Price v. LeBlond, (1900) 30 SCR 539

Supreme Court of Canada

Price v LeBlond, (1900) 30 SCR 539

Date: 1900-10-08

WILLIAM PRICE AND AMOS COLSTON, EXECUTORS OF THE LATE EVAN JOHN PRICE (PLAINTIFFS)

Appellants;

And

CIRICE LEBLOND (DEFENDANT)

Respondents;

1900: May 5; 1900: Oct 8

PRESENT:—Sir Henry Strong, C. J., and Taschereau, Sedgewick, King and Girouard JJ.

ON APPEAL FROM THE SUPERIOR COURT, SITTING IN REVIEW, AT QUEBEC.

Lease—Transfer of lease Title to land—Alienation for rent—Empty teusis—Ball à rente—Bail à longues annies—Droit mobilier—Cumu lative demand—Incompatible pleadings—Action petitoire—Arts. 567, 572, 1593 C. C.—Arts. 176, 177 (b), 1064. 1066 C. P. Q.—Possessory action—Réintegrande—Dénonciation de nouvel œuvre.

An instrument by which lands were leased for sixteen years at an annual rental, subject to renewal for a further term of twelve years, provided for the construction of certain buildings and improvements by the lessee upon the leased premises, and hypothecated these contemplated ameliorations to secure payment of rent and performance of the obligations of the lessee. The leased premises were transferred by the lessee by deed of sale, and on disturbance an action, with both petitory and possessory conclusions, was brought by the transferee against an alleged trespasser, who pleaded title and possession in himself without taking objection to its cumulative form.

Held, affirming the judgment appealed from, that under the circumstances the action should be treated as petitory only that the contract under the instrument described was neither emphyteusis nor a bail à rente (lease in perpetuity), but merely an ordinary contract of lease which did not convey a title to the laud nor real rights sufficient to confer upon the transferee the right of instituting a petitory action in his own name.

Held, also, that the transfer by the deed of sale of such leased premises would not support the petitory action, as the lessee could not convey proprietary rights which he did not himself possess.

APPEAL from the judgment of the Superior Court, sitting in review, at the City of Quebec, affirming the

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judgment of the Superior Court, District of Kamour-aska which dismissed the plaintiff's action.

The action was instituted by the Honourable Evan John Price, and continued by his executors. The conclusions were possessory as well as petitory, and the declaration set out that the plaintiff was proprietor, m possession, as such, of the lands in question under a conveyance by an instrument, which it was contended constituted an emphyteutic lease and conferred proprietary rights which had been transferred to and were held by the plaintiff under a deed of sale of the lands from the original grantee at the time of the action. The original instrument so relied upon by the plaintiff was in authentic form, the clauses material to the issues raised on the appeal being as follows

Lequel (bailleur) a, par ces présentes, baillé et affermé pour l'espace de seize années consécufives, avec garantie de tons troubles. Tous les droits de jouissance et de propriété qu'il a ou pent avoir sur Ia Rivière de Trois Pistoles, depuis le pont public erig'é sur la dite rivière, an premier rang de la dite Paroisse de Trois Pistols, en remontant jusqu'à l'ancienne chaussée qui s'y rencontre, pour y construire un moulin à scie ou toutes autres industries que le premier jugera a propos d'y construire en aucun temps pendant la durée du présent bail, y compris tous travaux et ouvrages que le preneur y a déjà pratiqués.

 "Ce bail est fait avec droit an dit preneur, lo. de jouir de la rive sud-ouest de la dite rivière pour les fins du dit établissement projeté, tout le long de la partie d'icelle sous-louée; 2o. de jouir en commun avec le bailleur, et ses ayants cause, d'un chemin, etc., de quatre à cinq pieds de largeur, sur la dite rive sud-ouest vis-à-vis l'étendue sous-louée, lequel chemin sera fait par le bailleur d'hui au premier juillet prochain.

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et ensuite entretenu par lui, pour y communiquer en voiture pendant l'hiver et à pied pendant la saison de l'été ; 3o. avec droit encore au preneur de pratiquer dans le dite rivière et sur la dite rive sud-ouett an dit endroit tous piliers quais et autres constructions qui seront nécessaires pour retenir ses booms et sa chaussée."

"Fait enfin pour et moyennant une rente annuelle de douze piastres par année, que le preneur s'oblige payer au bailleur, en sa demeure, le premier mai de chaque année, et ainsi ensuite à pareille époque chaque année en suivant, jusqu'à l'expiration du dit baill."

