Cantin v. Bérubé, (1906) 37 SCR 627

Supreme Court of Canada

Cantin v. Berube, (1906) 37 SCR 627

Date: 1906-10-29

ANTOINE ABAIS CANTIN (PLAINTIFF)

Appellant;

And

LOUIS BÉRUBE (DEFENDANT)

Respondent.

1906: Oct 19; 1906: Oct 29

PRESENT:—Girouard, Davies, Idington, Maclennan and Duff JJ.

ON APPEAL FROM THE SUPERIOR COURT, SITTING IN REVIEW, AT THE CITY OF QUEBEC.

Tenant by sufferance—Use and occupation of lands—Art. 1608 C.C.— Promise of sale—Vendor and purchaser—Reddition de compte— Actio ex vendito—Practice.

The action for the value of the use and occupation of lands does not lie in a case where the occupation by sufferance was begun and continued under a promise of sale; in such a case the appropriate remedy would be by an action eco vendito or for reddition de compte.

APPEAL from the judgment of the Superior Court, sitting in review, at Quebec, affirming the judgment of the Superior Court, District of Quebec, which dismissed the plaintiff's action with costs.

In 1887, the defendant's wife, then a spinster, was in treaty with the plaintiff for the purchase of a house and lot, the price and terms of sale were agreed upon and partial payment made, but the deed was not executed, on the advice of her notary, because there was an undischarged hypothec registered against the property. The plaintiff undertook that the hypothec would be discharged, and, in the meantime, permitted the intending purchaser to take possession of the premises, which she did, in 1889, occupying

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them in the same manner as if she had become proprietor up to the time of her marriage with the defendant, and, subsequently, they had continued to occupy and enjoy the property together, in the same manner as before the marriage, paying taxes and ground rents and making repairs and improvements thereon. The plaintiff brought his action, in 1905, against the husband, as chef dé communauté, for the value of the use and occupation of the premises during the 18 years-which had elapsed, and, after deducting the disbursements for taxes, ground rents, repairs and maintenance, claimed a balance of $1,688.91, and a declaration that he was entitled to the possession of the property and asked that the defendant should be evicted.

The plea set up the facts as above stated, that the plaintiff was still in default, not having caused the hypothec to be discharged, and contended that, under the circumstances, the action for the value of use and occupation did not lie.

At the trial His Lordship Chief Justice Routhier dismissed the action, saving to the plaintiff such other recourse as he might be entitled to, and his judgment was affirmed by the judgment now appealed from, His Lordship Mr. Justice Andrews, dissenting.

The questions at issue upon the present appeal are stated in the judgment of the court, delivered by His Lordship Mr. Justice Girouard, which is now reported.

A. Corriveau K.C. for the appellant.

L. A. Taschereau K.C. for the respondent.

The judgment of the court was delivered by

GIROUARD J.—De tous les moyens invoqués par l'intimé à l'appui du jugement dont est appel, je crois

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qu'il n'y en a qu'un seul qui puisse soutenir un examen sérieux. Les faits de la cause ont été resumé par Sir Alphonse Pelletier et je crois qu'ils sont amplement prouvés; je cite de son opinion en cour de révision:

En 1887, Adéline Boivin, alors fille majeure et commercante, entra en pourparlers avec le demandeur pour acheter un terrain avec maison dessus construite, située coin des rues Arago et Sauvageau et faisant partie du lot No. 376 du cadastre officiel pour la paroisse St. Sauveur de Québec. Un acte à cet effet fut préparé par le notaire Leclerc et par lequel acte le demandeur vendait le dit terrain et bâtisse pour la somme de $800, dont $400 comptant et les autres $400 payables $100 par année.

Néanmoins l'acte ne fut pas signé ce jour-là, le notaire ayant découvert qu'il y avait une hypothèque affectant la propriété. comme le demandeur vendait la propriété claire d'hypothèque, le notaire avisa sa cliente de ne pas signer l'acte tant que l'hypothèque ne serait pas radiée. Il fut convenu que le demandeur verrait à faire disparaître l'hypothèque. Mais du consentement du demandeur, Adéline Boivin prit possession de la maison, en mai 1889, et l'a toujours occupée comme propriétaire seule jusqu'à son mariage, et en 1895 avec le présent défendeur, et tous deux depuis le dit mariage ont occupé et occupent encore la dite maison.

