'objecter que l'appelant a pour le moins acquis les droits indivis de ses vendeurs, car ce n'est pas cela qu'il a entendu acheter et qu'on a prétendu lui vendre. Et il y a en sus la circonstance décisive que l'autorisation judiciaire de vendre ne couvre aucune des lisières du deuxième arpent du lot n° 82 car Joseph Langelier, qui était co-propriétaire par indivis avec les quatre autres grevés, n'a pas demandé et obtenu cette autorisation, et sans son concours la vente de ces lisières était impossible.

Bien qu'apparemment l'appelant ne se soit pas rendu compte de l'importance du moyen de nullité que nous venons de discuter avant l'audition devant cette cour, on ne peut dire qu'il l'avait entièrement négligé devant les autres cours. Car sa défense, au paragraphe 22, disait qu'il avait juste sujet de crainte d'être troublé par une action en revendication

d'autant plus qu'un des grevés, soit Joseph Langelier, n'a pas voulu consentir à la dite vente en question.

C'est en effet le manque de concours de Joseph Langelier qui rendait la vente des lisières 1, 2, 3 et 5 de l'arpent du milieu du lot n° 82 impossible, et l'appelant s'en était certainement plaint dans sa défense. Du reste, on peut dire

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que le vice du titre qu'on veut imposer à l'appelant appert par les procédures mêmes que les intimés ont adoptées pour faire cette vente.

Nous en arrivons donc à la conclusion que la vente sur laquelle les intimés se basent est nulle, et que l'appel doit être accordé et leur action renvoyée avec dépens de toutes les cours contre eux. Nous réservons à l'appelant le droit de réclamer le remboursement du dépôt de $1,000 qu'il a fait lors de l'adjudication, ce dépôt ayant été fait sans cause.

Appeal allowed with costs.

Solicitor for the appellant: André Régnier.

Solicitor for the respondent: Stanislas Poulin.