" Il est de plus convenu entre les parties qu'il sera loisible au preneur et ses ayants cause de continuer le present bail pour une nouvelle période de dix à douze années, en payant an bailleur, à la dite date du premier mai de chacune des années de Ia continuation du present bail, en sa demeure, la somme de dix-huit piastres de prix de bail par année, sous les mêmes conditions et obligation d'ailleur que ci-dessus mentionnées aux présentes ; si non, le preneur sera tenu d'enlever toutes constructions qu'il aura faites sur la dite rivière et sur la rive de manière à laisser-les prémisses sus affermées en bon ordre. Il en sera ainsi à l'expiration de la continuation du bail, si elle a lieu."

“Au paiement du loyer et fermage ci-dessus stipulés le dit moulin à scie, chaussée, booms et autres constructions, mouvement et travaillants, engins outils et généralement tons accessoires d'icelui demeurent spécialement affecéss et hypothéqués."

“Le preneur promet en outre payer au bailleur dix.”piastres "pour l'aider à le construction du dit chemin susmentionné."

II est convenu enfin que le présent bail n'affectera en rien la teneur des actes faits antérieurement entre les parties."

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“ Cependant s'il arrivait quelques dommages causés à la propriété du bailleur par suite de la construction de la dite chaussée le preneur en sera responsable, et iceux seront fixés a dire d'experts, Si les parties ne s'entendent pas entre elles. '

" Au moyen des présentes le bailleur dessaisit de ce que dessus loué et affirmé ºt en saisit le premier qui declare en être deja en possession."

The plaintiff's demand was that he should be declared proprietor in possession of the lands, that defendant had no rights therein, and for an injunction against the defendant to prevent him from entering thereon or disturbing the plaintiff in his possession, and further, for damages and that the defendant should be condemned to restore the premises to the plaintiff in the condition in which they were before his trespass and ordered to discontinue works begun on the property in dispute. The pleas, in themselves also cumulative, alleged a title in the defendant, denied any title in the plaintiff, and, alleging that the plaintiff was merely a tenant, contended that he had no right to bring his action as proprietor of the lands.

The trial court, District of Kamouraska, decided that the plaintiff had failed in makings out title as owner of the lands, and, treating the action as petitory, dismissed it and vacated the interim injunction issued therein against the defendant. On appeal the Court of Review, at Quebec, affirmed the judgment of the trial court on the ground that the instrument on which the plaintiff based his title was not a conveyance of the lands which gave him the right to institute the action as owner, but merely an ordinary lease under which he held as tenant only and without having acquired any real rights therein.

 Stuart Q.C for the appellants. The terms of the original lease operate as a conveyance or alienation

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for rent (Art. 1593 C. C.); the parties intended thereby to convey ownership as well as possession during the term and the instrument transferred tous les droits do jjouissance of the lesser who was thereby " dessaisit " of all ownership and possession, and the lessee "saisit" with both; 4 Aubry & Rau, no. 363, 365 (3); 2 Aubry & Ran, n. 189; Pothier, " Louage," no. 3, 285; Bail à Rente " no. 3 14 35. 25 Demolombe n. 36; 6 Toullier, n. 320; Gity of Quebec v. North Shore Rail" way Go. ([1]) at page 123.

The immediate title to the plaintiff, executed in 1885, is not an assignment of a lease, but actually a deed of sale of the property which constitutes a separate title under this conveyance by the executors of the former lessee to him “of all the dams built on both sides of the river." At the time of this sale, the executors were in possession. The respondent never had any possession, and is himself without title, while plaintiff has a title under which he has had bond fide possession and public enjoyment from 1885 till the trespass complained of in 1899, and has acquired prescriptive rights. See Pothier, “Domaine de Propriété," nn. 292, 293 322 324 325; Lepère v. Leprovost ([2]); Commune de Lally v. Commune de Preboss ([3]).

The Court of Review held that the right to a special action even as tenants belonged to the plaintiff by reason of his dispossession by the defendant, and that such right could not be enforced because the plaintiff had sued as proprietor and not as a tenant. But the rule is that misdescription, either of the remedy or of right claimed, cannot vitiate proceedings, provided no substantial injustice be done. None could be done in this case because the title was fully set out and the plaintiff was entitled to such remedy as the title disclosed.

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The granting of the injunction and the order for restorations of possession were rights which belonged to the plaintiff, whichever way his title be interpreted. Art. 567 C. C; Cossit  v. Lemieux ([4]). The defence waived any objections to the cumulative form of the action by filing cumulative pleas; (Art. 177, (6) C.P.Q.), and we are entitled to have the "Possessory conclusions in case our petitory claim should be rejected. Gerbeau v. Blais ([5]) ; McGee v. Larochells ([6]).