La dite Adéline Boivin dit dans son témoignage que plusieurs fois avant son mariage, qu'elle est allée chez le demandeur pour finir le contrat, mais qu'il n'a jamais voulu rien faire et même la recevait mal et que depuis ce temps à venir jusqu'à la poursuite en cette cause, environ 17 ans, le demandeur ne lui a jamais rien demandé au sujet de la dite maison, et qu'elle a continué à l'occuper avec son mari comme propriétaires, qu'elle a payé les taxes et les rentes sur la propriété, qu'elle a fait des réparations à la maison pour environ $600, sans que le demandeur ait jamais rien fait ni réclaimé.

Ces faits n' établissent pas les relations de locateur et locataire; ils détruissent entièrement la présomption d'usage et d'occupation "par simple tolérance du propriétaire," consacrée par l'article 1603 du Code Civil. Cette présomption est répoussée par le fait avancé par l'intimé et admis par l'appelant que l'occupation, ou pour mieux dire, la possession, résultait des relations de vendeur et acheteur. L'ap-

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pelant allègue même dans sa déclaration que le défendeur et son épouse

ont occupé, géré et administré la dite propriété pour et au nom du demandeur.

C'est donc une action en reddition de compte qu'il aurait dû intenter ou peut-être encore une action ex vendito pour le recouvrement du prix de vente et des intérêts, en lui faisant, l'offre d'un titre clair de toute hypothèque. La jurisprudence est constante dans ce sens.

D'abord la jurisprudence de la province de Québec: Parent v. Oisel([1]), 1883, McCord J.; Letang v. Donohue([2]). Dans la présente cause la cour supérieure, Routhier J., et la cour de révision, Langelier et Pelletier JJ., Andrews J. différant, sont d'accord avec cette jurisprudence.

L'article 1608 du Code Civil a été emprunté de la loi anglaise, en 1853, par la 16e Vict. ch. 200, secs. 1 et 15; réédité, en 1855, par 18 Vict. ch. 108, sec. 16; en 1860, par les S.R.B.C. ch. 40, sec. 16. Or la jurisprudence anglaise est aussi formelle dans le même sens. Right v. Beard([3]), 1811; Winterbottom v. Ingham([4]), 1845. Qu'il nous suffise de répéter ce que Lord Denman C. J. disait dans cette dernière espèce:

A question of considerable importance, and likely to be of frequent occurrence, is involved in this case; whether one who contracts for the purchase of landed property, but is prevented from completing the purchase by the vendor's failing to make a good title, is liable to the latter in an action for use and occupation, in respect of the time of his holding in the expectation that such good title would be made and the purchase completed. * * The defendant certainly

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was considered both by himself and the plaintiff as purchaser, not as tenant; and the plaintiff cannot convert him into an occupier, liable to pay for his occupation, by his own wrongful act in not completing the contract of sale. * * Admitting the defendant's occupation and the plaintiff's permission to occupy, we think a negative must be put on his third proposition, that the defendant promised to pay, because both parties understood that he made no such promise. Parties may easily secure themselves by stipulating for the event of a non-completion of the purchase in their contract of sale and purchase.

Si l'appelant se trouve aujourd'hui dans une position embarassante, il n'a de reproche à faire à personne, excepté lui-même. Après 1887, il ne s'est aucunement occupé de cette propriété qu'il laissa entièrement entre les mains des défendeurs pendant au delà de 17 ans; il fuyait même son acheteuse lorsqu'elle le recherchait pour en finir. Ce n'est qu'après l'institution de la présente action qu'il s'avisa de demander la quittance et la radiation de l'hypothèque qui la grevait, bien que l'acte déclare que l'argent avait été payé avant sa passation, sans cependant dire quand. Il a produit cette quittance au dossier. Pourquoi? C'est ce que je ne puis m'expliquer, si les défendeurs étaient simplement des locataires ou occupants.

Avec ces observations, qui définissent les motifs qui nous engagent à confirmer le jugement de la cour de révision, confirmant celui de la cour supérieure, nous renvoyons l'appel avec dépens.

Appeal dismissed with costs.

Solicitors for the appellant : Apollinaire Corríveau.

Solicitors for the respondent : Fitzpatick, Taschereau, Roy, Cannon & Parent.