L. A. Taschereau for the appellant. As to prescription, it has not been pleaded and cannot now be invoked even if there was such a title in the plaintiff as might support such a contention. Arts. 2208, 2244 C C, Gibson v. Wear ([7]). The plaintiff's auteurs held only under an ordinary lease of lands for an extended term without any clause conveying real rights therein, and they could not transfer more than the rights they possessed as tenants. The plaintiff became merely a sub-tenant under the deed of 1885. Although called a bail emphytéotique, this original instrument does not affect the land, it merely hypothecates improvements, and has none of the characteristics either of empty— teusis or of a bail à rente or bail d Iongues années. 4 Pothier (ed. Bug.) p. 171, n. 1; Arts. 561, 1593, 1601 C. C. ; 3 Nouveau Denisart, p. 49 ; vo. " Bail à Rente " par. 1, n. 1, par. 2, n. 2 ; Duchesneau v. Bleau ([8]) ; 1 Toplong " Louage " p. 169 ; Crédit Fonder Franco-Ganadien v. Young ([9]) ; Guyot, Rep. de Jur vo. "Bail" par. 4 ; Deferens v. Lamontagne ([10]) ; 4 Aubry & Rau,. n. 364, par. 1, and n. 365 par. 3; Ferrière, Dict, de Dr. Vo. “Bail fait pour plus de neuf années”; Fournier v.

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Talabot ([11]); 8 Laurent, p. 433; 1 Guillouard “Louage “n. 29, par. 4.

The plaintiff's action must be regarded as petitory ; Bioche nn. 1131 1132; Art. 1066 C. P. Q; and until he proves prior title, which he has not done, the defendant can rest Upon the fact that he is in actual possession under valid title deeds, which need not, however be discussed in this case.

The judgment of the court was delivered by;

TASCHEREAU J. Par sa déclaration, le demandeur appelant alléguant et titres et possession, et concluant et au pétitoire et au possessoire, réclame la propriété et la possession d'un certain lopin de terre situé en la Paroisse des Trois-Pistoles.

Le défendeur intimé, loin de prendre objection au cumul évident de l'action du demandeur à lui-même cumulé par sa defense et a plaidé lui aussi et titres et possession. Les parties ont réciproquement produit leurs titres et fait une longue enquête sur la question de possession.

L'appelant ne pout réussir. D'abord, par ses propres titres, il n'appert être que sous-locataire du terrain en question. Il ne peut donc en être déclaré propriétaire, et le jugement qui le déboute de ses conclusions au pétitoire est inattaquable. Il a émis devant cette cour la proposition que le bail originaire sur lequel il appuie ses prétendions est un bail à rente transmissible de propriété, mais cette proposition n'est pas fondée. Cee bail n'est que pour seize ans, et il n'y a que le bail à perpétuité et le bail emphytéotique qui soient équivalents à la vente. Arts. 567 572 1593 C. C.

L'appelant a allégué un acte de vente du 17 novembre 1885 par lequel il appert avoir acheté un terrain qui, d'après lui couvre la localité en litige mais ce document

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ne peut supporter son action pétitoire, vu qu'à sa face même, les vendeurs n'avaient d'autre titre a la possession de la propriété que le bail originaire. Cet acte a constitue l'appelant sous-locataire, et voilà tout. Ses vendeurs n'ont Pu lui transférer un droit de propriété quillas n'avaient pas. Et ii s'est d'ailleurs reconnu n'être que locataire en payant depuis le loyer annuel convenu par le bail.

Mais, nous a dit l'appelant, si je ne puis réussir an pétitoire, je dois du moins réussir au possessive, et obtenir, même si je ne suis que locataire, un jugement en réintégrande, sans adjuger sur le pétitoire. Art, 1064 C. P. C. ; Pioche, actions poss. Nos. 91, 710 ; Bioche, proc. vol. 1, vo. " Action poss. s Nos. 45 et seq. ; 2 Aubry & Rau, pp. 166, 167 ; 7 Boncenne procéda. nos. 284, 292, 334, 405; Gerbeau v. Blais ([12]); Mc Gee v. Larochelle ([13]); 13 Duranton, no. 466, 468. Inutile d'examiner cette pretension, car, dans l'espèce, en supposant qu'il serait possible d'éliminer de la déclaration tout ce qui lui donne la nature d'une action pétitoire, l'appelant n'y gagnerait rien. La preuve est tout à fait insuffisante pour justicier le maintien de ses conclusions en réintégrande fussent-elles fondées en droit. Il V a tellement de doutes et de contradictions sur le fait de Ia possession des parties que, sur une action possessoire pure et simple, la cour se serait trouvée dans la nécessité de les renvoyer au méritoire.

L'appel est rejeté avec dépens.

The Chief Justice was prevented by illness from taking part in the judgment.

Appeal dismissed with costs.

Solicitors for the appellants: Caron, Pentland & Stuart.

Solicitors for the respondent: Fitzpatrick, Parent, Taschereau & Roy.